1、 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策匯總 信托業(yè)務(wù)二部 二O一一年六月目錄Part 概述篇 1. 研究意義 2. 什么是房地產(chǎn)信托？ 3. 什么是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策？Part 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策之法條篇Part 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策之業(yè)務(wù)篇 1. 融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策 2. 投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策Part 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策之最新動態(tài) Part 1 概述篇一、研究意義：房地產(chǎn)信托的戰(zhàn)略互動我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求帶動了房地產(chǎn)信托的異軍突起；作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到政府宏觀調(diào)控和國民經(jīng)濟周期波動的影響，使房地產(chǎn)信托也帶上了鮮明的制度博弈色彩；如何通過有效的戰(zhàn)略互動在合理的

2、博弈空間內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展，在為房地產(chǎn)業(yè)提供有效融資渠道的同時為投資者開拓多元化投資渠道，制度博弈下的房地產(chǎn)信托的命運值得關(guān)注。二、房地產(chǎn)信托的定義及其分類廣義上講，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托行為都可以被稱為房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托存在資金信托和財產(chǎn)信托兩種。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資、或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券、或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化

3、、多元化和融資社會化。房地產(chǎn)信托融資類房地產(chǎn)信托投資類房地產(chǎn)信托夾層類房地產(chǎn)信托三、房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 本課題所涉房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策，主要是指2007年以來國家出臺的與房地產(chǎn)信托緊密相關(guān)的法律法規(guī)、通知指引等規(guī)范性法律文件、以及監(jiān)管層的窗口指導(dǎo)等監(jiān)管措施，還包括我公司所制定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引。. 法律法規(guī)部門規(guī)章 通知指引3個10個 12個主要選取2007年以來的房地產(chǎn)信托相關(guān)法規(guī)及政策加以匯總。信托公司凈資本管理辦法關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展

4、有關(guān)問題的通知關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知 關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知Part 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 之法條篇通知指引篇1.關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知2.關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知 3. 關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知4.關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 5.關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知6.關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知7.關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知 （【2005】212號文）【已失效】- 1性質(zhì)：規(guī)

5、范性文件發(fā)布單位：銀監(jiān)會辦公廳時間：2005本法規(guī)已被中國銀監(jiān)會關(guān)于制定、修改、廢止、不適用部分規(guī)章和規(guī)范性文件的公告（2007年7月3日）廢止 212號文是監(jiān)管部門正式對房地產(chǎn)信托融資進行規(guī)范的開端，首次提出了房地產(chǎn)信托融資的三要件：“四證”、“二級資質(zhì)”、“項目資本金”。文件規(guī)定，信托公司對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)的項目不得發(fā)放貸款；申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)項目資本金比例不低于35%。不過，212號文目前已失效。 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 （【2006】

6、54號文）0性質(zhì)：規(guī)范性文件發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2006.8.16 各銀行業(yè)金融機構(gòu)要扎實做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項目資本金比例達(dá)不到35%(不含經(jīng)濟適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。第四條 嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為第五條 加強盡職調(diào)查，注重防范土地儲備貸款風(fēng)險 各銀行業(yè)金融機構(gòu)要認(rèn)真評估和審慎發(fā)放土地儲備貸款。貸款前，要

7、加強對儲備土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴(yán)格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動態(tài)地測算和監(jiān)控土地收儲費用，開設(shè)專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風(fēng)險。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實第二還款來源，根據(jù)風(fēng)險狀況審慎確定抵押率。第八條 進一步規(guī)范信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù) 信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知(銀監(jiān)辦發(fā)2005212號)有關(guān)規(guī)定；用集合信托資金發(fā)放

8、房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度。銀行業(yè)監(jiān)管部門要根據(jù)本通知精神加強對信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 （【2008】265號文）1性質(zhì)：規(guī)范性文件發(fā)布單位：銀監(jiān)會辦公廳時間：2008.10.28內(nèi)容嚴(yán)禁向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款嚴(yán)禁間接向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款開發(fā)項目資本金比例 不低于35%（經(jīng)濟適用房除外） 禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放或變相發(fā)放流動資金貸款 禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價款的貸款 審慎發(fā)放土地儲備貸款 （已廢止） 高度重視風(fēng)險控制 應(yīng)充分認(rèn)識土地儲備貸款風(fēng)險，審慎發(fā)放此類貸款。對政府土地儲

