1、商業地產法律實務和法律風險防范商業地產法律實務和法律風險防范上海市上海市律師事務所律師事務所主題內容商業地產概述商業地產概述商業地產開發、經營法律實務和風險防范商業地產開發、經營法律實務和風險防范商業地產相關稅收商業地產相關稅收商業地產融資之輕資產發展模式商業地產融資之輕資產發展模式幾種特殊形態的商業地產介紹幾種特殊形態的商業地產介紹養老和養老和酒店地產酒店地產截止2011年底,中國開業的購物中心總量達到2,8122,812家,累計商業建筑面積1.771.77億平方米；預計2012年和2013年,中國購物中心年新增商業建筑面積將分別超過3,5003,500萬平方米和4,4004,400萬平方米

2、；到2013年底,中國購物中心累計存量高達2.52.5億平方米。 德勤報告德勤報告房地產市場的細分：房地產市場的細分： 土地市場、建設市場、銷售市場、金融市場和運營管理市場廣義商業地產的形態包括廣義商業地產的形態包括： 用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，表現形式上包括購物中心、大賣場、寫字樓、酒店旅館、綜合體等什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式商業地產商業地產是“以持續經營為基礎的，以實現物業租金的持續增長及物業增值為目標的商業形態、物業形態和長期投資性投資產品。”商業地產要素商業地產要素 -規劃、設計、功能定位（地產）

3、-管理、品牌、專業人才（商業） -資本運作（金融）什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式商業地產與住宅房地產的關系商業地產與住宅房地產的關系商業地產商業地產住宅房地產住宅房地產只租不售，或只售部分面積，長期持有開發銷售模式，資金回籠模式簡單投資用（穩定型、投資回報率較高）自住用后期的經營、推廣銷售+后期物業管理什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式商業地產與工業（產業地產）的關系商業地產與工業（產業地產）的關系商業地產商業地產工業地產工業地產住宅或寫字樓等底商、購物中心、綜合市場等廠房、倉儲、工業配套等投資成本高土地投資成

4、本低項目的選址規劃注重消費能力和商務環境區域經濟的風險產業經濟的風險什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式商業地產與工業地產的界限越來越模糊案例：卓爾發展旗下的武漢漢口北項目，土地性質是工業用地，卻作為產權式商鋪銷售，其上蓋建筑還能辦理分割到戶的土地證。-第一財經日報-工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%；-工業園區開發辦公樓項目比比皆是。上海規定：“不得將宗地分割辦理登記；產業園區房屋應以幢為基本單元辦理登記；產業園區中同宗土地房屋進行轉讓時，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉移登記 ”-地方性政策，如“退二進三”

5、什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式圈地銷售的房地產粗放型開發階段第一階段注重持有經營管理能力第二階段細分的市場定位，更關注商業地產金融和管理的屬性第三階段什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式-招商難、運營難，以及盲目投資、重復建設等問題和風險的集聚-電子商務對商業地產帶來顛覆帶動倉儲、物流；體驗式消費模式的升級需求；地產與商業零售的結合什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式模式模式利弊利弊代表企業代表企業經營

6、特點經營特點 開發出售快速回籠資金，不利于持續經營和發展Soho中國較早進入房地產行業、擁有一線城市核心地段的土地資源、銷售團隊強大；目前已由散售轉向持有 開發租賃資金回籠速度慢，但能力要求高，能實現物業增值保價凱德恒隆融資能力強、商業地產運營經驗豐富、租金為開發項目的主要資金來源 開發租售結合資金安排更靈活，但所有權和經營權無法實現整體統一萬達與主力店商家聯合開發、出售部分物業保證現金流的穩定、地段以新興商圈和新開發區為主；綜合體租售搭配,核心商業購物中心 開發售后回租收益更快、更持續、更倚重商業管理能力紅星美凱龍及其他零星項目部分項目存在合規性問題商業地產規劃、建設中的法律風險商業地產經營

