1、1我熱愛城市，熱愛它的燈紅酒綠，熱愛它不斷變化的色彩，熱愛它的氣息，那是我熟悉的氣息，當(dāng)然也是我生長的地方！鞍山莊士中心城項(xiàng)目營銷構(gòu)想2022年6月17日第一章 鋼都鞍山（鞍山市場宏觀中觀微觀分析）4鞍山市場宏觀分析鞍山總體經(jīng)濟(jì)狀況鞍山商業(yè)房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀5鞍山總體經(jīng)濟(jì)狀況城市概況：城市概況：遼寧省第三大城市，東北第五大城市，全國綜合實(shí)力三十強(qiáng)遼寧省第三大城市，東北第五大城市，全國綜合實(shí)力三十強(qiáng)鞍山市地處遼東半島中部，總面積9252平方公里，市區(qū)面積800平方公里，總?cè)丝?00萬人，城市人口200萬人，距離遼寧省省會沈陽89公里，距海濱城市大連308公里，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地，是沈大黃金經(jīng)濟(jì)

2、帶的重要支點(diǎn)，是遼寧中部城市群與遼東半島開放區(qū)的重要連接帶，是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的連接紐帶，中國著名老工業(yè)基地，是東北第五大城市，遼寧省第三大城市，全國綜合實(shí)力第30強(qiáng)城市。鞍山是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國第一鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國鋼都”的美譽(yù)，是新中國鋼鐵工業(yè)的搖籃。哈大鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳保┥蚋咚俟贰⑶厣蚋咚勹F路客運(yùn)專線經(jīng)途鞍山。鞍山現(xiàn)轄4個市轄區(qū)、1個縣級市、1個縣、1個自治縣。現(xiàn)轄海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣和鐵東、鐵西、立山、千山（湯崗子新城）、鞍山（國家級）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、達(dá)道灣新城（鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、千山風(fēng)景名勝區(qū)和鞍山文化旅游區(qū)等。鞍山是中國優(yōu)秀

3、旅游城市，擁有世界第一玉佛、亞洲著名溫泉、國家名勝千山，同時素有中華寶玉之都之稱。轉(zhuǎn)型2010中國經(jīng)濟(jì)十大領(lǐng)軍城市，國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展綜合試點(diǎn)市，中國優(yōu)秀旅游城市和中國投資環(huán)境百佳城市。6鞍山遼寧省鞍山市阜新市沈陽市撫順市盤錦市營口市本溪市u 鞍山市地處遼東半島中部。東部、北部靠遼陽縣，南部與鳳城市、莊河縣毗鄰，東南部與大石橋市接壤，西部與盤山、遼中縣連接。市中心距遼寧省人民政府所在地沈陽市89公里，東距煤鐵之城本溪市96公里，南距大連市308公里，西南距營口鲅魚圈新港120公里，西距盤錦市103公里。全境南北最長175公里，東西最寬133公里，占遼寧省總面積的8.4%。長（春）大（連）鐵路、

4、沈（陽）大（連）高速公路縱貫?zāi)媳保缓＃ǔ牵希◣妥樱╄F路、海（城）岫（巖）鐵路聯(lián)接?xùn)|西。大慶至大連的輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。公路成網(wǎng)，遍布鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通十分方便。 遼陽市地理位置：鞍山地處遼東半島中部，東、北部靠遼陽縣，南部與鳳城、莊河毗鄰，東南部與大石橋市接壤，西部與盤山、遼中縣連接。7千山玉佛苑湯崗子溫泉二一九公園千山：位于遼寧省鞍山市東南17公里處，是長白山的支脈，山峰其數(shù)近千，故名“千山”，素有“東北明珠”之稱。湯崗子溫泉：遼寧堪稱溫泉之鄉(xiāng)，而鞍山湯崗子溫泉是全國四大康復(fù)中心之一。溫泉環(huán)境優(yōu)雅，泉水清澈透明，水內(nèi)含有鉀、鎂、鈉、硫等化學(xué)元素，對多種疾病都有顯著療效。 世界最大玉佛的玉佛苑：位于遼

5、寧省鞍山市玉佛山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地面積四萬六千平方米，為國家首批AAAA級旅游區(qū)，其面積4.6公頃；二一九公園：建于1950年，為紀(jì)念1948年2月19日鞍山解放而命名，是東北地區(qū)最大的綜合性公園。 公園總面積9.6平方公里，內(nèi)設(shè)花卉區(qū)、山景區(qū)和游樂區(qū)。城市旅游：全國百佳旅游城市、國家森林城市8措 施：按照“東控、南進(jìn)、西拓、北調(diào)、中疏”的十字方針，調(diào)整鞍山市城市空間布局，形成以鞍山市區(qū)為核心，以大屯和湯崗子組團(tuán)、千山組團(tuán)、騰鰲組團(tuán)為衛(wèi)星城鎮(zhèn)，形成一城多心分散組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。東 控：控制非高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和旅游設(shè)施進(jìn)入高新區(qū)和千山組團(tuán)；南 進(jìn)：城市向南采取跨躍式發(fā)展，越過東西鞍山、楊柳河，將湯崗子組團(tuán)