9、備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，所購?fù)恋貞?yīng)具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估值的70%，貸款期限最長不得超過2年。 【已廢止】本規(guī)定：開發(fā)項目資本金比例不低于35%（經(jīng)濟適用房除外） 【已廢止】國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 【國務(wù)院，2009.5.25】 保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%； 其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。風(fēng)險控制措施 建立健全房地產(chǎn)貸款審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險管理政策，并加大執(zhí)行力度； 進行盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財務(wù)狀況、信用狀況、以往開發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況

10、，確保房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合法性、合規(guī)性和可行性； 嚴(yán)格落實房地產(chǎn)貸款擔(dān)保，確保擔(dān)保真實、合法、有效；密切監(jiān)控貸款及投資情況，加強項目管理。政策評價：銀監(jiān)會265號文 收緊信托公司“過橋融資”閘門 背景：在信貸緊縮的背景下，中小地產(chǎn)開發(fā)商從銀行融資無門而求助于信托公司，由于這些地產(chǎn)商一般都沒有拿全“四證”，他們通過信托計劃“過橋融資”以實現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)，這就給房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶來巨大的風(fēng)險。 這反映出房地產(chǎn)信貸緊張局面尚未有效緩解，而房地產(chǎn)銷售的持續(xù)低迷已嚴(yán)重影響到中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。顯然，此次銀監(jiān)會針對信托公司開展房地產(chǎn)等敏感性業(yè)務(wù)進行嚴(yán)格規(guī)范，反映出管理層對近期房地產(chǎn)信托集資規(guī)模超常規(guī)增長的擔(dān)憂。

11、關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知（【2009】25號）2性質(zhì)：規(guī)范性文件發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2009.2.25“25號文” 政策背景在金融危機背景下出臺的25號文，適當(dāng)調(diào)整了對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從嚴(yán)限制的政策。第九條 信托公司管理集合資金信托計劃時，向他人提供貸款不得 超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%；第十條 信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，應(yīng)遵守的規(guī)定： （1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的認(rèn)定可以以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 控股股東資質(zhì)為準(zhǔn)。 （2）嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款 （3）根據(jù)該規(guī)定，即使對于四證、二級資質(zhì)、項目資本金三個方 面均符合要求的房地

12、產(chǎn)項目，信托公司也不得采取商品房 預(yù)售回購的方式提供融資。主要內(nèi)容防風(fēng)險和保增長并重，加大對信托公司的支持力度 2009年是進入新世紀(jì)后中國經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年。為應(yīng)對國際金融危機的沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟下行的風(fēng)險，2009年1月10日，中國銀監(jiān)會在認(rèn)真梳理各項信貸政策、法規(guī)、辦法和指引的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)濟形勢發(fā)展需要，發(fā)布了關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的通知（銀監(jiān)發(fā)20093號） ； 從2008年歲末到2009年年初，中國銀監(jiān)會頻頻發(fā)出鼓勵信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展的信息。令人欣喜的是，信托監(jiān)管政策的新動向不斷向市場表明，信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展的針對性和現(xiàn)實性日趨增強，傳導(dǎo)給信托公司的行動力和執(zhí)行力

13、越來越足。 25號文以專門文件的形式，通過細(xì)化相關(guān)政策規(guī)定，在堅持風(fēng)險可控原則基礎(chǔ)上，支持并指引信托公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款X該通知規(guī)定，信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，應(yīng)遵守以下規(guī)定：（1）不得向未取得“四證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，但信托公司最近一年監(jiān)管評級為2C級（含）以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的可向已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（“三證”）的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款；（2）申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東資質(zhì)應(yīng)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但發(fā)放貸款的信托公司最近一年監(jiān)管評級為2C級（含）以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)

14、險管理水平良好的除外；（3）申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例應(yīng)不低于35%（經(jīng)濟適用房除外）。信托公司以投資附加回購承諾方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目的間接融資適用前款規(guī)定。信托公司向只取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放信托貸款的，應(yīng)在相應(yīng)的信托合同中以顯著方式向委托人或受益人進行相關(guān)風(fēng)險提示，并在后續(xù)管理報告中進行充分披露。嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款。 【已作廢】關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知 （【2009】84號文）3性質(zhì)：規(guī)范性文件發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2009.9.1嚴(yán)格執(zhí)行國家固定資產(chǎn)投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位真實性的

