1、接管驗收與移交實施方案、接管驗收與移交工作總體思路1、成立領導小組：在正式入住前40天成立由物業公司總經理為組長、項目經理為副組長、行政檔案管理員、工程維修主管等各主要管理人員為成員的接管驗收領導小組。領導小組定期召開專門的工作會議部署安排接管驗收工作。2、預先提前介入：在建設過程中，就已經派物業工程人員做介入，了解工程概況，及時發現問題并解決掉，便于接管中盡量減少整改和復驗環節。在設備安裝過程中，物業公司也采取陸續加派維修人員介入、安裝調試合格一個移交接管一個的辦法，提前做好部分重要設備的接管驗收和情況掌握工作，尤其是工程和設備采購合同中涉及到售后服務和質量保證方面的情況的了解和掌握。這對加

2、快接管驗收的速度和便于以后管理是大有好處的。3、分為三個方面：在接管驗收領導小組的領導下，管理中心各部門人員分為資料檔案組、業主信息組、房屋設施組三個職能組，分別負責三個方面的接管驗收與移交。這樣的分工使接管驗收工作做到分工負責、并行實施、有序進行04、逐步完成接管：分組進行驗收時，驗收合格一批、移交接管一批，逐步完成整個一期小區的資料、房屋、設備和外圍的驗收和移交接管。在全部完成后，再進行整體移交儀式，移交儀式上地產公司和物業公司總經理互相交換在移交接管書上簽字后小區整體移交完成，物業公司正式接管。、接管驗收與移交工作組織1、物業管理接管驗收與移交組織圖資料檔案組整改協調組房屋設施組2、物業

3、公司接管移交職能分工(1)領導小組：負責指揮調度和整體控制接管驗收工作進度等。(2)資料檔案組：負責物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作。(3)房屋設施組：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。(4)業主信息組：負責業主資料和房屋相關信息的驗收移交以及協助其他的驗收移交工作。(5)整改協調組：負責對驗收信息進行整理、匯總，對不合格項目的整改進行跟進和情況通報，協調各方關系。3、公司對口職能要求(1)工程部：配合對房屋本體和附屬設施設備、景觀道路、標識等及其相關竣工圖紙、資料的驗收和移交；組織施工單位對接管驗收中的問題快速整改。(2)開發部：配合對小區產權產籍、規劃開發方面的資料手

4、續的接管驗收和整改、移交。(3)銷管部：配合對購房業主信息、房屋銷售信息等方面資料檔案的驗收和接管移交。3、物業接管驗收與移交領導小組組成與分工(1)組長：總經理負責整體調度和指揮物業管理接管驗收和移交工作，協調各方關系。(2)副組長：太陽城管理中心項目經理負責協助組長安排和協調各專業組之間的工作，收集匯總各種情況。(3)小組成員1 管理中心綜合管理部行政助理負責資料檔案組工作。2 管理中心維修隊領班負責房屋設施組工作。3 管理中心客戶服務中心領班負責業主信息組工作4 管理中心管業部主管負責整改協調組工作。5 管理中心安全部主管負責安排安全部人員協助進行三車管理、道路、出入口、監控防盜、消防等

5、與小區安全相關設備設施的驗收和移交接管，并負責接管后實施安全防范和現場保護安排。6 管理中心保潔隊領班負責安排保潔員對接管區域開展保潔和開荒工作。三、接管驗收與移交工作準備接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：1、XXXX年X月X日前與順馳水藍確定好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等方面的安排，并制作接管驗收秩序安排冊；2、XXXX年XX月即開始派出維修隊先頭技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；3、xxxx年xx月即派出維修隊人員提前逐步參與順馳水藍自行組織的單體竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；4、XXXX年XX月底即準備并印制好接管驗收記錄表格。主要

6、表格有：(1)房屋驗收單(開發公司印制)(2)房屋建筑情況表(3)房屋初始設施情況表(4)房屋設施驗收清單(開發公司印制)(5)樓內共用設備驗收單(開發公司印制)(6)樓外配套工程驗收單(開發公司印制)(7)房屋回修單(開發公司印制)(8)鑰匙交接單(開發公司印制)四、接管驗收與移交工作流程圖附標準物業接管工作流程a.總經理同發展商簽訂物業委托管理合同b.總經理下令籌備項目物業管理處c.總經理下令組建物業接管驗收小組d.進行物業的接管驗收e.對接管驗收的問題進行整改f.鑰匙移交g.移交管理用房h.管理處進入物業i.發展商移交商業用房j.發展商移交公共設施維修基金k.發展商提供住宅使用說明和質量