7、管理中的法律風險商業地產銷售法律風險商業地產融資法律風險商業地產稅收法律風險商業地產合作、交易過程中的法律風險什么是商業地產中國商業地產的發展階段商業地產的法律風險點商業地產的開發模式1 1、土地競拍、土地競拍（a）聯合體拿地 -抱團緩解單個主體的資金壓力、避免競價抬高地價、優勢 互補及分攤風險； -法律風險： 項目公司的風險/土地款支付違約風險/股權轉讓中的糾紛/ 管理模式、理念上的沖突土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理案例： 復星國際因主張其在上海外灘8-1“地王”地塊項目中的50%股權的優先購買權，將SOHO中國及相關交易企業告上法庭。土地使用權取得與轉讓

8、規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理海之門（項目）公司證大五道口綠城嘉和綠升城合復星證大置業SOHO（中國）50%10%40%100%100%100%股權轉讓50%（b）招拍掛出讓方式的政策利用空間 -量身定制競買人的主體資格 -設置嚴格的開發條件 -設定有傾向性的評分標準土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理2 2、土地分層出讓土地分層出讓-法律法律：物權法、人民防空法 部門規章部門規章：招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定、 城市地下空間開發利用管理規定 地方立法地方立法：深圳市城市地下空間使用條例、上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定

9、等-立法較滯后，涉及使用權的界定、設定、登記公示制度、權 利沖突協調等方面的法律問題土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理-地方實踐地方實踐：深圳2005年起開始土地分層出讓，上海2006年 出臺上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行 規定案例：深圳地鐵前海灣車輛段上蓋物業分層出讓（2008年），空間上分四個層次：第一層，地下空間，是地鐵運行線；第二層，地上09米部分，是車輛段用房；第三層地上915米，為交通轉換層；第四層，15米以上部分，為地鐵上蓋（綜合體+保障房）。第一層劃撥供地，第二、三層協議出讓，第四層掛牌（分三宗不同用途的土地） 土地使用權取得與轉

10、讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理1 1、集體土地的規劃利用、集體土地的規劃利用-集體建設用地根據地方規定可以流轉-可以租賃集體土地上的房屋-產業升級中對工業用地的利用-進行商品房地產開發建設和住宅建設有限制需要注意：（1）是否取得村民會議的表決（2）如何辦理土地登記（3）是否需招拍掛，流程 （4）租賃年限的限制（可以超過20年）需要注意：（1）是否可以利用地方產業政策（2）是否需要變更用途、補繳地價款（3）是否需招拍掛（4）是否符合土地利用總體規劃土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理2 2、商業網店規劃商業網店規劃-法律依據：1）中華人民共和國城鄉

11、規劃法；2）商務部城市商業網點規劃編制規范(商建發2004180號) ；3）商務部辦公廳關于做好縣級城市商業網點規劃工作的通知 商建字2007109號；4）零售業態分類(GB/T18106-2004)；5）城市居住區規劃設計規范(GB50180-93)；6）中心城市總體規劃(200 -2020)等。-業態涉及如：特色商業街規劃、大中型零售網點規劃、商品 交易(批發)市場規劃、農貿市場規劃、景區商業規劃、物流 基地規劃等-尚未出臺城市商業網點規劃條例或商業大店法 -大型商業網店聽證制度在有些地方實踐土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理3 3、施工過程中的風險及其管理

12、、施工過程中的風險及其管理 -招投標管理 -合同管理 -施工管理 -工程結算土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理4 4、委托招商的法律風險、委托招商的法律風險 -委托合同中代理權限的設定 越權代理/代理權終止/表見代理/轉委托 -招商目標、預期的設定和考察方式 -保密義務 -與開發商、物業公司的配合義務 -違約解約責任委托顧問開始向商業策劃、招商/銷售代理、市場運營、資本運作全產業鏈服務模式發展，由委托人角色轉變為管理者加小股東土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理1 1、租賃合同效力的風險控制、租賃合同效力的風險控制-未取得房屋權屬證

