1、房策網 更多房地產資料免費下載深圳深圳【中海香蜜湖中海香蜜湖 1 1 號號】項目項目后評估報告后評估報告中海地產集團有限公司后評估工作小組中海地產集團有限公司后評估工作小組二二八年九月八年九月房策網 更多房地產資料免費下載第 1 頁 共 27 頁深圳深圳【中海香蜜湖中海香蜜湖 1 1 號號】項目后評估報告項目后評估報告前言：深圳中海香蜜湖 1 號項目是深圳公司的第一個高檔別墅項目，2004 年 4 月 16 日取得土地使用權后，于 2005 年 5 月開始進行樁基施工，至 2007 年 8 月全部入伙，2008 年 2 月達到后評估時點（數據截止時間為：2008 年 4 月 20 日） ?；?/p>

2、對項目進行經驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發的類似項目提供一定的借鑒。深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估過程中，深圳公司同事認真對待，努力工作，總部的財務資金部、投資管理部、規劃設計中心和營銷策劃中心及發展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目目 錄錄【核心內容提要】.2【項目概況及評估綜述】.3【項目投資管理評估】.3【項目規劃設計工作評估】 .4【項目營銷工作評估】.12【項目進度、工程管理評估】.19【項目成本管理評估】.25房策網 更多房地產資料免費下載第 2 頁 共 27 頁【核心內容提要核心內容提要】一、一、 投資管理評投資管理評估估本地塊為凈地轉讓項目，

3、我公司通過公開拍賣方式競得，故在土地協議的執行方面比較順利。 二、二、 財務管理評估財務管理評估從本項目的凈利潤、成本利潤率、內部收益率、動態回收期等各方面綜合來看，項目各財務指標的實現均很理想，遠遠超過可研階段的預期投資目標。三、三、 規劃設計工作評估規劃設計工作評估本項目作為我司超高地價、超豪華住宅項目，設計創新、管理成功，對于今后的項目設計及管理具有較好的借鑒意義。 “低密度住宅+高密度集合住宅”的設計實踐，對于解決中等容積率、超豪華、舒適居住的矛盾提供了技術參考和市場驗證；獨院式聯排別墅、空中四合院等創新設計，在滿足容積率和使用率要求的同時，滿足了豪華居住、創新空間、極佳景觀的多重目標

4、；項目有選擇的應用了一些新的材料、設備與技術，為接下來其他項目的運作提供了良好的實踐經驗。四、四、 營銷工作評估營銷工作評估本項目在產品定位、營銷推廣、物業管理策劃、活動營銷、推售計劃、開盤組織、入伙組織等方面均嚴格貫徹了豪宅的形象定位，而且進行了大膽創新，開創了豪宅項目的一種獨特的、系統化的營銷模式。五、五、 發展進度發展進度、工程管理評估工程管理評估(一) 項目進度控制從整體的施工階段來看，除室外工程，其余工程均按進度計劃節點完成。從部分分區的進度來看，仍存在部分棟號受其他樓棟搶工而略有滯后的情況，為今后“別墅高層”住宅項目的進度管理提供了可借鑒的經驗和教訓。(二) 項目的工程管理提出了創

5、新的技術管理模式。這種管理方式重視策劃技術，把它看作是現場技術管理工作的基石，從而體現了“技術指導現場，主動式技術管理”的新思路。六、六、 成本管理評估成本管理評估(一) 項目發展成本有所增加，主要為補交竣工面積增加產生的土地款、項目定位及檔次提高增加的前期費用、建安費用、營銷費，以及合作項目公司管理費增加等。但本項目銷售收入不論是總收入還是單位售價遠遠超過成本增加的幅度，除去市場因素外，項目的檔次提高對售價的增加也是一個主要貢獻，因此本項目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二) 項目實際建安總成本比計劃成本控制值降低了 1.7%，工程成本在控制范圍內。深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告

6、第 3 頁 共 27 頁【項目概況及評估綜述項目概況及評估綜述】一、一、 項目概況：項目概況：項目位于深圳高檔住宅云集的香蜜湖片區，北鄰僑香路，東側為香梅路，南側毗鄰水榭花都高檔住宅區，西面為本片區最核心的景觀資源香蜜湖及市政規劃的公園，作為城市中心最后一個臨湖低密度住宅，是深圳市中心區域極為難得的自然與繁華兼得的樓盤。二、二、 項目經濟技術指標項目經濟技術指標(一) 項目規劃建設用地面積 93,544，可建設建筑面積 131,000，其中，住宅總建筑面積 126,506，會所、幼兒園及其它公共設施面積 4,603，容積率為 1.4。(二) 項目以聯排別墅（御園別墅區）及高層湖景住宅單位（華府

7、高層）為主，并有少量多層住宅和配套公建，戶型區間為 180450。雙拼、聯排、疊加別墅均設有雙車位，高層住宅部分設車位 467 個。三、三、 項目開發周期項目開發周期項目用地通過公開拍賣競得，2004 年 4 月 30 日簽訂土地出讓合同后，于 2005年 4 月開工建設，2005 年 12 月 25 日開盤，南區 2006 年 3 月 12 日竣工，2006 年 6月 30 入伙；中北區 2006 年 9 月 30 日竣工，2006 年 11 月 19 日入伙；北區高層 2006年 6 月 20 竣工，2007 年 8 月 30 日入伙，建設期 31 個月，銷售期 20 個月。四、四、 項目

8、綜合評估項目綜合評估(一) 本項目是深圳特區內罕有的低密度超高檔住宅小區，位處深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然風光和度假村的悠閑暇逸，是都市中極為難得的自然與繁華兼得的片區，地理位置顯赫，景觀條件優越。(二) 本項目由中海地產和香港信和合資經營，資金來源由雙方各承擔 50，雙方各占50權益。(三) 香蜜湖 1 號的設計著重體現“新豪宅”的特色，并將“絕版府邸，尊貴人生”的設計理念深入規劃、戶型、立面、室內、環境設計和物料使用等方面。(四) 項目的銷售工作從營造豪宅氣氛的要求出發，從客戶資源的積累、營銷的推廣到項目的開盤都充分體現了尊貴、典雅、高尚的氣息，并通過獨特的開盤法，達到了價格的攀升

