1、績溪房產市場報告及工程規劃建議績溪龍川房地產開發2006年6月6日市場報告與規劃建議績溪宏觀市場分析-3宏觀市場分析績溪房產現狀-14商住格局分析-16競爭考量-40競爭博弈-44微觀競爭分析中觀商住圈分析工程SWOT分析-51工程系統定位-53工程定位 -56工程規劃建議-58工程價格建議-60工程定位與建議工程分析分析目分析第一篇：宏觀市場分析績溪宏觀市場分析1、績溪概況績溪位于安徽省南部，地處古老的宣州和徽州之間，與浙江省臨安市、安徽省歙縣、黃山區、寧國市、旌德縣接壤。縣境東西長59.5公里，轄7鎮10鄉，總人口18.5萬；是安徽省歷史文化名城。胡適、胡雪巖、徽墨大師胡開文及現任胡錦濤主

2、席的故土；地理位置上是皖、浙二省交界之地。徽杭高速的通車大大縮短了與杭州和上海的距離，為績溪經濟及商業房地產得開展奠定了堅實的根底。城市 地圖績溪2、宏觀經濟 國民經濟綜合實力進一步增強，經濟開展高位運行。初步核算，2004年全年實現地區生產總值131.98億元，比上年增長12.2%，是1998年以來開展速度最快的一年。人均生產總值首次突破1000美元，到達1088美元。三次產業結構為18.8：35.9：45.3， 第三產業是績溪的支柱性產業。 作為績溪的支柱產業旅游業呈現恢復性增長。2004年全市累計接待海內外旅游者*萬人次，增長45.2%，比2002年增長15.7%，實現旅游總收入50.0

3、億元，同比增長30.3%，比2002年增長6.1%；其中旅游創匯收入6600萬美元，增長271.0%，比2002年增長13.5%。績溪機場擴建竣工、徽杭高速公路通車，開工建設了合銅黃高速公路和績溪等根底、休閑工程，進一步改善旅游開展條件。旅游業的快速開展將影響本案商業用房的定位。人口增長得到有效控制，城鎮居民收入和居民可支配收入不斷增長。2004末，全市總人口到達1467萬人，其中非農戶人口33萬人，績溪市總人口18。5萬人。2004年在崗職工平均工資12706元，同比增長16.3%。城市居民人均可支配收入7608.8元，同比增長10.36%，人均消費支出5735.3元，城市居民恩格爾系數為4

4、2.3%。收入和可支配收入的增加，都將拉動對房產的需求、推動商業的開展。消費品市場繁榮活潑。消費品市場十分活潑，消費品零售額實現較快增長。2004年，全市社會消費品零售額40.88億元，增長13.3%。其中市級消費品零售額16.55億元，增長11.4%；餐飲業呈現出強勁的開展勢頭，全市餐飲業實現零售額7.97億元，增長19.9%。消費品市場的繁榮，餐飲業的迅猛開展，為本案商業定位提供了市場支撐。3、房地產開發情況固定資產投資增長保持高位運行，房地產開發投資步伐加快。2004年全年全社會固定資產投資完成78.5億元，比上年增長48.7%。其中房地產開發投資17.96億元，增長65.6%。房地產開

5、發投資和商品房建設投資的大幅增長，給本案造成了一定的去化和招商壓力。房地產快速開展的同時，商用房地產近兩年也快速開展，通過下表的數據可以看出房地產開發投資加劇，商用房地產投資增幅超過了住宅投資；2004年，購置土地開始回落，房地產開始向理性化開展，由于2003年土地的大量購置，房產有1-2年的開發周期，預計2005年將是績溪房產供給的頂峰階段；2004年商品房供給方面有所增加，但銷售量有所下降，房地產市場供給漸漸開始大于需求，對于只有15萬人口的市區來說市場已接近飽和；績溪區近兩年房地產狀況房屋空置有所減少，但減少的是住宅的空置，商用房的空置大大增加，2004年大約有8萬方左右，工程去化壓力盡

6、顯。年份房地產開發投資萬元住宅投資萬元購置土地萬方房屋施工:萬方住宅施工：萬方房屋新開工住宅新開工商品房竣工萬方住宅竣工萬方商品房銷售萬方實際銷售萬方房屋空置萬方空置住宅萬方20041106996437425.44120.33250.643.2333.0832.4326.21 10.151.520036429046405110.5779.5262.343.4333.749.123540.5233.2411.195.684、商業規劃商業金融用地規劃采用點線結合方式、結合中心區布局形成四個集中的商業網點，分別為老城中心、前園路中心、陽湖中心和黎陽中心。另外，規劃沿新安江兩側設置

7、局部商業效勞設施，成為城市重要的沿街商業空間。保存調整現有的市場，在城市出入口附近設置大型的專業批發市場，因此在黎陽、梅林、屯光規劃大型專業市場。規劃的旅游賓館度假區主要集中在三處建設，分別是三江集合處、南片區東處和西片區高爾夫球場處。東區120萬方旅游度假區的規劃，為本案定位提供了方向。娛樂文化用地，兩處市級文化、娛樂中心：世紀廣場文化中心和尤溪娛樂中心；同時在陽湖、黎陽片區建設區級的文化娛樂中心，如影劇院、文化宮等等。為本案商用房定位提供了規劃支持。老城商業中心以現有的商圈為根底，以旅游商品效勞為主，不僅為城市居民效勞，而且考慮為游客效勞， 未來要跨新安江向南開展，南北岸共同形成城市的商業

