1、房地產開發基本常識及房地產開發基本常識及項目開發全程運作程序項目開發全程運作程序1第一部分第一部分 房地產開發基本常識房地產開發基本常識 一、房地產投資的概念一、房地產投資的概念廣義概念：廣義概念：房地產投資是將一定的資金投入到土地開發、房屋開發以及土地、房屋的經營、管理、中介服務等活動中，以期在未來獲得收益或避免風險的一種投資活動。狹義概念：狹義概念：僅指房地產開發投資。僅指房地產開發投資。即投資者從購買土地使用權開始，經過規劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，通過銷售或租賃轉讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現預期收益目標的活動過程。房地產投資活動的經濟實質

2、房地產投資活動的經濟實質實現資金的增值。實現資金的增值。2二、房地產投資類型二、房地產投資類型 1、按投資方式分類按投資方式分類直接投資：直接投資：投資者將資金直接投入房地產開發或購買房地產，并直接投資者將資金直接投入房地產開發或購買房地產，并直接參與有關的投資經營管理。參與有關的投資經營管理。 間接投資：間接投資：投資者將資金投入與房地產有關的金融產品，但不直接參投資者將資金投入與房地產有關的金融產品，但不直接參與有關的投資經營管理。與有關的投資經營管理。2、按投資的經濟內容分類、按投資的經濟內容分類土地開發投資土地開發投資房屋開發投資房屋開發投資房地產經營（包括買賣、租賃）投資房地產經營（

3、包括買賣、租賃）投資物業管理和服務投資物業管理和服務投資 3三、房地產開發投資的特點 由于房地產本身所具有的物理和經濟特征，房地產開發投資由于房地產本身所具有的物理和經濟特征，房地產開發投資具有區別于其他投資的固有特點：具有區別于其他投資的固有特點：商品性商品性營利性營利性投資數額大投資數額大投資周期長投資周期長對專業知識和管理經驗具有高度依賴性對專業知識和管理經驗具有高度依賴性市場的區域性和區域的價格差異性市場的區域性和區域的價格差異性與金融及法律密切相關與金融及法律密切相關受政策的影響較大受政策的影響較大影響投資的風險因素多影響投資的風險因素多 4四、決定房地產開發投資的基本要素四、決定房

4、地產開發投資的基本要素收益收益 指投資產生的回報指投資產生的回報成本成本對未來的預期對未來的預期 5五、房地產開發投資應遵循的原則遵守社會利益原則遵守社會利益原則盈利和增值的原則盈利和增值的原則有效規避風險的原則有效規避風險的原則投資規模與投資者可利用資源相匹配的原則投資規模與投資者可利用資源相匹配的原則時機適宜原則時機適宜原則便易操作原則便易操作原則 6六、影響房地產開發投資效果的風險因素六、影響房地產開發投資效果的風險因素（共（共6 6大類大類2626種）種）政治風險政治風險戰爭戰爭長時間的暴亂、群眾性運動長時間的暴亂、群眾性運動國家政局變化國家政局變化臺灣海峽局勢變化臺灣海峽局勢變化政策

5、風險政策風險土地政策土地政策金融政策金融政策稅收政策稅收政策地方性的政策規定變化地方性的政策規定變化房地產制度變革房地產制度變革產業政策產業政策社會風險社會風險 區域經濟的不平衡發展區域經濟的不平衡發展總體規劃改變總體規劃改變技術風險技術風險 設計及施工技術規范變化設計及施工技術規范變化 異常工程地質變化異常工程地質變化規劃技術指標改變規劃技術指標改變經濟風險經濟風險土地成本變化土地成本變化商品房市場價格整體波動商品房市場價格整體波動政策性的費用變化政策性的費用變化城市整體經濟以及居民收入水平變化城市整體經濟以及居民收入水平變化工程造價異常波動工程造價異常波動房地產租賃市場變化房地產租賃市場變

6、化企業資金供應計劃的變化企業資金供應計劃的變化金融政策及證券市場變化金融政策及證券市場變化自然風險自然風險 地震、海嘯、臺風地震、海嘯、臺風火災火災極端惡劣天氣極端惡劣天氣7七、房地產的三級市場架構七、房地產的三級市場架構1、房地產一級市場、房地產一級市場土地出讓市場土地出讓市場 是指國家將城市土地的使用權，按一定的年限一次性出讓給是指國家將城市土地的使用權，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場。是是所有者與經營者的縱向流通市場。所有者與經營者的縱向流通市場。主要特點：主要特點：市場建立在城市土地國有制