13、書對租賃合同的影響 一般觀點：房屋權屬證書不影響租賃合同效力 根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋：以是否取得建 設工程規劃許可證為判斷標準-未辦理消防驗收手續對租賃合同效力的影響土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理-租賃合同備案的效力-預租合同的效力 房屋預租，一般以取得預售許可證為前提。如上海市房屋租賃條例土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理2 2、“買賣不破租賃買賣不破租賃”原則限制適用的情形原則限制適用的情形（1）處理抵押權和租賃權的關系 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該

14、抵押 權的影響（2）執行中存在不適用“買賣破租賃”的情況（3）已經被法院查封的財產出租的，不適用買賣不破租賃的原則（4）破產財產處理過程中不適用“買賣不破租賃”土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理如何規避風險如何規避風險（1）抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。承租人應對辦法： A、業主提供擔保 B、抵押權人承諾函 C、合同條款保障（2）從承租人角度出發，做好盡職調查，合理設計合同條款（3）從出租人角度出發，充分披露，避免合同瑕疵土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理1 1、售后包租的法律風險、售后包租的法律風

15、險-商品房銷售管理辦法：房地產開發企業不得采取返 本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采 取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。-風險點： 按期交房、順利招商 固定收益vs.收益與風險共享 處理好開發商、經營管理公司、業主、租戶等各方法律 關系 第三方擔保的可操作性土地使用權取得與轉讓商業地產規劃商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理2 2、注意商業地產銷售中的禁止性規定、注意商業地產銷售中的禁止性規定，如：-禁止銷售的物業，如地下商業、部分地區的產權式酒 店。北京在2010年5月發文禁止酒店類項目分層、分套 （間）銷售，基本禁止了新開發的產權式酒店項目-有些土地出讓合同或

16、房地產買賣合同中約定在一定年 限內不得轉讓 土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理3 3、限外令限外令限制規定限制規定法律依據法律依據境外個人購買自住商品房 非港澳臺，在境內工作超過一年的；港澳臺在境內工作、學習和居留能購買一套關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知境外機構購買自用商品房在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋 關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知外商投資非自用房地產 商業存在和項目公司原則 見后頁土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理文號文號法法 規規關鍵字關鍵字171171號文

17、號文關于規范房地產市場外資準入和管理的意見關于規范房地產市場外資準入和管理的意見20062006年年7 7月月商業存在商業存在192192號文號文關于關于貫徹落實貫徹落實 有關問題的通知有關問題的通知20062006年年8 8月月注資提高注資提高4747號文號文國家外管局、建設部國家外管局、建設部 關于規范房地產市場外匯管理有關關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知問題的通知 2006 2006年年35%35%自有資金自有資金5050號令號令關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知的通知20072007年年5 5月月商務部備案

18、商務部備案130130號文號文國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知外商投資房地產項目名單的通知 2007 2007年年7 7月月禁止外債禁止外債1010號令號令關于外國投資者并購境內企業的規定關于外國投資者并購境內企業的規定 2006 2006年年8 8月月關聯交易關聯交易2323號文號文關于做好外商投資房地產業備案工作的通知關于做好外商投資房地產業備案工作的通知20082008年年6 6月月下放備案下放備案142142號文號文關于完善外商投資企業外匯資本金支付結匯管理有關業務關于完善外商投資企業外匯資

19、本金支付結匯管理有關業務操作問題的通知操作問題的通知 2008 2008年年8 8月月資本金結匯禁止股權資本金結匯禁止股權投資投資外商投資產業目錄中的規定外商投資產業目錄中的規定20112011年年土地使用權土地使用權取得與轉讓取得與轉讓規劃與招商商業地商業地產銷售產銷售商業地商業地產租賃產租賃商業地商業地產管理產管理限制類 土地成片開發（限于合資、合作） 高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營 (移除別墅，歸到禁止類) 房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司禁止類 高爾夫球場、別墅的建設、經營1 1、建筑物區分所有權問題、建筑物區分所有權問題 物權法和最高人民法院關于審理建筑物區分

