1、案例研究-天津-社區商業打造體系研究世聯案例研究3 關鍵字關鍵字 ：u天津、社區商業天津、社區商業 簡介簡介 ：此案例研究給出了典型成功和失敗社區商業的關鍵因素。此案例研究給出了典型成功和失敗社區商業的關鍵因素。 u數據采集截至日期：數據采集截至日期：0808年年1111月月2022-5-1典 型 大 規 模 社 區 商 業 案 例典 型 大 規 模 社 區 商 業 案 例成熟社區成熟社區順馳太陽城順馳太陽城水木天成水木天成新興社區新興社區金地格林世界金地格林世界萬科假日風景萬科假日風景萬源星城萬源星城2022-5-1位置位置紅橋區咸陽路龍禧園西側開發商開發商天津樂康置業有限公司建筑形式建筑形

2、式多層建筑風格建筑風格現代風格占地面積占地面積1200畝建筑面積建筑面積100萬平米容積率容積率1.1綠化率綠化率35%價格價格( (元元/m/m2 2) )成交均價4700元/平米物業費物業費0.6元/平米.月總戶數總戶數7800戶車位車位2680個戶型面積戶型面積70-190裝修標準裝修標準毛坯開盤時間開盤時間2003-07-19入住時間入住時間2006-03-10目標客戶目標客戶主要以紅橋和周邊區域地緣客戶,工作人員,市區拆遷戶,項目簡評項目簡評是樂康集團在紅橋區打造的高品質大型生態居住社區.社區規劃采用幾何圖案布局，以橢圓形大型綠化為中心，兩條綠化帶為輻射軸，貫穿八個社區，形成多個中心

3、的綠化網，并結合弧形路，可創造出優美韻律的綠化線.這一項目已經形成了天津的生態樣板大盤.樂康集團在天津打造的大型生態樣板居住社區樂康集團在天津打造的大型生態樣板居住社區 水木天成水木天成成功案例成功案例2022-5-1水木天成水木天成多 維 商 業 體 系 打 造 國 家 級 社 區 商 業 示 范 區多 維 商 業 體 系 打 造 國 家 級 社 區 商 業 示 范 區社區社區l便利店便利店l早點快餐早點快餐l生鮮食品生鮮食品l洗染服務洗染服務商業設施商業設施l商業設施商業設施l物美生活廣場物美生活廣場2.42.4萬平米萬平米l餐飲一條街餐飲一條街0.60.6萬平米萬平米l社區內商業網點社區

4、內商業網點1.71.7萬平米萬平米l中心商業街中心商業街120120套店面套店面l社區內社區內4 4套環形公建套環形公建l一個專業菜市場一個專業菜市場商業業態商業業態l始建于始建于20022002年年l占地占地12001200畝，總建筑規模畝，總建筑規模100100萬平方米萬平方米l入住居民入住居民78007800戶，常住人口戶，常住人口3 3萬人萬人l照相服務照相服務l物資回收物資回收l維修服務維修服務l儲蓄服務儲蓄服務l郵政郵政l藥店藥店l社區醫療社區醫療l煙酒專賣煙酒專賣l音像制品音像制品l服飾百貨服飾百貨l美容養生美容養生l寵物醫療寵物醫療l房產中介房產中介l駕校報名駕校報名l旅行社旅

5、行社l通訊網點通訊網點成功案例成功案例2022-5-1水木天成水木天成多 維 商 業 體 系 打 造 國 家 級 社 區 商 業 示 范 區多 維 商 業 體 系 打 造 國 家 級 社 區 商 業 示 范 區成功案例成功案例咸咸陽陽路路1.7萬中心商業街萬中心商業街環形商業網點環形商業網點2.4萬平米物美生活廣場（萬平米物美生活廣場（超市超市+集中型）集中型）6000平米餐飲一條街平米餐飲一條街水木天成平面布局水木天成平面布局2022-5-1水木天成水木天成多 維 商 業 體 系 打 造 國 家 級 社 區 商 業 示 范 區多 維 商 業 體 系 打 造 國 家 級 社 區 商 業 示 范

6、 區咸咸陽陽 路路1.7萬中心商業街萬中心商業街環形商業網點環形商業網點2.4萬平米物美生活廣場（超萬平米物美生活廣場（超市市+集中型）集中型）6000平米餐飲一條街平米餐飲一條街水木天成平面布局水木天成平面布局三維商業體系三維商業體系類區域級中心類區域級中心范圍：輻射本社區和周邊居民范圍：輻射本社區和周邊居民功能：目的性休閑、購物、娛樂功能：目的性休閑、購物、娛樂區位：臨主干道，昭示性好區位：臨主干道，昭示性好業態：大型超市、服飾百貨、中大業態：大型超市、服飾百貨、中大型餐飲店型餐飲店社區中心商業街社區中心商業街范圍：輻射社區全部居民范圍：輻射社區全部居民功能：社區居民日常生活消費功能：社區

7、居民日常生活消費區位：社區居民出入并經之地區位：社區居民出入并經之地業態：餐飲、銀行、郵局、美發等多業態：餐飲、銀行、郵局、美發等多種全面配套種全面配套成功案例成功案例鄰里商業網點鄰里商業網點范圍：輻射周邊組團居民范圍：輻射周邊組團居民功能：日常臨時生活消費功能：日常臨時生活消費區位：位于社區內部區位：位于社區內部業態：便利店、干洗店、美發業態：便利店、干洗店、美發5 5分鐘步行尺度分鐘步行尺度滿足從日常消費到目的性休閑購滿足從日常消費到目的性休閑購物的基本所需物的基本所需2022-5-1水木天成水木天成社區的中心商業街社區的中心商業街社區內部的環形公建配套社區內部的環形公建配套餐飲一條街餐飲

