1、房地產投資項目敏感性分析（一）房地產投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經濟效果的主要指標（如部收益率、凈現值、投資回收期）對主要變動因素變化而發生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經濟指標的影響很大，我們認為項目對該變量很敏感。在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握。一、敏感性分析步驟敏感性分析一般按以下步驟進行：1、確定影響因素影響項目經濟效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對于房地產開發項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設期、建筑面積、租金、銷售價格等。2、確定分析指標作為敏感性分析的經濟指標一般要和我們項目經濟分析指標一致，常用

2、的有利潤、利潤率、凈現值、部收益率、投資回收期等。3、計算各影響因素在可能的變動圍發生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動效果，建立一一對應的關系，并用圖、表的形式表示出來1、確定敏感因素，對方案的風險作出判斷敏感性分析既可用于靜態分析，也可用于動態分析。例：某公司準備開發一住宅，預計開發面積1萬平方米，開發固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預計售價1000元/說，銷售稅率5%，計算該項目的預期利潤并進行敏感性分析。解：按盈虧平衡分析公式：PX=C(F)+UX+E(x)該開發項目的預期利潤:E(x)=PX(1-5%)-UX-C(F)=1000x1x95%-1x600-120=

3、230萬元按題意，要對預期利潤進行敏感性分析，此時分析指標是預期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預期利潤是假定其他參數都是確定的，但是實際上由于市場的變化，模型中的每個參數都會發生變化，使原來計算的預期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數對預期利潤影響大、哪個參數影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經常處于最有利的狀態下。對盈虧平衡分析中的利潤指標進行敏感性分析，主要研究與分析有關參數發生多大變化會使盈利轉為虧損、各參數變化時對利潤變化的影響程度、各參數變動時如何調整銷售量以保證原有目標利潤的實現等。1、有關參數發生多大變化可使盈利轉為虧損單價、單方變動成本、銷售面積

4、、固定成本等各因素的變化都會影響預期利潤的高低，并且當變化達到一定程度，就會使項目利潤消失，進入盈虧臨界狀態，使企業經營狀況發生質變。通過敏感性分析，可以提供能引起預期目標利潤發生質變時的各個參數變化的界限。單價的最小值當開發利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得Px1x(1-5%)-600x1-120=0P=757.89元/當售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項目由盈利轉為盈虧平衡，如果進一步降低，則出現虧損。 單方變動成本的最大值單方變動成本上升會使項目利潤下降并逐漸趨近于0，此時的單方變動成本是該項目能忍受的最大值。1000x1x(1-5%)-Ux1-120=0U=830元/單方變

5、動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。 固定成本最大值固定成本上升也會使項目利潤下降，并逐步趨于01000x1x(1-5%)-600x1-C(F)=0C(F)=350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項目利潤降為0。 銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值，即盈虧臨界點的銷售量為銷售量二C(F)/P(1-5%)-U=1200000/1000x(1-5%)-600=3429說說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項目的預期利潤降為0。2、各參數變化對利潤變動的影響程度各參數變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不

6、相同，有的參數發生微小變化，就會使利潤發生很大的變化，說明利潤對這些參數的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數發生變化后，利潤的變動并不大，反應較遲鈍，稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標是敏感系數，計算公式為敏感系數=目標值變動百分比/參量值變動百分比單價的敏感程度設單價增長20%，則P=1000x(1+20%)=1200元按1200元計算，利潤=1200x(1-5%)x1-600x1-120=420萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=(420-230)/230=82.6%單價的敏感系數=82.6/20=4.13結果說明：單價對項目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4

7、.13倍的速率隨單價變動。因此，提高單價是提高項目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實現利潤的最大威脅，因為單價每降低1%，項目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。單方變動成本的敏感程度設單方變動成本增長20%,則U=600x(1+20%)=720元按720元單方變動成本計算禾U潤=1000x1x(1+5%)-720x1-120=110萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=(110-230)/230=-52.2%單方變動成本的敏感系數=-52.2/20=-2.61計算結果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利

8、潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數的絕對值大于1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。固定成本的敏感程度設固定成本增長20%,則F(X)=120x(1+20%)=144元按此固定成本計算禾U潤=1000x1x(1+5%)-600x1-144=206萬元利潤原為230萬元,其變動百分比=(206-230)/230=-10.43%固定成本的敏感系數=-10.43/20=-0.52計算結果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數的絕對值小于1，屬于不敏感因素。銷售量的敏感程度設銷售量增長20%，

9、則X=10000x(1+20%)=12000m2按12000m2計算利潤=1000x12000x(1+5%)-600x12=300萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=(300-230)/230=30.43%銷售量的敏感系數=30.43/20=1.52通過上述計算，表明影響開發公司預期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數為負值，表明它與利潤反向增減。敏感系數提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應的利潤值。單因素變動敏感分析表利潤變動百分比因素-20%-10%0+10%+20%40135230325420單方變動成本350290230170110固定成本254242230218206銷售量160195230265300一般各因素變動百分比通常以±20%為圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。列表法的缺點是不能連續表示變量之間的關系，為此又可以用敏感分析圖來表示。圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，