20、所有權 糾紛案件 土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理部位部位一般認定一般認定使用權利使用權利停車場、車位能獨立使用、登記、符合規劃為專有部分；在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地的車位 ，為共有部分專有部分可以出售、附贈或者出租等方式處分 物業管理用房具有構造上的獨立性、可以排他使用、能夠登記特定所有權的，為專有部分。 開發商或物業管理公司獨立支配外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備共有部分業主可以基于對專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵

21、權。例外（a）管理規約有約定， （b）損害他人合法權益土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理2 2、建筑物區分所有權問題、建筑物區分所有權問題土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理 產權式商鋪散售 主力店租賃+小商鋪零售 整體持有出租、經營商業地產項目開發常見經營模式 單一業主產權業主對共有、專有區域有絕對的處分權 多業主產權共有區域的權利屬于全體業主，委托管理方按合同行使業主大會賦予的權利兩種產權類型3 3、業主委員會、業主委員會-商業物業成立業委會的必要性： 委托物業管理公司； 管理停車場、廣告牌等公共空間； 管理物業收益； 監督商家

22、和租戶的行為-商用物業成立業委會的條件：已交付使用已交付使用50%50%或滿足地方或滿足地方規定規定-業委會表決機制：雙過半（或雙過半（或2/32/3）原則）原則-避免業委會與物業公司對抗土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理4 4、商業保險、商業保險-財產一切險財產一切險承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產因自然災害或意外事故造成的直接物質損壞或滅失, 既包括由于自然災害造成的損失，也承保由于意外以及員工操作不當的損失，還可擴展到盜竊、罷工、暴動等風險造成的損失。（可將租金收入列入承保范圍）-公眾責任險公眾責任險即從事生產、經營或其他活動中，由于意外事故造成第三

23、者人身傷亡或財產的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。-物業管理責任險物業管理責任險物業公司因管理或從業管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失。控制如公眾場所中的第三者責任、電梯扶梯責任、游泳池責任、廣告牌責任以及停車場責任等。土地使用權取得與轉讓規劃與招商商業地產銷售商業地產租賃商業地產管理（一）商業地產取得階段的稅收稅種稅種納稅義務人納稅義務人稅率稅率計稅依據計稅依據契稅受讓人3%5%轉讓價格印花稅受讓方和轉讓方各0.05%轉讓價格（二）商業地產出租經營期間的稅收稅種稅種納稅義務人納稅義務人稅率稅率計稅依據計稅依據營業稅出租方5%+地方附加租金企業所得稅出租方25%經營利

24、潤房產稅出租方1.2%或12%（1）從價計征應納稅額=房產原值*（1-10%30%）*1.2%（2）從租計征應納稅額=房產租金收入*12%城鎮土地使用稅出租方人民幣0.630元按每年每平方印花稅出租方和承租方0.1%租金（三）商業地產出售期間的稅收稅種稅種納稅義務人納稅義務人稅率稅率計稅依據計稅依據營業稅賣方5%+地方附加銷售價格和轉讓收益企業所得稅賣方25%利潤土地增值稅賣方30%60%增值額（根據銷售收入減去可扣減項目計算得出）印花稅買賣雙方各0.05%買賣價格（四）稅收風險-土地增值稅預繳和清算-房產稅（計稅基礎、停車場）-離岸交易的避稅（a）兩頭在外的非居民企業間交易（b）間接轉讓公司

25、股權（完全境外）（一）商業地產主要融資渠道比較融資渠道融資渠道主要類型主要類型現狀現狀銀行信貸開發貸、授信額度貸款宏觀調控政策嚴格房地產信托股權投資結構性融資模式（信托型）特定資產收益權結構性融資模式規模大逐漸顯現兌付風險私募股權基金公司型有限合伙型信托型以銷售、轉讓為主要資本退出渠道資本市場IPO企業債券融資資產證券化（REITs）缺失海外融資門檻降低（二）商業地產輕資產發展趨勢-“商業地產價值空間由四部分組成：基礎收益率（20%）、商業模式溢價（20%）、金融模式溢價（50%）和經營能力溢價（10%）”-信托+基金+REITs的全產業鏈模式 -嘉德、萬通、金地等企業均遵循此模式案例：萬通地

