1、二零一四年七月目錄目錄前言前言本次市場調研主要以瀏陽工業園、永安為主，歷時三天，走訪調查永安步行街、萬福新城、凱旋豪庭、華野新城、東潤萬象城、粵港城、豫園步行街等項目，以及了解了永安板塊的商業情況。 本次市場調研主要集中于永安的商鋪租金，以及永安于工業園內的與本項目類似城市綜合體項目。瀏陽簡介瀏陽簡介瀏陽，湖南省縣級市，屬長沙市管轄。瀏陽古屬荊州，因縣城位于瀏水之陽而得名。位于湖南東北部，東鄰江西省銅鼓、萬載、宜春、上栗；南接江西省萍鄉及湖南省醴陵、株洲；西倚省會長沙；北界岳陽市平江。距長沙68公里，離株洲73公里，隔湘潭120公里。國土面積5007.75平方公里，縣政府駐關口街道辦事處白沙路

2、。2011年，瀏陽市轄6個街道、25個鎮、6個鄉。人口144萬（2014年數據）。是世界聞名的花炮之鄉。中國著名的將軍之鄉、詩詞之鄉、花木之鄉，中國發展改革試點城市、優秀旅游城市。瀏陽簡介瀏陽簡介瀏陽人口民族瀏陽人口民族2010年第六次人口普查，瀏陽市常住人口1278928人，戶籍人口為1407104人向外輸出人口近13萬人。戶籍人口中，農業人口1252238人，非農業人口154866人。人口自然增長率2.5。瀏陽市有30萬以上的客家人，其祖先系由廣東省梅州遷入。2011年末，瀏陽市總人口142.35萬中，有苗族、土家族、壯族、侗族、瑤族等34個少數民族。其中，人口超過500人的有苗族和土家族

3、，苗族970人，土家族752人。西區24.5萬普跡4.2萬柏加2.6萬棖沖4.2萬葛家2.0萬官橋2.8萬太平橋3.1萬鎮頭5.6萬東區30萬古港3.7萬官渡2.8萬溪江2.1萬大圍山1.8萬張坊3.1萬達滸2.5萬沿溪3.0萬永和2.4萬七寶山1.3萬小河1.5萬三口2.2萬高坪3.6萬市區18.1萬淮川街道6.5萬集里街道2.3萬荷花街道4.1萬關口街道5.2萬南區25.96萬大瑤鎮5.6萬金剛鎮5.5萬楊花鄉2.4萬澄潭江5.6萬文家市4.7萬中和鎮2.16萬北區37.36萬永安5.98萬北盛5.2萬洞陽3.6萬蕉溪2.7萬沙市5.08萬龍伏4.3萬社港4.4萬淳口6.1萬瀏陽經濟瀏陽經

4、濟瀏陽市為湖南省長沙市代管縣級市。是湖南省重點建設的五座縣級大城市之一。為中國較具實力的縣市之一。瀏陽是全國發展改革試點城市（中小城市），綜合實力排名全國第47位，湖南省綜合實力第二位。2012年瀏陽為中國發展改革試點城市（中小城市）。瀏陽已連續多年進入全國百強縣。2012年在全國縣域經濟百強縣（市）排名中，瀏陽市位居全國第60位，中部第2位。瀏陽市經濟以鞭炮煙花、生物醫藥、紡織服裝、建筑材料、機械制造、礦產冶煉、食品加工、化工塑料、竹木加工、花卉苗木等十大產業為支撐。其中鞭炮煙花、生物醫藥、紡織服裝和花卉苗木頗有影響。2013年，瀏陽市實現地區生產總值（GDP）生產總值924.3億元，實現財

5、政總收入75.9億元，長沙考核口徑財政總收入64.2億元，其中地方公共財政預算收入36.7億元，實現固定資產投資588.2億元，社會消費品零售總額178.1億元，城鎮居民人均可支配收入31024元，農民人均可支配收入21035元。年末金融機構存款余額372.9億元，貸款余額297.6億元，城鄉居民儲蓄余額247.5億元。瀏陽經濟瀏陽經濟瀏陽行政劃分瀏陽行政劃分區劃沿革2000年，瀏陽市轄4個街道、23個鎮、13個鄉。2004年，瀏陽市轄4個街道、25個鎮、11個鄉。龍伏鄉更改為龍伏鎮，柏加鄉更改為柏加鎮；2007年，瀏陽市轄4個街道、24個鎮、9個鄉。沙市鎮和赤馬鄉合并為沙市鎮，大圍山鎮和白沙