8、中心。前園路商業中心前園路商業中心以為本地居民效勞為主，目前已經建成了一些大型商場，商業中心地位已經呈現，但目前商業檔次和商業氣氛還不是很好，未來本地區的商業設施以改建和完善為主。陽湖中心和黎陽中心以社區商業為主依據網點規劃，老城區商業中心和前園路商業中心足以輻射全市范圍，本案所處區域不可能再形成商業中心和商業副中心，依托其行政娛樂中心及周邊旅游度假區新徽天地，將是本案的定位方向。績溪依托黃山及與臨安相鄰的地理優勢，在“打造國際級風景和城市旅游文化名城的雙重定位，為本案提供了良好的宏觀環境；經濟及消費需求的持續攀升為商業房地產的開展創造了良好的根底條件；但近兩年房地產的迅猛開展、商業用房的大量

9、空置，給本案帶來巨大的去化壓力；作為市政的重點工程，績溪的新城區作為績溪新型樓市的聚集區，縣級行政、文化中心，自身具有再次引起全縣關注的條件。第二篇：中觀商圈分析現有商業現狀超市競爭格局有變：隨著商業大廈的并購重組，購物中心經營管理的調整，原來蘇果、華聯位于一樓、商業大廈一樓為超市四大超市并存的局面被打破。家得利在劇烈的競爭中一枝獨秀，遙遙領先，華聯超市經營狀況卻相差甚遠。家得利營業面積8000余平方米，商品40000余種，圖書家電、珠寶飾品等也在超市中首次出現，無論是商品種類還是營業面積都在績溪市各大超市中雄踞第一。短期內，家得利在績溪消費品零售市場的龍頭地位不會改變，但10月份合肥一百重新

10、上市后，家得利的地位將會減弱。傳統百貨突圍開展：績溪傳統的百貨商場目前經營較為慘淡，在大型超市的競爭壓力下，正在加速向現代百貨的開展。商業大廈已被合肥百大集團全資收購，6月至9月裝修重組，10月重新開業；徽州商場也在加速向現代百貨的方向開展，積極創新新的經營模式。另外新建的恒隆廣場、恒隆商貿城等大型商場的加盟，績溪的現代百貨業日趨壯大。特色商街異彩紛呈：績溪老街工藝文化用品和土特產品、績溪西路步行街的品牌服飾、前園南路的酒店及餐飲已經形成了自身的特色；躍進路的五金、建材、電機工具特色街也具雛形；濱江及世紀廣場附近的休閑娛樂正在興起。餐飲娛樂命運不同：績溪市的餐飲業較為興旺，老街一樓、臨江一樓、

11、小尾羊、高中低檔的徽菜館等等，外地游客能隨時享受到徽菜風格的美食。在績溪，除了絡繹不絕的游客消費外，公款消費也較為嚴重。娛樂休閑方面，因風景區與市區隔有一段距離69公里，目前游客還是以“觀光旅游為主，“休閑旅游等還沒有得到充分的開展，相對而言，主要依靠市內顧客消費的娛樂休閑產業還處在初期開展階段。類別名稱面積百貨徽州商場3000方左右購物中心3000方左右商業大廈1.2萬方左右超市家得利8000方蘇果2000方左右華聯購物中心一樓1000方左右商業大廈一樓1000左右徽州商場(一樓)800方左右特色街績溪西路20000方左右績溪老街20000方左右前園路酒店及商場3萬方左右躍進路5000方左右

12、餐飲娛樂碧海云天美食城仙人洞路2000方以上碧海云天歌舞廳、休閑中心2000方左右各大酒店的美食城3萬方左右徽州土菜館幾個1500方臨江一樓，老街一樓1000方左右上島咖啡，騎士咖啡700-800方東方魅力娛樂城500方左右商圈格局 績溪的旅游效勞業較為成熟，酒店、賓館遍布績溪；城市的商業中心主要集中在老城區的老街以及績溪西路一帶，以老街、績溪西路為主要商業街，以商業大廈被合肥百大集團收購，6月至9月進行整修，10月開始重新營業，家得利為主力商場，該商業區域不僅為城市居民效勞，而且為游客效勞。是城市的主要商圈。前園路一帶也已呈現出副商業中心的特色，以前園路前園北路、前園南路為主要商業街，聚集了

13、大量的酒店和賓館，以“新街、購物中心、蘇果超市、徽州商場為主力商場，主要為本地居民效勞。目前幾個商場的營業狀況不好，檔次也不高，隨著幾個新建商場的上市，整體檔次有待提升。目前績溪商業呈現出一個商圈老城中心商圈，一條商街以酒店和大商場為依托的前園路，幾個微型的專業市場小商品市場、風采大市場、展望家居廣場和秀水豪園建材市場等的格局。今后沿江休閑娛樂業、旅游度假區將是開展的重點。 中心商圈小商品市場建材市場徽州商廈購物中心恒隆商貿城老街，以旅游產品，工藝品為主新街購物城蘇果超市家得利超市商業大廈展望家居廣場光榮大市場績溪西路步行街，以品牌服飾為主，餐飲為輔前園路商街中心商圈本商圈是績溪傳統的商業所在