26、產全資子公司與華潤深國投信托有限公司全資子公司各出資250萬元成立萬通深國投（深圳）股權投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心成長股權投資基金普通合伙人，同時認購400萬元基金份額。此外，華潤深國投信托有限公司發行信托計劃募集資金3.5億元，以及萬通地產出資1860萬元，分別作為有限合伙人加入基金。 （二）商業地產輕資產發展趨勢拿地前拿地前引入戰略投資伙伴實現股權合作在出租率與租金收益保在出租率與租金收益保持穩定后持穩定后通過REITs向包括養老基金、保險等機構出售權益（退出）經營階段經營階段引入商用物業孵化基金實現早先合作股東的利益退出建設階段建設階段引入PE或信托（三）REITs發展在中

27、國房地產資產證券化的概念房地產資產證券化的概念REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直譯為房地產投資信托，其與上述房地產信托計劃在法律結構上有相似之處，但本質上REITs是向社會公眾發行的一種投資產品，是一種典型的資產證券化投資工具，其投資方向一般僅限于能夠產生租金收入的物業，并且REITs在稅收上享受特殊待遇，投資者可以避免雙重稅賦。（三）REITs發展在中國上市流通上市流通 REITs將完整物業資產分成相對較小的單元，并可以在公開市場上市/流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產投資退出機制稅收中性稅收中性 不因REITs本身的結構帶來新的稅收負擔，

28、某些地區為了促進REITs市場的發展，給予了一定的稅收優惠派息政策派息政策 必須將全部或絕大部分收入派發給基金單位持有人專業管理專業管理 發起人通常組建獨立的資產管理公司來管理REITs，并聘請物業管理人，提高地產投資的專業化水平 REITsREITs的特點的特點我國我國REITs試點的進程試點的進程（三）REITs發展在中國2008年12月，國務院發布“金融國九條”，正式提出通過房地產投資信托基金拓寬企業融資渠道2009年4月，國務院正式批復關于推進REITs試點工作的總體方案，明確由人民銀行牽，十一個部位組成聯合試點工作組，研究在銀行間債權市場和交易所市場開展REITs試點迄今，很多城市提

29、出利用REITs開展保障性住房融資的方案。如北京已將朝陽區的5個公租房項目打包，申請試點發行REITs，一旦獲得證監會批準即可將公租房進行資產證券化2013年3月16日,證監會發布證券公司資產證券化業務管理規定,規定商業物業等不動產可作為基礎資產打包（三）REITs發展在中國 發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者 央行牽頭央行牽頭的債權版的債權版 將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與交易所證交易所證監會主導

30、監會主導的股權版的股權版目目前前兩兩種種方方案案的的試試點點（三）REITs發展在中國目前市場實踐目前市場實踐境內資產打包發境內資產打包發行離岸行離岸REITsREITs 例如在香港發行的“越秀房托（00405）以及近期的匯賢人民幣房托（87001），嘉德置地也計劃將價值53億美元的中國投資項目打包成REITs在境外上市北京保障房北京保障房REITsREITs首批試點首批試點北京保障房REITs首批試點的朝陽區政府共推出5個公租房項目，涉及20003000套已經建成的公租房，與國投瑞銀基金管理有限公司合作，采取一個項目一個方案的方式試點信托產品的創新信托產品的創新平安信托發行集合資金信托計劃投