6、作為城市新市區(qū)，優(yōu)先發(fā)展大型帶動型項(xiàng)目，促進(jìn)新區(qū)啟動；西 拓：結(jié)合鞍鋼發(fā)展及市區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整，將工業(yè)布局向西拓展，建設(shè)鞍山工業(yè)園區(qū)；北 調(diào)：城市北面已抵遼陽邊界，發(fā)展受限，用地以調(diào)整為主；建設(shè)羊草莊工業(yè)園，開發(fā)沙河沿岸及原立山工業(yè)區(qū)用地，建設(shè)居民住宅區(qū)；中 疏：疏導(dǎo)搬遷城市中心區(qū)的工業(yè)，安排到兩園中，“退二進(jìn)三”，騰出土地用于住宅、商貿(mào)和綠地建設(shè)。城市規(guī)劃：全面構(gòu)筑城市發(fā)展新格局，提升主城建設(shè)新城，拉開城市骨架，拓展城市空間，完善城市功能，優(yōu)化城市布局 。調(diào)北中疏西拓東 控南進(jìn)9近五年消費(fèi)品零售總額及增長情況近五年鞍山人均可支配收入在省內(nèi)城市中的位置單位:億元 可以看出，省內(nèi)城市沈陽、大連消

7、費(fèi)品零售總額遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市。除沈陽、大連外，鞍山消費(fèi)品零售總額最高，為省內(nèi)其他城市的1.5-2倍。在消費(fèi)品零售總額的增速方面，鞍山也位居省內(nèi)前列，甚至略高于沈陽、大連。單位:億元 鞍山人均可支配收入位列全省第四位，位居盤錦、大連、沈陽之后，高于遼寧省人均可支配收入平均值；收入增速均高于沈陽大連。4%-5%5%-8%大于8%小于4%經(jīng)濟(jì)發(fā)展：鞍山市國民生產(chǎn)總值（GDP）及人均可支配收入的逐年增加，客戶購買力逐漸增強(qiáng)，促使鞍山房地產(chǎn)市場健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展；房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系高速發(fā)展高速發(fā)展10產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：鞍山市處于第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的發(fā)展階段，鋼鐵產(chǎn)業(yè)獨(dú)占半壁江山，但已開

8、始出現(xiàn)向第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)階段過渡的趨勢。（1）鞍山市目前處于第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的階段，但是目前第二產(chǎn)業(yè)所占比重增長放緩，甚至有所下降。第三產(chǎn)業(yè)近年開始緩慢增長。（2）伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，以第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)向第三產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移，第三產(chǎn)業(yè)將會獲得更快的發(fā)展。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化會進(jìn)一步提高鞍山市人民收入水平，同時刺激商業(yè)的需求與發(fā)展。11支柱產(chǎn)業(yè)：鞍鋼是國家特大型企業(yè)，為鞍山市創(chuàng)造近40%的產(chǎn)值。2012年鞍山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例鞍山的第二產(chǎn)業(yè)占絕對主導(dǎo)地位。至2012年鞍鋼在職員工約30萬人，附企職工13.2萬人，離退休工人約12萬人，總?cè)藬?shù)約55萬余人，占市區(qū)總?cè)丝诮?5，構(gòu)成了龐大的產(chǎn)業(yè)人口群。國家背景下的

9、支柱產(chǎn)業(yè)，確保社會消費(fèi)能力持久穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，難以實(shí)現(xiàn)外來人口導(dǎo)入，高端消費(fèi)依賴內(nèi)需12其他主要產(chǎn)業(yè)：鞍山礦產(chǎn)資源豐富，不少礦產(chǎn)資源為私人采掘，成就了私有礦主等高端消費(fèi)階層。鐵礦：探明儲量為100億噸，居全國之首，主要分布在鞍山市區(qū)周圍及遼陽市。以國家開采為主，分布在海城、岫巖的小部分中小型鐵礦由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)開采。菱鎂礦：主要分布在海城和岫巖。探明儲量為23億噸，為全國之首，占世界儲量1/4，且質(zhì)地、品位俱佳。較大規(guī)模的礦廠有遼鎂公司、腰嶺子鎂礦以及英落、牌樓、八里等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。滑石礦：分布在海城和岫巖境內(nèi)。探明儲量為6000萬噸。除位于海城馬風(fēng)鎮(zhèn)的海城滑石礦由國家開采外，余者均為鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村企業(yè)開采

