1、深圳市長城物業管理股份有限公司 和地藍灣商業管理規劃建議書和地藍灣商業物業管理規劃建議書CCPMHDLW001編制： 審核： 批準： 深圳市長城物業管理股份有限公司合肥分公司2008.8.1目 錄前言1第一部分 土建2第二部分 電氣4第三部分 弱電、智能化系統7第四部分 中央空調8第五部分 給排水9第六部分 配套設施11第七部分 商業規劃建議12第八部分 其他15前 言為了進一步提升【和地藍灣】物業精品品牌，促進物業管理服務工作的開展，長城物業在參考相關圖紙和資料的基礎上, 結合多年的物業管理實際運作經驗，對【和地藍灣】建筑、電氣、智能化、中央空調、給排水、配套設施、商業規劃及物業管理服務等方

2、面提出如下一些建議和意見，以期整體工作更趨完善。 建議的目的及側重點 -根據【和地藍灣】的特點以及存在的問題給予提示和提出改進方案，使其建設更趨合理及實用，從而有效促進銷售； -從客戶及物業管理的角度考量客戶工作及物業管理工作開展的便利性； -為日后創建優秀物業管理小區提供硬件保障。 建議的原則-尊重原有設計，充分利用現有資源，不需要進行大的調整和投資，科學合理并便于操作。本次建議立足于目前收集到的信息及資料,因時間倉促，不妥之處，敬請指正。第一部分 土建1.1每層電梯廳門口地面建議做15-20度的坡度，防止日常清潔或突發跑水時污水灌入電梯井，燒壞電路板，造成安全隱患和經濟損失。1.2消防樓梯

3、踏步扶手一端建議設置約1-3CM高的擋水，防止清潔時污水側流。1.3在大堂等有臺階的地方，應考慮增加無障礙通道，方便傷殘人士或輪車使用。1.4所有設備房內（包括電梯機房、配電房、發電機房、變壓器室、水泵房、中央空調機房等）地面建議鋪設防滑瓷磚或地板漆,墻面瓷片貼至1.5米高。1.5電井內所有電纜進、出口、橋架應做防火處理。1.6設備房門應設置擋鼠板，電纜橋架穿墻處應封堵好，防止小動物進入。1.7所有電井門（包括強電井、弱電井、水管井）建議采用通用鑰匙，以方便管理。1.8大堂避免選用軟質類型石材，樓層電梯廳地面選用黑金沙類石材；樓層共用走道建議選用高檔地磚，其他部位選用低價材料，防止客戶經常出入

4、區域的高層次感受降低。1.9在11、12號樓大堂建立設立于大堂裝修格調一致的服務臺，便于為出入的辦公人員提供服務，同時又能兼顧識別訪客和施工人員級潛在的可疑人員。第二部分 電氣2.1供配電系統2.1.1供配電系統建議注意以下事項：A、設備房（包括低壓配電房、變壓器室等）請考慮通風散熱問題；變配電房選址要在干燥、通風處。高壓室、變壓器室、低壓室要分離，進出線方式最優采用上進線上出線方式；B、變配電房內應配備齊全專業操作防護器具,包括應急照明燈、手提式滅火器、溫度計、濕度計、絕緣手套、絕緣靴、驗電棒等；C、配電房的低壓側，消控中心等配電箱分別設置不同級別的浪涌電壓保護器，以便對由于雷電感應電磁波侵

5、入引入的過電壓保護。D、低壓配電各路總進線開關及大負荷回路低壓開關選用ABB空氣開關，性能穩定，調整方便。母線聯絡開關及聯絡母線要比常規選擇的規格大一個規格，確保在用一臺變壓器工作時，母線聯絡開關及聯絡母線不過載；2.1.2低壓計量要完善，盡可能每路公共負荷加表計量，公共用電最好單獨設置分區電表計量裝置，便于今后物業掌握各用電情況，對用電情況進行統計分析和管理，為節能技改提供依據。2.1.3消防樓道及前室的公共照明建議選用帶消防功能紅外感應開關，燈具采用新型節能燈具。室外草坪燈、庭園燈具選用帶防護罩防水防風燈具。地下部分的熒光燈地下部分配鐵磁鎮流器，地上部分配電子鎮流器。2.1.4各戶用室內及

