1、2010.11 房地產押品價值評估培訓班房地產押品價值評估培訓班 培訓講義培訓講義1課程內容課程內容v第一部分：房地產押品評估基礎知識第一部分：房地產押品評估基礎知識v第二部分：房地產押品價值評估理論與實務第二部分：房地產押品價值評估理論與實務p市場法市場法p收益法收益法p成本法成本法p基準地價系數修正法基準地價系數修正法p假設開發法假設開發法p評估程序評估程序p評估報告評估報告v第三部分：房地產押品價值評估操作模板應用第三部分：房地產押品價值評估操作模板應用第一部分：房地產押品評估基礎知識第一部分：房地產押品評估基礎知識第一部分：房地產押品評估基礎知識第一部分：房地產押品評估基礎知識3一、房

2、地產基本知識一、房地產基本知識第一部分：房地產押品評估基礎知識第一部分：房地產押品評估基礎知識4房地產押品實物層面的基本知識房地產押品實物層面的基本知識v房地產的含義房地產的含義p指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。三者的結合體。p土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界邊界”所圍合所圍合的區域。這個的區域。這個“邊界邊界”是以權屬界線組成的封閉曲線。是以權屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平

3、投影面積計算。面積大小依水平投影面積計算。p建筑物是指人工建造的供人們進行生產、生活等活動的建筑物是指人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。p其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應在房地產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓物，應在房地產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外的物，但當事人另有約定的除外5房地產押品實物層面的基本知識房地產押品實

4、物層面的基本知識v 房地產的種類房地產的種類p按用途劃分：首先可把房地產分為居住房地產和非居住房地產按用途劃分：首先可把房地產分為居住房地產和非居住房地產兩大類，在此基礎上可再細分為下列兩大類，在此基礎上可再細分為下列1010類類: :居住房地產居住房地產辦公房地產辦公房地產商業房地產商業房地產旅館房地產旅館房地產餐飲房地產餐飲房地產體育和娛樂房地產體育和娛樂房地產工業房地產工業房地產農業房地產農業房地產特殊用途房地產特殊用途房地產綜合用途房地產綜合用途房地產6房地產押品實物層面的基本知識房地產押品實物層面的基本知識v 房地產的種類房地產的種類p 按開發程度劃分按開發程度劃分 生地：是指不具有

5、城市基礎設施的土地，如荒地、農地。生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。毛地：是指具有一定的城市基礎設施，有待征收的房屋，尚未完毛地：是指具有一定的城市基礎設施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補償的土地。成房屋拆遷補償的土地。熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎設施完備程度，可分為上建造建筑物的土地。按照基礎設施完備程度，可分為“三通一三通一平平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”。“三通一平三通一平”一般指通路一般指通路、通水、通電和場地平整；、通水、通電和場地平整

6、；“五通一平五通一平”一般指在一般指在“三通三通”基礎基礎上增加排水、電信；上增加排水、電信；“七通一平七通一平”一般指在一般指在“五通五通”基礎上增加基礎上增加燃氣、熱力燃氣、熱力在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工的房地產。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程，完程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程，完成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告。成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告

7、。現房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的現房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房坯房、粗裝修房和精裝修房7房地產押品實物層面的基本知識房地產押品實物層面的基本知識v房地產的種類房地產的種類p按的結構類型和材料劃分按的結構類型和材料劃分 磚木結構建筑磚木結構建筑磚混結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝土結構建筑鋼筋混凝土結構建筑鋼結構建筑鋼結構建筑8房地產押品實物層面的基本知識房地產押品實物層面的基本知識v房地產押品勘查知識房地產押品勘

8、查知識p房地產的位置房地產的位置坐落：房地產所在具體地點。坐落：房地產所在具體地點。方位：房地產在所在區域中的方向和位置。方位：房地產在所在區域中的方向和位置。距離：房地產與有關社會場所的遠近。距離：房地產與有關社會場所的遠近。朝向：房地產正門或房間窗戶正對著的方向。朝向：房地產正門或房間窗戶正對著的方向。樓層：房地產為某幢房屋中某層、某套時，其所在的樓層樓層：房地產為某幢房屋中某層、某套時，其所在的樓層p房地產的外部配套設施：基礎設施和公共服務設施房地產的外部配套設施：基礎設施和公共服務設施基礎設施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、基礎設施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通