9、，最終完成了銷售速度和價格上的大豐收。(五) 項目在工程管理方面，率先實踐了矩陣式的獨立項目管理模式和總包管理模式。【項目投資管理評估項目投資管理評估】一、一、 宏觀經濟和房地產市場發展變化分析宏觀經濟和房地產市場發展變化分析(一) 項目發展周期內深圳市房地產市場狀況深圳市商品住房施工、竣工、銷售情況表2004 年2005 年2006 年 單位數額同比（%）數額同比（%）數額同比（%）商品住房施工面積萬平方米2,257.689.962,152.58-4.662,157.390.22其中：新開工面積萬平方米766.917.2753.9-1.7609.46-19.16商品住房竣工面積萬平方米772

10、.2-0.79704.44-8.77581.87-17.4商品住房銷售面積萬平方米802.58-1.15901.1312.28705.82-21.67深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 4 頁 共 27 頁其中：境內外地人士購房面積萬平方米136.445.03178.4130.76141.16-20.88境外港澳臺人士購房面積萬平方米52.17-8.2159.2913.6537.89-36.09商品房銷售均價元/平方米6,530.564.027,659.1817.2810,090.431.74在項目發展周期內，深圳市商品房交易均價增長較快，漲幅位居全國前兩位。其主要原因有：一是隨著經濟的快

11、速發展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導致供需矛盾加大。二是隨著城市基礎設施不斷完善，居住環境逐步改善，外來購房需求有所增加。與此同時，特區外房價上漲快于特區內房價上漲，特區內外房價差距正在縮小，一定程度推動了房價上漲。(二) 2001 年2005 年深圳市土地市場情況從 2001 年至 2005 年，深圳市土地出讓面積分別為：105.9 萬平米、55.4 萬平米、101.8 萬平米、104.7 萬平米、57.6 萬平米，其中：關內土地出讓面積分別為：25.6萬平米、3.9 萬平米、1.7 萬平米、9.3 萬平米、1.4 萬平米，五年間關內土地出讓面積不及全市出讓面積的 10

12、。由于關內土地資源日益減少，新增供給已不能滿足市場需求，關內土地供應的減少，凸顯了香蜜湖一號地塊的投資價值。二、二、 土地協議執行情況土地協議執行情況(一) 項目概況香蜜湖 1 號為凈地轉讓項目，我公司通過公開拍賣方式競得，故在土地協議的執行方面比較順利。 土地費用均已全部按時履約支付，投資合同履約良好。(二) 交地情況2004 年 4 月 30 日正式簽訂土地轉讓合同后，完成了土地的正式移交。交地情況比較理想。三、三、 項目經濟技術指標變化情況及其對最終收益的影響項目經濟技術指標變化情況及其對最終收益的影響項目可研階段銷售面積指標為：低層住宅：19,148 平米，高層住宅：108,503 平

13、米；最終根據竣工查賬報告：低層住宅 43,563 平米，高層住宅：87,516.41 平米，最終由于低層住宅單位單價更高，產生利潤更高，最終實現了良好的收益。四、四、 投資經驗總結投資經驗總結(一) 在地段選擇上，香蜜湖 1 號地塊出讓時，政府出讓價就高于普通地價，加之競爭商家實力較強，競價異常激烈，導致土地獲取成本非常高，樓面地價高于周圍樓盤的銷售單價，但是公司通過充分的市場調研，科學的判斷了該土地的市場價值，特別是在中心區西移過程中，特區內優質土地日益減少，而本項目所處地塊更是位于深圳市高檔住宅區“香蜜湖”片區，且是容積率為 1.4 的罕有低密度住宅地塊，具有不可比擬的稀缺性。(二) 在投

14、資時機選擇上，公司預見性地把握了投資機會，提前預判到房地產市場的高峰期即將到來，特別是該項目作為關內稀缺的別墅項目，必將收到市場的追捧與認可，因而果斷吸納該項目，在開發期間充分享受了土地價值和房價上升帶來的利潤?！卷椖恳巹澰O計工作評估項目規劃設計工作評估】一、一、 項目設計項目設計情況的介紹情況的介紹本項目方案由柏濤建筑設計有限公司設計，立面由香港興業建筑師事務所設計，施工圖由深圳市電子院設計有限公司設計，園林景觀由新加坡柏景規劃建筑與景觀設計有限公司設計，水景工藝由深圳市極水實業有限公司設計。深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 5 頁 共 27 頁各主要設計出圖進度如下：規劃方案設計：2

15、004 年 12 月 9 日；施工圖設計：南區 2005 年 3 月 21 日，中北區 2005 年 5 月 8 日；室外工程施工圖設計：南區 2005年 5 月 25 日，中北區 2006 年 1 月 24 日；會所及樣板房精裝修設計：06 年 2 月 28 日。二、二、 項目的建筑標準項目的建筑標準(一) 結構形式：基礎選型選用預應力管樁，主體結構 TH 和多層采用短肢墻結構，高層采用框肢剪力墻結構。(二) 入戶門：全實木入戶防盜門。(三) 門窗：TH 采用阿魯克系統門窗，高層采用家裝式鋁合金高檔門窗，玻璃選用 low-e雙層中空透明玻璃。(四) 欄桿：鐵藝與夾膠鋼化玻璃結合的欄桿。(五)

16、 公共部分為精裝修交付標準，主要建筑材料如下：單元大堂：地面：石材；墻面：仿石墻磚；頂棚：石膏板造型吊頂。標準層電梯廳：地面：仿石地磚；墻面：仿石墻磚；頂棚：石膏板造型吊頂。三、三、 項目機電配置標準項目機電配置標準(一) 強電設計：在小區負荷中心設兩個變配電室，通過放射狀敷設電纜給各棟住宅供電，為了保證住戶使用大功率電器，每戶均設置三相電源，采用 TN-S 接地系統。(二) 弱電設計：弱電系統采用了家居智能系統、燈光控制系統、高速道閘等高科技產品，大大提高業主的生活品質。住戶室內和小區公共區域均設有無線 WAP，小區住戶可以在小區內無障礙無線上網。(三) 給水系統設計：整個小區給水采用變頻供

