1、房地產基礎知識主講：任曉松前言目 錄一、一、 房地產基礎知識房地產基礎知識二、二、 房地產結構名詞房地產結構名詞二、二、 房地產銷售名詞房地產銷售名詞一、房地產基礎知識1、房產房產 是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權利的總稱（占有、使用、收益、是房屋及其權利的總稱（占有、使用、收益、處分等權利）處分等權利） 2、地產地產 是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。是土地及其權利的總稱（使用、收益、轉讓是土地及其權利的總稱（使用、收益、轉讓等權利）。

2、等權利）。 3、房地產房地產 是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。 房地產基礎知識4、房地產業、房地產業 是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。5、房地產開發、房地產開發 是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑以及租售經營的行為過程。6、房地產市場、房地產市場 一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）； 二級市場：開發商獲得土地后，投入一定的獎金建設，通過有償或贈與將產權轉買 給需求者 （一手房市場）； 三級市場：房屋

3、在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租憑（二手房）；u 全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；u 集體所有制：村農民集體；集體所有制：村農民集體； 村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體； 鄉（鎮）農民集體。鄉（鎮）農民集體。1、中國大陸現行土地制度中國大陸現行土地制度全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）二、土地二、土地 土地制度土地制度土地年限國 家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(

4、提前支付) 土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。 只擁有土地使用權，沒有所有權。u 國有土地使用權出讓方式國有土地使用權出讓方式1.1.招標方式招標方式2.2.拍賣方式拍賣方式3.3.掛牌方式掛牌方式4.4.協議方式協議方式u 國有土地使用權出讓年限國有土地使用權出讓年限1.1.居住用地：居住用地：7070年年2.2.工業用地：工業用地：5050年年3.3.科技、教育、文化、體育、衛生：科技、教育、文化、體育、衛生：5050年年4.4.工業、綜合或其它用地：工業、綜合或其它用地：5050年年5.5.商業、旅游、娛樂用地：商業、旅游、娛樂用地：4040年年國有土地使用證國有土地使用證是證明

5、土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。商品房銷售（預售）許可證商品房銷售（預售）許可證是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性證件。五大證件住宅質量

6、保證書住宅質量保證書是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。住宅使用說明書住宅使用說明書是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。工程竣工驗收備案表工程竣工驗收備案表全稱是房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。兩書一表土地標準土地標準三通一平三通一平 是指在土地開發時進行的通水、通電、通路、土地平整。是指在土地開發時進行的通水、通電、通路、土地平整。七通一

7、平七通一平給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。生地生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地熟地 指已經具備指已經具備”三通一平三通一平“或或”七通一平七通一平“，具備使用條件的土地。，具備使用條件的土地。毛地毛地 指的是已完成宗地內基礎設施開發，但尚未完成宗地內房屋拆遷補償安置的土指的是已完成宗地內基礎設施開發，但尚未完成宗地內房屋拆遷補償安置的土地。地。二、房地產結構名詞常見的四種建筑形式常見的四種建筑形式磚木結構磚混結構框架結構鋼結構樓層名稱的分類低層居

8、住建筑為低層居住建筑為1 1層至層至3 3層。高度小于或等于層。高度小于或等于1010米。米。 多層住宅為多層住宅為4 4層至層至6 6層。高度大于層。高度大于1010米，小于等于米，小于等于2424米。米。 中高層住宅中高層住宅一般一般為為7 7至至1212層，層，高度在高度在2424米以上。米以上。 u 點式（塔式）建筑點式（塔式）建筑 指多個住宅單元組合而成，每個單元設有獨立的樓梯或電梯的住宅。一般為多層或小高層建筑。u 板式建筑板式建筑 指以共用的樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層建筑。塔樓形式有十字形、井字形、方形和蝶形。 高層住宅為高層住宅為12層以上至層以上至100米以下。米以

9、下。超高層為超高層為100米以上。米以上。獨棟別墅獨棟別墅屋內形態分類屋內形態分類雙拼別墅雙拼別墅屋內形態分類屋內形態分類聯排別墅聯排別墅屋內形態分類屋內形態分類花園洋房花園洋房屋內形態分類屋內形態分類公寓公寓屋內形態分類屋內形態分類躍層躍層LOFT復式復式錯層錯層閣樓閣樓屋內形態分類屋內形態分類玄關玄關飄窗飄窗露臺露臺陽陽臺臺三、房地產銷售名詞設備層：設備層：建筑物中布置設備管線的空間，不能用作居住、辦公等功能標準層：標準層：標準層是指平面布置相同的住宅樓層。均均 價：價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以各單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。（均價一般不是銷售價）進進 深：

10、深： 一間房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。（房屋進深一般限定在5米左右）開開 間：間： 住宅的寬度，指一間房屋或一幢居住建筑的一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。開間一般在3.0-3.9米之間。毛坯房：毛坯房： 交付使用時的房屋沒有門，只有外分戶門，墻面和地面僅做了基礎抹灰處理，而未作表面裝飾處理的房屋。層高：層高： 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常是指下層樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：凈高： 指樓板面或地板面至上層樓板底面（即室內屋頂

11、）之間的最小垂直距離。凈高凈高 = 層高層高 - 樓板厚度。樓板厚度。名詞定義銷售面積：銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。公攤面積：公攤面積：為整棟樓服務的公共建筑設施。 1.公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影

12、面積的50%與面積有關概念套內建筑面積：套內建筑面積：（又叫實用面積實用面積）指單元分戶門內范圍的建筑面積。包括使用面積、墻體面積和陽臺面積。套內使用面積：套內使用面積：套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算（使用面積大于等于地毯面積）： a. 套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。 b. 套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。 c. 不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。使使 用用 率：率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓

13、80%、塔樓75%、寫字樓70%商場65%使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。與面積有關概念商品房銷售面積商品房銷售面積 = 套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套建筑面積套建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積套內建筑面積套內建筑面積 = 套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積套內墻體面積套內墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，（以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井）公攤系數公攤系數 = 公攤面積 / 套內建筑面積總和公用建筑面積公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 - 套內建筑面積 - 不應分攤

14、的建筑面積得房率：得房率：得房率（也叫實用率實用率）是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比與面積有關概念實實 用用 率：率：是套內建筑面積和住宅面積之比。容容 積積 率：率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率：建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規劃用地之比。（如：建設用地1000平方米、地下室400平方米、地上一層300平方米，則：建筑密度為30）。綠地率：綠地率： 是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃用地面積之比。綠地率通常都有下限控制：并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地

15、，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化率：綠化率： 是指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積（也叫綠化投影面積，長草的地方都算綠化，一般大于綠地面積）與規劃建設用地的用地面積之比。（標準的名稱是綠化覆蓋率）與公式有關的概念期房：期房：期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買樓花，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現房：現房：所謂現房是指開發商已辦妥房地產

16、權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 準現房：準現房： 準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 銷售常用名詞契契 稅：稅：指房屋所有權發生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向新的房屋產權人征收的一次性稅收。它是針對房地產產權變動的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費。公共維修基金：公共維修基金：指用來為住宅樓房的公共部位和公共設施及設備來維修養護的基金。（一般為購房款的2%）按按 揭：揭：是指按揭人將房產產權證