10、。玉石礦：分布在岫巖，探明儲量206萬噸，年采2500噸左右，是國內(nèi)最大的玉石產(chǎn)地。岫巖玉除縣內(nèi)玉雕廠、點(diǎn)加工精美玉雕外，還供應(yīng)全國22個省170余家玉器廠加工。岫巖玉雕產(chǎn)品是大連口岸對外出口拳頭產(chǎn)品之一。大理石：主要產(chǎn)于岫巖和海城，儲量巨大。花崗巖：主要產(chǎn)地是岫巖滿族自治縣，儲量超200億噸。遼陽鞍山海城岫巖3535公里公里8080公里公里7.57.5公里公里13單位2008年2009年2010年2011年全市總?cè)丝谌f人351.4353.9364.6365.2市區(qū)總?cè)丝谌f人147.34149.48151.74152.37全市總戶數(shù)萬戶115.56115.87123.21124.85市區(qū)總戶數(shù)

11、萬戶51.7651.9553.2954.862008-2011年鞍山人口及戶數(shù)走勢變化情況鐵東區(qū)鐵西區(qū)立山區(qū)湯崗子新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)文化旅游開發(fā)區(qū)達(dá)道灣新城千山風(fēng)景名勝區(qū)海城市臺安縣岫巖合計(jì)53.3632.4644.7410.126.284.997.590.98123.2733.2548.2365.2 鞍山市區(qū)范圍中，鐵東區(qū)所占人口數(shù)量比例最高，約占市區(qū)人口的35%，其次是立山、鐵西區(qū)，高新區(qū)等新區(qū)人口數(shù)量最少。人口結(jié)構(gòu)：鞍山市人口及戶數(shù)在緩慢增長，其中本地人口占80%，外來人口占20%，外來常駐人口占比較小。14第二產(chǎn)業(yè)鞍鋼等企業(yè)的初等技術(shù)工人商業(yè)商場打工經(jīng)營服務(wù)人員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的普通員

12、工第二產(chǎn)業(yè)制造加工型企業(yè)的基層員工第二產(chǎn)業(yè)鞍鋼等企業(yè)的高層管理人員及家屬第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的高層管理者中型及大型規(guī)模私企業(yè)主政府部門中層以上領(lǐng)導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的中層管理者第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)小規(guī)模私營業(yè)主第二產(chǎn)業(yè)鞍鋼企業(yè)資深技術(shù)人員政府公務(wù)員家庭收入：鞍山市的家庭收入結(jié)構(gòu)屬于啞鈴狀分布特征，貧富差距較為明顯。15 2008年以來，鞍山城市居民可支配收入和消費(fèi)性支出都穩(wěn)步上漲，2009年人均消費(fèi)性支出稍有波動，2010年開始增幅穩(wěn)定，且保持高水平增長，二者增長趨勢基本吻合，消費(fèi)性支出增長較快，且支出占收入的比例逐年降低，可以看出鞍山城市居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力皆有較大提高，居民生活水平穩(wěn)步提高。消費(fèi)水平：鞍山城市

13、居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力逐年上升，居民生活水平穩(wěn)步提高。16鞍山人均消費(fèi)力強(qiáng)，與省會城市沈陽接近 居民消費(fèi)能力強(qiáng)，愛吃、敢吃、愛玩、敢玩、愛穿、敢穿，這些都是鞍山人的特點(diǎn)：2012年，鞍山市居民家庭人均消費(fèi)性支出為16389元 ，而同期沈陽市居民家庭人均消費(fèi)性支出為20000元；鞍山餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，相關(guān)從業(yè)人員緊俏，一個普通飯店的服務(wù)員月薪可以達(dá)到3000元，而一個出租車司機(jī)的每月凈收入也只在3500元左右；無論高低檔次的服裝業(yè)都很發(fā)達(dá)，休閑娛樂產(chǎn)發(fā)達(dá)，以洗浴為主的休閑、娛樂場所有數(shù)百家。“消費(fèi)逛街去站前“”站前商圈“已成為鞍山市民購物休閑消費(fèi)的最主要集散地，主要以百貨、休閑娛樂為主的大型商圈聚集了