7、的基礎上，交易過程不變更土地所有市場建立在城市土地國有制的基礎上，交易過程不變更土地所有權，只是對其使用權進行交易。權，只是對其使用權進行交易。國家直接調控壟斷經營。國家直接調控壟斷經營。明確規定各類用地的使用性質和年限。明確規定各類用地的使用性質和年限。土地出讓價格的實質是土地出讓價格的實質是“租賃價格租賃價格”，租賃費用一次性收取。，租賃費用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權出讓有償出讓形式主要有協議、招標、出讓交易方式：土地使用權出讓有償出讓形式主要有協議、招標、拍賣、掛牌等四種。拍賣、掛牌等四種。 8 房地產三級市場架構房地產三級市場架構（續）（續）2、房地產二級市場、房地產二級市場

8、房地產轉讓市場或開發經營市場房地產轉讓市場或開發經營市場 是已經取得土地使用權的開發經營者與房地產使用者之是已經取得土地使用權的開發經營者與房地產使用者之間進行橫向交易轉讓的市場。間進行橫向交易轉讓的市場。主要特點：主要特點：房地產商品流通由經營向使用消費平行轉移，可以說是由房房地產商品流通由經營向使用消費平行轉移，可以說是由房地產開發向房地產消費使用的轉移。地產開發向房地產消費使用的轉移。交易的商品是房地產的統一體，即房屋產權與土地使用權。交易的商品是房地產的統一體，即房屋產權與土地使用權。經營者須經資質審批，商品的銷售實行經營者須經資質審批，商品的銷售實行“預售許可預售許可”制度。制度。除

9、政策性用房由政府統一定價定向銷售外，交易完全市場化，除政策性用房由政府統一定價定向銷售外，交易完全市場化，不受國家壟斷或政策控制。不受國家壟斷或政策控制。交易完成的時間比較長，涉及的經濟法律關系多交易完成的時間比較長，涉及的經濟法律關系多 。9 房地產三級市場架構（續）房地產三級市場架構（續）3、房地產三級市場、房地產三級市場房地產再轉讓市場房地產再轉讓市場 是房地產消費者之間進行房地產商品再轉讓是房地產消費者之間進行房地產商品再轉讓的市場，屬于調劑余缺、從新配置的市場的市場，屬于調劑余缺、從新配置的市場 。主要特點：主要特點：土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用者、房屋所有人將

10、所取得的一定年限的土地使用權或房屋所有權及其房屋所占有和使用土地使用權或房屋所有權及其房屋所占有和使用的土地使用權一并在市場上轉讓、出租、抵押、的土地使用權一并在市場上轉讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。買賣、贈與、繼承、交換。土地開發必須達到一定的條件才可獲準轉讓。土地開發必須達到一定的條件才可獲準轉讓。10八、與房地產開發相關的技術經濟指標和規范規定八、與房地產開發相關的技術經濟指標和規范規定一、主要技術經濟指標一、主要技術經濟指標1、規劃用地面積：、規劃用地面積：指經過批準的地塊規劃總用地面積，包括可直接用于項目開發的土地面積和總用地中應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。

11、2、建設用地面積：、建設用地面積：可直接用于項目開發的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。 3、建筑占地面積：、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度、建筑密度：建筑總占地面積與項目總用地面積的比率（）。5、容積率：、容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：、綠地率：項目范圍內各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。11主要技術經濟指標技術經濟指標（續）7、住宅停車率：、住宅停車率：汽車的停車位數量與住宅總戶數的比率（%）。8、地下室：、地下室：房間室內地

12、面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：、半地下室：房間室內地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內凈高：、室內凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。12主要技術經濟指標（續）主要技術經濟指標（續）13、住宅建筑層數的劃分標準：、住宅建筑層數的劃分標準：建筑設計規范規定建筑設計規范規定住宅設計規范規定： l低層住宅：低層住宅：一層至三層

13、；l多層住宅：多層住宅：四層至六層；l中高層住宅：中高層住宅：七層至九層；l高層住宅：高層住宅：十層以上。消防規范規定：消防規范規定：l多層住宅多層住宅:九層及九層以下的普通住宅（含底層設有商業服務網點的住宅）；l高層住宅高層住宅:十層及十層以上的普通住宅（含底層設有商業網點的 住宅）； 其中：其中：二類高層：二類高層：十層至十八層的普通住宅； 一類高層：一類高層：十九層及十九層以上的普通住宅。民間習慣叫法民間習慣叫法l小高層：小高層：十層至十八層的住宅；l大高層：大高層：十九層及十九層以上的住宅；13主要技術經濟指標（續）主要技術經濟指標（續）14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）、民用

14、建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：）住宅樓：供居住使用的建筑。單元式住宅：單元式住宅：由多個住宅單元拼接而成，每個單元均設有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）：塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個單元獨立建造，且每套住宅的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內、外廊進入各套住宅，且至少有一套住房的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：躍層式住宅：設有套內樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊

15、式住宅：躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：）商住樓：由底部商業營業廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。（4）其他：）其他：辦公樓、商業樓、酒店等等。14主要技術經濟指標（續）主要技術經濟指標（續）15、面積指標、面積指標建筑面積建筑面積:具備上蓋且結構牢固，層高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等。 使用面積：使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影面積計算。不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。居室面積：居室面

16、積：僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。產權面積：產權面積：系指權屬人（或稱產權人）依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。銷售面積：銷售面積：包括房屋套內建筑面積和應分攤的共有建筑面積組成。套內面積：套內面積：由房屋外圍墻體中心線的水平投影面積和陽臺應計算的面積組成。共有建筑面積：共有建筑面積：指各權屬人共同占有或共同使用的建筑面積。15（二）各類住宅主要技術規范要求（二）各類住宅主要技術規范要求住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結構、消防、民防等技術規范的要求上存在較大的差異，并最終導致建造成本和公

17、共面積比例的差異，在確定項目開發方案時應慎重。16 各類住宅主要規范要求比較分析表各類住宅主要規范要求比較分析表1 公共部位設計公共部位設計類別類別多層多層A (6層層)多層多層B （79層）層）二類高層二類高層A （1011層）層）二類高層二類高層B （1218層）層）一類高層一類高層 （19層）層） 一一個個樓樓梯梯間間可設可設非非封閉樓封閉樓梯間梯間，樓梯間樓梯間可不通可不通至屋面至屋面。可設可設非封非封閉樓梯間閉樓梯間，但樓梯，但樓梯間應通至間應通至屋頂平臺屋頂平臺；當分戶；當分戶門為乙級門為乙級防火門或防火門或設封閉樓設封閉樓梯間時，梯間時，樓梯間可樓梯間可不通至屋不通至屋頂平臺頂平

18、臺。 單元式住宅每單元單元式住宅每單元4戶，且戶門為乙戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間級防火門或樓梯間設簡易噴淋時可設簡易噴淋時可設設非封閉樓梯間非封閉樓梯間；每；每單元單元4戶時，應戶時，應設設封閉樓梯間封閉樓梯間。樓。樓梯間應天然采光和梯間應天然采光和自然通風，且相鄰自然通風，且相鄰兩單元在屋頂平臺兩單元在屋頂平臺連通。連通。單元式住宅每單元只設單元式住宅每單元只設一個一個封閉樓梯間封閉樓梯間時，從第時，從第10層起層起每三層應設連接相鄰單元樓每三層應設連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從梯兩戶的單元式住宅，可從第第10層起每層相鄰單元設置層

19、起每層相鄰單元設置連通的陽臺或凹廊。連通的陽臺或凹廊。 當每單元（每層當每單元（每層6戶、面積戶、面積650M2）設）設1個防煙樓梯間個防煙樓梯間時，可不設連廊。時，可不設連廊。單元式住宅可只設單元式住宅可只設1座防煙樓梯間座防煙樓梯間，但從，但從第第10層起，每層應設層起，每層應設置連通相鄰單元前室置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。或走廊的連廊。入戶門不應直接開向入戶門不應直接開向前室；前室設簡易噴前室；前室設簡易噴淋時，允許淋時，允許2戶，前戶，前室設自動噴淋時，允室設自動噴淋時，允許許2戶以上的戶門，戶以上的戶門，直接開向前室。直接開向前室。塔式住宅（每層塔式住宅（每層8戶、面積戶、面積6

20、50M2），應設），應設防煙防煙樓梯間。樓梯間。 兩個兩個樓梯間樓梯間 711層的通廊式住宅應設兩個以層的通廊式住宅應設兩個以上上封閉樓梯間。封閉樓梯間。12層及層及12層以上的通廊式住層以上的通廊式住宅應設宅應設2個以上個以上防煙樓梯間防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅層以上的塔式住宅應設應設2個防煙樓梯間個防煙樓梯間電電 梯梯入口層樓面距室外入口層樓面距室外地面的高度超過地面的高度超過16米以上的必須設置米以上的必須設置電梯。電梯。應設應設電梯電梯每單元應不少于每單元應不少于2臺，單元臺，單元式住宅每單元只設式住宅每單元只設1臺時，臺時，應設連廊。應設連廊。每單元電梯應不少于每單元電梯應不少