14、地，該地段及周邊區域以旅游商品效勞為主，其特點在于不僅為城市居民效勞，而且為國內外游客提供效勞，是績溪開展最為成熟、商業氣氛最為濃厚的商業區。范 圍：以績溪老街和績溪西路步行街為核心，向東至昱中花園，輻射績溪中路商業街，南至新安江，北至延安路、新安北路。主力商場：商業大廈。主要業態：工藝品、土特產品、服裝、日用百貨。特 點：商業氣氛成熟、有大量品牌和大型商場、超市的支撐，作為主導的傳統商業中心的觀念深入人心，占有明顯優勢。開展階段：已經開始向商圈的整體提升階段開展，各類沿街商鋪具有一定的檔次，并且形成了老街、步行街等具有濃郁購物氣氛的特色街。開展趨勢：受布局的影響，體量的增加有限，未來檔次會得

15、到逐步的提升，環境也會有很好的改善。 重點商街詳情：績溪西路范圍：新安北路至華馨路一段。特征：整條街商業分布以服裝、食品為主，大局部為經銷商，依托老城區背景和績溪老街，人流量非常大，有濃郁的商業氣氛。檔次：各種品牌服裝集中的地方，檔次偏高。重點品牌：鱷魚、意爾康、真維斯、喬丹、恒源祥、美特斯邦威、高邦、班尼路、摩高、達芙尼、富貴鳥、貴人鳥、紅蜻蜓、李寧、蘋果、霸士滕、安踏、東方紅租金狀況：整條街租金變化較大，可分兩種情況，只租一層的租金為4.7-6.5元/平方米/天，租下一二層的租金平均為2.1-3.1元/平方米/天。靠近新安北路口租金較高，往內逐漸偏低。經營狀況：人流量大、整體經營非常好。老

16、城主街范圍：延安路、濱江西路、華馨路圍合的區域內 特征：A、歷史悠久，由新安江、橫江、率水三條河水匯流之地的一個水埠頭開展起來。從街東牌坊算起，向西綿亙1.5公里，路面全用淺赭色的大塊條石鋪砌而成，線條方正清晰，街寬度至7米，兩側店房鱗次櫛比，多數為兩層樓面的磚木結構，一色的徽派建筑風格。白色馬頭墻，小青瓦敷蓋的雙坡屋頂，山墻前后長出房檐，店房廊庭前伸開闊，門樓窗欞、梁檁椽柱雕花彩繪，再加黑漆鎏金的店招匾額。B、老街店面一般不大，但內進較深，有一連二進或三四進的，用天井連接，采光、通氣、排水都用內向構建手法，形成“前店后坊、“前店后庫、“前店后戶的特殊結構。C、B、整個老街被下馬路、中馬路、上

17、馬路分割為數段，相對來說，兩頭入口處人流較多，人氣更旺。顧客根本是外來旅游購物者。檔次：老街商品檔次參差不齊，既有老字號店鋪同德仁、張小泉，又有眾多仿制產品，以經營工藝品、文化用品、土特產品為主，相對來說，中低檔的旅游紀念品較多，高檔商品較少。經營業態：徽墨、歙硯、徽州四雕磚、木、石、竹、徽派國畫、版畫、金石、根雕、刺繡、篆刻、紫砂、玉器等文化藝術品，以及中藥、茶葉等土特產品。租金狀況：老街購物者根本為外地游客，相對而言，兩頭入口處的人氣旺一些，總體租金狀況是中間低、兩頭高，約為2.5-3.8元/平方米/天。經營狀況：本地居民很少在此消費，老街目前的商業主要靠外來旅游人口帶動開展，屬于外向型的

18、旅游商業，因此，績溪的旅游狀況、游客多少對其影響極大，淡季、旺季的區分非常明顯。目前整體經營較好。績溪西路二街-公園路范圍：新安路至老街段，績溪西路以南。特征：以經銷服飾、床上用品、美容、時尚、音像商品為主，街面從東向西由窄變寬，商業氣氛一般。檔次：參差不齊、有幾家品牌店、整體檔次屬中檔。重點品牌：東方駱駝、哈悠飾品、創興、千百惠、LHS。租金狀況：街道靠內，依靠老街和步行街分流出的局部人氣，租金大約在1.5-3.1元/平方米/天。經營狀況：人流較少，經營狀況一般。華馨路范圍：北至延安路，南至績溪西路、老街交接處。特征：這條路的南端與主要的商業街道相接，但是其位置偏于一隅，人流一般不會拐入經過

19、此路，且其路面非常狹窄，經營檔次較低，所以商業氣氛不是很好。檔次：中低檔。經營業態：徽菜館、土菜館、風味小吃、煙酒店、美容院、休閑屋。租金狀況：約為0.5-1.2元/平方米/天,靠近績溪西路口略高。經營狀況：人流較少，經營不佳 新安路范圍：新安江至延安路一段，包括了新安北路南端的局部。特征：較為混亂，沒有統一特色，既有大商場，又有小雜貨店。績溪西路口的商業大廈已被合肥百大集團收購，自6月1日起開始重新裝修，三個月后再進行營業，南部至新安大橋兩側多為一些沿街小店。檔次：沿街商鋪檔次參差不齊，自北向南逐漸偏于中低檔。經營業態：百貨、咖啡、眼鏡。租金狀況：租金差異較大，約為2.5-5.1元/平方米/