15、審查認(rèn)定。不得將債務(wù)性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達(dá)到國家規(guī)定的最低項目資本金要求。應(yīng)加強對項目融資業(yè)務(wù)的合規(guī)性管理和風(fēng)險管理，審慎開展該類業(yè)務(wù)，確保公司健康。 對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權(quán)的情形除外）、銀行貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。 債務(wù)性集合信托計劃資金包括以股權(quán)投資附加回購承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。 信托公司按照信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引開展私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)時，約定股權(quán)投資附加回購選擇權(quán)的情形不適用前款規(guī)定。

16、自2009年5月25日起，房地產(chǎn)項目的資本金已由35%調(diào)整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。 關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（【2010】2號）4性質(zhì)：規(guī)范性文件發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2010.2.102010年2月10日 關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知政策目的規(guī)范信托公司開展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)，保護信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，鼓勵信托公司依法進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新和培養(yǎng)自主管理能力，確保結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)健康、有序發(fā)展。 政策點評該文件規(guī)定信托公司開展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)時，不得以商業(yè)銀行個人理

17、財資金投資劣后受益權(quán)。 關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（【2010】54號文）5性質(zhì)：規(guī)范性文件發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2010.2.11關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知【2010】54號文除明確停止執(zhí)行25號文中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定外，增加了關(guān)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)集合資金信托計劃的資金配比要求以及對土地儲備貸款的限制。 嚴(yán)格的監(jiān)管政策實質(zhì)重于形式的監(jiān)管原則 杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。該原則給予了監(jiān)管部門極大的自由裁量權(quán)，對信托公司的方案設(shè)計和風(fēng)險控制能力也提出了更高的要求。 投資

18、者進一步明確了投資者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；按照風(fēng)險等級不同確定不同檔次的投資者準(zhǔn)入門檻。結(jié)構(gòu)化規(guī)范優(yōu)先和劣后收益權(quán)的最高比例標(biāo)準(zhǔn)：以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后收益權(quán)比比例不得高于3:1。資金投向不得用于發(fā)放土地儲備貸款政策點評： 54號文進一步規(guī)定商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財客戶應(yīng)符合信托公司集合資金信托計劃管理辦法中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。至此，理財資金投資于集合信托計劃、權(quán)益類金融產(chǎn)品（包括單一和集合）、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（包括單一和集合），理財客戶均應(yīng)符合信托公司集合資金信托計劃管理辦法中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。土地儲備貸款定義：是指向借款人發(fā)放的用于 土地收

19、購及土地前期開發(fā)、 整理的貸款。關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知 【2010】72號文6性質(zhì)：部門規(guī)章發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2010.8.10 銀信理財合作業(yè)務(wù) 是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶（包括私人銀行客戶）和機構(gòu)客戶。 商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。 商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。政策精神 調(diào)整流動性，減少灰色信貸，并非全面叫停“商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非

20、上市公司股權(quán)?！?“72號文”第五條 意味著銀信理財類資金不能用于交易對手為非上市公司的投資類房地產(chǎn)信托。關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知（【2010】343號文）7性質(zhì)：部門規(guī)章發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2010.11.12 政策背景： 主要在于強調(diào)控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制，警示房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險，避免金融行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。 不少信托公司為大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都存在通過各種方式試圖突破“四二三五”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的情況，在這方面充分體現(xiàn)了信托的靈活性，但按實質(zhì)重于形式的原則，都不一定能保證符合合規(guī)與風(fēng)險控制的要求。 政策概要第一還款來源評價；擔(dān)保措施評價；項目到期償付能力評價；風(fēng)險處置預(yù)案逐筆

21、進行核查，實質(zhì)重于形式的原則予以甄別，書面報告銀監(jiān)會加強對資金運用的監(jiān)控，嚴(yán)控對大型房企集團多頭授信、集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險信托公司合規(guī)性風(fēng)險自查各銀監(jiān)局合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)控銀監(jiān)局督促信托公司審慎選擇交易對手政策分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴(yán)密的調(diào)控，目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可能避免。343號文的發(fā)行，說明銀監(jiān)會下決心要堵住為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量融資的信托渠道。不僅是為了配合國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，更說明房地產(chǎn)信托的風(fēng)險日益增大，市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品良莠不齊，已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。但并不能因此說房地產(chǎn)信托前途暗淡，如若信托公司能提高自主管理能力，很好的