9、信、有線電視等設施。通信、有線電視等設施。公共服務一般指教育、醫療、文化、體育、商業服務、金公共服務一般指教育、醫療、文化、體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理等設施融郵電、社區服務、市政公用和行政管理等設施9房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利層面的基本知識v房地產押品權利的含義房地產押品權利的含義p我國房地產權利的種類主要有房地產所有權、土地使用我國房地產權利的種類主要有房地產所有權、土地使用權、地役權、抵押權和租賃權權、地役權、抵押權和租賃權p房地產所有權房地產所有權單獨所有是指房地產由一個單位或個人享有所有權。單獨所有是指房地產由一個單位或個人享有所有權。共有是

10、指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權，共有是指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權，共同共有人對共有的房地產地產按照其份額享有所有權，共同共有人對共有的房地產共同享有所有權。共同享有所有權。建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利有共有和共同管理的權利10房地產押品權利層面的基本知

11、識房地產押品權利層面的基本知識v房地產押品權利的含義房地產押品權利的含義p土地使用權土地使用權建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。按取得方式，可分為出讓建筑物、構筑物及其附屬設施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設用地使用權。其他建設用地使用權、劃撥和其他三種建設用地使用權。其他建設用地使用權主要有出資、入股等形式的建設用地使用權。主要有出資、入股等形式的建設用地使用權。宅基地使用權是指宅基地使用

12、權人依法對集體所有的土地宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施其附屬設施土地承包經營權是指土地承包經營權人依法對其承包經營土地承包經營權是指土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產11房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利層面的基本知識v房地產押品權利的含義房地產押品權利的含義p地役權地役權房地產所有權人或土

13、地使用權人按照合同約定利用他人的房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利房地產，以提高自己的房地產效益的權利p抵押權抵押權債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實權的擔保，債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依法以該房地產折價或以拍現抵押權的情形，債權人有權依法以該房地產折價或以拍賣、變賣該房地產所得價款優先受償賣、變賣該房地產所得價款優先受償p房地產租賃權房地產租賃權以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權

14、人那里獲以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利得的占有和使用房地產的權利12房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利層面的基本知識v出讓和劃撥出讓和劃撥p出讓出讓協議出讓：指出讓方與受讓方經過協商，就土地使用權出協議出讓：指出讓方與受讓方經過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的民事法律行為。民事法律行為。招標出讓：由市、縣土地管理部門向符合規定條件的單位招標出讓：由市、縣土地管理部門向符合規定條件的單位發出招標邀請書或者向社會發布招標公告，邀請特定或者發出招標邀請書或者向

15、社會發布招標公告，邀請特定或者不特定公民、法人或其他組織參加投標，根據投標結果擇不特定公民、法人或其他組織參加投標，根據投標結果擇優確定中標者，向其出讓土地使用權。招標方式包括邀請優確定中標者，向其出讓土地使用權。招標方式包括邀請招標和公開招標招標和公開招標13房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利層面的基本知識v出讓和劃撥出讓和劃撥p出讓出讓拍賣方式出讓土地使用權，是由市、縣土地管理部門或其拍賣方式出讓土地使用權，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機構，在指定的時間地點，通過拍賣的方式公委托的拍賣機構，在指定的時間地點，通過拍賣的方式公開叫價競投，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權開叫

16、價競投，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為出讓年限：居住用地出讓年限：居住用地7070年；工業用地年；工業用地5050年；教育、科技、年；教育、科技、文化、衛生、體育用地文化、衛生、體育用地5050年

17、；商業、旅游、娛樂用地年；商業、旅游、娛樂用地4040年年；綜合或者其他用地；綜合或者其他用地5050年。土地使用權出讓的實際年限不年。土地使用權出讓的實際年限不得突破規定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內得突破規定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內14房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利層面的基本知識v 出讓和劃撥出讓和劃撥p 劃撥劃撥劃撥用地范圍：（劃撥用地范圍：（1 1）國家機關用地和軍事用地：（）國家機關用地和軍事用地：（2 2）城）城市基礎設施用地和公益事業用地；（市基礎設施用地和公益事業用地；（3 3）國家重點扶持的能）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（源、

18、交通、水利等基礎設施用地；（4 4）法律、行政法規規）法律、行政法規規定的其他用地定的其他用地劃撥土地使用權的處分劃撥土地使用權的處分在轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民在轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的應當由受讓方辦政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金權出讓金設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價