31、資重慶5A級寫字樓，信托投資規模約17.5億。信托行業以持有型商業物業為投資標的信托產品，為將來發REITS做好了準備養老地產當前養老地產涉及的主要法律法規投資商業模式的法律分析一、當前養老行業法律法規涉及的主要領域老年人權益保障法（全國人大）新修訂關于加快發展養老服務業意見的通知（2006年國務院）關于全面推進居家養老服務工作的意見（2008全國老齡辦）中國老齡事業發展“十二五”規劃（2011年國務院）社會養老服務體系建設規劃（年）（2011年國務院辦公廳）關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見（民政部2012年7月）（一）中國目前尚未形成關于養老行業的法律體系，全國人（一）中國目

32、前尚未形成關于養老行業的法律體系，全國人 大和國務院層面的立法均較為模糊：大和國務院層面的立法均較為模糊：一、當前養老行業法律法規涉及的主要領域（二）中國特色（二）中國特色供需差距懸供需差距懸殊，催生巨殊，催生巨大商業機會大商業機會中國傳統中國傳統養老觀念養老觀念給養老行給養老行業帶來挑業帶來挑戰戰養老資金來養老資金來源比較單一，源比較單一，農村老年人農村老年人養老金尤其養老金尤其不足不足養老護理養老護理人員稀缺人員稀缺建立家庭養老建立家庭養老為基礎，以社為基礎，以社區養老為依托，區養老為依托，以機構養老為以機構養老為補充的養老服補充的養老服務體系務體系截至2012年底，我國60歲以上老年人口

33、為1.94億，占總人口比重達到14.3%2015年底全國目標建設340萬張養老床位“421”家庭結構帶來的養老市場需求失能老年人3300萬全國1100萬養老護理員的需求 vs. 30萬護理員（其中僅10萬具備上崗資質）行業專業化程度與發達國家相比較低一、當前養老行業法律法規涉及的主要領域鼓勵和拓寬民間資本參與養老項目建設和運營的渠道將進一步制定和完善一系列在規劃用地、用水、用氣、稅收等方面的優惠政策部分地方實施鼓勵經營性內外資養老機構設立的政策積極制定行業規范（三）中央和地方鼓勵民間資本參與的政策基調（三）中央和地方鼓勵民間資本參與的政策基調一、當前養老行業法律法規涉及的主要領域p目前沒有專門

34、的養老項目用地。北京市已率先單列養老項目用地計劃。p根據規定，除社會福利性的養老機構，一般需通過招拍掛獲得居住、醫療、商業或旅游用地。 例如：今年2月，中投發展以總價 4.62 億元成功中標北京密云縣一宗包含養老功能的居住用地。從該宗用地組合類型來看包括 二類居住、旅游業、托幼用地、休療養用地,出讓年限從 40 年-70 年不等(居住 70、商業 40、綜合 50) 。p但現狀是大部分養老用地仍然靠占用集體建設用地來解決。2012年北京市以招拍掛辦理養老設施用地1宗，土地面積13.7公頃；劃撥了3宗，土地面積2.07公頃；協議出讓了3宗，土地面積12.2公頃；以占用現狀集體建設用地方式辦理了1

35、0宗，土地面積約31.9公頃。（四）我國養老用地制度的缺失：（四）我國養老用地制度的缺失：p 養老項目占地較大，地方政府土地指標不夠用。p 土地性質和用途的差別，導致目前市場上養老地產產品五花八門；而開發商對自持還是銷售的選擇也受到不同的限制。p 根據國務院精神，新建小區以養老服務設施建設納入公建配套；通過整合、置換或轉變用途等方式，將閑置的醫院、企業、農村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養院、小旅館、小招待所等設施資源改造用于養老服務。p 部分地方性嘗試。如在土地規劃方面，新建住宅區養老用房，擬按每個小區一定比例的建筑面積落實。 一、當前養老行業法律法規涉及的主要領域（四）我國

36、養老用地制度的缺失：（四）我國養老用地制度的缺失：關于土地政策，涉及土地取得方式關于土地政策，涉及土地取得方式 土地取得方式國有建設用地的出讓用于營利性養老機構，劃撥用地主要用于非營利性養老機構通過向土地或物業權利人承租國有建設用地或物業集體建設用地流轉房地產買賣以建設用地使用權出資政府BOT項目（五）養老建筑類的規定（五）養老建筑類的規定老年人建筑設計規范（1999年建設部、民政部）（關注住建部養老設施建筑設計標準的制定）社區老年人日間照料中心建設標準和老年養護院建設標準（2012年民政部）行業指導規范，如住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心組織編寫的養老住區智能化系統建設要點與技術導則地方標