6、室外線路開關按前后順序整定額定值，按“戶內小、戶外大”原則整定，確保出現故障時按順序跳閘，避免客戶誤會，不便于溝通及管理。2.1.5電梯機房、低壓配電房、變壓器室等處夏季溫度很高，不利于設備運行，建議安裝空調或排氣扇，尤其是低壓配電房建議引用中央空調采用風柜全風方式制冷，以確保設備安全運行，并符合國家優秀小區之考評標準。2.1.6高低壓柜前后應鋪設絕緣橡膠墊并劃黃色線條，防止操作過電壓擊傷人。2.1.7 室外接地測試點做標識、加裝保護箱。2.2電梯2.2.1首先要根據自己的定位，要求廠家提供專用電梯，具備自動報層，顯示日期、時間、氣溫等資料功能，如：上海三菱、西子奧的斯、中國迅達等廠家都有此類

7、產品。進口梯以日本三菱和日立為佳。2.2.2轎廂的形狀、門洞高度：考慮到運送家具和病人，而且目前國際上也推薦，建議消防電梯選用長條型轎廂，進深為2.1米，不好看但是實用。電梯門最常見的高度是2.1米，這是最低配置，但高一點更氣派和舒適，門洞高度建議選用2.3米；在招標時，可以要求轎廂毛高2.52.6米，為裝飾留出0.20.3米，必須保證轎廂內凈高達到2.3米。2.2.3載重：考慮到項目定位檔次高，樓層比較高，建議電梯載重至少選用1000KG。2.2.4梯速：針對我們項目定位，建議速度可以稍微選高一點。如采用高低區停靠，建議高區梯速2.5m/s，低區2.0 m/s。2.2.5電梯安裝對井道要求很

8、嚴，除橫截面積必須達到要求外，底坑深度和頂層的尺寸必須不小于標準值。特別是頂層高度值和電梯速度有關，且一旦不合要求將難以更改。因此應特別注意將電梯機房做高些。2.2.6目前各個生產商都是委托有安裝資質的施工隊伍安裝電梯，自己廠家很少安裝，為了避免最后生產商和安裝公司扯皮，建議生產商、安裝隊伍、甲方簽三方合同。2.2.7電梯日后的維修保養是應重點考慮的因素之一。電梯的好壞和維修保養有著密切的聯系，一般來說三菱和日立電梯的技術相對成熟，在中國市場有較大的占有率。切忌選用一些“偏門梯種”，這將會對以后的維修帶來很大的麻煩。2.2.8電梯的安裝質量和保養是電梯設備運作良好的重要保證，安裝單位常常不重視

9、質保期的保養，而實際上在剛入伙后的裝修期，電梯運行很差，如不注意此間的保養，會導致電梯部分配件的損壞及老化，影響電梯舒適感，降低電梯的使用壽命。因此在簽訂安裝合同時，必須明確免保責任期限，監督其進行定期保養（一般每兩周一次）。2.2.9轎廂內應有報警求助裝置，且能實現轎廂、機房、消防監控中心三方通話。另外，消防中控室能通過閉路電視監視轎廂內情況，能了解全部電梯的運行情況且能實現緊急消防迫降。第三部分 弱電、智能化系統3.1閉路電視監控系統：該系統應能使管理人員在控制中心能觀察到所有重要地點的情況，如大堂、樓層通道、地下室、主要出入口及隱蔽處等；監控鏡頭部分需要有能上下、左右旋轉云臺，辦公大堂鏡

10、頭建議采用彩色鏡頭，樓層通道、車庫采用固定攝像機與帶水平云臺的攝像機相結合的方式。錄像建議采用硬盤錄像，存儲錄像時間為2個星期，錄像與回放全實時。系統功能基本要求：圖像清晰，系統可靠，控制靈活，全天候工作適應；在需要的場合攝像機應具有低照度攝像、云臺控制、變焦、光圈修正、背光補償處理等功能；系統可實現微機管理和數據備份、圖像切換（手動/自動）、多模式播放、日期/時間記錄、畫面標識、登錄及權限管理要求與報警系統聯動等功能；系統要求防雷防電磁干擾等。設置攝像槍數量應由物業公司根據現場情況予以確定；3.2電子巡更系統：保證秩序管理員能在規定時間、按照巡邏路線進行巡視，能記錄秩序管理員的身份和到達時間

11、，模擬即時秩序管理員所在位置、狀態，巡更點數目和位置建議由物業公司提出巡邏方案，確定巡邏路線后再布線安裝。以方便管理，節約投資。電子巡更系統應在中心計算機設有電子地圖，可直觀清晰顯示巡更路線。3.3背景音樂系統：廣播系統在使用功能上一般有背景音樂，服務性廣播及緊急通知廣播，平時按規定程序播放輕松的音樂、公共通知等。緊急情況下可切換至消防廣播；地下停車場廣播為疏散作用。建議：地下室每50-80平方米設置一個號角喇叭，進行單獨區域的緊急廣播。在樓懂棟內區域可設背景音樂及緊急廣播系統，每30-50平方米設置一個吸頂式喇叭。消防監控中心安置CD，卡座，調頻，麥可風作為音源，并設置強切裝置滿足消防系統和