20、天，新安大橋兩側欄桿隔開的沿街商鋪那么在1元/平方米/天以下經營狀況：該路段的主力店如上島咖啡生意清淡，商業大廈現已被合肥百大集團整體收購，總體經營狀況不佳。利民路范圍：昱中花園的南端，新安路至栗園路段。特征：店面整齊劃一，門前視線開闊，環境較好，主要經營服裝、鉆石、音像、藥房、理發店等，良好的商業氣氛正在形成。檔次：中高檔商品。重點品牌：雅戈爾、七匹狼、金伯利鉆石。租金狀況：該條街租金變化不大，約為3.6元/平方米/天。經營狀況：經營狀況良好，無空置。栗園路范圍：績溪西路至濱江中路段。特征：靠近昱中花園處商鋪門前視野開闊，環境較好，有良好的商業氣氛，其他一般。檔次：中低檔商品。經營業態：業態

21、不一，圖書、音像、家具、藥房、茶葉、美發、娛樂等。租金狀況：該條街租金相差較大，大約在2.6-4.9元/平方米/天，由濱江中路至績溪中路，租金漸次增加，臨近績溪中路段租金在4.7元/平方米/天以上。經營狀況：臨近績溪中路段人流量較多，經營較好，其他一般。績溪中路范圍：前園路至新安路一段。特征：績溪中路為前園路和老街商圈的過渡區域，街道整齊劃一，人行道非常寬闊，整體上來說目前人流不多，但從長遠來看，該街道位于老城區兩大中心地段的過渡帶，未來前景非常看好。該條街道由東向西，按其業態及檔次可分為四段：A、前園路至仙人洞路一段主要是低檔商品，業態散亂；B、由仙人洞路至寬網大廈，主要是城市花園新街的沿街

22、商鋪，與其內街不同，全都產權出售，并已有轉租經營；C、由寬網大廈至家得利超市一段，北面主要是維多利亞廣場沿街商鋪，女性品牌服飾、鞋包為主，南面沿街商鋪主要是數碼、電子、電器產品居多；D、由家得利往西，主要是珠寶、鉆石、高檔服飾等。檔次：低、中、高各種檔次都有，由東向西，檔次逐漸由低趨高。重點品牌：安之秀、真怡美、歌利婭、達芙尼、倫蒂婭、奧倫提、戴安娜、薰芳樹、凡妮、阿伊蓮、SQSM飾品、addidas、X特步；科龍、格蘭仕、飛利浦、格力、愛國者；吳良材、報喜鳥、老鳳祥、歐特爾鉆石。90%以上為經銷。租金狀況：自東往西，租金也漸次趨高。該條街道主要是兩層一起出租，租金0.8-2.2元/平方米/天

23、。經營狀況：該條街道經營狀況也是自東往西漸佳，整體經營狀況良好。 重點賣場家得利：業態分布：層數主要業態重點品牌一層服裝、鞋類、玉器、收集、工藝品、攝影彩擴、化裝品、兒童娛樂意爾康、蘋果、婷美、貴怡人、Newset、蒙牛、迪信通二層食品、飲料、文具、日化、居家等百貨用品雕牌、佳美、樂百氏、雙鹿、康師傅三層數碼、電器、服裝、生活用品TCL、Canon、步步高、松下、索尼、花香、六神萬家超市營業狀況調查：分三次進行，每次調查時間15分鐘調查時間進入人數出來人數提袋人數人均消費元/人5.27下午91875935.75.27晚上12517612335.05.28上午69463028.9平均951037

24、033.2每周的周五至周日是家得利的購物人數較多的時候，每天的19:30分到達當日最頂峰。一般經營較好的商場人均消費額在20-30元之間，家得利超市的人均消費額在28-36之間。淡季營業額30-40萬元/月，旺季例如春節達100多萬元/月，開業時曾到達過約200萬元/月。總體來說，超市人氣極旺，經營狀況非常好。前園路商業街前園路商業街以為本地居民效勞為主，目前已經建成了一些大型商場，但目前商業氣氛還不是很好，未來本地區的商業設施建設以改造和完善為主。范 圍：前園路和績溪路組成的一個十字形區域，向西沿績溪中路連接績溪西路和老街，向東沿績溪東路輻射屯光大道。主力商場：購物中心、蘇果超市、徽州商場。

25、主要業態：餐飲、服飾、家電、茶葉、摩配、百貨等。特 點：主要為本地居民效勞，前園路因華聯和蘇果超市的進駐，曾經人氣很旺，是較繁華的地帶，后來因購物中心經營管理問題以及外在競爭，影響了這一帶的人氣。開展階段：城市商業中心地位已經呈現，但目前商業檔次和商業氣氛還不是很好。開展趨勢：未來本地區的商業設施建設以改造和完善為主，其功能定位以為本地居民效勞為主，與這一特點與老街明顯不同。 重點街道詳情：前園北路范圍：績溪路至火車站。特征：因其正對火車站南大門，所以賓館、酒店較為集中，沿街商鋪以摩配為主要業態。檔次：中低檔。經營業態：摩配、電器、百貨、餐飲。重點品牌：望江-鈴木、五羊-本田、勁隆、宗申、新大