6、鄉東門鄉合并為大圍山鎮，淳口鎮和山田鄉合并為淳口鎮，高坪鄉撤鄉改為高坪鎮。2010年，瀏陽市轄4個街道、27個鎮、6個鄉。官橋鄉更改為官橋鎮，三口鄉更改為三口鎮。2011年，瀏陽市轄6個街道、25個鎮、6個鄉。永安鎮更改為永安街道辦事處，洞陽鎮更改為洞陽街道辦事處。瀏陽行政劃分瀏陽行政劃分城區淮川街道辦事處荷花街道辦事處集里街道辦事處關口街道辦事處東區沿溪鎮溪江鄉官渡鎮大圍山鎮 古港鎮永和鎮張坊鎮小河鄉高坪鎮三口鎮達滸鎮七寶山鄉南區大瑤鎮文家市鎮 金剛鎮中和鎮楊花鄉澄潭江鎮西區鎮頭鎮太平橋鎮 普跡鎮棖沖鎮柏加鎮官橋鎮葛家鄉北區永安鎮洞陽鎮北盛鎮蕉溪鄉沙市鎮社港鎮龍伏鎮淳口鎮 永安簡介永安簡介長

7、沙市瀏陽市永安鎮，2010年更名為永安街道辦事處。位于瀏陽西北、長沙市東郊，距長沙、瀏陽市區各25km，黃花機場8km，長永高速穿境而過，沿高速西行10分鐘可達長沙汽車東站。鎮轄13個社區（村），全街道（鎮）98.2平方公里，5.98萬人（2005年），其中非農業人口1.87萬人；2013年據統計永安鎮的流動人口達10萬余人。是全國小城鎮建設試點鎮、湖南省交通對口扶持重點鎮、瀏陽市北區中心鎮、瀏陽工業新區現代制造產業基地所在地，1996年國家農業部定為全國鄉鎮企業東西合作示范區，2004年3月被國家六部委確定為全國重點鎮。永安經濟永安經濟永安是位于瀏陽北部的一個經濟重鎮，是瀏陽制造產業基地所在

8、地，已經成為了省會長沙的后勤基地。現有常住居民8萬多。隨著工業新城的發展壯大，外來勞動力大量涌入，僅藍思科技就有多達6萬多名員工，員工月平均工資達3000元以上。這在提供豐富的勞動力資源的同時，也大大帶動了永安商業的發展，消費需求和能力的提升。據統計永安工業產值過10億元企業10家，過5億元企業20家，過億元企業50家，5000萬元以上企業100家，它們大量的匯集了高端人才，這些白領階層文化水平高，消費意識超前，消費能力強，因而，為永安的商業發展提供了可觀的高端消費群體。同時據調查2011年，永安城鎮居民人均可支配收入達到40000元，年均遞增14%，農村居民人均可支配收入達到21300元，年

9、均遞增15%。永安外來流動人口的增加，高端消費人口的聚集，人們平的增長，為永安商業的發展提供了可靠保證，也為投資永安的投資者發財致收入水富提供了良好的商業氛圍。永安城鎮規劃永安城鎮規劃永安鎮位于瀏陽市西部偏北，東接北盛鎮，洞陽鎮，西鄰長沙縣黃花鎮，春華鎮，南達長沙縣江背鎮，北靠沙市鎮，距省會長沙市約22km，距瀏陽市約38 km，距黃花國際機場約7.5 km。 鎮村體系空間結構為：“一心、二片、三軸、多點”“一心”：即鎮區以及制造產業基地。“二片”：指豐裕工業小區和蘆塘居住片區。“三軸”：指319國道、開元大道及經七路城鎮空間發展軸。“多點”：指每個村的新建、整治居民點及相關配套設施。 鎮區規

10、劃結構為： “兩心、兩軸、三組團、三片區”。 “兩心”：指永安鎮老鎮區和瀏陽工業新城中心區公共配套服務中心。 “兩軸”：指沿319國道及經七路兩條城市發展軸。 “三組團”：指永安老鎮區居住組團、坪頭居住組團及工業新城中心區居住組團。 “三片區”：指以319國道和長瀏高速公路劃分的北部先進制造工業片區、南部再制造工業片區及西南部臨空產業及其他工業片區。永安城鎮規劃永安城鎮規劃長沙規劃建成10萬人口小城市的四個鎮望城銅官有“千年陶都”之譽，地處湘江東岸、長沙北境，鎮域面積29.44平方公里，人口2.6萬。銅官自北向南分為循環工業園區、新鎮發展區、古鎮保護區、太豐垸及洪家洲生態農業區四大板塊來發展。