12、緊急廣播系統連動。3.4所有進入商業和寫字樓的出入口（地下停車場、地面商業與樓上貫通樓道）均實行IC卡控制出入。第四部分 中央空調4.1中央空調系統建議日常運行由物業管理公司負責，其主機的保養和水質的處理外委專業公司進行。空調主機的蒸發器冷凝器壓力，溫度的檢查，系統的檢漏，空調冷凍水處理進行除銹、油污滲透剝離，空調冷卻水配加緩蝕劑、阻垢劑、剝離粘泥劑等都需要專業技術和專業設備設施的支持。4.2各空調機組應考慮隔聲減振措施。4.3軸流風機的噪聲較大，塔頂的軸流風機一定要進行減振消聲處理。4.4冷卻塔應采取消聲隔聲裝置。冷卻塔的噪聲主要為風機噪聲和落水噪聲兩部分。解決風機噪聲，可在風機出口處加消聲

13、彎頭，其開口背向塔樓，彎頭內貼防水玻璃板。另外，對塔樓一側進行隔聲遮擋，可部分防止落水噪聲。最好采用超低噪聲冷卻塔。4.5所有空調冷凝水管均需保溫處理。平層內冷凝水管坡度盡可能按設計上限實施。4.6中央空調系統要附帶完備的水處理裝置。4.7中央空調系統的分戶式計量收費是新興的技術領域，涉及到用戶使用的多個方面。提供有關技術或設備的企業良莠不齊，難免將一些不成熟的技術或設備推銷給開發商，結果在物業管理的實施中，造成數據不準、開啟不靈、形同虛設等問題，建議在選用分戶計量系統時，產品的計量器具型式批準書和廠家提供的制造計量器具許可證、計量器具檢驗報告必須齊全，否則不要采用，以免造成不必要的麻煩。第五

14、部分 給排水5.1管道5.1.1建筑沉降縫、伸縮縫間和進戶主干管在安裝時，應采用防伸縮措施，避免接口拉裂漏水。5.1.2泵房、管道井內生活管、消防管和噴淋管等管道上須明顯標識水流流向；為便于日后維修和保養，各水泵應編號并明確標識。所有管道應按照規范要求顏色進行涂漆或涂色環，例如：消防管紅色，給水管綠色，排水管銀灰色等；5.1.3在后期工程管道施工時應確保，直徑在100mm以下的管道不許焊接，只可用絲接；消防管一律不得使用焊接；消防噴淋管管徑小于75mm時必須采用絲接。5.2排水 5.2.1小區高層排水立管與橫管之間的彎頭，應選用PPR及其它耐沖力彎頭，以防高層排水中重物落下砸碎彎頭。5.2.2

15、因天面常有人群逗留，其通氣立管應伸出天面2.0米以上；5.2.3泵房內之污水井和排水井應加裝防護網，并裝設水位報警裝置由控制中心進行監控，防止因爆管等原因引起泵房漫水。5.2.4室外給水井、雨水井、污水井等井蓋上應明確標識水井類別(如雨水井污水井), 建議采用復合材料制作的防盜井蓋。5.2.5污水井、化糞池應盡可能設置在人群活動較少區域，避免設置在人車必經之處，在化糞池、污水井清掏時影響人車出入。5.2.6商業中經營的飲食業，油煙排放應考慮煙道安裝位置。另飲食業排水的油污應在室外考慮隔油池位置，其中12號樓商業部分建議設在原化糞池側。5.2.7為便于日后維修和清潔，地下集水坑蓋板不要全部焊接封

16、死，應設置為小塊活動蓋板。5.2.8外網的各種井口盡量考慮不要設置在主要道路的路面，尤其是行車路面。一則可避免車輛碾壓損壞井蓋，二則在井口作業時也不會影響車輛的行駛。5.3公共衛生間5.3.1建議在商業街地下室預留上下水主管網，在商家需要增設洗手間時隨時可以增加。將一樓的公共衛生間關閉或作為商業銷售。5.3.2男女洗手間內建議配置一個殘障坐廁，其他使用蹲廁，均使用感應沖水系統；5.3.3每個洗手間廁所內建議配置不銹鋼卷紙座，一個手袋或衣服掛鉤，衛生紙簍。洗手盤使用臺下盤，減少水珠外濺；周邊配置干手機或小張擦手紙箱，預留一綜合插座。5.4 計量5.4.1應健全三級計量手段，每個用水單元以及所有的