7、保證書1.開始進入正式管理五、接管驗收注意事項與要點1、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別(1)物業接管驗收是指物業公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監理和政府職能部門驗收合格的基礎上，對物業設備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內容進行的驗收，物業驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業管理人員上崗為標志。(2)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。(3)接管驗收是物業管理公司接管物業為防止物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為

8、。2、正式接管的必要條件在采取并行方式完成單項驗收后，需要確認小區具備以下條件，方可正式在整體移交確認書上簽字完成移交：(1)XXXX與物業公司簽定的物業管理委托合同生效。(2)確認通過政府綜合驗收，XXXX開發部向物業公司出具政府各主管部門驗收和總體驗收通過證明文件復印件。(3)單項驗收全部合格；各種移交全部完成。(4)所有設施設備的質量保修問題得到確認，XXXX工程部將所有需要承擔維修保養義務的設備設施維保單位聯系方式和相關合同資料移交給物業公司。3、驗收中發現質量問題應明確記錄在案，督促建設施工單位修整改進。換句話說，物業驗收與接管的中心環節是質量驗收。4、開發單位應向物業管理單位提供以

9、下資料或復印件，以便作為今后管理、維修、養護的依據：(1)施工質量監督部門的驗收合格證；(2)房屋竣工圖；(3)物業轄區內各類管線竣工位置、走向、綜合平面圖；(4)業主情況(如姓名、單位、代理人，聯系地址及電話等)；(5)房屋隱蔽結構驗收記錄；(6)房屋材料質保單；(7)環衛，煤氣，自來水、，電力、電話，電梯、消防等專業公司或部門認可后接收的證明；(8)永久性水準點位置及基礎埋深；(9)沉陷和變形位移觀測記錄；(10)房屋及附屬設備設施的維修配件，采購渠道和安裝圖，保修單位和聯系人。5、落實物業驗收費、維修基金、配套設施費，空房看管費等及保修期內的有關費用。6、移交接管工作應注意辦理書面手續，

10、物業管理單位接收后取得的是對物業使用運作、維修養護的管理權和按政府立法及業主賦予的有關權利。7、接管驗收要點(1)政府有關職能部門驗收政府有關職能部門對物業驗收主要由建筑質檢站、消防局、規劃局、房管局等部門對物業進行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業建筑及公用設備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關職能部門；政府有關職能部門安排驗收；政府有關職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關政府部門再次驗收，并重復程序至有關政府驗收妥當及發出各種驗收通過的文件或證明。(2)物業驗收首要條件在物業竣工后，物業公司參照國家和地方有關法規，以管理和使用者的角度對物業進行驗收

11、，認真記錄和督促整改物業施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發展商和所有小業主的利益，物業驗收的首要條件為：承包商和施工監理驗收合格、通過政府有關職能部門驗收、水電和煤氣正常供應、電話和電視等設施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業主使用的未完工程、驗收的小區獨立封閉、驗收的場地和區域清潔干凈。(3)物業資料的驗收要通過物業驗收，要求開發商必須事先遞交以下資料：政府職能部門驗收文件或證明、工程監理驗收合格證明、物業設施的竣工圖(若尚未完成竣工圖，應提供最終的施工圖)、設備或系統的操作說明、維護保養手冊；提供與承包商、廠商和供應商簽署承包或供應合同中有關技術條款；提供承包商、供應商和廠商的聯絡

12、地址、聯系電話和聯系人等資料及其它有關技術資料；提供必要的專業技術介紹和培訓；提供所有測試、檢驗和調試報告等。(3)拒絕驗收和移交的范圍當發生如下情況，為維護發展商和全體業主的利益，物業管理處有權拒絕驗收接管物業，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設備。(4)公共區域的驗收和交接公共區域的驗收應由物業公司、XXXX、監理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業管理中心安保正式上崗為標志。公共區域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑

13、內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收，驗收時由施工單位代表及監理簽名確認公共區域驗收交接表。物業管理處于初驗后發出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。(5)各種機房和設備的驗收及交接各種機房驗收應由物業公司、XXXX、監理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術資料和備品配件為標志。機房和設備驗收只對有表計量的讀數作驗收，對其它參數不作驗收，驗收時由施工單位代表及監理簽名確認機房驗收表和設備驗收表。物業公司于初期后發出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。(6)用戶單元內的驗收和移交住戶單元的驗收由物業公司、xxxx、監理及施工方等單位代表共同參與

14、，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收。驗收時由施工單位代表和監理簽名確認住宅單元驗收交接表。物業管理處于初驗后發出整改項目清單交施工單位整改。并重復程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業管理中心統一保管在一預備好的鑰匙柜內，所有鑰匙須標示有關單元的號數，物業管理中心預備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內巡查等事項。(7)綠化的驗收及交接小區內綠化的驗收由物業公司、XXXX、監理及園林施工單位