14、鞍山近80%的購物人群，現(xiàn)已經(jīng)成為鞍山地區(qū)最繁華的購物集散地。 鞍山市居民的錢花哪兒了？1、食品消費(fèi)變講究2012年，居民人均用于食品消費(fèi)支出5520.9元，增長7.1%。2、愛美舍得買衣服2012年，城鎮(zhèn)居民人均服裝支出1949.1元，增長18.8%。3、近七成家庭“兩居室”2012年末，鞍山城鎮(zhèn)居民家庭兩居室及以上住房的家庭為69.7%，比上年增加4.7個百分點(diǎn)；人均住房建筑面積為25.9平方米，增加0.7平方米。4、生活進(jìn)一步“數(shù)字化”2012年末，鞍山每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有攝像機(jī)8.5架，增長26%；中高檔樂器2.8套，增長44.7%，電腦72.7臺、手機(jī)177.4部，分別增長14.2

15、%和7.0%。5、私家車保有量大增2012年末，百戶居民家庭擁有家用汽車14.6輛，增長45.6%。6、保健消費(fèi)增長顯著2012年，人均購買各種滋補(bǔ)保健品支出235.9元，增長12.3%。7、教育花費(fèi)猛增2012年，人均用于教育支出909.5元，增長29.6%。消費(fèi)習(xí)慣：鞍山市家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家或三代同堂，不同收入家庭支出均集中于餐飲、服裝、交通通訊、娛樂教育文化服務(wù)方面。17 從上圖可以看出，鞍山市社會消費(fèi)品零售總額近年來一直保持較高的增長速度，2008年開始，鞍山消費(fèi)上升態(tài)勢明顯，增長率較為穩(wěn)定，說明鞍山近年來，社會消費(fèi)品市場活躍，居民消費(fèi)能力普遍增強(qiáng)。商品零售總額：鞍山市社會消費(fèi)品零售

16、額保持較高增長，居民消費(fèi)能力普遍增強(qiáng)，市區(qū)對商業(yè)集聚效應(yīng)的需求有所增強(qiáng)。18鞍山市宏觀市場結(jié)論： 居民消費(fèi)能力逐步增長，發(fā)達(dá)的第二產(chǎn)業(yè)和蓬勃發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的主要來源。房地產(chǎn)市場仍然處于高速發(fā)展階段，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動城區(qū)商業(yè)發(fā)展；居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力逐年上升，市區(qū)對商業(yè)集聚效應(yīng)的需求有所增強(qiáng)；啞鈴狀收入結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致中低端消費(fèi)成為城市主導(dǎo)，高收入群體出現(xiàn)外向型消費(fèi)特征；鞍山第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，大型工業(yè)企業(yè)、礦產(chǎn)采掘業(yè)以及其促進(jìn)的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場消費(fèi)的有利支撐。鞍山作為遼中地區(qū)的重要城市，對周邊遼陽及海城等地均有一定的輻射作用。向旅游性城市發(fā)展。 現(xiàn)在外來人口少，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)

17、發(fā)展仍然依靠城市自身發(fā)展； 未來隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將帶來更多的商業(yè)的需求243156宏觀趨勢的影響認(rèn)識總體經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，地產(chǎn)環(huán)境受大氣候影響，相對不太理想，剛性需求被擠壓所剩無幾，15年市場商品房銷售成交相比14年會有一定幅度增長。鞍山已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品時代，市場價格不再僅僅與“地段”掛鉤，而將更多地加入產(chǎn)品理念、品牌價值、服務(wù)和管理等更多的附加價值。產(chǎn)品質(zhì)量和客戶服務(wù)將成為未來市場競爭的主題。消費(fèi)群體日益成熟，正漸漸成為市場的主導(dǎo)者。鞍山商業(yè)地產(chǎn)市場的品牌競爭已現(xiàn)端倪，品牌之爭將帶來巨大的市場機(jī)遇。鞍山房地產(chǎn)市場印象1420站前區(qū)域認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域特征歸納21項(xiàng)目基本情況莊士中心城

18、位置鞍山市火車站北側(cè)200米開發(fā)商: 鞍山莊士置業(yè)有限公司業(yè)態(tài)組成住宅、商業(yè)建筑面積約10萬平方米，住宅約6萬，商業(yè)約3萬層均面積5000平方米（共6層）地塊處于站前商圈，周邊商業(yè)氛圍非常成熟，人流量有一定保證，地塊形狀成長角三角形，商業(yè)部分距周邊核心商區(qū)有一定距離，不利于引導(dǎo)客戶進(jìn)入消費(fèi)。傳統(tǒng)商業(yè)的站前商圈，歷來擁有強(qiáng)大的商業(yè)優(yōu)勢和固有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。政府政策支持和商業(yè)規(guī)劃，使得該區(qū)域逐步確立了在鞍山所扮演的角色商業(yè)重地，商賈云集的最活躍區(qū)域商業(yè)重地，商賈云集的最活躍區(qū)域。22鞍山最具價值的城市中心，高速發(fā)展中的城市核心鞍山最具價值的城市中心，高速發(fā)展中的城市核心區(qū)域認(rèn)識商圈交匯23周邊競爭項(xiàng)目