19、款中繳納相當于應繳拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償15房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利層面的基本知識v出讓和劃撥出讓和劃撥p劃撥劃撥劃撥土地使用權的處分劃撥土地使用權的處分以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業，在補辦土地以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業，在補辦土地使用出讓手續、補交出讓金、進行土地登記后，土地使用權使用出讓手續、補交出讓金、進行土地登記后，土地使用權由股份制企業持有由股份制企業持有職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入職工以

20、市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以成市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房產權歸個人所有，一般住用本價購買的住房產權歸個人所有，一般住用5 5年后可以依法年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以標準價購買的定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承處分權，可以繼承

21、16房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利層面的基本知識v 土地使用權轉讓土地使用權轉讓p 土地使用權轉讓條件土地使用權轉讓條件土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。得土地使用權證書。土地使用者依出讓合同約定進行開發，屬于房屋建設工程的，完土地使用者依出讓合同約定進行開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的成開發投資總額的2525以上；屬于成片開發的，形成工業用地或以上；屬于成片開發的，形成工業用地或其他建設用地。轉讓房地產時房屋已建成的，還應持有房屋所有其他建設用地。轉讓房地產時房屋已建成的，

22、還應持有房屋所有權證書權證書土地使用權轉讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經濟效益，土地使用權轉讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經濟效益，不得違反城市規劃的要求；土地使用權和地上建筑物、其他附著不得違反城市規劃的要求；土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應經市、縣人民政府土地管理部門和房管物所有權分割轉讓的，應經市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準，并按規定辦理過戶登記手續。部門批準，并按規定辦理過戶登記手續。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓的，土地使用權不得轉讓17房地

23、產押品規范層面的基本知識房地產押品規范層面的基本知識v規劃知識規劃知識p用地分類用地分類根據根據城市用地分類與規劃建設用地標準（城市用地分類與規劃建設用地標準（GBJ13790GBJ13790），城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分。城市用），城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分。城市用地共分地共分1010大類、大類、4646中類和中類和7373個小類個小類p規劃控制指標：規定性指標規劃控制指標：規定性指標用地性質，指規劃用地的使用功能或土地用途，可根據用用地性質，指規劃用地的使用功能或土地用途，可根據用地分類標準進行標注。地分類標準進行標注。用地面積，指規劃地塊劃定的面積用地面積，指規劃

24、地塊劃定的面積建筑密度，指規劃地塊內各類建筑首層占地面積與地塊面建筑密度，指規劃地塊內各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制積之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離體最高點的垂直距離18房地產押品規范層面的基本知識房地產押品規范層面的基本知識v規劃知識規劃知識p規劃控制指標：規定性指標規劃控制指標：規定性指標建筑紅線后退距離，指建筑相對于規劃內道路紅線后退的建筑紅線后退距離，指建筑相對于規劃內道路紅線后退的距離，通常以下限控制距離，通常以下限控制人口容量。即規劃地塊內部每公頃用地的居

25、住人口數，通人口容量。即規劃地塊內部每公頃用地的居住人口數，通常以上限控制常以上限控制建筑形式、體量、色彩、風格要求。對規劃區重點地段的建筑形式、體量、色彩、風格要求。對規劃區重點地段的建筑形體和布局應進行特別控制，包括廣場控制線、綠地建筑形體和布局應進行特別控制，包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標其他環境要求其他環境要求19房地產押品規范層面的基本知識房地產押品規范層面的基本知識v 規劃知識規劃知識p 規劃控制指標：指導性指

26、標規劃控制指標：指導性指標容積率，指規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據容積率，指規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發的效益，防止需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成的土地浪費。無效益或低效益開發造成的土地浪費。 綠地率，指規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比綠地率，指規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率，即：綠地率率，即：綠地率= =綠地面積土地面積綠地面積土地面積 綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅

27、旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。、曬臺的人工綠地。交通出入口方位，指規劃地塊內允許設置出入口的方向和位置交通出入口方位，指規劃地塊內允許設置出入口的方向和位置停車泊位及其他需要配置的公共設施，包括居住區服務設施（中停車泊位及其他需要配置的公共設施，包括居住區服務設施（中小學、幼托、居住區級公建）、環衛設施（垃圾轉運站、公共廁小學、幼托、居住區級公建）、環衛設施（垃圾轉運站、公共廁所）、電力設施（變電站、配電所）、電信設施（電話局、郵政所）、電力設施（變電站、配電所）、電信設施（電話局、郵政局）