21、于2臺臺消防消防電梯電梯不要求不要求設置消防電設置消防電梯梯塔式住宅塔式住宅應設應設消防消防電梯電梯應設應設消防電梯消防電梯應設應設消防電梯消防電梯17各類住宅主要規范要求比較分析表各類住宅主要規范要求比較分析表2類別類別多層（多層（9層以下層以下）二類高層二類高層B（1018層）層）一類高層（一類高層（19層以上）層以上） 消防消防 通道通道小區內宜設消防小區內宜設消防車道，寬度車道，寬度3.5M，R9M建筑周圍應設環形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應沿建筑的建筑周圍應設環形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應沿建筑的兩個長邊布置一個長邊布

22、置，高層商住樓、一類高層住宅應沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度消防車道寬度4.0M，R12M；消防車道距高層建筑外墻宜；消防車道距高層建筑外墻宜5米。米。聯體住宅群，當一個方向建筑物的沿街長度超過聯體住宅群，當一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過米或總長度超過220米時，應在適中位米時，應在適中位置設置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應小于置設置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應小于4米。米。 建筑物應設有連通街道和內院的人行通道，凈寬不得小于建筑物應設有連通街道和內院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過米，間距不宜超過80米。米。 消防登消防登高面（高面（僅用

23、于僅用于高層建高層建筑）筑） 可利用消防車道作為消防登高場地，但應滿足可利用消防車道作為消防登高場地，但應滿足5米米車道內側距住宅外墻車道內側距住宅外墻12米。登高面應米。登高面應靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內應設有樓梯間的出口；靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內應設有樓梯間的出口；登高面一側不宜布置裙房，當布置裙房時應滿足：高度登高面一側不宜布置裙房，當布置裙房時應滿足：高度5米，進深米，進深4米。米。長度：塔式住宅不應小于建筑周長的長度：塔式住宅不應小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應小于建筑的一個長邊長，單元式、通廊式住宅不應小于建筑的一個長邊長度度 防防火火間間

24、距距 多多層層不應小于不應小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰外墻為非燃燒體，門窗洞口面積不超過外墻面米；相鄰外墻為非燃燒體，門窗洞口面積不超過外墻面積的積的5%且洞口不正對開設時間距為不小于且洞口不正對開設時間距為不小于4.5米。米。 高高層層高層高層+高層高層13米，高層米，高層+裙房（或其他民用建筑）裙房（或其他民用建筑）9米，裙房米，裙房+裙房裙房(或其他民用建筑）或其他民用建筑）6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為

25、防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內的米及以下范圍內的外墻為不設門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距外墻為不設門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于為不小于4米。米。 18各類住宅主要規范要求比較分析表各類住宅主要規范要求比較分析表3類別類別多層多層A（6層）層）多層多層B （79層）層）二類高層二類高層A（1011層）層）二類高層二類高層B（1218層）層）一類高層一類高層（19層）層）消防供電消防供電三級三級負荷供電（單回負荷供電（單回路）路）二級二

26、級負荷供電負荷供電(電網雙回路或一回電網雙回路或一回電網供電加自備發電機電網供電加自備發電機)一級一級負荷供電（電網雙回路加負荷供電（電網雙回路加自備發電機）自備發電機） 消消防防給給水水室內室內6層以下可不設室內消層以下可不設室內消防給水設施。防給水設施。79層應設室內消火層應設室內消火栓給水系統。栓給水系統。底層設置的商業網點底層設置的商業網點宜設置自動噴淋。宜設置自動噴淋。 應設室內消火栓給水系統，應設室內消火栓給水系統， 每層每層8戶、每層戶、每層650M2 的塔式的塔式住宅可設住宅可設1根消防豎管，但須采根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。用雙閥雙出口型消火栓。商業部分應設置自動

27、噴淋。商業部分應設置自動噴淋。室內應設室內應設2根消防豎管保證同層根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍的任何部位時到達被保護范圍的任何部位。 電梯前室、公共走道、商業部電梯前室、公共走道、商業部分應設火災自動報警系統和自分應設火災自動報警系統和自動噴水滅火系統。動噴水滅火系統。室外室外 消火栓間距消火栓間距120米，米，室外消火栓間距室外消火栓間距40米，米， 供水供水 應滿足兩路市政進水，確有困難時可設一路進水。應滿足兩路市政進水，確有困難時可設一路進水。應滿足兩路市政進水。應滿足兩路市政進水。結構結構框架或磚混框架或磚混結構，結構，框架結

28、構框架結構框架或短肢框架或短肢剪力墻結構剪力墻結構框架或框架剪力墻框架或框架剪力墻結構，結構抗震等結構，結構抗震等級為二級（三級）級為二級（三級）框架剪力墻結構或剪力墻結構框架剪力墻結構或剪力墻結構，結構抗震等級為二級。，結構抗震等級為二級。結構抗震等級為三級結構抗震等級為三級民防民防多層（多層（9層）：層）：按地上總建筑面積的按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，修建民防地下室，高層（高層（10層）：層）：按建筑底層面積修建按建筑底層面積修建“滿堂紅滿堂紅”民防地下室。民防地下室。19第二部分第二部分 房地產項目開發全程運作程序房地產項目開發全程運作程序房地產開發商在每一個房地產項目中均經歷