19、分析站前商圈以資格老，站前商圈以資格老，眾多商場林立，商家眾多商場林立，商家云集密布，業(yè)態(tài)品類云集密布，業(yè)態(tài)品類齊全，領(lǐng)跑鞍山商業(yè)齊全，領(lǐng)跑鞍山商業(yè)發(fā)展。現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展。現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營面積累計(jì)經(jīng)營面積累計(jì)6060余萬余萬平，主要有：新世界、平，主要有：新世界、百盛、四隆、景子街、百盛、四隆、景子街、新瑪特、樂購。新瑪特、樂購。新建商業(yè)項(xiàng)目建筑面新建商業(yè)項(xiàng)目建筑面積約積約2020萬平，新建項(xiàng)萬平，新建項(xiàng)目：萬熹城市廣場，目：萬熹城市廣場，百腦匯。百腦匯。鞍山商圈鞍山商圈站前商圈站前商圈24項(xiàng)目所在站前商圈：以百貨商場為主要業(yè)態(tài)，未來依然是城市商業(yè)中心。組成：鞍山火車站以東，由建國路、站前街、

20、勝利路、東山街等主要街道構(gòu)成，是鞍山各大百貨商場的集合地，也是傳統(tǒng)的商貿(mào)購物核心區(qū)；規(guī)劃：商業(yè)、餐飲、金融、辦公、酒店等為一體的綜合型核心區(qū)域，輻射范圍可達(dá)全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)；現(xiàn)狀：中心城區(qū)基本已經(jīng)沒有空置土地可以出讓；在建的幾個綜合體項(xiàng)目均屬于該商圈的邊緣地帶，已逐步呈現(xiàn)外溢效應(yīng)，帶動臨近區(qū)域的商業(yè)發(fā)展；未來，站前商圈依然是城市中心;在原有基礎(chǔ)上改造翻新，或重置地塊進(jìn)行建設(shè)；外溢效應(yīng)愈發(fā)明顯；住宅發(fā)展空間小，商業(yè)發(fā)展空間有限；大商新瑪特新世界四隆廣場百盛景子街樂都匯國泰大廈天河大廈鉆石城萬熹城市廣場莊士中心城25其中新興盛仕廣場為代表，由鞍山新興房屋開發(fā)有限公司斥資10億元人民幣打造的復(fù)合型

21、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地3萬余平方米，總建筑面積23.6萬平方米，由新興商貿(mào)城、新興不夜城、盛仕公寓、盛仕商務(wù)樓四大主題項(xiàng)目構(gòu)成，集高檔辦公、商務(wù)、購物、住宅、酒店、餐飲、娛樂、休閑等于一體的城市綜合體。鞍山商圈鞍山商圈建國南路商圈建國南路商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營面積累計(jì)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營面積累計(jì)20余萬平，主要有：新興、四隆小商品城。余萬平，主要有：新興、四隆小商品城。待建商業(yè)項(xiàng)目建筑面積約待建商業(yè)項(xiàng)目建筑面積約80萬平，新建項(xiàng)目：中南世貿(mào)、上海城、紅星國際等；萬平，新建項(xiàng)目：中南世貿(mào)、上海城、紅星國際等；是主要競爭對手。是主要競爭對手。26毗鄰建國南路商圈：區(qū)域商業(yè)正趨于成熟，多為社區(qū)商業(yè)。在建項(xiàng)

22、目多為綜合體，未來競爭激烈。待新項(xiàng)目建成運(yùn)營，將支撐起本商圈成為新的城市商業(yè)副中心。中南世貿(mào)紅星國際廣場上海城億賜方休閑廣場莊士廣場新興盛仕廣場組成：鞍山火車站以南、鐵路以東，由建國路、前進(jìn)路、解放東路、園林路等主要道路構(gòu)成的；規(guī)劃：站前商圈以南、沿建國路的地塊已基本出售，沿路主要開發(fā)建設(shè)CBD商務(wù)設(shè)施和綜合購物場所，中高檔寫字樓、商住樓，大中型文化娛樂設(shè)施等，將打造大型商業(yè)集群地；現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)較多，缺乏大型商業(yè)體，并沒有形成商圈，但規(guī)劃在建的大型綜合體項(xiàng)目較多，也可看出此區(qū)域?qū)侔吧匠鞘猩虡I(yè)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域；27鞍山傳統(tǒng)的電器商圈，以國美、蘇寧、聯(lián)營為主體，佳兆業(yè)廣場為代