28、、燃氣設施（煤氣調氣站）等局）、燃氣設施（煤氣調氣站）等20房地產押品規范層面的基本知識房地產押品規范層面的基本知識v規劃知識規劃知識p建設工程規劃許可證制度建設工程規劃許可證制度在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在

29、取得建設工程規劃許可證件和其他。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續有關批準文件后，方可申請辦理開工手續21房地產押品規范層面的基本知識房地產押品規范層面的基本知識v房地產開發管理知識房地產開發管理知識p立項管理立項管理對房地產開發項目進行可行性研究，形成對房地產開發項目進行可行性研究，形成房地產開發項房地產開發項目可行性研究報告目可行性研究報告房地產開發項目用地的土地使用權出讓或者劃撥前，主管房地產開發項目用地的土地使用權出讓或者劃撥前，主管部門應當出具房地產開發項目建設條件意見書，其內部門應當出具房地產開發項目建設條件意見書，其內容應當作為土

30、地使用權出讓合同的必備條件或者劃撥土地容應當作為土地使用權出讓合同的必備條件或者劃撥土地使用權批準文件的內容之一使用權批準文件的內容之一房地產開發企業應當在簽訂土地使用權出讓合同或者取得房地產開發企業應當在簽訂土地使用權出讓合同或者取得劃撥土地使用權批準文件后的劃撥土地使用權批準文件后的1515日內，到建設行政主管部日內，到建設行政主管部門備案，領取房地產開發項目手冊。房地產開發企業門備案，領取房地產開發項目手冊。房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備地產開發項目手冊中，并定

31、期送房地產開發主管部門備案案22房地產押品規范層面的基本知識房地產押品規范層面的基本知識v房地產開發管理知識房地產開發管理知識p四證管理四證管理房地產開發企業應取得房地產開發企業應取得國有土地使用權證、建設用國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證施工許可證p質量驗收和房屋完損等級質量驗收和房屋完損等級房屋驗收按國家建筑工程施工驗收統一標準（房屋驗收按國家建筑工程施工驗收統一標準（GB50300-2001GB50300-2001）規定進行）規定進行23二、二、 房地產押品評估基本知識房地產押品評估基本知識第一部分：房

32、地產押品評估基礎知識第一部分：房地產押品評估基礎知識24房地產評估基本知識房地產評估基本知識v 定義定義p 評估人員依據國家有關法律、法規和評估規范，根據評估目的，選評估人員依據國家有關法律、法規和評估規范，根據評估目的，選擇適當價值類型，遵循評估原則，按照評估程序，運用適當的評估擇適當價值類型，遵循評估原則，按照評估程序，運用適當的評估方法，對房地產抵押品在評估時點的合理價值進行分析、估算并發方法，對房地產抵押品在評估時點的合理價值進行分析、估算并發表評估意見的行為和過程表評估意見的行為和過程v 評估主體評估主體p 從事房地產抵押品價值評估和審核工作的人員，他們是評估工作的從事房地產抵押品價

33、值評估和審核工作的人員，他們是評估工作的主導者。主導者。v 評估客體（評估對象）評估客體（評估對象）p 具體評估活動中需要評估的房地產具體評估活動中需要評估的房地產p 作為評估對象的房地產，應符合國家有關法律、法規和農業銀行相作為評估對象的房地產，應符合國家有關法律、法規和農業銀行相關制度的規定。對于根據有關規定不得抵押的房地產，不得作為評關制度的規定。對于根據有關規定不得抵押的房地產，不得作為評估對象估對象25房地產評估要素房地產評估要素v評估依據評估依據p評估工作所應遵循的國家法律法規和評估規范、評估活評估工作所應遵循的國家法律法規和評估規范、評估活動相關當事人之間的合同協議以及其他參考依

34、據動相關當事人之間的合同協議以及其他參考依據房地產估價規范（房地產估價規范（GB/T 50291-1999GB/T 50291-1999）城鎮土地估價規程（城鎮土地估價規程（GB/T 18508-2001GB/T 18508-2001）房地產抵押估價指導意見（建住房房地產抵押估價指導意見（建住房2006820068號）號）資產評估準則資產評估準則不動產（中評協不動產（中評協20071892007189號）號）中國農業銀行押品管理辦法（試行）（農銀發中國農業銀行押品管理辦法（試行）（農銀發20094002009400號）號）中國農業銀行房地產押品價值評估指引中國農業銀行房地產押品價值評估指引人民

