1、房地產(chǎn)開發(fā)項目代建方報酬確定研究以綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司為例重慶大學碩士學位論文（學術(shù)學位）學生姓名：金瑩指導教師：劉玉峰副教授專業(yè)：技術(shù)經(jīng)濟及管理學科門類：管理學重慶大學建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院二 O 一二年十月Research on the Agent's Payment of Commercial Agency ConstructionA case study of Greentown Construction Management LimitedA Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of

2、 the Requirement for theMasters Degree of ManagementByJin YingSupervised by Associate Prof. Liu YufengSpecialty: Technology Economy and ManagementFaculty of Construction Management and Real Estate ofChongqing University, Chongqing ChinaOctober 2012重慶大學碩士學位論文中文摘要摘要隨著宏觀調(diào)控的延續(xù)，房地產(chǎn)市場已逐步由“地產(chǎn)”時代轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺慨a(chǎn)”時代，單

3、純依靠“土地紅利”獲取開發(fā)利潤的傳統(tǒng)模式難以為繼。在投資主體的多元化和“投資、開發(fā)”職能逐漸剝離的情況下，專業(yè)開發(fā)能力將在未來房地產(chǎn)行業(yè)扮演越來越重要的角色?；谖蟹綄I(yè)開發(fā)管理服務(wù)的需求和眾多房地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要求，房地產(chǎn)項目代建模式應(yīng)運而生。該模式能夠有效整合雙方的優(yōu)勢資源，在信息共享，風險共擔的合作前提下，實現(xiàn)項目整體利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多贏”目標，受到當前市場的高度認可。但是作為新生事物，房地產(chǎn)項目代建模式的相關(guān)理論研究缺乏,眾多房地產(chǎn)代建項目落地過程中產(chǎn)生大量懸而未決的問題和矛盾。本文擬采用“發(fā)現(xiàn)問題理論驗證解決問題實例驗證”這一思路，研究房地產(chǎn)項目代建模式

4、中最核心的問題，即代建方報酬標準的確定問題。主要內(nèi)容如下：1）詳細闡述房地產(chǎn)項目代建模式的概況，包括概念、特點、運作模式和發(fā)展現(xiàn)狀等內(nèi)容，對比現(xiàn)有政府代建模式的理論研究文獻，得出該模式中雙方矛盾的焦點是代建方報酬標準確定問題。2）以委托代理理論、合作伙伴理論以及風險分擔機制為理論基礎(chǔ)，分析得出房地產(chǎn)項目代建模式的合作的理論基礎(chǔ)“合作伙伴理論”；通過對經(jīng)典委托代理模型的演繹和對最優(yōu)激勵合同的研究，得出在激勵問題中考慮風險分擔因素是十分必要性，“風險分擔度”指標會對激勵效果產(chǎn)生重大影響。基于風險分擔方案的激勵方式不僅能有效提高代建方的工作積極性，還能降低委托方的總激勵成本，緩解“代理人問題”。此外

5、，合理的代建費用構(gòu)成應(yīng)該包括固定報酬和風險報酬兩部分。3）根據(jù)理論研究的結(jié)果，采用問卷調(diào)查法和類比法等方法設(shè)計出代建方取費模式。基于現(xiàn)有實例，運用問卷調(diào)查法確定雙方對于風險分擔的傾向性，重點研 究共同承擔風險的分擔情況；設(shè)計出基于風險分擔方案的代建方風險報酬取費標 準；最后通過實例研究證明代建方風險報酬取費標準是合理的，具有一定現(xiàn)實指 導意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)代建，取費標準，風險報酬I重慶大學碩士學位論文英文摘要ABSTRACTWith the governments regulations, the real estate market has shifted from the era of

6、land to the era of property. Consequently, relying solely on dividends derived from the land will be no longer be viable. As investment entities become more and more diverse and the function of investment and development becomes more and more separate, professionalized development capacity will play

7、 an increasingly important role in the real estate industry.Construction project management emerged as clients were in need of professional management services and real estate developers needed to go through a strategic transformation. Construction project management has been highly recognized by th