11、作為小城市建設試點鎮，銅官在基礎設施建設上，正在修建銅官大道、城湘大道等。寧鄉灰湯鎮總面積43平方公里，轄六個村和一個社區。按照規劃，灰湯鎮小城市建設規劃區總面積為21.8平方公里。這一規劃區內將分成生態、運動休閑、溫泉養生、民俗文化、旅游綜合配套區和觀光休閑農業區六個片區。瀏陽永安鎮位于瀏陽市西北部、長沙市東郊，是瀏陽制造產業基地所在地，鎮域面積112.2平方公里，園鎮建成區面積達12平方公里。力爭在“十二五”末實現園鎮建成區20平方公里、人口達到10萬、財稅達10個億的目標，全力打造產城融合樣板。瀏陽大瑤鎮鎮域面積76平方公里，人口8.3萬，城區面積7.2平方公里，常住人口5.1萬。力爭到

12、2017年，將大瑤發展成為建成區10平方公里、擁有10萬人口、經濟總量過100億元、財政收入超10億元的瀏陽市副中心、湘贛邊次中心城市。金陽新區規劃金陽新區規劃到2020年，長沙城市發展空間將擴大至4960平方公里，中心城區城市人口將達629萬，真正闊步邁入“大長沙”。近日，國務院批復長沙市城市總體規劃（2003-2020年）（2014年修訂）（以下簡稱總體規劃），瀏陽永安、洞陽、北盛、蕉溪四鄉鎮被納入規劃區。長沙城變大，空間結構延伸兩翼國務院批復明確，在4960平方公里城市規劃區范圍內，根據市域內不同地區的條件，重點發展縣城和基礎條件好、發展潛力大的建制鎮。在總體規劃中，規劃區包括長沙市區全

13、部，長沙縣全部以及寧鄉玉潭鎮等11鄉鎮，以及瀏陽永安鎮、洞陽鎮、北盛鎮、蕉溪鄉。在城市空間結構上，提出都市區按照“一主、兩次、六組團”的空間結構，構筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的都市區空間格局。而瀏寧地區15個鄉鎮納入長沙城區規劃，這意味著“大長沙”在空間結構方面，沿319國道為軸線，向東西兩翼拓展。金陽新區規劃金陽新區規劃兩園四鎮打造“長沙東中心”在瀏陽市委黨校高級講師李曉軍看來，此次國務院批復，更加注重長沙的人居環境。“長沙的發展不可能再像北京、上海那樣攤大餅，而必須打造新的城鎮化模式，有山有水。”李曉軍認為，長沙東西兩翼已經形成了較好的發展基礎，省城向東西兩向的拓展也是格局需要。納入

14、長沙城區規劃的四鎮，再加上瀏陽經開區、制造產業基地，是打造“長沙東中心”的主戰場。市委書記曹立軍提出，要將以經開區為基礎的金陽新區打造成為長沙城市布局、經濟版圖中的東部中心。“東中心概念的提出，與規劃中的內容不謀而合。”李曉軍認為，兩園四鎮擁有的土地、人力資源等核心發展要素，是大長沙向東發展的“稀缺資源”。此外，總體規劃還提出，要落實歷史文化遺產保護紫線管理要求，重點做好岳麓書院、秋收起義文家市會師舊址等文物保護單位以及近現代重要史跡、建筑的保護。 項目外部配套優勢商業配套： 1.永安步行街 2.步步高超市、萬佳慧超市等交通路網：1.籌建中的金陽大道2.籌建中的城際輕軌3.距離黃花機場不足8公

15、里4.319國道、永安大道、長瀏高速教育配藥：幼兒園：苗苗幼兒園、精英幼兒園、杜鵑幼兒園小學：永安中心小學中學：永安鎮中學項目內部配套優勢1.一個超星級的酒店，永安最大的酒店；2.3首層的商業步行街3.電影院、圖書館等娛樂中心4.住宅區是百分之百的人車分流5.大型超市、國際名品、特色美食、時尚潮流服裝等商業配套10分鐘生活圈15分鐘生活圈20分鐘生活圈項目20分鐘生活圈項目輻射區域 項目輻射周邊五個鄉鎮，還有長沙經濟開發區（星沙），瀏陽市等區域，常駐人口30余萬項目路網及區位萬福新城案名萬福星城開發商湖南省永安房地產開發有限公司項目地址瀏陽市永安鎮萬福路占地面積8萬商業屬性專業市場和住宅底商總