35、銀行、銀監會等外部監管部門的監管要求以及本指引人民銀行、銀監會等外部監管部門的監管要求以及本指引等我行內部制度辦法的規定等我行內部制度辦法的規定26房地產評估要素房地產評估要素v評估目的評估目的p評估結果的期望用途，它直接決定著價值類型和評估方評估結果的期望用途，它直接決定著價值類型和評估方法的選擇法的選擇v評估時點（評估基準日）評估時點（評估基準日）p評估結果對應的日期。即只在該評估日期，評估對象才評估結果對應的日期。即只在該評估日期，評估對象才有該評估價值有該評估價值p一般應為完成評估對象實地查勘之日，但評估委托合同一般應為完成評估對象實地查勘之日，但評估委托合同另有約定的除外。因特殊需要

36、，評估時點可定為過去或另有約定的除外。因特殊需要，評估時點可定為過去或未來的某個日期未來的某個日期27房地產評估要素房地產評估要素v價值類型價值類型p評估結果的價值屬性及其表現形式評估結果的價值屬性及其表現形式p農業銀行房地產價值評估的價值類型為房地產抵押價值農業銀行房地產價值評估的價值類型為房地產抵押價值，即抵押房地產在評估時點的市場價值。，即抵押房地產在評估時點的市場價值。抵押價值抵押價值= =未設立法定優先受償權下的價值未設立法定優先受償權下的價值- -優先受償權優先受償權 = =未設立法定優先受償權下的價值未設立法定優先受償權下的價值- -拖欠建設工程價款拖欠建設工程價款- -已抵押擔

37、已抵押擔 保的債權占用額度保的債權占用額度- -其他法定優先受償權其他法定優先受償權28房地產評估要素房地產評估要素v 價值類型價值類型p 名義價格和實際價格名義價格和實際價格名義價格是表面上的價格，實際價格是在名義價格的基礎上進行名義價格是表面上的價格，實際價格是在名義價格的基礎上進行計算或處理得到的價格。計算或處理得到的價格。p 例例 一宗建筑面積為一宗建筑面積為150150平方米，總價平方米，總價100100萬元的住房，在買賣中雙萬元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（方如約定按以下幾種付款方式付款：（1 1）要求在成交日一次性付清）要求在成交日一次性付清；（；（2 2）

38、如果在成交日一次性付清，則給予）如果在成交日一次性付清，則給予2%2%的優惠；（的優惠；（3 3）以抵押）以抵押貸款方式支付，其中首付貸款方式支付，其中首付5050萬元，銀行貸款萬元，銀行貸款5050萬元，期限萬元，期限2020年，貸年，貸款年利率款年利率7%7%，按月等額償還貸款本息；（，按月等額償還貸款本息；（4 4）從成交日期起分期支付）從成交日期起分期支付，成交日期支付，成交日期支付5050萬元，萬元，1 1年后支付剩余年后支付剩余5050萬元，年折現率為萬元，年折現率為10%10%。請計算各種付款方式下的名義價格和實際價格。請計算各種付款方式下的名義價格和實際價格。p 解解 在以上在

39、以上4 4種付款方式下，名義價格均為總價種付款方式下，名義價格均為總價100100萬元。第（萬元。第（1 1）、）、（3 3）中付款方式下，實際價格和名義價格一樣，均為總價）中付款方式下，實際價格和名義價格一樣，均為總價100100萬元萬元。在第（。在第（2 2）中付款方式下，實際價格為：）中付款方式下，實際價格為：100100（1-2%1-2%）=98=98萬元。萬元。在第（在第（4 4）中付款方式下，實際價格為：）中付款方式下，實際價格為：50+50/50+50/（1+10%1+10%）=95.45=95.45萬萬元。元。29房地產評估要素房地產評估要素v價值類型價值類型p總價格、單位價格

40、和樓面地價總價格、單位價格和樓面地價總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區域范圍內房地產整總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區域范圍內房地產整體價格體價格單位價格簡稱單價。土地單價是指單位土地面積的土地價單位價格簡稱單價。土地單價是指單位土地面積的土地價格。建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格。格。建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格。房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格樓面地價是土地上建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價樓面地價是土地上建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價土地總價與土地總價的關系為：樓面地價土地總價