15、的代表共同參與，在驗收簽署后一年質保期滿后交接。綠化驗收只集中在可見的外觀、造型和數量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表及監理簽名確認綠化驗收表(表式將根據花木情況制定)。綠化驗收后的一年內，仍由原園林承包商完成日常必要養護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，惟物業管理中心需保護綠化不受人為損壞0(8)關于物業設施的質保期質保期是施工承包商和供應商對其施工和產品的質量進行一定時間免費維修保養，質保期限以發展商與承包商和供應商簽署的合同和國家有關規定為準。物業質保期要求以物業整體正式驗收交接日開始起計，質保期內根據需要，承包商或供應商應承擔保養責任，發生重大事故或

16、質量問題，質保期應酌情延長；質量期內應確定緊急召喚時間；發展商支付工程尾款，需經物業公司會簽；對業戶入住時間與物業竣工時間有差異的質保維修，發展商應承擔相應的維修費用。六、資料的驗收與移交接管根據XX市物業移交實施辦法，開發商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資料。包括以下幾部分：1、物業產權資料：(1)國有土地使用證(2)規劃用地許可證(3)建設開工許可證(4)標準地名使用證(5)工程竣工驗收合格證(6)公共配套設施綜合驗收合格證(7)商品房銷售許可證(8)供電系統合格證(9)二次給水合格證(供水系統)(10)消防設施驗收審核意見書(11)電梯準運證(12)安全監視和通訊系統合格證(13

17、)其它需移交的證件2、綜合竣工驗收資料：竣工圖(包括總平面圖、建筑、結構、水、暖、電、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)。3、施工設計資料：(1)地質報告書(2)全套設計圖紙(3)圖紙會審記錄(4)設計變更通知單(5)工程預決算報告書(6)重要的施工會議紀要(7)隱蔽工程驗收記錄(8)沉降觀測記錄(9)其他可能會影響將來管理的原始記錄4、機電設備資料(1)機電設備出廠合格證(2)機電設備使用說明書(要求中文)(3)機電設備安裝、調試報告(4)設備保修卡、保修協議5、業主資料(1)已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等(2)已購房業主的付款情況或付款方式七、房屋本體的驗收標準

18、與驗收方法驗收標準為建設部房屋接管驗收標準及業主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。1、樓宇主體硬件設施的具體驗收標準(1)主體結構：a)外墻不滲水；b)房屋排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。(3)墻面：a)抹灰面平整、面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬;b)塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。(4)頂棚抹灰面平

19、整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。(7)門、窗：a)門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；b)門鎖、窗鎖連接牢固，開啟靈活；c)玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；d)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e)電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；f)防盜門表面光亮，無刮花、變形；g)高檔裝飾門裝飾完整。(8)樓梯、扶手：a)鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b)碎樓梯無裂縫，無表

20、皮剝落。(9)木裝飾工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現象。(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。(13)有線電視已開通，收視良好。(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，滲漏現象，無堵塞，排水通常。(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。(19)地漏、排水管道安裝牢固

21、，配套齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。(22)其他配套設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。2、公共配套設施接管驗收標準(1)天臺:a)天溝、落水口暢通完好；b)隔熱層、防水層完好。(2)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。(3)屋面霹雷設施連接牢固。(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固

22、。(6)道路：a)路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d)交通標識線、路牌清楚完好。(7)室外消防栓：a)消防箱標識清楚，玻璃完好；b)消防設施配件齊全；c)消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。(10)保安崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。(11)保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。(1

23、3)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，按防護和排水設施良好。(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。(15)雨水井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。(16)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。(17)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。(18)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。(19)雕塑、小品牢固，完好,安全。(20)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。3、機電設備的接管驗收(18)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。(2)變配電設備

24、型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配套齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風、采光良好。(5)監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作性能良好，標識清楚，設備表

25、面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。(7)安全監控設備：同消防監控設備。八、接管驗收遺留問題的處理1、遺留問題的登記確認：（1）對資料驗收中發現的資料不全，不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收遺留問題登記表中并交開發商相關人員簽字確認；（2）對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當問題逐項記錄在接管驗收遺留問題登記表中并請開發商相關人員簽字確認。2、對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。3、對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。4、對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發商進行備錄。5、接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司歸檔長期保存。九、整體移交接管儀式策劃（略）十、記錄表格清單房屋驗收單（開發公司印制）房屋建筑情況表SW-JL-001房屋初始設施情況表SW-JL-002房屋設施驗收清單（開發公司印制）樓內共