29、投資、開發和建設三個過程房地產開發商在每一個房地產項目中均經歷投資、開發和建設三個過程項目建設過程項目建設過程市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理成本項目開發過程項目開發過程項目投資過程項目投資過程投資過程投資過程開發過程開發過程建設過程建設過程經營目

30、標：通過投資活動來獲取投資收益，實現現金回收風險控制：投資決策、項目監控運作方式：通過土地投資產生投資收益而行使重大決策以及監控權力經營目標：通過對項目開發全過程的經營管理活動獲取開發利潤風險控制：項目定位、項目管理運作方式：通過對項目開發日常的管理行使相應的權利與責任決策拿地階段決策拿地階段規劃設計階段規劃設計階段項目施工階段項目施工階段銷售服務階段銷售服務階段經營目標：按工期保證工程質量、安全前提下以最小成本完成工程建設風險控制：成本管理、工程進度、合同簽訂運作方式：充分使用外協單位，通過總包管理方式行使施工組織職能戰略投資技能房地產開發技能施工建設技能532所需技能所需技能績效比重績效比

31、重結合這三個過程的自然嵌套關系，可形成項目的三級管理體系。對應結合這三個過程的自然嵌套關系，可形成項目的三級管理體系。對應到房地產組織框架即可形成房地產企業的典型三級管理體系到房地產組織框架即可形成房地產企業的典型三級管理體系決策拿地階段決策拿地階段規劃設計階段規劃設計階段銷售服務階段銷售服務階段市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理項目施工階段項

32、目施工階段招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本投資投資過程過程開發開發過程過程建設建設過程過程物業管理物業管理物業管理項目考核過程監控過程監控投資方案投資方案設計圖紙設計圖紙集團集團城市城市公司公司項目部項目部招標投標招標投標招標投標招標投標物業管理物業管理物業管理投資收回房地產開發的本質：整合22房地產項目開發的全過程一般要經過以下五個階段：房地產項目開發的全過程一般要經過以下五個階段：1、項目確立階段、項目確立階段2、項目前期階段、項目前期階段3、項目實施階段、項目實施階段工程施工和產品銷售。工程施工和產品銷售。4、項目驗收交

33、付階段、項目驗收交付階段5、收尾階段、收尾階段 具體內容詳見具體內容詳見房地產項目開發全程運作程序圖房地產項目開發全程運作程序圖23房地產項目開發全程運作程序圖房地產項目開發全程運作程序圖124房地產項目開發全程運作程序圖1房地產項目開發全程運作程序圖房地產項目開發全程運作程序圖225房地產項目開發全程運作程序圖房地產項目開發全程運作程序圖326第三部分房地產項目開發成本及開發周期第三部分房地產項目開發成本及開發周期一、項目開發成本費用構成及其資金投入特點一、項目開發成本費用構成及其資金投入特點 房地產開發項目的成本和費用構成復雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發項目，由于選擇不同的建筑

34、類型、層數和結構，建筑裝飾標準、機電設備和配套設施配置標準以及工程地質狀況不同等等，在開發成本和費用方面都存在一定的差異。在此難以籠統的談論項目具體的成本和費用標準，僅就一般房地產開發項目通常的成本和費用構成以及相關的資金投入特點作一些簡要的說明。27開發項目主要成本與費用構成一覽表開發項目主要成本與費用構成一覽表開開發發直直接接成成本本土地成本土地成本應繳土地出讓金應繳土地出讓金征地及拆遷安置補償費征地及拆遷安置補償費 土地其他成本土地其他成本契稅契稅前期費用前期費用開發方案企劃費開發方案企劃費基礎設施配套費基礎設施配套費臨時設施費臨時設施費勘察設計費勘察設計費報批及其他雜費報批及其他雜費工

35、工程程建建造造成成本本主體工程主體工程主體建安工程主體建安工程機電設備安裝工程機電設備安裝工程配套設施配套設施工程費工程費電力電力供水供水煤氣煤氣電話、電視電話、電視安防及智能化設施安防及智能化設施雨污水及道路雨污水及道路園林綠化景觀工程園林綠化景觀工程質監及監理費質監及監理費工程質量監督費工程質量監督費工程監理費工程監理費其他成本其他成本不可預見費不可預見費物業公共維修基金物業公共維修基金財務費用財務費用期間費用期間費用項目管理費項目管理費銷售費用銷售費用28開發項目主要成本費用的資金投入特點開發項目主要成本費用的資金投入特點 表表1成本及費用項目成本及費用項目資金投入特點資金投入特點土土地