26、洲-本田、奧克斯。租金狀況：約0.77-1.8元/平方米/天經營狀況：雖然是火車站門前的交通干道，但都是匆匆過客，駐足停留的不多，因此本條道路人流缺乏，商業氣氛一般，僅徽州商場帶動了一些人氣。前園南路范圍：績溪路至長干路一段。特征：有兩大超市，曾經人氣很旺，目前人流也較多，以本地居民消費為主。隨著附近新建樓盤的集中以及外來人口的增多，將來有望成為這一商業區域的中心街道之一。檔次：中檔。經營業態：餐飲、食品、圖書、家電、百貨、休閑娛樂等，餐飲業較為集中。租金狀況：1.5-3.2元/平方米/天。經營狀況：人流量較大，經營狀況較好。躍進路范圍：績溪中路至濱江東路一段。特征：這條街是績溪有一定特色的商

27、業街道，整條街商業分布以五金、建材、電機工具為主，人流量不多，商業氣氛有待形成。檔次：產品為中低檔。經營業態：電纜、電器、電機、電絲、照明、軸承、五金、電開工具、螺絲、燈飾、線纜、燈具、焊機、燃具等重點品牌：美寶、豪邦、哈瓦洛。租金狀況：該條街租金主要在0.5-1.0元/平方米/天。經營狀況：該條街目前人流量不大，經營狀況不好。*路范圍：仙人洞路至阜上路一段。特征：臨近績溪茶城，以茶葉、餐飲為主，因茶城市場尚處于培育開展期，該條街目前人流量少，商業氣氛不是很好。檔次：中低檔。經營業態：茶葉、土特產、餐飲。重點品牌：毛峰、祁紅、西蘭香、太平猴魁、富溪黃芽、牯牛降云霧。租金狀況：約0.3-0.8元

28、/平方米/天。經營狀況：人流較少，經營狀況較差。 重點商場詳情：購物中心層數主要業態重點品牌一層華聯超市微妙、納普斯、柯達、金霸、雙鹿、海神二層服裝、鞋包南極人、紅豆、戈林、波司登、龍之步、勞斯帥特三層原為羊毛衫超市已停業徽州商場層數主要業態重點品牌一層世聯超市、摩托輕騎順爽、飄柔、超人、腦白金二層服裝廣場寶威、波司登、紅豆三層家電廣場TCL、海爾、廈新 批發市場市場詳情：小商品批發市場區位：阜上路與北海路交界處、緊鄰汽車站，與火車站不遠，交通方便。規模：2000年開始營業，建筑面積1.2萬平方米，有攤位700個。業態：一層為日用百貨、五金電器、工藝品、文化用品、針織用品，二層為皮革制品、塑料

29、制品、服裝、鞋帽以及床上用品，三層為精品服裝。豐華大市場區位：位于濱江中路新安江畔，新安大橋附近。規模：建筑面積3.8萬平方米，有2000平方米停車場。業態：地下一層為家具，一層是菜場，二層是小商品批發市場，主要業態為小百貨、小五金、文化用品、工藝品、針織品、化裝品、床上用品、箱包等，三層為家具大市場比地下一層檔次高。作為旅游城市，績溪市現有商業賓館、餐飲業較為興旺，局域性不明顯；零售業次之，主要集中中心商圈；超市業競爭加劇，中心商圈的家得利超市的營業范圍幾乎覆蓋了全市；批發市場檔次較低，輻射范圍較小，今后有待提高；休閑娛樂業處在開展階段，對于旅游經濟為中心的績溪市來說，休閑娛樂業將是今后開展

30、的重點。第三篇：微觀競爭分析競爭考量由于績溪城市較小，商用房的區域性不明顯，因此不再細分競爭格局。考慮到本案的開發進程，商用房局部明年才能開始銷售，考慮績溪商鋪空置率較高、銷售緩慢，因此與本案構成競爭的樓盤，由三局部構成：新開樓盤、老盤及后繼工程、潛在樓盤樓盤名稱地址商業規模出售時間銷售率東方家園長干東路世紀廣場旁3000多平方米2003年底60以上世紀花園濱江中路，躍進路附近10000多方二期04年底二期銷售不到10清和麗庭安東路附近1500平方米2004年底25天都華庭股份大道1000多平米2004年40秀水豪園機場大道附近近2萬方2003年底60錦繡橫江橫江西側6000平米未定0維多利亞

31、廣場績溪中路躍進路附近近2萬方2003年80濱江華庭躍進路，長干中路2萬方2004年80績溪城市花園績溪中路北側2.1萬方200330宇隆廣場績溪東路139號5000多平米2004年底10同馨園股份大道4000多平米2005年初10恒隆廣場前園路，劇院對面1萬多平米2004年10恒隆商貿城延安路，延安賓館附近1萬多平米2004年10新開樓盤樓盤名稱地址商業規模出售時間蓮花怡庭股份大道，體育館附近8000方左右，05年7-8月天都華庭高層股份大道，市政府附近裙房商業，6000方左右05年8-9月潛在樓盤樓盤名稱地址規模定位出售時間新徽天地位于績溪區東面，北臨國家級風景區花山謎窟，西臨新安江，與新