23、表。鞍山傳統(tǒng)的電器商圈，以國美、蘇寧、聯(lián)營為主體，佳兆業(yè)廣場為代表。新建商業(yè)項(xiàng)目蘇寧生活廣場，未來的競爭對手。新建商業(yè)項(xiàng)目蘇寧生活廣場，未來的競爭對手。鞍山商圈鞍山商圈鐵西民生路商圈鐵西民生路商圈28近在咫尺的鐵西商圈：傳統(tǒng)老商圈，商賈云集，未來影響項(xiàng)目的因素之一。組成：虹橋以西，主要是由人民路、鐵西三道街、民生西路等道路組合而成；規(guī)劃：區(qū)域內(nèi)多為社區(qū)商業(yè)配套、以及專賣店如國美、蘇寧等；大型商場僅有佳兆業(yè)廣場一家，檔次偏低，主要面向鐵西客戶群；并無在建的大型綜合體項(xiàng)目；現(xiàn)狀：傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低；商業(yè)發(fā)展并不好，以區(qū)域內(nèi)客戶為主，僅人民路沿街一代商業(yè)發(fā)展較為成熟；佳泰樂超市佳兆業(yè)廣場國美電器蘇

24、寧電器聯(lián)營商場大商尚城生活大潤發(fā)超市29項(xiàng)目SWOT分析S強(qiáng)勢W 弱勢T 危機(jī)O良機(jī) 位核心商業(yè)中心，人流集中，認(rèn)知度高 三大商圈核心區(qū)位 擁有上市公司背景 商圈邊緣，兩橋橫跨，車多人少，無商業(yè)沉淀 項(xiàng)目位置車輛停泊不便利 商場商業(yè)單層面積小且不規(guī)則 商業(yè)布局人流動線布局困難 商圈核心外移，導(dǎo)致商業(yè)動線變化 品牌商業(yè)的介入，會分散一定的客流 明年商業(yè)地產(chǎn)年，商業(yè)競爭壓力巨大 企業(yè)品牌本土知名度不高 處于交通樞紐，商業(yè)潛力巨大 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，消費(fèi)能力增強(qiáng) 明年商業(yè)地產(chǎn)年，市場氛圍濃厚 鞍山面臨復(fù)蘇，人均收入逐年增加第二章 莊士中心城（商業(yè)部分產(chǎn)品分析及項(xiàng)目定位研究）31定位需滿足的目標(biāo)：定位

25、需滿足的目標(biāo)：1 1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2 2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價值、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價值3 3、符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)、符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)32定位依據(jù)：定位依據(jù)：定位依據(jù)定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、歷史、文化、民俗、民情民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位政府規(guī)劃及功能定位33三位一體定位方法三位一體定位方法34商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位1. 掌握市場機(jī)會并充分運(yùn)用，以運(yùn)營城市

26、改變生活的角度實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)過程；2. 增強(qiáng)項(xiàng)目操作的可控性，處理好與政策導(dǎo)向及競爭對手的市場壓力；3. 突出項(xiàng)目品牌及產(chǎn)品的都市價值共鳴，建立持續(xù)的、多角度的市場溝通平臺，是項(xiàng)目營銷的關(guān)鍵。市場分析結(jié)論：36核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位37商場名稱商場名稱規(guī)模規(guī)模檔次檔次經(jīng)營面積經(jīng)營面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)百盛（PARKSON)七層中高約35000 化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、床上用品、餐飲、地下超市 新世界九層中高約35000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡、皮具等）、床上用品、小家電、保

27、健品、餐飲、健身 新瑪特（市府店）八層中高約80000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、床上用品、餐飲、娛樂（電玩、電影院）、美容美發(fā)、玩具、攝影、廚具、禮品、地下超市 、地下停車場新瑪特（東山店）七層中高約30000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、餐飲、地下超市 、地下停車場四隆廣場五層中檔約40000 化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、床上用品、餐飲、電子產(chǎn)品、健身器材、嬰兒用品、兒童樂園、美容美發(fā)、攝影景子街六層中低約200000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、床上用品、餐飲、嬰兒用品、美容美發(fā)、攝影、電

28、子產(chǎn)品、地下超市樂雪批發(fā)市場四層中低約食品、小家電、生活用品、文具、玩具、廚具、化妝品、飾品（箱包、發(fā)飾等）、床上用品、童裝、內(nèi)衣鞍山市老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有集中商業(yè)多為傳統(tǒng)商業(yè)，經(jīng)營規(guī)模、布局、檔次基本雷同，缺乏個性化38項(xiàng)目地址營業(yè)面積經(jīng)營范圍售價或租金百盛（PARKSON)鐵東區(qū)二道街88號約35000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、床上用品、餐飲、地下超市 自營新世界鐵東區(qū)五一路58號約35000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡、皮具等）、床上用品、小家電、保健品、餐飲、健身 扣點(diǎn)形式：好品牌：25%一般品牌：低于25%新瑪特（市府店）鐵東區(qū)東山街30號約8