36、地購購置置成成本本應繳土地出讓金應繳土地出讓金按土地出讓合同的規定付款，取得土地證前付清。按土地出讓合同的規定付款，取得土地證前付清。征地及拆遷安置征地及拆遷安置補償費補償費根據拆遷進度付款，一般應在施工圖設計前（地質勘探需要）完成拆遷。根據拆遷進度付款，一般應在施工圖設計前（地質勘探需要）完成拆遷。土地其他成本土地其他成本主要是土地溢價或按合同規定應付給轉讓方的其他款項，按合同約定付款主要是土地溢價或按合同規定應付給轉讓方的其他款項，按合同約定付款。契稅契稅在辦理在辦理“土地證土地證”前，按應繳土地出讓金的前，按應繳土地出讓金的3%計繳。計繳。前前期期費費用用開發方案企劃費開發方案企劃費一般

37、在開發初期進行方案設計前進行，約為銷售收入的一般在開發初期進行方案設計前進行，約為銷售收入的12，付款多為，付款多為分期。分期。勘察設計費勘察設計費設計費：簽合同付設計費：簽合同付20，方案約占，方案約占3040%，初步設計完付至，初步設計完付至50，完，完成施工圖付至成施工圖付至90%，留，留10%作配合費，在竣工時付完。勘察費發生在方案作配合費，在竣工時付完。勘察費發生在方案后施工圖設計前。后施工圖設計前。臨時設施費臨時設施費圍墻在交地后即進行，施工用水、電、路約在開工前提前圍墻在交地后即進行，施工用水、電、路約在開工前提前12個月完成。個月完成。報批及其他雜費報批及其他雜費主要是審批規費

38、，費用一般不高，根據審批進度，一般在開工前支付完。主要是審批規費，費用一般不高，根據審批進度，一般在開工前支付完。基礎設施配套費基礎設施配套費一般在辦理一般在辦理工程規劃許可證工程規劃許可證時繳交。時繳交。29開發項目主要成本費用的資金投入特點開發項目主要成本費用的資金投入特點 表表2成本及費用項目成本及費用項目資金投入特點資金投入特點工工程程建建造造成成本本主主體體工工程程主體建安工程主體建安工程 不同項目的差異比較大，另列說明。不同項目的差異比較大，另列說明。機電設備機電設備安裝工程安裝工程訂貨付訂貨付15%30 % ，到貨付至，到貨付至70%，安裝合格后付至，安裝合格后付至9595，留，

39、留5%保修金。保修金。電梯：電梯：供貨期供貨期2 23 3個月，設備安裝期個月，設備安裝期4060天天,但土建配合期較長，一般在竣工前但土建配合期較長，一般在竣工前46個月到貨；個月到貨；發電發電機：機：供貨期供貨期20203030天，設備安裝期天，設備安裝期153030天。天。配配套套 設設施施工工程程費費電力、供水電力、供水簽施工合同后進場施工前付清全款。簽施工合同后進場施工前付清全款。電力：電力：一般在竣工之前一般在竣工之前的的46個月簽合同并進場。個月簽合同并進場。供水：供水：在外腳手架拆除后立即進在外腳手架拆除后立即進場施工，一般在竣工之前的場施工，一般在竣工之前的23個月進行。個月

40、進行。煤氣煤氣簽施工合同時付簽施工合同時付30%，進場前付至，進場前付至70，通氣前付，通氣前付30，進，進場時間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進場。場時間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進場。電話、電視電話、電視安裝一般在竣工之前的安裝一般在竣工之前的24個月進行。電話免費、有線電視個月進行。電話免費、有線電視簽合同時付全款。簽合同時付全款。安防及智能化安防及智能化 安裝一般在竣工之前的安裝一般在竣工之前的24個月進行，按進度付款。個月進行，按進度付款。雨污水及道路雨污水及道路 在外腳手架拆除后立即進場施工，按進度付款。在外腳手架拆除后立即進場施工，按進度付款。園林綠化景觀園林綠化景觀 一

41、般在室外管線和道路完成后立即進場施工，按進度付款。一般在室外管線和道路完成后立即進場施工，按進度付款。質檢及監理費質檢及監理費質量監督費一般為監理費的質量監督費一般為監理費的10%在開工前繳交，監理費按進在開工前繳交，監理費按進度付款，常規為季付。度付款，常規為季付。30開發項目主要成本費用的資金投入特點開發項目主要成本費用的資金投入特點 表表3成本及費用項目成本及費用項目資金投入特點資金投入特點其他其他 成本成本物業維修基金物業維修基金 按工程總造價的按工程總造價的2%在綜合驗收前繳交。在綜合驗收前繳交。不可預見費不可預見費相對集中在拆遷、基礎工程，設計施工強制性規范變化，建相對集中在拆遷、