37、準，如上海市養老機構設施建筑標準 一、當前養老行業法律法規涉及的主要領域地方鼓勵性政策的實施細則，如土地、稅收、補貼等；營利性養老機構開業許可制度進一步細化，關注各地養老機構管理規定的修訂；關于老年人社會福利和保險制度，如“醫養合一”、“倒按揭”和“以房養老”；關于專業人員、養老服務、養老建筑設計和養老機構管理方面的行業標準；關注可能對養老地產銷售、經營模式產生影響的規章制度，如與老年公寓會員卡、入住金相關的規定。一、當前養老行業法律法規涉及的主要領域（六）未來立法趨勢的關注點（六）未來立法趨勢的關注點 二、投資商業模式的法律分析養老地產開發模式設立養老院的模式 保險機構與保險產品結合開發 家

38、庭護理服務 投資涉養老行業公司股權 養老地產養老地產民政系統項目民政系統項目 （社會福利用地）產權用地產權用地“養老養老”地產項目地產項目前期通過一般渠道取得土地，以養老概念為主打銷售住宅產品綜合型地產項目綜合型地產項目通過醫院養老等項目捆綁，以低成本取得大規模土地開發開發商有土開發商有土地使用權地使用權開發商無土開發商無土地使用權地使用權通過醫院等養老通過醫院等養老元素獲取土地元素獲取土地通過一般地產項通過一般地產項目開發渠道獲取目開發渠道獲取土地土地養老地產開發的土地利用條件二、投資商業模式的法律分析養老地產開發的營利模式 “銷售銷售+ +持有運營持有運營”的方式運作， “銷售+持有”，住

39、宅銷售與老年公寓等養老配套設施持有運營相結合方式 典型案例：北京太陽城 采取會員制管理模式會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式 典型案例：上海親和源老年社區 只租不售，只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區別對待，收取不同租金 典型案例：燕達國際健康城 以老年住宅概念，出售房屋產權出售房屋產權為主，區域級別配套并舉 典型案例：東方太陽城“全部出售全部出售”模式模式養老概念住宅超配套設施養老概念住宅超配套設施“只租不售只租不售”模式模式醫療健康社區，全部持有運營醫療健康社區，全部持有運營“會員制管理會員制管理”模式模式銷售會籍銷售會籍“銷售銷售+ +持有持有”模式模式養老

40、概念住宅養老地產養老概念住宅養老地產我國老年住宅模式分類二、投資商業模式的法律分析案例：上海親和源-項目取地模式分析新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）上海市南匯區康橋上海市南匯區康橋鎮政府鎮政府南匯區康橋鎮集體資產南匯區康橋鎮集體資產管理有限公司管理有限公司土地出讓土地出讓工業用地（工業用地（50萬萬/畝）畝）合資公司合資公司政府政府1875萬元入股萬元入股上海市南匯區康橋上海市南匯區康橋鎮政府鎮政府新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）出讓出讓殼公司殼公司+上海康橋公共事業投上海康橋公共事業投資有限公司資有限公司立項開發立項開發變更用地性質變更用地性質工業用地工業用地公共建筑用地公共建筑用地融資融資抵押貸款抵押貸款用首批建成的用首批建成的房產獲得房產獲得7500萬元的銀行抵萬元的銀行抵押貸款押貸款 二、投資商業模式的法律分析會員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購買會員卡費用小戶型50萬45萬中戶型55萬大戶型88萬年費小戶型2.98萬/年/套2.38萬/年/套中戶型4.98萬/年/套大戶型6.98萬/年/套備注允許轉讓會員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費用可退超過15年，超過時間免費戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大