29、0000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、床上用品、餐飲、娛樂（電玩、電影院）、美容美發(fā)、玩具、攝影、廚具、禮品、地下超市 一層：外租小型攤位：40元/日負(fù)一：檔口：18元/日39項(xiàng)目項(xiàng)目地址地址營業(yè)面積營業(yè)面積經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍售價或租金售價或租金景子街鐵東區(qū)青年街約200000化妝品、鞋業(yè)、服飾、珠寶、飾品（箱包、手表、眼鏡等）、床上用品、餐飲、嬰兒用品、美容美發(fā)、攝影、電子產(chǎn)品、地下超市一層買斷，二三層部分商鋪買斷，部分租賃，各層價位為：一層：買斷二層：250380元/月三層：160360元/月四層：200260元/月五層：個人買斷新興商貿(mào)城鐵東區(qū)建國南路34號約132

30、952魚菜、熟食、干果、煙酒糖茶、體育用品、文化用品、針織內(nèi)衣、男女裝、兒童樂園、兒童服飾、美食電玩售價均價：800028000元/租價：年回報率是售價的5%6%上海城鐵東區(qū)建國路遼南大市場約100000百貨、超市、服飾、餐飲、KTV、影院、健身會所、美容SPA、酒吧、珠寶首飾、化妝品、家電數(shù)碼、眼鏡、鐘表、家居建材、運(yùn)動用品、床上用品、圖書音像、婚紗攝影40鞍山整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人口總量、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，并在新一輪的城市規(guī)劃下城市未來發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)的發(fā)展奠定了良好的宏觀市場背景；鞍山商業(yè)市場已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入，零售業(yè)競爭日趨激烈，以家樂福、華

31、潤的大賣場業(yè)態(tài)集中進(jìn)入；市場投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；城市商業(yè)市場近幾年發(fā)展迅速，市場放量比較大；開發(fā)熱點(diǎn)由站前為中心區(qū)、向勝利路、建國路沿線延伸；單體規(guī)模越來越大，商業(yè)營業(yè)面積在五萬平方米以上的項(xiàng)目層出不窮；新建集中商業(yè)向商業(yè)綜合體的形式發(fā)展，集百貨、餐飲、娛樂、購物、休閑于一體；定位上走中高、高端路線，在此基礎(chǔ)上細(xì)分市場。鞍山整體市場分析結(jié)論41地段價值的提升規(guī)模效應(yīng)業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先主力店招商、統(tǒng)一管理營銷促動市場神經(jīng)妥善解決投資三要素（安全性、收益性、流動性）決定商業(yè)銷決定商業(yè)銷售力的六大售力的六大因素因素定位定位區(qū)區(qū) 位位投資性投資性經(jīng)經(jīng) 營營決定

32、商業(yè)銷售力的六大因素決定商業(yè)銷售力的六大因素銷售力提升的范疇銷售力提升的范疇規(guī)模規(guī)模營銷營銷我們的突破口在哪里？我們的突破口在哪里？42鞍山城鎮(zhèn)居民人均衣著支出1949.1元城市居民消費(fèi)特征城市居民消費(fèi)特征價格、品牌、交通、新品價格、品牌、交通、新品百盛、新世界、新瑪特、景子街百盛、新世界、新瑪特、景子街43主力消費(fèi)群主力消費(fèi)群主要居住在項(xiàng)目所界定的商圈內(nèi)收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng)以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)，休閑型消費(fèi)為主次消費(fèi)群次消費(fèi)群居住在以上商圈之外的次輻射地帶消費(fèi)能力強(qiáng)以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意

33、人為主，同時可能吸引部分外來人口間斷性消費(fèi)，可能1個月來2-3次目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 1 1、目標(biāo)消費(fèi)群體、目標(biāo)消費(fèi)群體44主要投資客類型如下：鞍山市區(qū)收入較高的投資客（生意人、政府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員等）；項(xiàng)目周邊私營業(yè)主（也可自用）；周邊區(qū)域投資客及其他。 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位2 2、投資客戶、投資客戶45本項(xiàng)目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者，銷售的目標(biāo)客戶本項(xiàng)目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者，銷售的目標(biāo)客戶以投資者為主、經(jīng)營者為輔。以投資者為主、經(jīng)營者為輔。主力商家：特色餐飲及特色休閑吧。如：必勝客、Costa, STARBUCKS、上島、名典、花園咖啡等品牌專賣店、專業(yè)

