1、整體設想及策劃“淺水灣”物業管理運作方案提高小區物業管理服務水平的整體設想和策劃方案1、總體顧問理念住宅小區物業管理尤其是對高品質的、大型的住宅區的管理具有專業化、企業化、社會化、經營化的特點。杭州“淺水灣”城市花園是高層住宅小區，對于保安消防管理，客戶服務等工作有較高的要求。新金橋物業將發揮自身具備的人才優勢和高檔住宅物業方面的成功管理經驗，結合杭州當地實情，建立一套符合杭州“淺水灣”城市花園物業管理模式的總體顧問管理概念。新金橋物業堅持“以人為本”的管理思想”業主利益至上，安全消防第一”；“創一流的管理、創一流的服務、創一流的環境”的管理理念將以卓越高效的物業管理為客戶服務，創造一個“親人

2、、親家、親合、親才”的四親空間，為杭州人民營造“高雅、和諧、親近、美好”的居住環境，以達到物業的保值、增值，實現社會效益，經濟效益的同步增長。(1)整體設想與策劃方案a項目特點分析：圍繞總體顧問理念，新金橋物業對項目進行了全面系統的分析，存在以下幾個特點：1) 智能化設施設備運行維護“淺水灣”城市花園作為杭州地區的高檔的住宅區。擁有變頻供水電子監控，遠紅外報警等，智能化設施設備，因此對其管理和維護是維持整個小區運轉的基礎。2) 安保防范淺水灣城市花園總建筑面積打23萬平方米，并分多期開發，對安保防范工作提出了很高的要求，且智能化安保設施的高效正常運轉需要一個過程。新金橋物業確保因管理原因造成的

3、治安事件發生率為零。從我們長期管理高檔物業的經驗來看，良好的安保防范是衡量管理效績的關鍵第1頁共6頁整體設想及策劃“淺水灣”物業管理運作方案3) 清潔環保作為一個主要以高級公寓為主的高檔精品樓盤，環境因素是一個重要的指標。根據小區的整體規劃，綠化面積占較大比例，這對綠化保潔工作產生了較大壓力。4) 公眾形象“淺水灣”城市花園地處杭州市中心商業區內，同時作為杭州市的高檔精品樓盤，“淺水灣”城市花園必將成為公眾關注的焦點。作為似心服務的物業管理公司，其工作的方方面面在接受業主的監督管理的同時，其工作成效將直接接受公眾和媒體監督考評。新金橋物業力爭不僅從硬件上更從軟件上提高“淺水灣”城市花園的整體公

4、眾形象，真正做到經濟效益、社會效益的雙贏，提升中聯房地產公司的品牌形象。5) 人才管理“以人為本”的管理思想，不僅體現在對外服務管理上，而且還體現對企業內部員工的管理。良好的獎懲措施和完善的培訓體系是企業持久發展的動力之源。b管理辦法措施之一：智能化設施設備的專業化管理發展新金橋物業規模優勢，充分利用新金橋公司總部工程設備部人力資源支持，實施對機電設備等方面的專業化物業管理，同時，在管理運作方面，加強智能化維護保養。措施之二：“安保”的三防結合管理在現場勘查，查閱資料的基礎上，根據智能化防范的條件，結合新金橋物業的安保管理經驗，從實際情況出發，確立了前期安保管理以“人防為主，技防為輔”，常規期

5、安保管理以“技防為主，人防為輔，全面防范”，重大活動安保管理以“聯手警方，全面防范”的整體治安防范思路。同時結合“淺水灣”城市花園智能化情況，“三防”結合即人防、物防、技防相結合。“人防”上我們實施完整的保安防范體系，由管理中心統一指揮調度，強調多重結合，即固定崗與流動崗第2頁共6頁整體設想及策劃“淺水灣”物業管理運作方案相結合，全面防范與重點防范相結合；“物防”上要根據現場實際情況，增設門禁等手段提高防范能力；“技防”運用“淺水灣”花園的智能化保安設施，如閉路電視，監視系統，紅外線報警等，結合管理中心的統一管理，快速調度，確保治安防范萬元一失。措施之三：“科學高效的環保管理”綠色環保管理在精

6、心養護區內綠化同時，注重對“淺水灣”花園管理處電梯廳等處綠化擺放；實施垃圾分流，特別是各種辦公設備產生的有毒有害廢物(如復印機碳粉、硒鼓、電池等)，以加強環保建設。在降低成本同時，以確保小區環境清潔，植被完好，全面加強小區環境文化和環保建設，并在此基礎上做好如下各項工作：1) 維護好已有的園林綠化，實施全方位立體式綠化工程，加強對小區內業主的環保意識的灌輸，使每個人都自覺熱愛小區的環境；2) 垃圾分類收集，建立回收系統；3) 統一規劃小區的各種自然景觀和人文景觀。我們深信，經過我們的努力和科學管理，“淺水灣”花園必將能通過ISO1400環保認證，成為一個綠色環保的住宅小區。措施之四：”裝修綜合

