1、XXXX 年對我縣契稅和土地出讓金征管的調研報告（可編輯 ）對我縣契稅和土地出讓金征管的調研報告一、 征管現狀契稅和土地出讓金是地方財政收入的主要來源之一分別納入財政一般預算的稅收收入和基金預算的非稅收入管理。“十五” 以來隨著各地城鎮開發和房地產業的迅速發展地方政府的契稅和土地出讓金收入呈不斷上升態勢。以湘西州為例 * 年全州契稅入庫萬元較* 年增加萬元年平均增長占當年地方一般預算收入的比例由 * 年提高到 * 年土地出讓金全州入庫萬元較* 年增加萬元年平均增長占當年基金預算收入的比例由 * 年的提高到 * 年的。但從我縣近年來的征繳情況看效果不盡人意。* 年契稅入庫僅萬元較* 年實際入庫萬

2、元增加萬元年平均增長低于全州年平均增幅個百分點占當年地方一般預算收入的比例從*年提高到 * 年的僅提高個百分點土地出讓金入庫萬元較* 年實際入庫萬元增加萬元年平均增長低于全州年平均增幅個百分點占當年基金預算收入的比例從* 年的提高到 * 年的提高個百分點但與全州差距較大。（見表、表）表：契稅入庫情況（金額單位：萬元）表：土地出讓金入庫情況 （金額單位：萬元）年度一般預算收入其中：契稅占一般預算收入年度基金預算收入其中： 出讓金占基金預算收入自治州 * 自治州* 自治州 * 自治州 * 自治州 * 自治州 * 年均遞增年均遞增表：契稅、土地出讓金征繳情況（金額單位：萬元）年度契稅土地出讓金應納稅

3、實征欠和免占應納應納稅實征欠和免占應繳合計據調查數據顯示（見表）截止* 年月我縣契稅累計拖欠、減免的數額達到萬元 , 占應納稅額萬元的。土地出讓金累計拖欠、減免的數額為萬元占應繳數萬元的。拖欠和減免數額之大一方面嚴重地損害了稅法和政策規定的嚴肅性另一方面又大大削弱了縣級政府的可支配財力。二、 主要問題 （一） 因土地房屋權屬辦證審批和稅費征管不集中 ,使稅費征管的難度加大。 * 省實施 中華人民共和國契稅暫行條例 若干規定 中規定：“財政部門為契稅的征收機關。土地、 房產管理等有關部門應當向契稅征收機關提供有關房地產資料協助契稅征收機關依法征收契稅。” * 省國有土地使用權出讓收支管理辦法規定

4、： “各級財政部門負責土地出讓收支管理和征收管理工作各級國土資源管理部門負責土地出讓收入的具體執收工作。” 但到目前為止財政部門的征管手段仍非常落后。一是財政與國土、 房產等部門缺乏有關土地和房屋權屬轉讓的信息共享資源無法在辦證的要害環節征收應收稅費財政依賴國土、 房產部門配合支持性過強。二是財政部門無法從稅費票據源頭上進行控管應納稅費的單位和個人土地或房屋權屬轉讓不受票據的直接影響。三是國土、房產等協稅部門 “代扣代收 ”稅費矛盾較多。因為協稅部門自身還有收費項目在執行 “代扣代收 ”稅費時會遇到部門利益與全局利益的沖突。比如執行 “先稅后證 ”或 “先稅后費 ”政策會直接影響部門收入的正常

5、征收或造成部門收入的減少尤其是在目前稅費負擔偏重和征繳環境欠優的情況下 “先稅后證 ”和 “先稅后費 ”政策執行更難到位。（2） 因招商引資的無序競爭地方違規制定 “稅費減免優惠政策”使契稅和土地出讓金嚴重流失。特別是近幾年地方各級為不失發展機遇紛紛招商引資引起了地區間的無序競爭。于是在我縣也不可避免地出臺了如 “一票制”、 “減稅讓費 ”等不夠規范的優惠政策無論是在工業園區建設、 城鎮化建設還是房地產開發等招商項目中凡涉及到土地和房屋權屬契稅與土地出讓金的基本都實行了“減”或 “免” 。據調查數據分析從* 年以來城市建設和房地產開發項目因 “招商引資優惠 ”造成財政減收的契稅約萬元占累計應納

6、契稅的其中：開發商和外商自身在征地環節借用 “一票制 ”稅費包干優惠少繳契稅近萬元。并且開發商還承諾為購房者統一辦理房產證把購房者 （買方） 應繳契稅轉嫁到自己身上又造成購房者應納契稅余萬元無法收繳。因 “招商引資優惠” 減收的土地出讓金據統計也達到余萬元占應繳庫數的。這樣 “招商引資優惠”使應征契稅和土地出讓金收入大部分都在財政體外流失了且流失比例分別高達和。（3） 以企業改制為名由改制企業協議承擔土地、 房屋權屬承受者應納稅費通過享受稅費減免使應征稅費減收和流失。為支持州屬國有企業的改革改制 * 年州印發了 關于深化州屬國有企業改革改制若干政策措施的意見的文件文件規定： “國有企業土地資產