17、公共用水點（如衛生間水源等）都應該安裝計量水表，以利于日后的用水管理和費用核算；5.4.2水泵房內的消防泵、噴淋泵、生活泵出水管道上應加裝壓力表，便于日后巡視和檢修。第六部分 配套設施6.1視覺識別系統（VI）6.1.1裙樓的視覺識別系統（VI）應與建筑施工同步竣工。6.1.2裙樓的視覺識別系統包含的內容：名稱標識（平面圖、樓號牌、形象牌、宣傳欄等）警示標識（消防疏散指示牌、安全標識通告牌等）指示標識（指路牌、導向牌等）示意標識（電梯使用注意事項等）設備設施標識（設備名稱牌、狀態牌、責任人牌等）溫馨提示牌（如小心地滑、注意碰頭等）6.1.3大堂可設置電子顯示屏，提高檔次。6.2信報箱：建議在1

18、樓大廳統一設置鑲嵌式信報箱（與整體設計風格配合，但應符合通郵要求），每個信報箱的內凈空尺寸為（高×寬×深）300×250×350 mm。第七部分 商業規劃建議7.1商業內部動線規劃在商業內部動線規劃時應關注的重點是商業內部平面交通和立體交通的組織和規劃，即可達性原則。可達性原則表現在以下方面：7.1.1自動扶梯的戰略性分布在多層商業內如果顧客看不到扶梯是很不愿意繼續走的，所以扶梯分布要突破以往百貨店中常見模式，應采取有間距的、遞進式的分布方式和互動的排列方式。自動扶梯的戰略性分布可以：1)輔助水平動線，形成商業內的立面動線，引導顧客到達各個樓層；2)使顧

19、客購物交通保持自然的連續性，尋求顧客在店鋪間最大程度的輪換，避免“盲點”區域；3)扶梯遞進式的分布形成的間距使沿線店鋪的租金水平得到提升，從而拉平本層不同區域的租金水平，也拉高商業整體的平均租金水平；4)扶梯最好是按上下兩部一組并行的設計。一是便于顧客清楚記得上下行的路徑；7.1.2是相比單梯單行的扶梯設計，兩部一組并行的設計安排，可以使迎面而來的上下行顧客之間產生眼神和舉止的交流，使他們彼此在不經意間，巧妙地互相傳遞、互相感染購物情緒和消費欲望；在某些商業內，上行自動扶梯采用特別的跨樓層或直達最高區域的大跨度設計，這種設計在增加建筑內部本身的吸引力的同時，達到了內部動線規劃和較高平均租金的完

20、美結合，是可達性設計的突破。7.2基于租賃計劃基礎上的商業店鋪規劃7.2.1店鋪間隔不管商業采用的何種結構，其設計都應該為店鋪空間的劃分提供彈性。除了特定的防火分隔墻外，店鋪之間的隔墻不應該是承重墻，隔墻采用的建筑材料和方法應該便于拆除。室內的隔墻應當可以自由移動或拆除，而消防泵、線路板、儀表盒等應預埋在外墻或很少可能移動拆除的墻上。店鋪設計應該能夠為將來可能出現的再分配或位置改變時引起的重新安裝提供方便。另外，對一個簽訂長期租約的租戶未來可能的擴租要有預見性。水房、加熱間、空調間、洗手間以及樓梯的設置應靠著末端的墻體，或者那些在租戶擴租和重新劃分空間時最不可能拆除的墻體，而不能靠著租戶間的隔

21、墻。7.2.2店面店面的設計是否具有吸引力是消費者光顧的主要原因之一。好的店面設計集合在一起，就是好的商業形象。為了營造一系列美觀而亮麗的店面形象，規劃必須具有高度的統一性，必須與商業的建筑風格一致，并且反映出經營的商品和店鋪的形象，店面設計一定要經過物業管理公司的審批。全玻璃店面在實踐中較為常見，它可以最大限度地增強店鋪的可視性。店面設計在高度統一的前提下，可以適當提供展現個性的機會。店名招牌、標志設計、櫥窗和商品展示方式都是店面特色和形象的具體體現。7.2.3商業推廣和特賣場地。推廣和特賣場地的安排與商業的地塊環境、設計主題、動線組織和店鋪規劃有著密切的關系。商業的推廣和特賣場地可以分為以廣場為代表的室外場地和以大堂、中庭為代表的室內場地兩種。規劃設計時應盡量滿足今后各類推廣和特賣活動對場地的需求：1應結合商業的地貌特征、氣候并考慮消費習慣等因素；2應與商業整體的規劃設計自然、流暢地融為一體；3要考慮配套設備擺放、懸掛、支撐等需求；4要設計相應的功能預埋件和設備