8、e market as it enables both the client and the construction manager to effectively integrate their primary resources, share information and risks so that the benefits for both parties can be maximized.However, as construction project management is still a fairly new phenomenon, not sufficient studie

9、s have been done about it. As a result, many issues arose in the process of construction and have become intractable. This essay addresses the core issue, namely payment incentives for construction managers, through a combined method of statistics, theoretical models and theory application. The main

10、 content is as follows:1) Through thorough reading of relevant government documents and documents regarding construction project management, I discovered that the most significant issue is payment incentives.2) By studying the theories of construction management, partnership and risk sharing, I reac

11、hed the conclusion that the foundation for cooperation in construction project management is the consensus reached between the client and the construction manager. Based on the deduction of theoretical models, I concluded that modes of payment incentives are closely linked to risk sharing mechanisms

12、. Therefore, it is imperative that the risk sharing is factored into the payment planning. I also argued that the payment should be comprised of a fixed management fee and risk payment.3) Through drawing analogies from real-life examples and studying documents, I came up with a way to determine the

13、fixed management fee. By way of surveys, I foundII重慶大學碩士學位論文英文摘要a reasonable way to share risks between the two parties. Finally, I tested the feasibility of this mode of payment.Keywords: Commercial Agency Construction, Modes of Payment, Risk returnIII重慶大學碩士學位論文目錄目錄中文摘要.I英文摘要 .II1緒 論 .11.1研究提出的背景 .

14、11.2研究的目的及意義 .21.3文獻綜述 .31.3.1.代建制的概念和特點31.3.2.代建模式中代建方的激勵問題51.3.3.文獻評述71.4論文的研究內(nèi)容、方法及技術(shù)路線 .81.4.1.研究對象及內(nèi)容81.4.2.研究方法91.4.3.技術(shù)路線92房地產(chǎn)項目代建模式發(fā)展現(xiàn)狀及問題 .112.1房地產(chǎn)項目代建模式概述 .112.1.1.房地產(chǎn)項目代建模式的概念112.1.2.房地產(chǎn)項目代建模式的創(chuàng)新點112.1.3.房地產(chǎn)項目代建模式分類122.2房地產(chǎn)項目代建模式的運作模式 .132.2.1.委托方的主要職責132.2.2.代建方的主要職責132.2.3.項目公司的運作方式142.

15、3房地產(chǎn)項目代建模式發(fā)展現(xiàn)狀及問題 .152.4本章小結(jié) .173房地產(chǎn)項目代建模式的理論基礎(chǔ) .183.1委托代理理論 .183.1.1.委托代理理論概述183.1.2.委托代理理論基本模型193.2合作伙伴理論 .213.2.1.供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系概述223.2.2.公私伙伴關(guān)系概述22IV重慶大學碩士學位論文目錄3.2.3工程管理中和諧管理理論概述 .233.3風險管理與風險分擔 .233.3.1風險和風險價值的定義 .243.3.2風險偏好概述 .253.3.3房地產(chǎn)代建項目中風險組合方式 .263.4房地產(chǎn)代建模式中的激勵與風險分擔 .283.5本章小結(jié) .304房地產(chǎn)項目代建方固定

16、報酬取費標準研究 .324.1房地產(chǎn)項目代建方報酬取費現(xiàn)狀 .324.1.1綠城建設(shè)的報酬取費模式 .324.1.2北京鼎益地產(chǎn)的報酬取費模式 .324.1.3廣州維森的報酬取費模式 .334.1.4深圳里程地產(chǎn)的報酬取費模式 .334.1.5小結(jié) .344.2房地產(chǎn)項目代建方固定報酬取費標準 .344.2.1代建方固定報酬構(gòu)成 .344.2.2固定報酬取費方式 .354.2.3固定報酬的支付方式 .384.3本章小結(jié) .395房地產(chǎn)項目代建方風險報酬取費標準研究 .405.1房地產(chǎn)開發(fā)代建項目風險識別 .405.1.1風險的含義及特點 .405.1.2風險的識別和分類 .415.2房地產(chǎn)項目