17、水，水泵房設在高層地下室，地下室設有水箱，保證住戶用水的可靠性和穩定性。(四) 排水系統設計：排水立管均采用球墨鑄鐵管，減少了流水噪音對住戶的影響。(五) 暖通系統設計：地下室和樓層封閉前室均設有消防排煙系統，高層室內設置動力新風系統，符合綠色建筑對空氣質量的要求。各戶型僅設置集中空調超級多聯系統，且小區大堂、電梯均設有空調，滿足住戶舒適度要求。(六) 電梯設計：選用美國 OTIS 電梯，載重 1050KG，速度 2.5 米/秒,發紋不銹鋼裝飾面。四、四、 項目設計過程管理回顧與實施完成情況項目設計過程管理回顧與實施完成情況(一) 建筑設計過程回顧1.產品策劃理念城市中央，生態府邸“回歸自然，

18、回歸生態”的空間構思，也充分體現了創新的居住模式給客戶帶來的居住心理提升。別墅超出常規的大面寬設計、奢侈的雙內庭園設置、獨創聯排別墅南北通透的客廳設計、客廳-餐廳-半地下娛樂廳的互動空間設置、引入室內空間的游泳池、中空客廳及雙主人套房、雙地下車位設置等等，創造了極為獨特而華麗的居住空間。居住空間的創新營造使客戶對理想居家生活的冀盼得到了升華。居住模式的思考一直是香蜜湖 1 號高層產品策劃的核心內容。將綠化從地上搬到了高空，獨辟蹊徑的提出了“高層住宅的別墅化”居住模式：獨特的南北通透電梯廳設計，采用了“入戶式電梯設置” ，同時在高層的電梯出口處設計了大面積的雙層高半室外花園，使電梯廳同時兼顧了前

19、花園的功能。戶內的各個功能空間也圍繞著一個面積達 30 平米的雙層高“空中四合院”進行交通組織，以空間的設計創新徹底改變了常規上圍繞客廳進行流線組織的居住模式，創造出一個充滿趣味的流動的室內居住空間。居住模式的創新使高層住戶享受到尊貴的別墅般居住感受，為用地日益緊張的城市中心區高層住宅的設計創新提供了富有價值的有益嘗試。深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 6 頁 共 27 頁此外，高層建筑低層化，不僅是一種設計的創新，而且具有影響鄰里的社會價值， 一般地說，高層建筑不能像多層一樣享受綠地，也少了鄰居相互交流的機會。但在這個問題上，香蜜湖 1 號華府卻完全的突破了傳統，是深圳房地產歷史上的一

20、次重大突破。2.規劃方案設計(1)打破常規，突出重點在規劃之初，我們根據營銷策劃的市場定位提出了應爭取規劃盡量多的TOWNHOUASE，以為公司創造最大的利潤。但土地轉讓合同中明確有高低層面積比例限制（低層住宅面積只可占總面積的 15%）和建筑物 75 米限高條款，我們打破常規，大膽思維，在規劃局組織的正式規劃評標前先后出具了近 10 個突破規劃指標而又富于創造力的規劃設計方案，最終的規劃設計方案終于達成了開發商-政府-市民三贏的完美局面，創新而又獨特的規劃設計方案最終獲得了政府部門的認可和審批，使香蜜湖項目具備為公司贏得了巨大的利益條件。(2)儀式感的營造根據對客戶心理的分析，我們認為尊貴空

21、間的核心體現在于儀式感的營造：在到達一個目的空間之前，按軸線分層次設置若干過渡空間，每經過一個過渡空間，客戶對目的空間的心理期許值就提升一級，從而使空間的豪華感演繹到極致。香蜜湖 1 號的設計從規劃結構開始，到建筑空間序列、景觀空間序列、室內空間序列、建筑立面的韻律和尺度.所有的創意構思都通過儀式感的營造而展開。 3.建筑戶型設計(1)別墅別墅的戶型設計通過居住空間的創新使客戶對理想居家生活的冀盼得到了升華。例如：超出常規的大面寬設計、奢侈的雙內庭園設計、獨創聯排別墅南北通透的客廳設計、客廳-餐廳-半地下娛樂廳的互動空間設置、引入室內空間的游泳池、中空客廳及雙主人套房、雙地下車位設置等等，都營

22、造出一個極為獨特而華麗的居住空間。此外，通過底層空間的獨特設計，業主入伙后可進行改造，如 TH 半地下室層高不足2.2m，不計建筑面積，業主可下挖 60cm，改造后層高可達 2.8m，可根據需要裝修成休閑娛樂室、健身房、家庭影院等等，給予業主充足的想象和自主設計空間。而且，深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 7 頁 共 27 頁由于地下室的獨特設計，可通過在地下室與室外泳池間設置玻璃隔斷，將室外花園和游泳池的景觀引入地下空間，使業主坐在地下室就能欣賞到游泳池的水景，因此徹底顛覆了以往一切聯排別墅設計，通過泳池貫穿三重院落空間，令客戶能體驗到融入自然的感覺。而在贈送面積方面，通過地下室、花園

23、、凸窗、露臺等形式，使建筑面積和贈送面積的比例達到近 1：1，而個別戶型買 300最多可獲贈額外約 500的使用面積，這樣一來給業主帶來了更多的實惠，同時，也帶來了價值提升的空間。(2)高層居住模式的創新一直香蜜湖 1 號高層單位策劃的核心內容，我們將綠地搬到空中，獨辟蹊徑的提出“高層住宅別墅化”的居住模式。讓住戶享受到尊貴的別墅般居住感受，為用地日益緊張的城市中心區高層住宅的設計創新提供了富于價值的有益嘗試。如入戶花園與客廳的空中四合院。在設計過程中，我司合理的利用面積查丈規則，運用雙層高入戶花園、雙層高陽臺、等房寬落地凸窗、一般凸窗、頂層坡屋頂等方式，盡可能多設計不計建筑面積或計一半建筑面