41、/ /總建筑面積總建筑面積樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價土地單價地價土地單價/ /容積率容積率30房地產評估要素房地產評估要素v評估原則評估原則p獨立客觀公正原則獨立客觀公正原則獨立：要求房地產評估不應受外界不合理因素的干擾和影獨立：要求房地產評估不應受外界不合理因素的干擾和影響響客觀：要求房地產評估要盡可能地減少評估人員主觀意志客觀：要求房地產評估要盡可能地減少評估人員主觀意志對評估過程和評估結論的影響。對評估過程和評估結論的影響。公正：要求房地產評估時必須站在中立的立場上，不偏袒公正：要求房地產評估時必須站在中立的立

42、場上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方當事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方p合法原則：必須以評估對象的合法產權、合法使用、合合法原則：必須以評估對象的合法產權、合法使用、合法處分為前提進行評估法處分為前提進行評估 31房地產評估要素房地產評估要素v評估原則評估原則p評估時點原則：評估結論具有很強的時間相關性和時效評估時點原則：評估結論具有很強的時間相關性和時效性，要求評估結果是評估對象在評估時點的價格，不能性，要求評估結果是評估對象在評估時點的價格，不能將該評估結果作為評估對象在其他時點的價格將該評估結果作為評估對象在其他時點的價格p替代原則：評估結果不得不合理偏

43、離類似房地產在同等替代原則：評估結果不得不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格條件下的正常價格類似房地產是指在同一供求范圍內，在用途、規模、檔次類似房地產是指在同一供求范圍內，在用途、規模、檔次、區位、建筑結構、權利性質等方面與評估對象相同或相、區位、建筑結構、權利性質等方面與評估對象相同或相近的房地產近的房地產p謹慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評謹慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評估人員作出評估相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充估人員作出評估相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、

44、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在評估報告中作出必要的風險提示定優先受償款，并在評估報告中作出必要的風險提示32房地產評估要素房地產評估要素v評估方法評估方法p評估方法是指評估所運用的特定技術，它是分析和判斷評估方法是指評估所運用的特定技術，它是分析和判斷房地產價值的手段和途徑。評估人員應根據評估對象、房地產價值的手段和途徑。評估人員應根據評估對象、價值類型和評估資料的搜集情況，分析各種評估方法的價值類型和評估資料的搜集情況，分析各種評估方法的適用性，選用適宜的評估方法。適用性，選用適宜的評估方法。p房地產

45、價值評估主要使用市場法、收益法、成本法、假房地產價值評估主要使用市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價系數修正法等評估方法以及這些評設開發法、基準地價系數修正法等評估方法以及這些評估方法的綜合運用。評估人員應熟知、理解并正確運用估方法的綜合運用。評估人員應熟知、理解并正確運用這些方法，根據實際情況選擇適宜的評估方法進行評估這些方法，根據實際情況選擇適宜的評估方法進行評估33房地產評估要素房地產評估要素v評估程序評估程序p評估程序是指評估工作從開始準備到最后結束的工作順評估程序是指評估工作從開始準備到最后結束的工作順序，主要包括明確評估基本事項、擬定評估作業方案、序，主要包括明確評估基本事

46、項、擬定評估作業方案、搜集評估所需資料、實地查勘評估對象、選定評估方法搜集評估所需資料、實地查勘評估對象、選定評估方法、計算和確定評估結果、撰寫和出具評估報告、審核確、計算和確定評估結果、撰寫和出具評估報告、審核確認評估結論、評估資料歸檔等內容認評估結論、評估資料歸檔等內容34評估信息評估信息v評估所需信息的來源評估所需信息的來源p地方政府公布的有關行業數據地方政府公布的有關行業數據地方政府相關的政策文件根據各地情況執行，一般可根據地方政府相關的政策文件根據各地情況執行，一般可根據各地的相關地方政府部門及其網站查各地的相關地方政府部門及其網站查p外部評估中介機構數據外部評估中介機構數據能提供數

47、據的外部中介機構有評估公司、房地產銷售公司能提供數據的外部中介機構有評估公司、房地產銷售公司、房地產交易會、房地產二手交易中介、電視電臺網絡等、房地產交易會、房地產二手交易中介、電視電臺網絡等p現場勘查、客戶提供現場勘查、客戶提供v信息歸檔信息歸檔p將評估報告電子版、現場勘查資料、電子照片、評估測將評估報告電子版、現場勘查資料、電子照片、評估測算資料、權證復印件等資料存檔備查算資料、權證復印件等資料存檔備查35第二部分：房地產押品價值評估理論與實務第二部分：房地產押品價值評估理論與實務36一、市場法一、市場法第二部分：房地產評估理論與實務第二部分：房地產評估理論與實務37市場法市場法v定義定義