22、設(shè)計產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好風(fēng)控措施，高收益的房地產(chǎn)信托仍將會是投資者的寵兒。信托公司凈資本管理辦法 （2010.8.24）關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知【2011】11號8性質(zhì)：部門規(guī)章發(fā)布單位：銀監(jiān)會時間：2010.8.24 2011.1.27 信托公司凈資本管理辦法（以下簡稱辦法）正式稿2010年8月24日正式出臺，辦法共分為六章三十條，分別從凈資本計算、風(fēng)險資本計算、風(fēng)險控制指標(biāo)、監(jiān)督檢查等方面對信托公司的凈資本監(jiān)管做了精確的計量和要求。辦法為不同業(yè)務(wù)類型設(shè)定了不同的風(fēng)險系數(shù)，要求信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模與本身凈資本掛鉤。目的是約束信托公司過度擴張，審慎經(jīng)營，精耕細(xì)作，提升業(yè)務(wù)水

23、平，夯實風(fēng)控體系。信托業(yè)務(wù)風(fēng)險資本扣減比例如下： 項目風(fēng)險系數(shù)（一）單一類信托業(yè)務(wù) 股權(quán)和其他投資類信托業(yè)務(wù)0.8% 房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)1% 其他融資類業(yè)務(wù)0.8% 事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.3%（二）集合類信托業(yè)務(wù)投資類信托業(yè)務(wù)1.5%房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)3%事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.5%措施一:增加資本金，提高風(fēng)險抵補能力凈資本管理辦法為信托公司實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供契機措施二：主動轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的資產(chǎn)管理公司，實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略改變?nèi)肆Y源配置方式增加營銷能力建設(shè)加強研發(fā)能力Part 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 之業(yè)務(wù)篇1.原則；2.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；3.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。防范風(fēng)險原則實質(zhì)重于形式原則房地產(chǎn)信托監(jiān)管原則原則

24、（一）：防范風(fēng)險原則防范風(fēng)險是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的宗旨，也是重要原則之一。在各監(jiān)管政策中均有體現(xiàn)： “ 為有效防范和化解信托公司房地產(chǎn)等敏感類業(yè)務(wù)風(fēng)險，防止信托公司出現(xiàn)流動性問題，提高信托公司風(fēng)險防范意識和風(fēng)險控制能力 ” 【2008】265號文 保增長和防風(fēng)險并存 【2009】25號文 “為有效落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高信托公司風(fēng)險防范意識和風(fēng)險控制能力” 【2010】343號文原則（二）：實質(zhì)重于形式原則 所謂“實質(zhì)重于形式”就是指信托公司無論是以入股形式還是購買債權(quán)的形式為開發(fā)商發(fā)放的信托計劃，如果其設(shè)置了回購條款都將被認(rèn)定為信托貸款，而按照貸款類信托的要求計

25、算相應(yīng)的風(fēng)險資本。 銀監(jiān)會厘定房地產(chǎn)信托變相融資標(biāo)準(zhǔn) 。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：信托公司將信托資金以貸款、投資附加回購等債權(quán)方式運用于房地產(chǎn)項目，獲取債權(quán)收益的信托業(yè)務(wù)1. 信托資金運用方式貸款、投資附加回購等債權(quán)方式2. 信托資金退出方式到期償還貸款本息、回購義務(wù)人履行義務(wù)3. 受益人預(yù)期收益率明確，一般為固定型4. 信托期限1-3年5. 擔(dān)保方式土地使用權(quán)、在建工程、現(xiàn)房資產(chǎn)抵押或金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押6. 項目管理一般不參與一、交易對手：二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?？毓晒蓶|：是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總

26、額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議產(chǎn)生重大影響的股東。房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)： 1.注冊資本不低于2000萬元，凈資產(chǎn)不低于2000萬元；2.有固定的經(jīng)營場所；3.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上，取得三級資質(zhì)1年以上；4.近3年累計竣工房屋15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；5.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；6.上一年房屋施工面積10萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；7.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地

27、產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專職專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟管理人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的專職技術(shù)、經(jīng)濟管理人員不少于10人，持有會計資格的專職會計人員不少于3人，專職統(tǒng)計人員不少于1人；8.工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；9.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；10.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故；11.企業(yè)名稱須符合國家工商管理總局頒發(fā)的企業(yè)名稱登記管理實施辦法的規(guī)定，名稱中的行業(yè)用語須為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”或“房地產(chǎn)開發(fā)”、“房地產(chǎn)”；12.原有國有和集體企業(yè)進行了股份制和民營化改革。 “各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時審慎