17、代建模式中風險分擔原則及方法 .435.2.1風險分擔原則 .435.2.2風險分擔方法 .445.2.3問卷調(diào)研方法及對象 .445.3房地產(chǎn)項目代建模式中的風險分擔方案 .465.3.1風險分擔傾向性的數(shù)據(jù)分析 .465.3.2基于代建方視角的實證結(jié)果分析 .485.4基于風險分擔的代建方風險報酬模型 .505.4.1風險報酬基本模型 .505.4.2基于代建方視角的風險報酬模型 .505.5本章小結(jié) .54V重慶大學碩士學位論文目錄6案例分析 .556.1項目概述 .556.2案例特點 .556.3代建方報酬確定 .576.3.1 合同約定的取費方式 .576.3.2 基于風險分擔的代建

18、方報酬取費方案 .576.4對比分析 .596.5本章小結(jié) .607結(jié)論與展望 .617.1結(jié)論 .617.2本研究尚存的問題及展望 .61致謝 .62參考文獻 .63附錄 .65VI重慶大學碩士學位論文1緒論1緒論1.1 研究提出的背景工程項目依據(jù)投資主體不同可大致劃分為政府投資項目和非政府投資項目?！按ㄖ啤币呀?jīng)在政府投資項目中得到廣泛運用，取得了良好的管理效果。隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，由普通企業(yè)投資的房地產(chǎn)項 目開始引入代建管理模式。追溯房地產(chǎn)項目代建模式產(chǎn)生的原因，可歸納為如下 兩點：1）房地產(chǎn)市場由“地產(chǎn)”時代向“房產(chǎn)”時代的轉(zhuǎn)變，中小開發(fā)商面臨“生存”問題

19、。伴隨行業(yè)調(diào)控政策和主要城市土地價格上漲，單純依靠“土地增值”獲取主要開發(fā)利潤的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)難以復制，房價爆發(fā)式上漲的可能性微乎其微，如何在嚴峻的宏觀環(huán)境下，贏得有限的市場，是中小開發(fā)商或外來行業(yè)的投資者面臨的最大問題。2007 年至 2010 年期間，房地產(chǎn)市場的空前繁榮，大量行業(yè)內(nèi)外企業(yè)高價購地，涌入房市。由于缺乏開發(fā)管理經(jīng)驗，專業(yè)水平較低，營造的產(chǎn)品缺乏競爭力，這些企業(yè)急需引入專業(yè)開發(fā)團隊和優(yōu)質(zhì)品牌，通過提高房產(chǎn)品的“性價比”去贏得有限的市場，才能保證公司在最嚴厲的調(diào)控中“生存”。2）行業(yè)投資主體多元化，投資職能與開發(fā)職能逐步分離，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。由于“銀根緊縮”和“限購

20、、限貸”政策的持續(xù)推行，大型開發(fā)商同樣面臨“生存”問題。依靠銀行信貸和銷售資金回款支撐項目開發(fā)的“資金流滾動擴張”模式難以為繼，傳統(tǒng)開發(fā)商面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，或縮小投資規(guī)?；驈氐邹D(zhuǎn)變?yōu)椤皩I(yè) 的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)商”，憑借自身專業(yè)的開發(fā)能力謀求生存和發(fā)展。通過最 大程度地剝離投資功能，輸出品牌和專業(yè)開發(fā)服務(wù)，實現(xiàn)擴張，將成為眾多開發(fā) 商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。房地產(chǎn)項目代建模式對于委托方和代建方具有同樣重要的意義。隨著房地產(chǎn) 項目代建模式在全國各省市落地，在實際運作過程中遇到各類問題。筆者有幸在 國內(nèi)規(guī)模最大、影響力最大的“專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)商”綠城房產(chǎn)建設(shè)管 理有限公司實習，見證了眾多房地產(chǎn)代建項目