48、p市場法又稱市場比較法，是指將評估對象與在評估基準市場法又稱市場比較法，是指將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房日近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算評估對象的客地產的成交價格做適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。觀合理價格或價值的方法。p采用市場法求得的房地產價格又稱為比準價格采用市場法求得的房地產價格又稱為比準價格v使用前提使用前提p有一個活躍的公開市場：市場上有自愿的買者和賣者，有一個活躍的公開市場：市場上有自愿的買者和賣者，他們有足夠的時間可以獲得相關信息并進行平等交易，他們有足夠的時間

49、可以獲得相關信息并進行平等交易，市場成交價格基本上可以反映市場行情市場成交價格基本上可以反映市場行情p公開市場上要有可比的交易實例：選擇的交易實例及其公開市場上要有可比的交易實例：選擇的交易實例及其交易活動在近期公開市場上已經發生過，且與評估對象交易活動在近期公開市場上已經發生過，且與評估對象相同或相似，這些交易實例就可以作為評估對象的參照相同或相似，這些交易實例就可以作為評估對象的參照物物38市場法市場法v適用范圍適用范圍p同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等寫字樓。商鋪。標準

50、廠房。房地產開發用地。寫字樓。商鋪。標準廠房。房地產開發用地。p下列房地產難以采用市場法評估：下列房地產難以采用市場法評估：數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；、教堂、寺廟、古建筑等；很少發生交易的房地產，如學校、醫院、行政辦公樓等很少發生交易的房地產，如學校、醫院、行政辦公樓等可比性很差的房地產，如在建工程等可比性很差的房地產，如在建工程等39市場法市場法v操作步驟操作步驟p搜集交易實例，即從房地產市場中搜集大量的實際成交搜集交易實例，即從房地產市場中搜集大量的實際成交的房地產及其成交日期、成交價格、付款方式

51、等情況的房地產及其成交日期、成交價格、付款方式等情況p選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數量、符合一定條件的交易實例量、符合一定條件的交易實例p對可比實例的實際成交價格進行適當處理對可比實例的實際成交價格進行適當處理40市場法市場法v 可比實例選擇要求可比實例選擇要求p 用途相同，指居住、商業、辦公、工業等用途用途相同，指居住、商業、辦公、工業等用途p 建筑結構相同，指鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構建筑結構相同，指鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構等房屋建筑結構。、簡易結構等房屋建筑結構。p 權利性質相似

52、，指土地和房屋的權利性質。例如國有土地與集體土權利性質相似，指土地和房屋的權利性質。例如國有土地與集體土地權利性質不同，出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不地權利性質不同，出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不同，商品住宅與經濟適用房、房改所購住房權利性質不同同，商品住宅與經濟適用房、房改所購住房權利性質不同p 交易類型相同，房地產交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根交易類型相同，房地產交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據交易方式可分協議、招標、拍賣、掛牌等交易類型。據交易方式可分協議、招標、拍賣、掛牌等交易類型。p 所處地段相同或是同一供需圈內，指所處的市場供求環境和競爭狀所

53、處地段相同或是同一供需圈內，指所處的市場供求環境和競爭狀況相同或相似。況相同或相似。p 交易實例的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。交易實例的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。p 交易實例的成交日期與評估基準日接近，最長不超過交易實例的成交日期與評估基準日接近，最長不超過1 1年年41市場法市場法v計算公式計算公式pP Pf f=P=PB BA AB BC CP Pf f評估對象的比準價格；評估對象的比準價格；P PB B可比實例成交價格；可比實例成交價格；AA交易情況修正系數；交易情況修正系數；BB市場狀況調整系數；市場狀況調整系數；CC房地產狀況調整系數房地產狀況調整系數42市場法

54、市場法v 指標說明指標說明p交易情況修正系數（交易情況修正系數（A A）交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比交易實例成交價格調整為正常價格例成交價格偏差，將可比交易實例成交價格調整為正常價格計算公式計算公式p市場狀況調整系數（市場狀況調整系數（B B）市場狀況調整是指由于可比實例的成交日期與評估時點不同市場狀況調整是指由于可比實例的成交日期與評估時點不同，房地產市場狀況可能發生了變化，因此，應將可比實例在，房地產市場狀況可能發生了變化，因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整到在評估時點時的價格其成交日