28、選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴張，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴(yán)控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險?！?【2010】343號文Eg. 我公司對于“亞新系”房地產(chǎn)項目的關(guān)注。二、開發(fā)項目“四證齊全”國有土地使用證 (即土地證，國土局頒發(fā)) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局頒發(fā)）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局頒發(fā)）建筑工程施工許可證（建設(shè)局頒發(fā)）三、項目資本金比例：不低于20%或30% 房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金：是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，是投入開發(fā)項目的非債務(wù)性資金。開發(fā)項目資本金包含開發(fā)企業(yè)已獲得并未作抵押的土地使用權(quán)和用于開發(fā)建設(shè)的貨幣資金。 固定資

29、產(chǎn)項目資本金比例：固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，指固定資產(chǎn)投資項目資本金占總投資的比例，國家規(guī)定，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設(shè)，該指標(biāo)根據(jù)不同行業(yè)和項目經(jīng)濟效益等因素確定。 前款所稱項目總投資是指經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計所確定的概算額（應(yīng)包含土地投入費用、拆遷安置費用、建安費用以及各種相關(guān)費用等）。2009年5月27日 國務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例 房地產(chǎn)項目資本金比例下調(diào)最低資本金比例 項目不低于20%保障性住房和普通商品住房項目不低于30%除上述兩類物業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目【2009】84號文 一、信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國家固定資產(chǎn)投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位真實

30、性的審查認(rèn)定。對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權(quán)的情形除外）、銀行貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。 信托公司應(yīng)要求借款人提供資本金到位的合法、有效證明，必要時應(yīng)委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行核實認(rèn)定。 二、信托公司不得將債務(wù)性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達(dá)到國家規(guī)定的最低項目資本金要求。前述債務(wù)性集合信托計劃資金包括以股權(quán)投資附加回購承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。 信托公司按照信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引開展私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)時，約定股權(quán)投

31、資附加回購選擇權(quán)的情形不適用前款規(guī)定。 定義：注冊資本+歷年收益結(jié)存 【權(quán)益資本】 意義：是衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力和項目開發(fā)風(fēng)險的重要因素。為降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的授信風(fēng)險，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利完工，人民銀行和銀監(jiān)會均對房地產(chǎn)項目開發(fā)的自有資金比例有明確要求。 核實房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金來測算其資金缺口，而在核實自有資金時，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金的界定問題，防止開發(fā)商任意擴大自有資金范圍，掩蓋項目資金缺口。 解讀房地產(chǎn)項目資本金納入股東或關(guān)聯(lián)公司借款、承包商及材料供應(yīng)商墊資等 虛增資本公積 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例達(dá)到政策要求的主要做法：項目拆分、滾動開發(fā) 調(diào)整項目投資估算從事實

32、風(fēng)險的角度把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金1. 從財務(wù)角度分析自有資金，落實房地產(chǎn)項目開發(fā)實際可使用資金情況。2. 股東或關(guān)聯(lián)公司借款雖然不能視作自有資金，但客觀上增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可使用資金。3. 工程承包商、材料供應(yīng)商等的墊資不僅不能視為自有資金，即便事實上已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的一個重要來源，也需嚴(yán)格把握，以防止法律沖突引發(fā)的道德風(fēng)險。4. 對于已經(jīng)到賬的定金和房屋購買人支付的房屋預(yù)售款，可以作為能用于開發(fā)的資金，在分析是否存在資金缺口時考慮。5. 對于未來可能實現(xiàn)的銷售或預(yù)售，不僅不能作為自有資金考慮，而且不能計入資金來源的一部分。四、貸款用途嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放或以購買房地產(chǎn)開發(fā)

33、企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放流動資金貸款。嚴(yán)格防范對建筑施工企業(yè)、集團公司等的流動資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)。 【2008】265號文嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金價款的貸款。 【2008】265號文嚴(yán)禁發(fā)放土地儲備貸款。 【2010】2號文 審慎發(fā)放 嚴(yán)禁發(fā)放實際控制人提供連帶責(zé)任保證 抵押質(zhì)押金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押五、擔(dān)保措施保證土地使用權(quán)在建工程現(xiàn)房資產(chǎn) 閑置土地的規(guī)定 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開

34、發(fā)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年為動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動