24、積的空間形式，使贈送面積和建筑面積的比例達到 1:6,為業主帶來了更多的實惠和升值空間。此外，通過“入戶式電梯設計”贈送雙層高半室外花園的手法，使傳統意義上的公共電梯廳變成了住戶私有的“前花園” ，增添了住戶的尊貴感受。而在戶型的空間布局上，采取了多空間可組合性原則，以空間的設計創新徹底改變了常規上圍繞客廳進行流線組織的居住模式，創造出一個充滿趣味流動的室內居住空間。而由客廳、餐廳、書房三房環抱的雙層高“空中庭院”就為住戶提供了一個表現自我，實現自我的舞臺。在此可植竹種樹，點綴花草，品茗對弈，找回久違的中式合院的感受，其強烈的私密性、專屬感正好符合中國人一貫內斂的氣質，成為整座宅院的精神統領。

25、 高層戶內的空中四合院4.立面設計（彰顯尊崇的高貴、典雅風格）香蜜湖 1 號別墅的立面設計完全不同于目前市場上流行的設計，是聯排別墅立面設計上的重大創新。建筑立面造型獨特，比例完美，色彩和諧，材料對比恰到好處，充分體現了項目應具備的高貴、典雅的新古典主義風格，贏得了客戶和同行的交口稱贊。此外高層的立面設計采用現代風格，講求建筑的簡潔和挺拔，突出都市感。深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 8 頁 共 27 頁(1)立面材料設計創新 為表達建筑尊貴、豪華的特點，我們在門廊和一些立面重點部位選用了高檔的啡點金麻及橄欖綠花崗巖突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采用了造型獨特、質感較為厚重的擠壓粗面

26、磚（目前在深圳住宅設計中首次使用） ，建筑上部采用織面外墻漆，屋頂也開創性地采用了有別于普通別墅屋頂的藍灰色日本 T 型平瓦（目前在深圳住宅設計中首次使用） ，鋁合金門窗選用了深銀灰色氟碳噴涂窗框和透明中空玻璃，達到了強烈的對比效果。通過合理高效的利用各種材料的不同特質，結合獨特的立面造型設計，充分表現出了建筑物卓而不凡的高貴氣質。(2)立面色彩設計創新 建筑群整體色調設計為中性偏暖，微弱對比。立面大面積為略暖的象牙白，局部為赭石、深黑綠等有所跳躍。避免了大面積冷色調和較強的大面積色彩對比，色彩關系顯得沉穩、典雅、大氣、尊貴。(3)立面設計創新別墅的立面設計充分體現了高貴、典雅的新古典主義風格

27、。此外高層的立面設計采用現代風格，講求建筑的簡潔和挺拔，突出都市感。立面上較少線條和裝飾，將飄窗、陽臺和空調百頁等功能構件作為外立面主要構成元素。在轉角處的飄窗增強了塔樓的精致，并充分利用飄窗下空的凹進形成豐富的光影變化。由于位置突出，特別對臨湖 3 棟塔樓的空調位百頁做了特殊處理，將普通的橫向百頁換成了豎向的矩管和穿孔板，并且每 4 層對換一次，最終效果簡潔而又不失豐富，別有趣味，成為臨河立面的一個亮點。5.景觀設計香蜜湖 1 號的景觀設計特點為：整體環境設計中重視整體場景的營造；保證戶戶有景，并且住宅間距較大，有開闊感整體環境采用扇形結構，使景觀達到均好性；花園綠地均勻分布于每個組團中，保

28、證每戶獲得優美的外部景觀。道路的人性化設計，高層部分道路采用人車完全分流，TH 和獨立別墅采用半人車分流形式，大部分車行道可同時工人車通行，道路線型做到自然式，做到降低道路行駛車輛速度，減少減速器的使用。道路兩側考慮車行景觀的需要，設置苗木達到綠樹成蔭的效果。6.室內裝修設計香蜜湖 1 號室內設計由香港著名設計師梁志天先生承擔。梁先生遵循“城市中央，深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 9 頁 共 27 頁尊貴府邸”的項目開發理念，對“品位”與“尊貴”主題進行有針對性的深化與細化，在設計時，注重對品位、尊貴的社區氛圍及休閑、浪漫的文化氣息的渲染，體現了高品位、高素質的現代豪宅生活方式。設計還

29、充分考慮了各空間的流動性、開揚性與完整性，并結合體現優雅、平和的“典雅主義”建筑風格及注重內外空間交流、彰顯尊貴的園林風格，集中體現頂級豪宅的悠閑與舒適。在裝修效果的控制方面，我們主要采用以下兩種方式：(1)單位選擇對效果的貢獻選擇優秀的設計單位與施工單位，加強與之合作，充分利用外部資源，為我司在本項目運作及裝修施工現場管理力度較弱的情況下提供了保障。加強與設計單位的合作與管理，充分利用其優秀資源為我司服務，如具有必需完整的裝修施工圖外的家私、燈具、潔具、五金等選型工作，委托飾品采購工作等。加強與施工單位的合作與管理，充分利用其優秀現場管理經驗為我司服務，如優秀的施工單位具有豐富的現場管理經驗

30、，從裝修進度計劃、質量把控、材料的利用、成品保護等都管理較好、即使細部的收口都會提出良好的建議及解決的辦法。(2)分判模式的意義在合約定標前對設計單位提供的所有裝修材料進行詢價工作、將結果反饋合約部，針對合約準確定判施工單位及成本控制具有重要作用。如香蜜湖會所恒溫泳池馬賽克及室外連廊地面石材，在保證同樣效果的情況下節約 80 萬；高層高文安設計公司提供的 1000 元/M2 的墻紙，合約定標前進行替換，在保證同樣效果的情況下節約 30 萬。深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 10 頁 共 27 頁(二) 建筑設計的成本控制設計費用控制措施如下:1.選好設計人員，加強施工圖設計階段的控制匹配