55、期時的價格調整到在評估時點時的價格計算公式計算公式A可比實例正常市場價格可比實例成交價格B 可比實例在估價時點的價格可比實例在其成交日期的價格43市場法市場法v 指標說明指標說明p房地產狀況調整系數（房地產狀況調整系數（C C）房地產狀況調整是指把可比實例在自身狀況下的價格，調整房地產狀況調整是指把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在評估對象房地產狀況下的價格為在評估對象房地產狀況下的價格計算公式計算公式區位狀況調整，是將可比實例房地產在其區位狀況下的價格區位狀況調整，是將可比實例房地產在其區位狀況下的價格，調整為在評估對象房地產區位狀況下的價格。內容主要包，調整為在評估對象房地產區位狀況下的

56、價格。內容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環境、景觀、基礎設括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環境、景觀、基礎設施情況、公共配套設施完備程度、產業聚集度等影響房地產施情況、公共配套設施完備程度、產業聚集度等影響房地產價格的因素。區位狀況比較、調整的具體內容應視評估對象價格的因素。區位狀況比較、調整的具體內容應視評估對象的具體用途而確定的具體用途而確定C 可比實例在估價對象房地產狀況下的價格可比實例在自身狀況下的價格44市場法市場法v 指標說明指標說明p房地產狀況調整系數（房地產狀況調整系數（C C）實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格實物狀況調整，是將可比實例房地產在其

57、實物狀況下的價格，調整為在評估對象房地產實物狀況下的價格。實物狀況比，調整為在評估對象房地產實物狀況下的價格。實物狀況比較、調整的內容，土地主要包括面積、形狀、進深、宗地內較、調整的內容，土地主要包括面積、形狀、進深、宗地內基礎設施完備程度和場地平整程度等；建筑物主要包括建筑基礎設施完備程度和場地平整程度等；建筑物主要包括建筑規模、建筑結構、設施設備、空間布局、層高、工程質量、規模、建筑結構、設施設備、空間布局、層高、工程質量、建筑物年齡、維修養護情況等影響房地產價格的因素。實物建筑物年齡、維修養護情況等影響房地產價格的因素。實物狀況因素修正的具體內容應視評估對象的具體用途而確定狀況因素修正的

58、具體內容應視評估對象的具體用途而確定權益狀況調整，是指將可比實例房地產在其權益狀況下的價權益狀況調整，是指將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在評估對象房地產權益狀況下的價格。權益狀況格，調整為在評估對象房地產權益狀況下的價格。權益狀況調整的內容主要包括土地使用期限、城市規劃限制條件（如調整的內容主要包括土地使用期限、城市規劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素容積率）等影響房地產價格的因素45市場法市場法v 指標取值范圍指標取值范圍p 單項因素修正不能超過單項因素修正不能超過20%20%p 綜合因素修正不能超過綜合因素修正不能超過30%30%p 因素修正超出范圍的，應更換其他可

59、比交易實例因素修正超出范圍的，應更換其他可比交易實例v 現場勘查現場勘查: :比較因素條件指數表比較因素條件指數表4647市場法的計算應用市場法的計算應用v建立比較基準建立比較基準p統一房地產范圍統一房地產范圍針對某些評估對象，有時難以直接選取到與其范圍針對某些評估對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產的交易實例作為可比實例，只能完全相同的房地產的交易實例作為可比實例，只能選取選取“主干主干”相同的房地產的交易實例作為可比實相同的房地產的交易實例作為可比實例。統一房地產范圍即是進行例。統一房地產范圍即是進行“有無對比有無對比”并消除并消除由此導致的價格差異由此導致的價格差異帶有債權債

60、務的房地產。帶有債權債務的房地產。房地產價格房地產價格= =帶有債權債務的房地產價格帶有債權債務的房地產價格- -債權債務債權債務含有非房地產成分。含有非房地產成分。房地產價格房地產價格= =含有非房地產成分的房地產價格含有非房地產成分的房地產價格- -非房地產成非房地產成分的價格分的價格房地產實物范圍不同房地產實物范圍不同48市場法的計算應用市場法的計算應用v建立比較基準建立比較基準p統一房地產范圍統一房地產范圍 例例 評估對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成評估對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為交價格為126126萬元，含有一個現價為萬元，含有一個現價為1515萬元的