35、工開發(fā)遲延的除外。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007.8.30）行政關(guān)系不依附于民事關(guān)系，民事關(guān)系也不為行政關(guān)系買單。政府可以依據(jù)行政法律，征收被認(rèn)定為“閑置”的土地。在出現(xiàn)極端風(fēng)險的情況下，土地抵押的優(yōu)先權(quán)僅能對抗其他債權(quán)人，而無法對抗行政行為?！景偃鹦磐杏邢挢?zé)任公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引】第六條 融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)抵/質(zhì)押物的標(biāo)準(zhǔn)：（1）融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一般采取不動產(chǎn)抵押方式，其中抵押物包括土地（主管部門所認(rèn)定的非閑置土地）、在建工程、房產(chǎn)，抵押物價值應(yīng)當(dāng)由具備相關(guān)一級資質(zhì)或A級資質(zhì)以上的評估機構(gòu)出具的評估報告確定； （2）采用土地使用權(quán)、在建工程、現(xiàn)房資產(chǎn)抵押的，抵押率原則上不應(yīng)高于4

36、0%；（3）融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一般不接受未上市公司企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押作為主要擔(dān)保方式，但是金融企業(yè)股權(quán)、上市公司股權(quán)（非ST股票）除外，質(zhì)押率一般不超過40%。（4）如項目中上述擔(dān)保方式綜合運用的，綜合抵質(zhì)押率不應(yīng)高于40%。 河南省具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)河南省豫建房地產(chǎn)評估咨詢有限公司河南宇達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司河南正達(dá)房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司六、風(fēng)險資本扣減比例： 項目風(fēng)險系數(shù)（一）單一類信托業(yè)務(wù) 股權(quán)和其他投資類信托業(yè)務(wù)0.8% 房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)1% 其他融資類業(yè)務(wù)0.8% 事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.3%（二）集合類信托業(yè)務(wù)投資類信托業(yè)務(wù)1.5%房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)3%事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.5%就地

37、調(diào)整 在交易對手的現(xiàn)有條件上進行調(diào)整，使之符合監(jiān)管條件Eg.開封新都匯項目Step 1另辟蹊徑轉(zhuǎn)向投資類房地產(chǎn)信托Step 2Step 3迂回繞行（1）建筑公司、關(guān)聯(lián)公司等發(fā)放流資貸款 (2)轉(zhuǎn)向符合監(jiān)管要求的其他成熟項目（3）商業(yè)物業(yè)收益權(quán)投資+回購 投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 投資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：信托公司將信托資金以股權(quán)、入伙等方式投資于房地產(chǎn)企業(yè)，并參與房地產(chǎn)項目的經(jīng)營、管理，獲取投資收益的信托業(yè)務(wù)。1. 信托資金運用方式發(fā)起設(shè)立、股權(quán)受讓、增資方式2. 信托資金退出方式項目公司清算、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、退伙等方式3. 受益人預(yù)期收益率一般為浮動型 取決于項目最終盈利情況4. 信托期限3年以上5. 擔(dān)保方

38、式根據(jù)風(fēng)險與收益配比原則，提供信用增級6. 項目管理參與項目公司的日常經(jīng)營、管理結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)設(shè)計商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。【2010】72號文【百瑞信托有限責(zé)任公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引】第八條 投資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的基本條件：（1）交易對手或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級及以上資質(zhì)；（2）原則上交易對手最近3年的凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%/年； （3）融資規(guī)模不得低于1億元，原則上不得超過交易對手（通常指交易對手的集團公司或控股公司）最近1年的凈資產(chǎn)規(guī)模（以提供的審計報告為準(zhǔn)）； （4）所投資房地產(chǎn)項目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；（5）所投資房地產(chǎn)項目需具備詳實的項目商業(yè)計劃書，明確列示項目收益預(yù)測和成本支出；（6）投資期限不低于1年。Part 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 最新動態(tài)5月中旬 十家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停6月底窗口指導(dǎo)升級，房地產(chǎn)信托新業(yè)務(wù)需逐筆報批5月5日 關(guān)于逐月上報房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險檢測表的通知7月 中長期房地產(chǎn)信托，每半年還本付息一次2011年5月5日關(guān)于逐月上報房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險檢測表的通知 將此前較寬松的自主報備改為“一絲不茍”的詳細(xì)上報，并要求地方銀監(jiān)局出示“判斷意見”。 1. 項目要素：要求信托公司從5月起，每月詳細(xì)填寫每一個房地產(chǎn)信托項目的屬性、規(guī)模、到