1、項目投資價值解析第二部分項目及產品概況第一部分占地面積：19.9萬（政府規定出讓土地最大面積）；開發周期：2012-2015年；人行出入口：五個；車庫出入口：四個；未來主干道：匯泉路，與中央大街、桂瀾路相接。目前主干道：海八路享金融區發展紅利享廣佛同城紅利，極有可能成為下一個金沙灣所處區位：廣佛第一站，廣東金融高新技術服務區B區。精裝修入住率高35歲以下業主占較高比例消費力大總戶數：4765戶；總人口：1.5-2萬人；購買人群：首次置業剛需中海最年輕的業主。金融區至大公園住區人行主出入口旁，百米商業內街，內需最集中海八路旁，五星級酒店對面，昭示性最強一線臨街、門口大廣場，停車位最多臨街商業，內

2、外兼修位置產品組合總面積套均面積產品屬性100-120120-150200以上小計商業1座3411364445.67123.491.首層5.9米，二層3.6米；2.40年產權；3.每間具備餐飲及燃氣設置；4.部分含贈送面積。商業2座1611182297.58127.64合計5022546743.25124.88中大型商鋪，投資吸金利器首層層高5.9米，二層3.6米，買一層送一層庭院面積9.9米，有天有地，完全贈送墅級商業，買多送多商業1、2座全部帶餐飲功能，占全期餐飲鋪的78%全期餐飲鋪僅占全期商鋪的17%，功能稀缺外向型餐飲鋪，有效吸納外來需求項目及產品概況第一部分項目投資價值解析第二部分業

3、態：服務片區外向商業，小型餐館、家居裝飾、超市、便利店、洗衣、美容美發店、藥店、銀行郵政等整體功能定位外向型街鋪外向型餐飲，緊鄰主干道、廣場大、停車方便，餐飲功能集中。濱江特色休閑商業外向型社區服務商業業態：品牌餐飲、特色仕街、娛樂店鋪類別：大型連鎖餐飲、商場百貨等業態一：時尚購物、特色休閑濱江商業街業態二：與鎮街專業市場相呼應的專業市場街鋪各經營業態輻射半徑及半徑內人群概況業態輻射半徑說明（米）要求常住居民數量（人）項目可擁有具名數量涵蓋范圍便利店3002000-25003000戶，近9000-12000人錦城一期及佳兆業C地塊部分生鮮超市5003500-40004000戶，近12000-1

4、6000人錦城一期及佳兆業C地塊全部美容美發5003500-40004000戶，近12000-16000人錦城一期及佳兆業C地塊全部洗衣店5003500-40005000戶，近15000-20000人錦城一期及佳兆業C地塊全部藥店10003000-35009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業兩個大社區家政服務10003000-35009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業兩個大社區教育服務10003000-35009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業兩個大社區紅酒店10004000-50009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆

5、業兩個大社區銀行10004000-45009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業兩個大社區家具相關20005000-600020000戶，近6-8萬人金融B區及C區部分大規模/特色餐飲40004000-5000千燈湖板塊，15萬商務消費人群 千燈湖金融區、芳村洗車店40004000-5000千燈湖板塊，15萬商務消費人群 千燈湖金融區、芳村地產中介40004000-5000千燈湖板塊，15萬商務消費人群 千燈湖金融區、芳村注：1、參考國家商務部：社區商業全國示范社區評價規范（新建社區） 2、根據口碑、停車便利、規模等因素輻射半徑會有所變化。中海錦城粵港金融科技園中凱文化商務中心

6、南海金融大廈（250米）金融廣場南海發展大廈榮耀大廈智富大廈佳兆業住宅項目已出讓商業地（5棟寫字樓，1棟210米）商業商業用地用地商業商業用地用地商業用地商業用地中鐵住宅項目距離僅180米五丫口水閘公園配建五星級酒店距離僅100米第 13 頁5000方公交總站2000方公交總站5個人行出入口、4個車行出入口2個公交總站：5000平米總站、2000平米總站5個公交站：環繞小區一周，人流有效輻射各商鋪2個地鐵口：金融高新區、龍溪站門口廣場，開放式停車場連通城市快速路匯泉路與融通路將于今年上半年完工通車內部客源：近5000戶業主集中餐飲消費，帶來穩定持續的常客，降低風險外部客源：憑借靠近海八路及五星

7、級酒店的口岸優勢，帶來源源不斷的一次性客戶，提升收益對比零售鋪：由于租戶前期裝修等投入多，一般不會輕易搬遷或關店。因此一般餐飲鋪的租約長，出租省心，空置期短，收益持續穩定隨著項目入住率的上升，成熟度提高，周邊配套持續完善，租金將保持穩定上升，預計年租金增長將保持在10%-20%。系列11.2%3.9%1.8%1.5%4.8%5.9%-0.7%3.3%5.4%2.6%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%近近10年年CPI動態動態2012年2013年1

8、0年物價累計上漲現金財富縮水超年均通貨膨脹率：投資渠道選擇優點劣勢年投資回報率2012年10年期國債較存款利息高無需繳納利息稅抵御通貨膨脹能力較差 回報率較低3.39%5年定期存款安全、穩定回報率低、需繳納利息稅3%股市投資收益較高風險較大，不確定因素多；需有專業知識和廣泛的信息來源，需投入大量的時間和精力不確定金融債券利率較高受企業經營狀況影響較大約4.02%住宅投資報價高，抵御通貨膨脹能力強與經濟景氣程度息息相關，受宏觀政策影響較大，后期持有成本上升 約5-8%商鋪投資回報率高，平均比住宅高5%好的商鋪會隨著商圈的發展不斷升值兼具房地產的土地穩健性和商業投資的高成長性與專業性、區域性、市場

9、性、政策性及開發商經營理念皆有聯系5-12%或更高商鋪投資，收益穩健，回報率高類別收益成本與風險社區街鋪風險最低，不受營業時間約束投資適中、管理費適，維護較少，風險較小，受環境影響小百貨商鋪門檻高、與經營規劃、物業管理、節慶活動相關，一榮俱榮，一損俱損管理費用高、受商場統一招租影響大，后期經營多依賴于整個商場的經營，風險較高專業市場門檻低，但與招商運營招租相關管理費用高、受統一運營影響較大，風險不可控，要求投資人有較強的專業知識，了解該行業的經營規則社區街鋪風險最低，后期投入低參考商鋪開盤均價(元/)當前二手售價(元/) 增值量(元/)金沙灣東區商業2010年3月3.4萬5-8萬元2-4萬萬錦豪園三期商業2010年1月3.6萬6-9萬元2-5萬保利花園三期2009年10月3.5-4.2萬5-7萬元2-3萬錦城待定至少2萬以上絕對增值量 遠大于住宅增值買房不如買鋪，已成為鐵的事實參考商鋪租金(元/月)金沙灣120-230錦城