31、好設計人員，做好結構計算參數選取，確定結構計算結果的合理性及具體結構構件的斷面和配筋；定期與設計人員進行交流，灌輸成本控制的理念，并在任務書中明確了設計關鍵點，將成本控制根據設計過程階段完成。與項目結構專業負責人將結構 30 多個計算參數一一核對，保證計算參數與結構的類型和實際相匹配；認真核對荷載的取值和輸入情況，及時糾正一些取值過大的部位，在保證安全的前提下達到經濟性最好；在施工圖的設計中，加強中間過程的控制檢查，對中間成果模板平面圖、配筋圖進行審核，將發現的問題提出并修改，之后再按新的要求進行大面積出圖。2.施工階段變更的嚴格控制對于施工單位提出的與成本有關的變更，一般用最經濟的施工方式或

32、施工技術予以解決，對材料代換的變更要求在保證結構安全和質量的情況下由設計單位確認；對其他專業提出的與結構有關的變更，要充分協商，力求最經濟合理；對因設計錯誤造成的變更，積極做好有關記錄，以利于設計費用結算時的索賠。(三) 售后使用情況1.無邊界景觀泳池存在封閉管的問題，特別是泳池北側的溢水效果，在滿足了基本的使用功能后，難以兼顧景觀效果。后來通過豎向立桿進行圍合、封閉，但對最初的設計效果還是有一定破壞。因此在今后的項目中若采用無邊界泳池，應仔細考慮溢水邊界的細節處理，使泳池既安全又兼有最佳的景觀效果。2.項目的景觀泳池底部為坡面，在二次設計時未考慮此條件，最低處沒有設置排水口，造成在清潔水池時

33、總有一部分水排不干凈，因此景觀專業設計在提交設計條件時不僅要說明景觀效果，還要有預見性的提出可能發生的問題，當專業水景公司完成二次設計圖紙后，還要對景觀師做充分的效果說明。3.高層戶型中，設計按計算負荷量進行集中空調的選用，業主如選用更大功率的集中空調預留位置空間不夠。4.會所、大堂空調制冷效果不佳。根據現場測量和研究，主要原因如下：建筑設計未考慮空間的閉合，會所有幾處過渡空間采用露天方式處理，但是與室內沒有隔離措施；裝修設計過分追求效果，修改了風口位置和形狀，不能滿足空調系統要求；施工后，風道沒有及時清理，有殘留垃圾堵塞風道；主機位置安裝在通風不暢的地方，影響制冷效果；由于會所兼作售樓處，存

34、在開盤人流大，通道不關閉等情況，建議冷量應該做足。5.園林埋地燈經常損壞。本項目車行主入口（小區主入口）道路指引埋地燈經常損壞，更換了 3、4 次，也不能杜絕，最后將該處燈光被迫取消。分析原因主要是：車輛壓擠造成活動；下雨積水引起燈具漏水損壞；燈具發光發熱，易產生熱脹冷縮，發生漏水；建議以后項目慎用埋地燈。五、五、 本項目設計管理方面突出經驗和教訓本項目設計管理方面突出經驗和教訓(一) 項目設計管理突出經驗1.設計突破規劃報建的限高要求。2.出圖時間配合分判及施工節點并做大量二次深化設計，細化相關節點 。3.苗木進場由設計師和地盤工程師共同填寫苗木質量驗收單，對冠幅、胸徑、高度等進行驗收并簽署

35、意見。4.香蜜湖裝修工程石材等盡量選擇大塊、規整，達到大氣豪華的效果，同時可努力尋找可替代的材料，以節約成本。深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 11 頁 共 27 頁5.根據規劃設計，提前進行土方回填和分層碾壓處理，控制了場地的沉降，保證了后期園建和管線的質量。(二) 項目設計管理中吸取教訓1.項目設計是由兩家單位完成，分別做方案和施工圖，在設計管理上存在較多的協調工作。2.建筑、園林及結構和水電在項目設計過程中，互提條件的時間應明確并要合理，如地下室的圖紙已出，綠化和園建圖仍未完成，之后提出有大型喬木和較多的園建結構，造成頂板和梁配筋重新出圖。3.設計輸入條件應盡早提供完善。設計要滿足

36、各種要求，其前提條件就是要相關部門將要求在設計前期提清楚，在施工、銷售、驗收等階段再提出的要求，或者難以實施，或者會引起成本的追加，都是要在今后的項目中得以改進的。4.在前期設計時應多部門配合，提前考慮物業用房的問題，避免非法建筑。5.避免因設計不滿足規范或規劃要求而影響驗收6.作為高端的鏟平，在設計上應該充分而細致的考慮客戶個性華要求，如風水和景觀遮擋等問題。7.室外水景及泳池工程的設計不但要考慮建造成本，還要考慮運行成本和管理效果，對于水景等新型技術，需認真研究，并進行成本分析，在今后的項目中在滿足環境效果的前提下盡量少做大面積的水景。另大面積水池的防水設計方案需切實可行。8.阿魯克系統門

37、窗外平開窗在歐洲很少采用，在深圳較多采用，原設計沒有考慮限位，之后我司又作了一些改進。9.泛光照明能保證項目的夜間效果，對項目形象和銷售均有積極意義。但泛光燈具對建筑外立面的破壞較大。故建議在立面方案階段同時進行泛光照明設計，在燈具的選擇、設置的位置方面綜合考慮，通過立面和燈具的適當調整保證立面的完整性和夜間效果。六、六、 新技術的應用新技術的應用(一) 電梯智能刷卡系統，高層住戶考慮電梯開門直接入戶，采用智能卡識別住戶身份并控制電梯進入住戶樓層。設計與對講系統實現聯動功能，確保訪客來訪時達到。(二) 智能燈光照明系統。該系統采用目前世界上最先進、應用最廣泛的總線控制技術。傳感器（按鈕）與驅動