7、用于安置職工的土地和房屋權屬轉讓不征收契稅。（4） 于是 * 縣屬原國有商業企業、糧食企業及其他國有企業在改制過程中處置的房地產均比照上級文件規定無法征收契稅。據調查數據分析從* 年以來我縣包括集體企業在內的所有改制企業因執行 “企業改制優惠政策”造成財政減收契稅達萬元占應納契稅的。按現行的中華人民共和國契稅暫行條例規定契稅是當土地、房屋權屬發生轉移時向其承受者征收的一種稅收即由應由土地受讓方和房屋權屬方納稅但 “企業改制優惠政策”卻規定了國有企業即非納契稅對象的土地出讓方和房屋賣方的契稅減免而且在實際執行優惠政策時延伸到了集體企業。這就意味著本該由權屬承受者交納的土地房屋契稅均無法征收。在企

8、業改制方面涉及到有土地出讓金收入的也幾乎完全在財政外直接支出而沒有按照 * 省國有土地使用權出讓收支管理辦法 關于 “任何地區、部門和單位都不得以招商引資 、 舊城改造 、 國有企業改制等名義減免土地出讓收入。也不得違規通過簽訂協議等方式將應上繳財政的征地拆遷補償費等土地出讓收入由國有土地使用權受讓人直接支付給農村集 體經濟組織、農民和被拆遷人等”的規定實行 收支兩條線”管理。據調查數據統計因企業改制造成財政減收的土地出讓金有萬元 占應收數的。（四）稅費政策宣傳不到位在稅費征繳過程中征管與執收部門存 在把關不嚴、力度不夠的問題。一是征管執收部門對契稅和出讓金的政策宣傳未到位使得應繳 稅費的單位

9、或個人了解政策不全面納稅繳費意識差。主要表現：第一土地或房屋買賣雙方個人私下交易不進行確權逃 避稅費多總認為土地或房價款支付后即屬本人所有無需確權第二也 有部分人受個人利益驅動的影響買賣雙方私下簽署協議明修棧道暗渡陳倉”買賣合同上協議價款低于實際成交價款或者干脆簽訂兩份合 同一份用于雙方實際成交另一份對付財政、 房產、國土發證等有關部 門少繳稅費。二是征管執收部門在稅費征收過程中把關不嚴力度不夠。即沒有對契稅征管嚴格地執行 先稅后證”政策也沒有對土地出 讓金收繳實行徹底的 收支兩條線”管理。調查顯示已辦理并取得房產證”、土地使用證”而未完契稅的個 人相當多尤其是購買商品房屋和改制企業門面的個人

10、幾乎均未完稅 土地出讓金收入卻忽視了財政 收支兩條線”管理在財政體外使用的 現象很多特別是招商引資和企業改制過程中的出讓金全部沒有納入 財政預算管理違反了 ”土地出讓金收入全額納入預算管理收入全部繳入國庫支出一律通過政府基金預算從土地出讓收入中預以安排實行 徹底的收支兩條線管理的規定。”當然現階段大環境下行政過多的強調優化招商環境”意識而忽視 優化稅費環境”的整治對稅費征管和協管部門主動執法也有一定 影響。三、建議（一）加大契稅和土地出讓金政策的宣傳貫徹執行力度。一是縣政府要組織清理并糾正違規制訂的有關減免稅收優惠政 策和文件。規范招商引資、企業改制等各個方面稅費優惠政策的操作嚴格實 行收支兩

11、條線”管理。二是財政、國土等稅費征管部門要加強對法律、會計、房屋、土 地等知識的學習做到政策業務精通提高契稅和土地出讓金征管協調、 分析、執法的能力。三是要不斷拓寬宣傳渠道。通過廣播電視、門戶網站、印發宣傳資料和出動宣傳車等多種形 式宣傳報道納稅繳費的先進典型弘揚納稅繳費光榮的正氣公開曝光 偷逃稅費行為打擊偷逃稅費的歪風。（二）規范契稅和土地出讓金的征繳程序確保稅法和政策的嚴肅 性。一是要逐步建立納稅的申報制度。納稅人應自納稅義務發生之日起日內向所在地的契稅征收機關 辦理納稅申報并在征收機關規定的期限內繳納稅款。二是要加強部門配合與協作。財政、國土、房產、建設、拍賣公司等相關部門應緊密協作推行

12、 管稅、協稅向政府負責制管理。國土、房產部門必須憑財政部門開具的契稅完稅證”等相關減免 文書辦理 土地使用證”和房屋所有權證”嚴格堅持先稅后證”原則。三是要完善征管手段。在現階段契稅和土地出讓金網絡建設條件還不成熟時應在政務中心設立專門的 稅費服務窗口 ”統一征繳包括契稅、土地出讓金在內 的有關稅費實現國土、房產、財政、稅務信息資源的互通共享既可以 嚴防偷逃稅費行為又可以大大提高辦事效率。四是逐步規范完善有關稅費優惠政策。縣委、縣政府在招商引資、企業改制、城鎮建設等方面出臺稅費 減免優惠政策時應有稅費征管和執收部門的書面意見并嚴格執行收支兩條線”管理規范運作杜絕出現超越權限的減免稅款或以長期拖”、欠“、掛“、緩”等形式變相減免稅費。（三）加強契稅和土地出讓金的稽查和監督管理力度。契稅和土地出讓金的征收機關每年應開展一次清理登記摸清底 子建