32、的市政府廣場及商務區一江之隔。總占地約6000畝，建筑面積達120萬，投資方案30億，方案建設810年，一期產權酒店出售，大約近1萬方將構建為集多個主題公園集群式構架為主的休閑娛樂、會議、度假、旅游觀光、購物、生態居住等一體的以發揚徽文化精髓，傳承徽風徽韻之神氣的大型的與國際接軌的生態旅游休閑度假區預計06-07年近幾年績溪房地產迅猛開展，2-3年的時間內上市的商業房產高達15萬方，對于只有16萬人口的市區開說，新建人均商用房幾乎到達1平方米，再加上現有的商業老街、家得利等等，人均商用房面積遠遠超過了北京0.9平方米、大連1平方米等大城市的水平，趕上甚至超過了上海1.4平方米，已超出國際警戒線

33、興旺國家水平：人均商業用房1.2平方米。目前商鋪的極高空置率就說明了這點。目前績溪商用房，供給量大競爭量大約12萬方左右、空置率高據統計局統計2004年中心城區空置房屋10.15萬方，其中住宅空置1.5萬方、銷售緩慢大局部在售樓盤都還有大量鋪位可售，給本案的去化帶來極大的壓力。在商業房產市場的競爭態勢如此劇烈的背景下，只有抓住市場空白點，找準自己的經營定位，進行合理的規劃布局，制定合理市場競爭策略，才能在眾樓盤中脫穎而出。競爭博弈樓盤名稱商業規模產品形態面積分割價格狀況:元/平方米業態規劃開間進深層高層數東方家園3000多平方米3.5-4米15米4.05米2層100-110平米5000左右租金

34、18-20元/平米/月休閑、旅游為主，茶樓、咖啡、花店等世紀花園10000多方4.513-171層4.2，2層3.62層95-200平方米4800-5280，租金15-18元/平米/月休閑娛樂為主，茶樓、咖啡館、化裝品、美容美發、家居用品、珠寶等清和麗庭1500平方米4.0 185.2(夾層2.4)2層夾層100-110平米3900元/平方米未定天都華庭1000多平米3.585.2米1層30-40平米均價6000未定秀水豪園近2萬方40111-2層都是392層120平米4000-4500，出租外街1-1.2萬/年/套，內街8000元/年/套建材為主,陶瓷、衛浴等，目前經營狀況一般錦繡橫江600

35、0平米35134.52層110平米3000-3500未定樓盤名稱商業規模產品形態面積分割價格狀況:元/平方米業態規劃開間進深層高層數維多利亞廣場近2萬方4.213-183-3.92層100-150平米外街6000-7000內街4000元品牌服飾、餐飲等濱江華庭2萬方1-2層分開銷售，出租100平米左右外街9000，租外街32-38內街12-15元/平米/月裝飾材料、家具、家居用品等績溪城市花園2.1萬方1層和2層分開銷售，開間3.5-4米80-100平米外街1萬起售，內街出租18元/平米/月目前不售，待重新規劃定位后重新租售，定位以服飾為主宇隆廣場5000多平米1-3層每層1900平方米，為裙

36、房商業100-200平米1層9800，2層3600，3層3000無具體規定，可作綜合商場、茶樓酒吧等同馨園4000多平米沿街1-2層售，商場1層1000，2層950，3層600，4層463平米沿街200，商場整層沿街1-2層4600，商場1-3層6600，4層3868無具體規定，綜合商場、餐飲等恒隆廣場1萬多平米沿街店面1層，1-3層整體出售沿街100平米沿街均價13300，商場1-3層4000無具體規定，大賣場恒隆商貿城1萬多平米沿街店面1層，1-3層整體出售沿街100平米沿街均價13000，商場1-3層4000無具體規定，綜合商場等產品分析 目前在售的商業分為兩種，一種為沿街商鋪，也就是社

37、區商業，如世紀花園等；另一種是大型商業商場商業，如恒隆商貿城等。沿街商鋪：一般為1-2層一起出售濱江華庭、績溪城市花園除外，一層設置樓梯到二層，獨立性比擬強，每套面積100平方米左右，開間大都3.5-4.5米，進深8-20米不等，層高4米左右，少量層高5.2米的價位較高，賣點為：買一層送一層；大多為框架結構。這種產品獨立性強，屬傳統的、易接受的鋪位，但12層聯賣，總價較高，縮小的客戶群；并且營業面積不能充分利用，象一些不需要一層的種類，如美容廳、生活館等找不到適合自己的店面。 濱江華庭和績溪城市花園，屬較為先進的產品，1層和2層分開經營，通過電梯、連廊等連接，不失統一性；適于經營專業市場。由于

38、績溪對沿街店面的觀念根深蒂固，當地居民還是青睞沿街鋪位，盡管內街或二層的租金售價廉價好多，但經營狀況比沿街店面要冷清許多。大型商業：績溪在售的大型商業多為1-3層，大多為整層銷售或1-3層整體出售或出租如：恒隆廣場、恒隆商貿城、同馨園等，少數小面積分割出售宇隆大廈。整體出售或出租有利于后期的經營與管理，但客戶群較少，需要大力招商；分割出售，客戶群較廣，能盡快回籠資金，但不利于后期的經營，可統一招商采用“返租“等手段來吸引購置客戶。目前幾個大型商業只是“守株待兔式的銷售，銷售狀況很差。租售分析 績溪新建商業開發商以出售為主，交房后規模較大的一般設置市場部，由市場部負責租賃如秀水豪園、濱江華庭、世