38、器之間用單根雙絞線連接（DC24V 控制電壓） ，可采取串接連接或菊花鏈式連接，每個智能元件之間都可互通信息。住戶可以通過編程確定每個開關的控制的燈具，達到一鍵控制情景燈光的目的。(三) 高速道閘系統，本項目停車場采用了最先進的高速道閘系統和車輛識別系統，住戶進出小區不用停車開窗刷卡，直接進入，盡顯尊貴身份 。(四) 室內泳池熱泵系統，香蜜湖 1 號作為高檔小區，室內恒溫泳池必不可少，恒溫泳池除了進行循環水處理外，還需注意解決四個問題，室內結露；室內氯氣味；加熱池水的運行成本；室內的空氣調節（新風和溫度） 。此四個問題彼此關聯，解決不好，將嚴重影響使用功能，本項目采用復合熱泵方式加臭氧消毒綜合

39、解決，對以上問題進行復合處理。采用本設備將泳池水蒸氣進行收集（減少了水蒸氣，解決了室內結露問題） ，對水蒸氣的熱量進行回收，用收集的熱量對泳池進行加熱，同時熱泵對空氣進行調節，利用臭氧消毒技術對泳池水進行消毒，不但可以一攬子解決以上問題，而運行成本也僅為池水電加熱的 26。(五) 動力新風換氣系統，本項目為了保證安靜的居住環境，窗戶均采用了雙層夾膠玻璃。同時，為了保證室內新鮮的空氣流通，打造健康人居生活，本項目創新采用了動力新風換氣系統。戶內房間窗戶上端安裝防噪音氣孔，衛生間、廚房等地方安裝的專深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 12 頁 共 27 頁業風機，風機通過管道和房間連接，利用風

40、機抽吸房間內的空氣，使房間相對室外為負壓，來對房間空氣進行更換。本項目設計新風量按每人每小時 30 立方米設（或每小時房間換氣 1.2 次）計，香蜜湖 1 號采用多主機式，主機一般安裝在衛生間，采用進口電機，噪音僅 38 分貝，可以連續 24 小時運轉 15 年，保證在不開窗的情況下，室內的空氣也能保持清新舒適?！卷椖繝I銷工作評估項目營銷工作評估】一、一、 項目各類物業銷售情況項目各類物業銷售情況(一) 住宅銷售情況香蜜湖 1 號項目所推住宅單位累計 447 套，沒有商鋪單位。截止到 2008 年 3 月20 日，除 1-華旭-8B、1-華旭-24B 兩套單位因整體可售面積超出規劃指標無法銷售

41、以及 2-華日-25B、3-華升-24B 兩套單位未出售，共計四套單位外，其余單位已全部售罄，具體銷售資料如下：從上表中得出，截止到 2008 年 3 月 20 日，一期的銷售率為 100%，二期為 98.74%，總體銷售率為 99.11%；如果不考慮無法銷售的兩套單位因素，二期實際的銷售率為99.37%，整體的銷售率為 99.55%。(二) 車位租賃情況在車位方面，香蜜湖 1 號高層車位共有 467 個，其中包括：風險保留 24 個、平層保留車位 9 個、微型車位（不售）5 個，頂復贈送車位 22 個，車位具體租賃資料如下：二、二、 與市場定位時房地產市場情況對比分析與市場定位時房地產市場情

42、況對比分析項目定位階段，央行上調銀行存款準備金率由 7%上調到 7.5%；同時國務院下發通知，要求房地產開發固定資產投資項目（不包括經濟適用房）資本金比例從 20%提高到 35%以上。這種緊縮的政策一方面削弱銀行對外的放貸能力，加大了開發商向銀行融資的難度，另一方面也使一些經濟勢力較弱的開發商在豪宅項目開發中困難重重，故豪宅的供應量減少，呈現出“物以稀為貴”的特征，所以價格的上揚已是必然，此時也充分的顯現出巨大的投資價值。同時，政府不斷加大宏觀調控土地市場的力度，相繼出臺系列行政性措施，限制高檔商品房的土地供應。對于土地供應的緊縮，直接導致高檔房屋產品供應數量的減少，而在需求持續增長的要求下，

43、市場必然會將房價推向一個更高點。項目期數開盤時間推出套數成交套數成交面積（）成交額(元)成交單價(元)成交率一期2005.10.2512912944,515.72100%二期2006.6.631831482,047.5998.74%累計447443126,563.3199.11%地下層位位數租賃位數臨定套數臨定金額(元)租賃金額(元)租賃率地下一層353134337.96%地下二層11458150.91.9%累計467192441.11%深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 13 頁 共 27 頁通過對與政策形勢分析把握，發現政策調控背后存在巨大的開發契機，同時結合我司經濟實力與品牌知名度兩

44、大優勢，將此項目產品定位于開發以別墅為首的豪宅項目，是非常合理的，也是最能發揮本地塊所具稀缺資源的巨大潛力的，為我司在后期銷售期間所產生的空前盛世的震撼，寫下堅實的一筆。三、三、 項目銷售時機項目銷售時機分析分析推售時機的選擇上，以 TH 先行，因其開發周期短，可先發售、早回籠資金，保證后續開發；同時先以 TH 入市樹立起品牌形象與項目勢能，隨后發售高層，當價值已經深深打動客戶，價格上借勢而發、水到渠成，從而實現整體效益的最大化。(一) 別墅的推售時機2005 年上半年，144 平方米以上的非普通商品住宅價格同比增長 17.82，超過深圳市整體住宅價格同比上漲率 12.05,二級市場豪宅銷售形

45、勢良好，客戶需求保持旺盛，并且價格堅挺；且分析下半年市場供應情況，項目雙拼及聯排別墅推出時市場沒有同類產品供應，沒有直接競爭對手。于是在綜合分析市場狀況與客戶積蓄情況下，順勢而為，項目于 2005 年 10 月 25 日推出第一批 34 套別墅單位，當天售罄，實現了利潤最大與銷售速度的平衡。(二) 高層及頂復的推售時機2006 年下半年至 2007 年上半年，香蜜湖 1 號適應市場需求及時調整銷售策略，根據客戶摸底情況制定長線動態價格。并把握住 2007 年 56 月份黃金銷售期，于 7月完成了高層平面單位 100銷售的目標，實現了利潤最大與銷售速度的平衡。07 年上半年華府銷售 71 套，下

