1、房地產入門基礎培訓課程目標建立房地產知識理念掌握房地產專業術語及其相關建筑知識靈活運用課程要點：房地產基礎知識房地產專業術語相關建筑知識房地產的概念房地產的含義 房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。房地產業與建筑業的區別房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既

2、有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。房產、地產兩者間的關系及差異 房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：a) 實物形態上看，房產與地產密不可分；b) 從價格構成上看，房產價格不論

3、是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；c) 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。差異包括幾個方面：a) 二者屬性不同；b) 二者增值規律不同；c) 權屬性質不同；d) 二者價格構成不同。房地產的特征房地產的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；d) 物業的差異性。房地產的經濟特征a) 生產周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產的增值性注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其

4、主要歸功于房地產的重要組成部分-土地。房地產的類型按用途劃分a) 居住房地產b) 商業房地產c) 旅游房地產d) 工業房地產e) 農業房地產房地產住宅的層數劃分的規定 低層住宅為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-12層 中高層住宅為13-18層 18層30層為高層住宅31層以上為超高層房地產土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規劃國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游

5、、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。房屋建筑結構分類標準編號名稱        1 鋼結構 ：承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。2 鋼、鋼筋混凝土結構：承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造3 鋼筋混凝土結構：承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物4 混合結構：承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁

6、是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5 磚木結構：承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的6 其它結構：凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等房地產專業名詞1、常用名詞（標記部分應重點掌握）五證：a. .國有土地使用證；b建設用地規劃許可證；c建筑工程規劃許可證.；d建設工程施工許可證；e.商品房銷（預）售許可證；兩書：a住宅質量保證書、b住宅使用說明書；房地產權證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；一級市場：是指國家土地管理部

7、門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場，即土地市場；二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場，即房地產一手交易市場；三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場，即二手房、租賃市場；房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地

8、使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；產權證書：產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整，在開工前須完成；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊

9、通、煤氣通及場地平整，在交房時須完成；紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；道路紅線：指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。建筑線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地

10、面以上及地面以各層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）容積率越低，居住舒適度越高。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。建筑密度越低，居住舒適度越高。綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化

11、率為30%）綠化覆蓋率（綠地率）：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。容積率：是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 實用率：套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積 層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的垂直距離；凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；標準層：指平面布置

12、相同的住宅樓層。開間 ：住宅設計中，住宅的-寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成

13、的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷： 隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.過道：過道是指住宅套內使用的水平交通空間。陽臺：指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平

14、臺：指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊 ：指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室： 指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。半地下室：指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 居住區用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地：指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 公共服務設施用地： 一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建

15、的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 道路用地：指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 公共綠地：指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 配建設施：配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。房屋產權：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對

16、該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。業主委員會：指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需

17、求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。均價：指將各單位的銷售價格相加之

18、后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的"不計樓層、朝向，以2800元平方米統一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。基價：也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表?quot;××&

19、#215;元平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。預售價：也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。定金：指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和擔保法八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同

20、從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金：指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。一次性付款：是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優惠，對發展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。銀行

21、按揭：銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業務在國內才開始不久，不但發展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發放貸款的方式。保證貸款方式：指貸款行以借款人

22、提供的具有代為清償能力的企業法人單位作為保證人而向其發放貸款的方式 房子的種類安居房：指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。經濟適用住房：指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。廉租房：廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房：私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家

23、庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。使用權房：指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。產權房：指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。單位產權房：單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。商品房：指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業

24、）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。集資房：改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年

25、的房改成本價格，其產權為房改成本價房。公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。房改房：有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易

26、時為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的

27、現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒有裝修的房。準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。尾房： 尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。爛尾房：爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬

28、，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。房地產面積的測算建筑面積、：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積（陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等）、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積，具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。套內面積：俗稱"地磚面積"。它是在實用面

29、積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是

30、按使用面積計算。套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規定應分攤公用建筑面積。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（

31、單元）應分攤的公用建筑面積之和；公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；公用建筑面積：不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空

32、間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。 計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門

33、廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； B.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。竣工面積：指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑.輔助面積：指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。 共有建筑面積：房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積分攤系數 ：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數。 公用建筑面積分攤系數：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建

34、筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數公用建筑面積套內建筑面積之和。 計算全部建筑面積有哪些？1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按

35、外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕

36、墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計

37、算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。不計算建筑面積的有那些?1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。哪些公用面積應分攤？ 應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外

38、樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。傳統的項目類型這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價高、品質

39、化配套服務；市區中心位置、內外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發展與豐富經濟適用房:政府對開發商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰，板樓的優勢形象在消費者心中占據上風。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現，市區中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。

40、Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業界還在摸索中。項目類型的新界定 以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式別墅的概念：別墅：作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮；第二，要有較大規模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。概念延伸：

41、城市別墅近年，別墅項目向城市中心發展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統的郊區別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前，郊區別墅仍然是別墅市場的主導項目。Townhouse的基本解讀-1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰以后西方國家發展新城鎮時出現的住宅形態，樓體高度不超過3、4層；其特點集中表現為：離城很近、方便上班及工作、環境優美，成為城市發展過程中住宅郊區化的一種代表形態。北京的Townhouse緣

42、起：別墅有開闊的環境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區也給生活配套帶來了考驗。 公寓：位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協物，應運而生。Townhouse的基本解讀-2北京受到認可的TOWNHOUSE項目符合十大標準1、位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 2、交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。3、環境：不僅強調社區內環境，周邊也應有優美的自然環境。 4、規模：社區容積率一般不超過06，其規模最好在15萬平方米

43、以上才能滿足其社區配套和生活品位的要求。5、規劃：社區規劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 6、建筑：社區強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創造，其外形與色彩尤為引人。 7、配套：社區由于地處城市邊緣，其教育、商業、醫療、休閑等配套設施必需齊備。 8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 9、服務：社區的物業服務要突出優質、貼心、到位。 10、文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 Townhouse的四種形式通常，我們稱Townhouse為聯排別墅，因為Townhouse的出現就是以聯排別墅為標志的。但實際上，一個純粹的Tow

44、nhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯排、雙拼、疊拼、獨棟。在同一項目中，通常價格表現：獨棟雙拼聯排疊拼板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本解讀-1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區隔與了解二者的特點。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。板樓、塔樓的不同，在內、外兩方面均產生影響：外部建筑高度、密度、容積率不同內部戶型、銷售分攤不同板樓基本形式小高層板樓：至層左右的板樓高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：層以下的供應量以小高層最重：從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要；滿意度以多層居首：在消費者滿意度的調查重，以上的消費者最中意的是多層板樓；平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；塔樓基本形式傳統的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓與傳統塔