39、紀花園等。租售狀況：地段、產品等不同租金、售價相差很大，老的市中心及績溪中路、前園路上的商鋪價位較高，恒隆廣場和恒隆商貿城的一層沿街商鋪最高價達1.6-1.8萬元/平方米，均價1.3-1.4萬元/平方米。老市中心附近的1-2層的沿街店面售價4000-5000元/平方米，租金30-50元/平方米/月；內街在4000元/平方米左右，租金20元/平方米/月左右。世紀廣場附近及機場大道附近商用房價位較低，1-2層的沿街鋪位售價3500-5000元/平方米不等，由于商業氣氛不濃，租金也較低，在15-20元/平方米/月，甚至有些還采用免租期的方法，如世紀花園免租到2006年3月。商業定位及業態規劃分析目前

40、新建的商業一般沒有明確的定位，幾個有明確定位的經營狀況也不甚理想濱江華庭除外。老城區的一般定位在服裝、餐飲等，如維多利亞廣場；世紀廣場附近的以休閑餐飲等為主。但總得來說，開發商只重銷售，先招商后銷售的意識不強，操作模式較為落后。 濱江華庭社區商業展望家居名廣場營業面積2萬方多方平方米，東西長260米，由沿街和步行裝飾材料內街及家具廣場組成，廣場內聚集裝飾材料、家具、家居用品，國內外知名品牌。以品牌興業，規模造勢，質量立市為宗旨。經營狀況較好，統一招商，是新建商業中經營、銷售比擬成功的一處。一層業態及品牌：陶瓷衛浴馬可波羅等、地板安信、圣象等、櫥柜、油漆、五金電器、太陽能、板材木業等。二層業態及

41、品牌：家具穗寶、東陽紅木等、床上用品、家居飾品等績溪城市花園新街購物城 分為ABC三座，面積達21000平方米，長268米，12座天橋連廊連接，9座步行梯、4座自動扶梯和2部升降電梯一應俱全，采用中空走廊式步行街設計，在績溪來說較為先進。A區1層流行名品區，二層時尚服飾、運動休閑區；B座都會生活區；C座餐飲、娛樂、大型連鎖超市。規劃定位太全面，涵蓋廣泛，由于開發商內部原因沒有精心經營，目前經營狀況很差，檔次也較低。現在已由另一家公司接手，重新定位，重新招商，大概9-10月開始重新銷售。本案商業大約在一年半后上市，目前商用房市場供給量大、空置率高、銷售緩慢，給本案的去化帶來極大的壓力。大多數新建

42、商業產品同質化嚴重，產品形態落后，沒有明確的定位，或定位明確而招商力度不夠，商業操作模式陳舊，大多是住宅售罄后開始銷售并出租商業，經營狀況普遍不佳。本案應找準自己的經營定位，實行先招商后銷售或采用高額回報率等策略吸引客戶，保證去化速度。第四篇：工程分析工程SWOT分析W劣勢：目前商業氣氛比起老城區來說相差甚遠，周圍空置率較高，經營狀況不佳，商業氣氛的成熟還需一定的培育期；目前地塊不成熟的情況下先開發商業，不利于商鋪的去化。S優勢：工程地處新城區中心位置，屬縣級行政商務文化中心，又處在城市的入口，區位條件優越；本工程是政府的重點工程，并且規模大，有一定的規模效應；周圍高檔住宅小區密集，規劃人口近

43、2萬人的居住人口為商業的成熟提供了支撐 T威脅：房地產調控政策頻頻出臺，投資行為較少，未來房地產開發的風險加大；目前商鋪空置率高、銷售緩慢，給本案帶來巨大的銷售壓力。O時機：目前在售商業產品同質化嚴重，定位不明確，營銷操作模式陳舊，這種現狀為本案在眾商業中脫穎而出，提供了機遇；城市以旅游經濟為根底，大力開展三產的定位為工程提供了有利條件。 周邊詳情問題界定偏離市中心商圈，一萬方的商業工程，如何使本案具備相當的吸客力，本案的產品定位是什么？本案的市場定位與地塊價值提升之間的關系如何？目標客層定位分析及業態選擇本案的業態布局、功能配比及規劃組合產品建議及功能分布 定位參考因素：績溪區人均商業面積超

44、過1平方米，對于只有3萬多人口的城市，相對而言，本案的地理位置，假設商業的市場僅憑內需市場拉動存在相當的風險縣城人均可支配收入為黃山地區的70%，目前的消費需求還是以滿足生活必須及商務需求為主。社會消費品零售總額為黃山地區的50%，與人均可支配收入相比擬，遠低于黃山地區的比例，消費潛力存在可拉動空間，消費意識需培養；其中餐飲類的消費占總體社會零售總額的60%，低于黃山40%的標準，隨著旅游經濟的帶動，城市建設的開展，餐飲、休閑類的市場將是下一步開展的重點之一。定位前的思考：作為一個偏離老城中心商圈，周邊人口量缺乏的商業，其存活和可開展性必須依賴于明確的主題特色，由此而使得本商業具備足夠的市場吸