21、的落地。筆者所屬部門是整個模式 研究和探索的最前沿部門，負責宣傳、推廣和拓展代建業(yè)務(wù)，既能直接接觸市場， 觸碰委托方的真實訴求，又能收集到代建方內(nèi)部運營過程中的問題。特殊部門職 能使筆者對房地產(chǎn)項目代建業(yè)務(wù)模式有了更深入的了解。結(jié)合現(xiàn)有項目實際情況， 得出委托方和代建方主要的矛盾點集中在以下幾方面：1重慶大學碩士學位論文1緒論1）對委托方而言，由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，資金壓力增大，較為高昂的代建費用極可能攤薄自身收益，商務(wù)談判過程中未對風險分擔做清晰界定，委托方通常需要獨自承擔項目開發(fā)的全部風險，風險規(guī)避和控制能力較弱；2）對代建方而言，代建費用較低，除人員薪酬福利和行政辦公費用等固定管理費外，

22、利潤微薄，主動承擔風險的積極性有限，在項目實際運作中的受委托方干預(yù)的影響較大，話語權(quán)相對較弱。綜上：雙方的矛盾根源在于激勵機制不完善。在雙方目標和利益訴求不一致、信息不對稱的情況下，委托方無法設(shè)計出合理的補償契約誘使代理方以自身利益為目標而努力工作，而代建方在缺乏足夠激勵的環(huán)境下，工作積極性較低，難以發(fā)揮房地產(chǎn)項目代建模式的特色和優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目代建方報酬標準研究，是房地產(chǎn)代建制中亟待解決的核心問題。1.2 研究的目的及意義房地產(chǎn)項目代建模式可以有效整合雙方的優(yōu)勢資源，在信息共享、責任對等、風險共擔的合作前提下，通過積極地配合協(xié)調(diào)，實現(xiàn)項目整體利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多

23、贏”目標，既是委托方解決“生存”問題的良藥，又是房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向。在實踐中，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)也受到當前市場的高度認可。然而，房地產(chǎn)項目代建模式在我國仍處于探索階段，相關(guān)理論研究較少。在房地產(chǎn)代建項目落地過程中產(chǎn)生大量懸而未決的問題和矛盾，委托方和代建方仍未就代建方報酬標準達成一致意見，對于如何將項目風險在委托方和代建方之間合理分擔，進而確定項目剩余的分配方案等問題也沒有清晰的界定。論文研究的目的和意義：1）以代建方的報酬取費標準為研究對象，確定代建報酬的構(gòu)成方式、取費方案以及支付方式等；以房地產(chǎn)代建模式的定義、分類、運作模式及現(xiàn)有代建方的收費方式為現(xiàn)實基礎(chǔ)，結(jié)合委托代理理論、風

24、險分擔理論及合作伙伴理論等的理論基礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目中代建方的報酬標準。2）在理論上，補充并完善房地產(chǎn)項目代建模式的相關(guān)理論研究?，F(xiàn)有的“代建制”多以政府投資項目為研究對象，研究政府與代建人之間的關(guān)系。而房地產(chǎn)項目代建模式的研究對象是一般房地產(chǎn)開發(fā)項目。兩者在理論基礎(chǔ)、合作基礎(chǔ)、組織關(guān)系、委托方類型和利益訴求、代建方取費方式等方面均在較大差異。因此，獨立研究房地產(chǎn)項目代建模式的概念、運作模式及代建方取費標準十分有必要。3）在實踐中，房地產(chǎn)項目代建模式作為近年國內(nèi)興起的新型開發(fā)管理模式，擁有廣闊的發(fā)展前景。本研究基于理論演繹法和實證法展開，在一定程度上解釋2重慶大學碩士學位論文1緒論和解決了

25、房地產(chǎn)項目代建模式運行過程中遇到的某些問題，有一定的現(xiàn)實指導意義。本研究確定的代建方報酬標準，可以作為委托方和代理方在契約談判過程中確定合理收益分配方案的參考依據(jù)。1.3 文獻綜述2004 年 7 月，國務(wù)院出臺關(guān)于投資體制改革的決定1，代建制首次在政策層面上提出。政府提倡“對非經(jīng)營性政府投資項目加快推行代建制，即通過招投標等方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位負責建設(shè)實施，嚴格控制項目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位?！痹诖酥?，大量的文獻開始探討代建制管理模式的現(xiàn)狀和發(fā)展問題，從代建制實施的各個環(huán)節(jié)探討代建制中參與主體、項目運作模式、代建取費、合同管理以及激勵等問題?；仡櫖F(xiàn)有文獻，政府代建