34、店、便利店：如服裝、酒吧、咖啡廳、連鎖餐飲店等獨(dú)立個體經(jīng)營者，具有一定實(shí)力和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的個體經(jīng)營戶目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 3 3、經(jīng)營者、經(jīng)營者46項(xiàng)目商業(yè)市場形象的定位應(yīng)以提高項(xiàng)目整體形象，改善目前商業(yè)形象不突出的現(xiàn)狀，并保持與項(xiàng)目整體形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造鞍山市特色商業(yè)休閑典范，其形象概括為：u 現(xiàn)代都市生活體驗(yàn)中心現(xiàn)代都市生活體驗(yàn)中心u 鞍山鞍山URCURC（Urban Recreatist CenterUrban Recreatist Center） u 引領(lǐng)鞍山商業(yè)街區(qū)的最前衛(wèi)潮流引領(lǐng)鞍山商業(yè)街區(qū)的最前衛(wèi)潮流市場形象定位市場形象定位47作為綜合性的主題商業(yè)集群，應(yīng)滿足受眾人群

35、日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能。項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體商業(yè)功能商業(yè)功能休閑功能休閑功能文化功能文化功能娛樂功能娛樂功能保健功能保健功能餐飲功能餐飲功能社區(qū)公共社區(qū)公共服務(wù)功能服務(wù)功能購物功能購物功能商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位485-10%其他服務(wù)其他服務(wù)20-25%餐飲餐飲30-35%商業(yè)零售商業(yè)零售30-40%休閑、娛休閑、娛樂、樂、商業(yè)形態(tài)構(gòu)成商業(yè)形態(tài)構(gòu)成49中檔，部分高檔中檔，部分高檔l項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、中檔偏上為主，可根據(jù)日韓國風(fēng)、項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、中檔偏上為主，可根據(jù)日韓國風(fēng)、歐美風(fēng)、各風(fēng)

36、格及年齡段劃分區(qū)域，設(shè)置個別高檔商家，不僅歐美風(fēng)、各風(fēng)格及年齡段劃分區(qū)域，設(shè)置個別高檔商家，不僅打破現(xiàn)有常規(guī)業(yè)態(tài)分布，也帶動街區(qū)的整體特色形象及影響力，打破現(xiàn)有常規(guī)業(yè)態(tài)分布，也帶動街區(qū)的整體特色形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來滿足鞍山市更為龐大的主流需求，通過但更多的中檔消費(fèi)，來滿足鞍山市更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項(xiàng)目的品質(zhì)。不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項(xiàng)目的品質(zhì)。根據(jù)鞍山實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對未來幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營檔次

37、應(yīng)定位為：經(jīng)營檔次定位經(jīng)營檔次定位50類型類型婦嬰為主、專業(yè)兒童城快、時尚、輕奢為主，城市多功能體驗(yàn)中心社區(qū)商業(yè)中心圖片圖片功能功能構(gòu)成構(gòu)成娛樂、休閑、餐飲商業(yè)服務(wù)休閑、娛樂文化、餐飲商業(yè)零售及服務(wù)商業(yè)零售、餐飲商服、休閑、娛樂商業(yè)商業(yè)形態(tài)形態(tài)商業(yè)街區(qū)，商鋪為主商業(yè)中心，體驗(yàn)式商業(yè)為主，提供一站式服務(wù)商業(yè)街區(qū)，商鋪為主條件條件一般規(guī)模較小特定消費(fèi)群體規(guī)模較大15-35家主力店規(guī)模小幾乎全部是零散商鋪本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個方向本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個方向51莊士莊士 快時尚快時尚 老時尚升級版一站式立體購物街區(qū)，以快時尚為主題的，體現(xiàn)潮為特色，主要包括快、時尚為元素的主要包括快、時尚為

38、元素的輕奢專賣店、專業(yè)店等，滿足輕奢專賣店、專業(yè)店等，滿足80、90、00 體體驗(yàn)式服務(wù)的商業(yè)集群。驗(yàn)式服務(wù)的商業(yè)集群。52 本項(xiàng)目商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括綜合專業(yè)店、專賣店等，遵循業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補(bǔ)性原則。 按城市規(guī)劃，建國南路是鞍山城市西南入口重要道路，也是城市未來五年重點(diǎn)扶植的商業(yè)集群，因此建議為以休閑、文化娛樂、餐飲及社區(qū)配套服務(wù)的滿足80、90、00客戶群特色商業(yè)集群。 按潛在客戶需求，應(yīng)該以商業(yè)街區(qū)（商鋪）為主、滿足自營需要的業(yè)態(tài)。 通過對沃爾瑪、普爾斯瑪特、歐亞達(dá)、中百倉儲等商家之選址條件的評估，排除了做大超市、倉儲商店、購物中心的可能。業(yè)態(tài)重要影響因素業(yè)態(tài)重要影響因素53業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位定位思路本