42、基礎工程，設計施工強制性規范變化，建材機電設備市場價格波動，裝修、配套設施標準的變化等。材機電設備市場價格波動，裝修、配套設施標準的變化等。財務費用財務費用利息及籌資費用，據實發生。利息及籌資費用，據實發生。期間期間費用費用項目管理費項目管理費即時發生，應結合開發進度和人員到位情況合理安排。即時發生，應結合開發進度和人員到位情況合理安排。銷售費用銷售費用即時發生，應結合銷售進度合理安排。即時發生，應結合銷售進度合理安排。31房地產開發項目主要經營稅費表房地產開發項目主要經營稅費表營業稅營業稅按商品房銷售收入（實際到賬額）的按商品房銷售收入（實際到賬額）的5計算，按月計繳。計算，按月計繳。附附加

43、加稅稅城市維護建設稅城市維護建設稅 按營業稅的按營業稅的7計算，隨營業稅繳交。計算，隨營業稅繳交。教育費附加教育費附加按營業稅的按營業稅的3計算，隨營業稅繳交。計算，隨營業稅繳交。地方教育費附加地方教育費附加 按營業稅的按營業稅的1計算，隨營業稅繳交。計算，隨營業稅繳交。印花稅印花稅按合同金額的按合同金額的0.3計算。計算。土地增值稅土地增值稅目前我市尚未正式開征。目前我市尚未正式開征。企業所得稅企業所得稅目前我省各地基本上是采取預估利潤（一般按銷售收入的目前我省各地基本上是采取預估利潤（一般按銷售收入的1515），按月在繳納營業稅的同時預征所得稅，項目開發），按月在繳納營業稅的同時預征所得稅

44、，項目開發結束后再據實征稅的辦法。結束后再據實征稅的辦法。交交易易規規費費合同鑒證費合同鑒證費住宅住宅3元元/M2，店面，店面12元元/M2 ，車庫（位），車庫（位）7元元/M2或或200元元/位位（無面積）。（無面積）。 由開發商繳交。由開發商繳交。契稅契稅按總房價的按總房價的3，普通住宅按總房價的，普通住宅按總房價的1.5計算。計算。由買受人繳交。由買受人繳交。印花稅、土地登記費、房屋登記費、權證工本費：印花稅、土地登記費、房屋登記費、權證工本費：住宅住宅185185元元/ /宗起、店面或宗起、店面或車庫車庫255255元元/ /宗起。宗起。 由買受人繳交。由買受人繳交。32二、項目開發周

45、期二、項目開發周期 房地產開發項目開發運作過程涉及的政府房地產開發項目開發運作過程涉及的政府審批部門和審批事項多，各地的地方性法規、審批部門和審批事項多，各地的地方性法規、審批環節、審批時限不盡相同；不同開發地點審批環節、審批時限不盡相同；不同開發地點的地質情況變化比較大，不同建筑類別在設計的地質情況變化比較大，不同建筑類別在設計和施工技術規范方面差異比較大，不同地區在和施工技術規范方面差異比較大，不同地區在技術規范要求和施工限制條件方面也存在一定技術規范要求和施工限制條件方面也存在一定的差異，加之開發商實力、管理經驗和項目建的差異，加之開發商實力、管理經驗和項目建造標準的不同，這些因素都直接

46、影響著項目的造標準的不同，這些因素都直接影響著項目的開發周期。因此，對項目的開發周期不能一慨開發周期。因此，對項目的開發周期不能一慨而論，應根據各項目的實際情況進行具體的分而論，應根據各項目的實際情況進行具體的分析和評判。析和評判。33房地產項目開發工期分析表房地產項目開發工期分析表開發階段開發階段步驟分項步驟分項多層多層 (9層以下層以下)二類高層二類高層 (1018層層)一類高層一類高層(1930層層)前期階段前期階段項目定位及開發策劃項目定位及開發策劃3060天天方案設計方案設計2030天天初步設計初步設計30304545天天地質勘探地質勘探2030天天施工圖設計施工圖設計6090天天報