16、建筑面積14萬住宅均價2600元/住宅面積8萬商鋪均價住宅底商18000元/，專業市場均價未出商業面積6萬專業市場建材，農貿市場車位數量700余個商鋪數量64個（A、B、C、D棟底商）容積率2.81華野新城案名 華野新城開發商 湖南華野房地產開發有限公司項目地址 湖南瀏陽現代制造產業基地株陵小區占地面積 27530.79商業屬性 未知總建筑面積 59495住宅均價 樓梯房25002600元/電梯房28002900元/住宅面積 /商鋪均價 /商業面積 /專業市場 /車位數量 /商鋪數量 /容積率 2.99永安步行街開 發 商湖南明盛投資置業有限公司項目地址瀏陽市永安鎮永安社區總占地面積33373

17、.55總建筑面積116868.72容 積 率 2.65綠 化 率21物業管理瀏陽市恒安物業管理有限責任公司永安步行街引進大型商家：通程商業廣場通程商業廣場業態分布：一層：金飾、化妝品、超市 二層：服裝 三樓：電器、兒童服裝、玩具 四樓：美食、影院內街業態分布：以服裝、折扣店、美食為主；商業推售順序：現推的是前段商鋪、后推的是尾端商鋪；缺點：永安商業步行街的購物動線不明，是永安步行街最大缺陷；價格：臨近通程商業廣場的前段商鋪均價4萬元/左右； 臨近住宅的尾端商鋪均價在2萬元/左右 二三樓商鋪開發商自持租金：一樓：臨近通程商業廣場報價180元/。估算最終的租金應該在150元/，尾端商業租金報價70

18、80元/，估算在60元/左右； 二樓：報價5060元/ 三樓：報價30元/商業客群:以本地與瀏陽的客戶為主，長沙次之。 永安步行街東潤萬象城開 發 商 :瀏陽市東潤置業有限公司項目地址:瀏陽市生物醫藥園批準預售總套數:1029 套總占地面積:144畝總建筑面積:29萬平米容 積 率 :3綠 化 率 :30%物業管理 :深圳昌盛物業有限公司售樓地址 :瀏陽市生物醫藥園東潤萬象城售樓部物業類型：住宅、商業、公寓引進大型商家：比比超市、影院內街業態分布：以服裝、折扣店、美食為主；缺點：業態規劃不明，部分商鋪檔次較低。價格：一層：1800023000元/ 二層：9000元/ 三、四層：5000元/租金

19、：一樓：50120元/銷售情況：商業A、B、C、D區主體部分已銷售完畢，部分二、三樓商業待去化。商業客群:以工業園與瀏陽的客戶為主，長沙次之。 東潤萬象城項目地址：長沙國家生物產業基地康寧路151號（藍思科技西側100米）開發商：湖南成林粵港城房地產開發有限公司建筑面積：15萬商業面積：7萬項目配套：中國銀行、五星酒店、酒店式公寓、蘭桂坊酒吧街，頂樓停車場、六大免費業態：影院、桌球、桌游、滾軸溜冰、乒羽、健身，步步高超市入駐。住宅面積：三棟，戶型面積未知商業銷售：約5萬平米，部分自持，東邊棟一層臨街商鋪已基本售罄，商業層數：1-4層 間數：1、2層約250間,3、4層主要為KTV、酒吧、溜冰場

20、等大型設施。主力店面積范圍：40-60平米層高： 1層：7米 2層：4.5米3-4層： 高：4.2米 公攤：一層10%左右，其他樓層未知項目規劃項目分為二期開發： 一期：東西兩棟商業 二期：兩棟公寓項目定位：“新城中心商業領導者”全業態核心商業綜合體目前正推售靠東邊（臨近藍思）棟獨立商業，業態涵蓋男女裝、潮流運動服飾、化妝品、男女鞋、酒吧美食街、銀行等，內街及拐角處商鋪采用“一拖二”模式銷售“SWOT”分析優勢“SWOT”分析威脅“SWOT”分析機會“SWOT”分析威脅豫園步行街地址：工業園環園東路與緯二路交匯西北角（藍思科技宿舍對面）開發商：湖南豫景置業有限公司廣告公司：木易堂占地面積：4.

21、5萬平建筑面積：19萬平商業面積：10萬平項目配套：大型超市(家潤多)、千人網絡會所、高檔連鎖酒店、量販式KTV、大型洗浴中心等住宅面積：約9萬平，以公寓為主，步行街區建筑2-6層為住宅，另外包含3棟12層，1棟33層公寓，主要集中為30平一房，50平二房，70平三房的緊促型公寓。主力戶型面積：商業40-80平，公寓30-70平商鋪：開間4.2米，進深8-15米，房源數量有待電話了解公寓均價3000元/平，一樓商業均價18000元/平容積率：3.55，約3000戶綠化率：20%地下停車場車位：809個49501、臨近中心車站，交通便捷；2、長郡中學3、即將與藍思科技打通地下通道，形成互通4、與金都美食商業廣場底下停車場進行貫通，形成巨大底下