7、管理”新金橋物業在注重施工裝修階段的施工管理質量監督和配合驗收，保證施工質量的同時，對于小區內出現的二次裝修，我們將通過親情手段、行政手段、法律手段等綜合管理手段進行裝修綜合管理，為確保小區內無一例違章裝修，我們強調預防為主，有錯必糾。預防上，我們大力宣傳培訓，業主裝修單位和員工進行裝修制度、裝修要求等方面的培訓，明示制度，有據可依；在裝修審批上嚴格把關、并明確雙方的契約關系，不講情面，不留縫隙。加強追蹤監督、采用經理、工程部、保安員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態。措施之五：“立體形象管理”“ISO9001質量管理模式”一一新金橋物業總部專設質量技術監督部，依據2000版的ISO90

8、02標準，對“淺水灣”城市花園的各項物業管理運作進行監督和評定，發現問題，及時匯報，及時處理，及時總結。“全面服務，滿意100”一一新金橋物業將發揮在住宅小區管理的豐富經驗和人第3頁共6頁整體設想及策劃“淺水灣”物業管理運作方案才優勢，為業戶提供方面齊全的物業管理全面服務。“服務窗口統一化”一一新金橋物業將在小區內設客戶服務中心，統一對外服務，除各項報修、投訴處理等日常事物協調，還小區業主提供各類VIP服務。同時，它還負責對外的公共形象、營銷策劃、大型活動協助和與業主和各執法單位、政府機關各項工作的協調。從而提高物業管理整體服務的效率，保證信息的暢通，使小區內的業主在安全舒適的環境中居住生活。

9、措施之六：“人才多層次的管理”一一高檔的物業需要優秀的物業管理人才。新金橋物業將在派出高級項目經理和各類高級工程技術人員等人才的同時，注重吸納杭州當地的優秀管理人才，并嚴格實行資質管理，確保各類崗位人員的專業素質和綜合素質。在保障人才素質的同時，新金橋物業更注重人才本土化和人才梯隊的建設，為“淺水灣”城市花園下一步發展提供堅實的人才基礎。2、爭創“省級物業管理優秀單位”和“全國物業管理優秀單位”實施計劃(1)各項基本管理制度的建立我司將根據建設部全國優秀管理小區標準和浙江物業管理優秀評分標準以及我公司管理住宅小區的經驗建立一套適用于“淺水灣”的各項物業運作手冊。它包括保安、保潔、綠化、內務、工

10、程、客戶服務等所有有關的物業管理內容。(2)各項基本管理制度的實施為保證各項制度的有效實施，根據質量體系文件的要求，對新招聘的員工進行全面的培訓，并進行考核，確保應知應會，并開始嚴格按照各項工作標準實施，同時根據工作考核標準進行考核，保證各項制度的有效實施。第4頁共6頁整體設想及策劃“淺水灣”物業管理運作方案(3)淺水灣各項硬件設備的標識根據標識管理的規定對淺水灣項目管理、服務、工程設備，小區內部及周邊環境、交通標志、人員等進行標識，確保在需要追溯的情況下可以實現追溯性。(4)創優的聯系準備工作按照的具體的時間安排，結合“淺水灣”實際情況制訂創優各條線細步工作實施計劃組織項目工作人員學習領會達

11、標創優的有關文件分解實施小區硬件整改包裝工作。小區員工進行達標創優培訓(5)工作整改公司達標創優領導小組對小區進行第一次內部檢查并進行整改創優工作中報工作，實施全面創優小區檢查的現場演練(6)迎接創優評比a建立科學完善的物業管理制度。b用2個月的時間在本公司原基礎上建立一套符合ISO9002質量體系要求的工作規程，管理辦法。c建立每周一次的小區創優工作小組會議，落實解決創優工作問題，協調部門工作。d在管理處范圍內嚴格按公司的培訓體系對小區員工進行上崗培訓，崗中培訓和轉崗培訓，確保管理的質量，提高管理人員的服務意識。e由公司質管部門對該項目的管理處工作進行不定期的檢查，以確保服務質量。建立以“淺

12、水灣”管理處現場考核為中心，公司監督考核為輔的監督考核體制，做到績效全面掛鉤。進行全面的人員培訓工作。合同管理制度1范圍F閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵;本標準規定了龍騰公司合同管理工作的管理機構、職責、合同的授權委托、洽談、承辦、會簽、訂本標準適用于龍騰公司項目建設期間的各類合同管理工作，廠內各類合同的管理，廠內所屬各具法人資格的部門，參照本標準執行。2規范性引用第5頁共6頁整體設想及策劃“淺水灣”物業管理運作方案«中華人民共和國合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號、縮略語4職責4.1 總經理：龍騰公司經營管理的法定代表人。負責對廠內各類合同管理工作實行統一

13、領導。以法人代表名義或授權委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責。4.2 工程部：是發電廠建設施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責簽訂管理基建、安裝、人工技術的工程合同。4.3 經營部：是合同簽訂管理部門，負責管理設備、材料、物資的訂購合同。4.5 合同管理部門履行以下職責:4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規范;4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質量;4.5.3 審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質，包括營業執照、經營范圍、技術裝備、信譽、越區域經營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔保），檢查合同的履行情況;4.5.4 保管法人代表授權委托書、合同專用章，并按編號歸口使用;4.5.5 建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統計管理;4.5.6 組織對法規、制度的學習和貫徹執行，定期向有關領導和部門報告工作;4.5.7 在總經理領導下，做好合同管理的其他工作,4.6 工程技術部：專職合同管理員及材料、燃料供應部兼職合同管理員履行以下職責:4.6.1 在主任領導下，做好本部門負責的各項合同的管理工作，負責保管-法人授權委托