47、批及其他報批及其他4590天天臨時設施及施工招標臨時設施及施工招標3060天天綜合工期綜合工期一般為一般為9個月，快則個月，快則6個月，慢則一年個月，慢則一年主體工程主體工程 施工施工基礎工程基礎工程砼基礎：砼基礎：2030天天 ； 樁基：樁基：3090天，驗收天，驗收30天天。地下室工程地下室工程40天天60609090天天60120天天主體結構工程主體結構工程每月每月3層層每月每月4層層每月每月46層層土建后期及設備安裝土建后期及設備安裝90150天天150240天天180300天天綜合驗收綜合驗收室外配套設施工程室外配套設施工程60180天天收尾階段收尾階段產權證辦理及財務清算產權證辦理

48、及財務清算三個月三個月半年半年34報建流程規劃要點批復土地證辦理項目公司設立項目立項建設用地規劃許可證前期報建工作環境評估土地使用證書項目開發前準備建筑工程規劃許可證單體審查、建筑工程規劃許可證 管線、排許可證總平設計報審開工前手續辦理35施工許可證余泥、噪音排放許可夜間連續施工許可建設期間辦理消防、人防專項審查竣工驗收備案專項驗收預售許可證建設完成36 中華人民共和國城鄉規劃法于2008年 1 月 1 日實施，下面基本上是按照報建先后順序來說。 1 規劃要點批復階段 、土地證、建設用地規劃許可證是進行房地產開發的前提 . 簡單的說一下，規劃要點批復由規劃部門頒發，確定土地使用強度指標的法律依

49、據，重要指標：容積率、建筑密度、覆蓋率等，另外會對停車位配置、東西南北退讓等要求、建筑分類、用地性質及面積上限。建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，核定土地用途及用地界線的法律依據。 土地證由國土部門頒發，土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限。一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限。 37 新城鄉規劃法第三十八條：城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條

50、件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 營業性用地原則上須經過招拍掛程序以出讓方式進入市場，簽訂國有土地使用權出讓合同后辦理國土使用證。建設單位應持建設項目的批準或備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 申領規劃許可證須備文件：立項文件、環評、土地使用證書等 382 項目公司設立、立項、環境評估、資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。 這里要注意一下，母公司拍到土地，轉到其全資設立的項目公

51、司名下，按我國法律，不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，房子賣完后再把它實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在國稍微有點規模的房地產公司都這么干。 立項，主管部門為當地發展與改革委員會。這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，立項主要考察的項目的投資額及可行性。需準備的文件：公司營業執照、稅務登記、環評、可研等。可行性研究報告是政府參考的一個重要文件，當然。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是

52、立項批文。立不了項根本做不了環評。具體情況在分別對待。39l3 總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫 “ 修建性詳細規劃審查 ” 這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，審查建筑物布置、每棟單體建筑高度、各棟單體建筑之間間隔、間距，日照是否合規，總容積率，建筑密度，消防規范（大部分城市的規劃部門會召開評審）。 消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。審總平面是整個開發報建過程中較復雜的過程，這個過程一般都要 2 、3 個月。4 管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一， 管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路。給排水就是

53、怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，很多。 這些東西設計協調的部門包括市政、供電、供水、通訊等多部門的協調及資料查詢。40l5 單體審查、建筑工程規劃許可證 就是總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。（沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。） 建設工程類 建設工程規劃許可證申報文件： 建設工

54、程規劃許可證申請表1 份，并加蓋申請人印章 有關計劃批準文件、設計條件或規劃方案審批意見 土地使用權屬證件及附圖 1/500或1/1000地形圖兩份，地形圖上應由設計單位用HB鉛筆標明下列內容：建筑基地用地界限、建筑物外輪廓及層數、新建建筑物與基地用地界限、道路規劃紅線及相關控制線、相鄰建筑物間距尺寸軸線標號；(作圖格式見報送建筑工程設計方案、建設工程規劃許可證地形圖示意圖)； 符合出圖標準并加蓋建筑設計單位設計出圖章的1/500或1/1000總平面設計圖兩份。 41 建筑施工圖一套，圖紙須加蓋設計單位圖章；分層面積表(應按國家有關建筑面積規定計算)； 分層面積表(應按國家有關建筑面積規定計算

55、) 建筑工程預算書 相關單位部門審核意見 日照分析文件一份（可選） 規劃部門要求的其他資料l6 消防和人防專項審查 辦理消防報建需提供資料：建設工程消防審核申報表、圖紙（總平面、立面、剖面、平面分布）、規劃紅線圖。 人防報檢資料：報建項目總平面圖，人防工程單體設計建筑平面圖、一層建筑平面圖和建筑剖面圖（一式三份），施工圖設計（建、結、風、水、電）（一式三份）。42 消防報建、人防報建基本規范：12 層以上要設置專門的消防電梯， 17 層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。個人日后的職業生涯中，也不敢。 人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。不知道這個東西算啥。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里， 911 那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。呵呵，開個玩笑。l 7 節能審查、施工圖審查在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等