46、半年市場驟變，香蜜湖 1 號頂復針對小眾目標客戶低調推售，利用頂復樣板房震撼開放，采取體驗式營銷策略，也取得了以較高均價售罄的銷售佳績。(三) 車位的發售時機鑒于深圳市 07 年上半年出現幾起高端項目入伙后車位銷售遭業主聯合抵制而最終未能事先銷售的案例，為避免業主入伙后聯合干擾車位銷售，于是在高層集中入伙前，對外發售車位，采取統一通知，先到先得的方式，規避了風險。四、四、 原定位與實際設計建設成果的對比分析原定位與實際設計建設成果的對比分析(一) 產品定位戶型、面積比物業類型戶型面積 （M2）總面積（M2）面積比(%)TOWNHOUSE5（6）房 3 廳 4 衛儲藏室、工人房28042038,

47、74031%3 房 2 廳 3 衛：雙套房臥房+工人房1701805%200-23022%4 房 2 廳 3 衛：雙套房書房臥房家庭廳+工人房24025022%5 房 3 廳 4 衛:雙套房書房臥房家庭廳+工人房260-2805%高層頂層復式2803505%純復式高層復式（送前后陽臺）300-32087,76010%總計約 500 套單位126,500100%(二) 產品實際建成戶型、面積比深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 14 頁 共 27 頁綜合兩者權衡，結合不同規劃方案測算比較后，香蜜湖 1 號實際建成戶型、面積配比如下：戶型面積區間套數套數比面積比3 房184306.7%4.38

48、%4 房238-24518441.2%35.2%5 房2914810.7%11.05%獨棟復式327-329449.8%11.42%高層頂層復式342-434122.7%3.62%疊拼297-302368%8.51%聯排304-3778118%21.61%低層雙拼446122.7%4.24%合計447100%100%(三) 小結1.從世紀村、天鵝堡二期二區、水榭花都等連續開發的項目來看，豪宅戶型面積在放大，房均面積的大小成為衡量豪宅的一個硬指標。本項目旨在打造一個臨湖純大戶型高尚社區，也有必要人為地提高置業門檻。其中，平面四房報建面積區間為238245 平米，較之定位時四房 200250 平米

49、，面積下限有大幅提高；TH 類單位報建面積區間為 297446 平米，與定位時的 TH 類面積區間 280420 平米相比也有攀升。因香蜜湖產品設計中戶型設計中創新點較多，查丈的邊緣地帶也相對較多，如部分戶型超過雙層高的部分也記入面積，從而出現了竣工查丈面積普遍高于定位時面積區間的情況。2.較之定位報告中各類產品面積比：4 房面積比略有降低，5 房面積比略有增加；TH 與獨棟復式單位與定位規劃中面積比基本持平。五、五、 預期銷售價格與實際價格的對比分析預期銷售價格與實際價格的對比分析 (一) 根據項目前期營銷策劃報告中對區域供應價格的分析：香蜜湖片區豪宅 2005 年左右的小高層均價區間在 8

50、,20010,000 元/m之間，多層在 8,40010,000 元/m之間，洋房在 12,000 元/m左右，水岸 TH 為 17,00018,000 元/m之間，聯排在 11,00017,500 元/m之間，疊加在 9,800-14,000 元/m左右，總的價格區間跨度不大。(二) 各類產品預期售價與實際售價對比分析各類產品實際銷售價格遠遠超過定位、策劃階段的價格預期，樹立了片區最高端樓盤標桿。本項目別墅價格區間的確定通過與深圳別墅市場同期可類比的同質近質產品相比較的方法（而非傳統的市場比較法） ，并綜合當時深圳房價整體增長趨勢、雙拼產品屬于市場非常稀缺的壟斷產品，且客戶的需求略大于產品供

51、應等溢價因素進行價格修正，最終得出項目的價格區間。實際銷售過程中，根據對客戶心態的不斷摸查，實現了價格的動態攀升。在前期 TH 單位蓄積的品牌形象勢能與社區價值的驅動下，后期高層價格水到渠成，扶搖直上，實現了令人矚目的價格空間，項目整體效益達到最大化。經過 2006 年、2007 年價格的大幅上漲，平面價格與別墅價格差距縮小。進入2007 年 3 月，高層平面價格大幅上調，超過當初別墅發售時價格。高層 20 樓以上平深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 15 頁 共 27 頁面單位成交金額甚至超過別墅單位的成交金額。六、六、 物業管理和管理費價格確定檢討物業管理和管理費價格確定檢討(一) 客

52、戶品牌的建設中海物業為配合頂級豪宅“香蜜湖 1 號”推出升級產品中?！吧钏{”物業服務：中海“深藍”物業對業主提供五星級服務，業主私人助理崗位更是深藍組織結構中的重要組成部分，它的引入使得深藍物管區別于以往傳統物業管理模式，是中海物業升級服務產品的重要標志及特色亮點之一。(二) 物業管理費的確定香蜜湖 1 號從項目的檔次和客戶的定位等方面均為高端，故在制定物業管理費及相關管理費標準時體現優質優價的思路，也同時推出中海物管升級版中海深藍為深圳中海地產頂極樓盤提供專署物管服務，并深入了解了客戶群的接受能力，適度拔高價格。由于所定價格超出政府指導價，雖業主在簽署深圳市房地產買賣合同時未對合同內物業管理

53、費標價產生異議，但為避免后期因收取物業管費所產生投訴，在入伙階段又與業主簽訂了管理費收取知會函 ，95%以上業主表示認可并簽字確認。具體價格如下：雙拼別墅：7.5 元/ 雙車位，免車位管理費，業主比較滿意。聯排別墅：6.5 元/ 雙車位，免車位管理費，業主比較滿意。疊加別墅：6.35 元/ 雙車位，免車位管理費，業主比較滿意。高層：5.28 元/ 地下車位 250 元/個月。七、七、 項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析從 2005 年 10 月第一批房號的公開發售，到 2007 年底兩年的銷售周期內，除 1-華旭-8B、1-華旭-24B 兩套單位因