26、制理論研究主要圍繞以下兩方面：一是代建制的概念和特點；二是基于委托代理理論的代建方激勵機制研究。1.3.1 代建制的概念和特點陳少春2提出代建制屬于委托代理關(guān)系，代建人與業(yè)主簽訂合同，代建人按照契約規(guī)定，代表業(yè)主從事工程項目全過程管理或分階段管理工作。 黃仲龍3提出，代建制的概念應(yīng)該從狹義和廣義兩個角度解讀，從狹義角度看，代建制即是政府投資項目的代建模式，政府選擇項目管理公司負責工程項目的全過程管理工作，達到控制成本、提升項目服務(wù)質(zhì)量、提高投資回報率的目標，實現(xiàn)政府投資項目“投資、建設(shè)、管理、使用”四項職能分離；從廣義角度看，代建制是委托方選擇有資質(zhì)的代理方對項目定位、可行性研究、設(shè)計管理、施

27、工管理、監(jiān)理進行全權(quán)管理，項目竣工驗收后，交付給委托方的工程管理模式。 林立祥4認為，根據(jù)代建方職責，可將“代建制”分為兩種類型：一種是“代業(yè)主”，實質(zhì)類似與國際通用的項目管理承包模式，即政府選定項目管理公司對工程項目實施全過程管理，并承擔建設(shè)過程中的各類風險；另一種是“代建建設(shè)單位”，實質(zhì)類似與國際工程項目管理模式中的項目管理服務(wù)，即政府選擇項目管理企業(yè)履行部分管理權(quán)，代建單位不承擔項目過程中的各類風險。 李永超5提出，政府投資項目采用代建制，可以利用市場競爭機制提升私人企業(yè)的“積極性”，提高公共產(chǎn)品的供給效率及產(chǎn)品品質(zhì)，進而解決因為政府壟斷帶來的供給效率低下、投資把控不利、產(chǎn)品質(zhì)量較差等問

28、題，亦可以規(guī)避尋租行為?；谡顿Y項目“代建制”概念的研究基礎(chǔ)，國內(nèi)學者對“代建制”的概念和內(nèi)涵進行了衍生研究。廣義角度解讀“代建制”，即代建方為委托方提供的全過程或分階段的工程咨詢管理服務(wù),提供的是一種管理經(jīng)驗和智力服務(wù)。3重慶大學碩士學位論文1緒論褚海鵬6提出，代建方在全過程管理過程中提供的是不易儲存的、隱形的管理經(jīng)驗，屬于智力服務(wù)的一種，但是這種無形資產(chǎn)必須依托于工程建設(shè)項目存在。 王燕、張飛漣、顏紅燕7提出，代建制是代建方利用自身的專業(yè)管理團隊、豐 富的工程項目管理經(jīng)驗，對項目實施全過程管理，包括方案設(shè)計、建筑產(chǎn)品定位、 招投標工作、工程采購、施工管理等各個重要環(huán)節(jié)進行把控，從而提高

29、管理效率， 控制投資，避免不必要的浪費。代建方提供的是一種分階段或全過程進行的項目管理服務(wù)。 孟憲海、馮念一8提出，代建制是政府通過招投標等公開公正的方式引入專業(yè)的項目管理公司，授予項目管理公司在項目建設(shè)實施期間合理的管理權(quán)；項目管 理公司依靠自身專業(yè)能力提供全過程或分階段的工程管理服務(wù)，通過成本管理和 工期管理等，達到令委托方滿意的投資效率和回報率，并在項目竣工驗收完成后 移交給使用方。張偉、周國棟9提出，政府代建制是對現(xiàn)有我國政府投資項目管理模式改革和 創(chuàng)新，與傳統(tǒng)的“工程指揮部模式”、“自建模式”等相比，在投資效率、成本 控制、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)、管理水平等方面均有較明顯的優(yōu)勢，是未來政府投 資項目工程管理模式的重要發(fā)展方向。國外研究多以政府代建制與 PM（項目管理承包）模式