45、客力；本案的物業形態及規劃特色住宅底商裙房，一復二的商鋪設計，制約了本案的主題化、風情化、塊狀商業的產品建設，唯有通過明確的功能集約才能打造真正的主題，而這種功能集約定位又必須能滿足分散經營的業態要求；本案周邊環境可借勢能力有限，加之風情化建設有先天規劃制約，完全依賴于旅游市場勢必存在較大風險，同時對于一個城市商業而言，在內需市場還存在一定開展及前瞻空間的情況下，我們認為立足內需是客層定位的重要原那么之一；同時，借助本案周邊行政區屬及旅游度假主線的建設，以特色化的功能主題，吸納旅游市場的消費力也是本案在業態選擇及功能中所應考慮的要素之一；本案位于城市的行政中心位置，未來的地段價值及產品規劃必須

46、考慮這一特殊的地緣特性。產品定位產品形象定位：打造績溪“新城生活中心創立績溪的RBDRecreational Business District，即城市商業游憩區，簡稱RBD。概念最早是在上世紀70年代由斯坦斯菲爾德Stansfield和里克特Rickert在研究旅游區的購物問題時提出的：所謂RBD就是為滿足季節性涌入城市的游客的需要，城市內集中布置飯店、娛樂業、新奇物和禮品商店的街區。結合績溪城市開展的特點，把RBD解釋為：城市中商業、游憩業和旅游業的互動區，它是供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閑、觀光、購物的區域。目前績溪市商業競爭異常劇烈，因此商業開展必須把握消費者不斷變化的購物理念和

47、需求，滿足市民消費觀念休閑化的要求，尋求商業與旅游業及游憩業的結合，增加商業吸引力；績溪作為安徽旅游名城之一，由于市區的老街等名勝旅游環境容量較小，外地游客到績溪大多是“半日游或“一日游，績溪僅僅是一個旅游中轉站而非旅游目的地的問題一直困擾著績溪市旅游業的開展。因此，可以通過旅游業與商業、游憩業的聯合，發揮商業吸引人流、留住人流的作用，延長游客在績溪的停留時間，挖掘游客的購物需求，為游客提供一個旅游、休閑、娛樂、購物的中心區域。因此，為了滿足績溪本地居民和外來游客的主觀需求，促進績溪商業、游憩業、旅游業的聯動開展，績溪 RBD的建設勢在必行。績溪市RBD的范圍，北到屯光大道，南到世紀廣場，周圍

48、新建小區的商業合力打造績溪的CBD。休憩支撐：世紀廣場為中心；休閑娛樂支撐：本案10000多方的沿街商鋪，及附近小區的沿街商業；硬件支撐：本案的酒店式公寓和綜合樓商用房功能定位在定位之前，必須明確工程目前是否設置大賣場；問題一：假設地下地上即近6000多方的大賣場： 大賣場分析：涵 義：大賣場即大型綜合超市，采用完全自主的購物形式，靈活方便。商品種類：大賣場的商品種類繁多，可以多達20,000種以上，這些商品幾乎涵蓋所有的種類的商品，有生鮮，食品，保健 品，飲料和酒類，日用洗化用品，家用品五金，汽配，體育用品，玩具，家用電器，服裝鞋類等。商品結構：生鮮：蔬菜，肉類，水果，水產品等；干貨：小吃，

49、洗化用品，飲料等；百貨：日用品，五金，家電等；服裝：服裝，鞋子等經營規模：面積一般1萬平方米左右，大的可達2萬平方米以上。選址在城市居民區集中的地區，大城市在城郊結合部的 較多，有時會在一個城市開幾家分店，進行連鎖經營，形成規模優勢。輻射半徑：在大城市大賣場經營輻射的半徑是周圍5公里內，中小城市的輻射半徑在全市范圍內。影響力分析：大賣場的商業影響輻射的范圍廣，能夠吸引的客流很多。在大賣場的周邊范圍內，很少有百貨商場以及同類型的大型超市，而且和大賣場形成競爭的各大小商鋪和菜市場也根本上是不存在的。所以，在其輻射范圍內，大賣場具有相對獨立性和唯一性。因為大賣場在購物便利性和商品經常促銷的核心的競爭

50、力優勢存在，周圍的商鋪很少會與之競爭。在績溪家得利營業面積8000多平方米，商品種類4000多種，在績溪來說具有核心競爭力，幾乎覆蓋的全市范圍，家得利的進入，使得華聯超市奄奄一息，蘇果超市營業額開始下滑。近期上海農工商等大超市相繼到績溪考察，看到家得利只有8000平方米的規模，相繼退出。因此本案地下10000多方的賣場是否能盈利還有待考察。我們的建議是不考慮設置大賣場。問題二： 四期的兩棟綜合樓：這兩棟綜合樓的定位直接影響著沿街商業用房的存活和業態規劃，假設分別定義為高星級酒店和辦公樓，對沿街商業的存活起到很大的支撐作用；如屯光大道和股份大道路口的綜合樓定義為高星級酒店，沿街商業的業態規劃也將有所調整，餐飲業和灰色娛樂業的比重將增加。因此兩棟綜合樓的定性對沿街商業來說非常重要，建議提早定性。如果廣場處的高層建筑規劃為高星級酒店，那么完全可以將旅游商業與商務消費作為本案的定位