54、整體可售面積超出規劃指標無法銷售以及 2-華日-25B、3-華升-24B 兩套單位未出售外，香蜜湖實現了完美售罄。(一) 別墅計劃銷售速度與實際對比分析別墅單位 2005 年 10 月推出第一批 34 套，當日完美售罄，亮相即告捷；別墅二批單位實現價格攀升，計劃當日消化 80，實際基本如此；2006 年 1 月推出第三批別墅單位，推售價格再次遞增情況下，計劃在 6 月高層推售時別墅消化至 90左右。實際上，三批單位推售當日實現銷售率 65，持續銷售的半年內既實現了價格的依次攀升，也在高層開盤前圓滿地完成了銷售計劃。(二) 高層計劃銷售速度與實際對比分析高層第一批房號選房計劃當天實現銷售率 70

55、%（套數）左右，并在第二批房號推售前（2 個月內）完成 90以上的銷售率，預計到 2006 年底實現 90的銷售率。實際銷售中，高層第一批房號 2006 年 6 月發售，當日銷售率達到 60。在計劃內（2個月左右）實現了銷售 90。第二批房號單位銷售實現了充分的溢價空間。2006 年下半年-2007 年上半年，在不斷摸查客戶心理價位的基礎上，高層單位進行了約 6輪的持續價格沖高。采用動態價格與市場緊密結合、達到利潤與銷售速度的最佳平衡，至 2007 年 7 月實現高層全面售罄，與原預計銷售進度有所延遲。 八、八、 實際成交客戶與原定位目標客戶的區別及原因分析實際成交客戶與原定位目標客戶的區別及

56、原因分析(一) 目標客戶定位根據香蜜湖項目營銷策劃報告 ，本項目目標客戶定位中，客戶比重預計如下： 客戶人群預計比例客戶地源比例深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 16 頁 共 27 頁非廣東籍50%廣東籍30%潮汕人15%企業高管人士40香港等外籍人5%潮汕人35%廣東籍30%非廣東籍25%私營企業主35香港等外籍人5%香港、臺灣及外籍客商15國家公務員5各地藝術界、演藝界、體育界等名人5其中 TOWNHOUSE 客戶以私營企業主為主，高層客戶以企業高管人士為主。(二) 實際客戶構成1.年齡集中 31-40 歲，高層客戶較別墅更趨于年輕化。香蜜湖 1 號成交客戶年齡段明顯集中，客戶大部分

57、為 31-40 歲的中青年城市精英階層，別墅占了 70%，高層占了60%。高層的客戶更趨于年輕化，20-30 歲的占到了 13%，別墅該年齡段的客戶僅為3%。2.地源香蜜湖 1 號成交客戶中以廣東籍人最多，構成香蜜湖 1 號客戶的主力群，別墅占了 55%，高層占了 74%。其中又以潮汕人居多，別墅占了 24%，高層占了 26%。其次，外省籍人在別墅和高層都占了一定的比例，這部分人大多來深年限比較長，擁有事業基礎。高層的香港籍客戶占了 17%，比別墅的比例有所增加，別墅為 10%。高層成交客戶中，廣東潮汕人比定位時預想的要稍多，這與潮汕人的經濟實力相關。1 棟大平面消化得最快，超出預想，可能與客

58、戶閱歷有關：部分人群住慣了別墅，想換高層居住體驗。同時也說明了高端客戶心態更不易把握。3.工作性質香蜜湖 1 號的成交客戶中，私營企業老板、高管都占壓倒性的比例多數，別墅達到 70%；高層高達 84%，高過定位時客群 75的比重。這說明，香蜜湖 1 號產品總價需要有較強的經濟實力作為購買基礎，而私營企業主的資本雄厚，成為香蜜湖 1 號的絕對性主力客戶。這與定位的核心客戶比較吻合。4.置業經歷香蜜湖 1 號約有 93%的成交客戶擁有 3 次以上的置業經歷，置業經驗豐富。高層客戶置業次數以 5 次及 5 次以上居多，占 42%；別墅以 3-5 次最多，占 63%。(三) 成交客戶與定位目標客戶從細

59、分維度的對位，說明香蜜湖 1 號“城市中央、占據稀深圳中海香蜜湖 1 號項目后評估報告第 17 頁 共 27 頁缺資源的頂級豪宅”的項目市場定位、營銷的項目價值傳遞、交換，與我項目目標客群十分契合。九、九、 銷售策略銷售策略(一) 媒體推廣策略本項目在推介方面以傳統大眾媒體為重大銷售節點和品牌做宣傳，并主要以小眾媒體貫穿始終，接觸潛在客戶，最終促成實際成交。如面向定向客戶群體進行直郵，傳遞項目發展的動態信息；在高爾夫球場貴賓休息室，深圳、香港五星級酒店商務套房擺放宣傳資料；在福布斯、高爾夫、 （深航、國航）雜志、鳳凰周刊等高端雜志投放項目廣告；及在各種媒體組織的高端活動。(二) 廣告策略以品牌先行、深化產品的主題作為推廣策略。在形象推廣策略上貫穿項目整體形象推廣始終的主訴點還是尊貴身份、大家的氣度和風范，由于本項目的兩種產品推售節奏、客戶不同，訴求方式也在不同階段相應調整。如在銷售高層時，由于客戶發生變化，且高層的戶型創新十分有市場價值，通過前期的高端形象建立后,此時的廣告訴求以理性的產品訴求為主，形象+產品細節=價值，價格不再敏感，價值已經深深打動客戶，從而使得高層能實現高的價格空間。 “香蜜湖 1 號”與風格無關，是集大成者，所以我們強調氣度和榮耀感；香蜜湖 1 號無法用價格來衡量，所以我們在廣告中強調價值遠遠多于價格。此外通過引述一些歐洲歷史上輝煌至極的，被權貴們推崇的建