8、一條街物美生活廣場物美生活廣場成功案例成功案例2022-5-1位置位置河東區衛國道與賀蘭路交口開發商開發商順馳集團建筑形式建筑形式多層、小高層建筑風格建筑風格現代風格占地面積占地面積151萬平米建筑面積建筑面積170萬平米容積率容積率1.1綠化率綠化率45%價格價格( (元元/m/m2 2) )尾盤成交均價7500元/平米物業費物業費0.8-1.6元/平米.月總戶數總戶數約10000戶車位比車位比1：1戶型面積戶型面積50-160裝修標準裝修標準毛坯開盤時間開盤時間2002-06-29入住時間入住時間2008-08-30客戶客戶主要以河東區域地緣客戶項目簡評項目簡評順馳集團在津開發的超大規模低

9、密度住區津東早期超級規模大盤津東早期超級規模大盤 順馳太陽城順馳太陽城失敗案例失敗案例2022-5-1多條市政道路區隔社區，影響了商業客流的到達性，無法形成多維度的商業體系互補順馳太陽城順馳太陽城鳳山廣場（餐飲、商鋪等鳳山廣場（餐飲、商鋪等密集中心商業街）密集中心商業街）紫玉園外圍沿街底商紫玉園外圍沿街底商失敗案例失敗案例過于開敞的中心廣場無法有效的聚集人氣，過于開敞的中心廣場無法有效的聚集人氣，且位于大社區內部，只能輻射社區居民，類且位于大社區內部，只能輻射社區居民，類區域級商業僅能輻射社區本身區域級商業僅能輻射社區本身過寬的市政道路阻隔無法有效的聚集人氣過寬的市政道路阻隔無法有效的聚集人氣

10、，使沿街商業只能輻射周邊組團，社區級，使沿街商業只能輻射周邊組團，社區級商業降級為鄰里商業商業降級為鄰里商業規劃布局限制了商業的輻射能力，無法形成有效的多維商業體規劃布局限制了商業的輻射能力，無法形成有效的多維商業體系互補系互補2022-5-1順馳太陽城順馳太陽城中心廣場商業中心廣場商業社區商業街社區商業街l商業規模：商業規模：3 3萬平米萬平米l商業形式：商業街商業形式：商業街l戶型區間：戶型區間：120120平米（雙層）平米（雙層）l商業業態：銀行、餐飲店、干洗店、郵局、研究、藥店、蛋糕店商業業態：銀行、餐飲店、干洗店、郵局、研究、藥店、蛋糕店l經營狀況：維持基本收入經營狀況：維持基本收入

11、過大的社區空間難以聚斂人氣，店面經營狀況慘淡，以餐過大的社區空間難以聚斂人氣，店面經營狀況慘淡，以餐飲、銀行、郵局等生活基礎配套為主飲、銀行、郵局等生活基礎配套為主失敗案例失敗案例2022-5-1成熟社區得與失水木天成水木天成成功成功l住戶的必經之路住戶的必經之路l合理的空間尺度合理的空間尺度l合理的面積區間合理的面積區間l多層次的業態體系多層次的業態體系l豐富全面的生活配套體系豐富全面的生活配套體系順馳太陽城順馳太陽城失敗失敗l過于開敞的道路尺度過于開敞的道路尺度l分散的布局分散的布局l雙層的形式設計雙層的形式設計影響社區商業繁榮度的影響社區商業繁榮度的必要因素必要因素區位區位昭示性：昭示性

12、：社區的核心社區的核心位置，社區住戶出入的必經之路位置，社區住戶出入的必經之路；空間尺度空間尺度停留性：停留性：避免過避免過寬的道路，合理的空間尺度，利寬的道路，合理的空間尺度，利于人氣的聚集；于人氣的聚集；形式形式進入性：進入性：社區商業的社區商業的最大價值在一層，避免二層的無最大價值在一層，避免二層的無用空間；用空間；面積面積針對小型業主的承受針對小型業主的承受能力，合理的控制面積區間；能力，合理的控制面積區間；業態業態圍繞居民生活進行全圍繞居民生活進行全面的配套業態組合；面的配套業態組合；體系體系多維度的分布商業業多維度的分布商業業態，集中與分散相互搭配。態，集中與分散相互搭配。2022

13、-5-1成熟社區得與失影響社區商業繁榮度的影響社區商業繁榮度的必要因素必要因素區位區位昭示性：昭示性：社區的核心位置，社區住戶出入的必經社區的核心位置，社區住戶出入的必經之路；之路；空間尺度空間尺度停留性：停留性：避免過寬的道路，合理的空間尺度避免過寬的道路，合理的空間尺度，利于人氣的聚集；，利于人氣的聚集；形式形式進入性：進入性：社區商業的最大價值在一層，避免二層社區商業的最大價值在一層，避免二層的無用空間；的無用空間；面積面積針對小型業主的承受能力，合理的控制面積區間針對小型業主的承受能力，合理的控制面積區間；業態業態圍繞居民生活進行全面的配套業態組合；圍繞居民生活進行全面的配套業態組合；

14、體系體系多維度的分布商業業態，集中與分散相互搭配。多維度的分布商業業態，集中與分散相互搭配。15項目位置: 金地格林世界位于津南區大沽南路延長線與外環線交口項目規模：占地面積：566畝建筑面積：53萬平方米 總戶數：6000戶（一期為1000戶）一期入住率：50%入住時間:一期2007.8二期2009.4三期2009.10金地格林世界金地格林世界天 津 東 南 的 標 桿 規 模 低 密 大 盤天 津 東 南 的 標 桿 規 模 低 密 大 盤項目入口處的中項目入口處的中心商業街心商業街16金地格林世界金地格林世界社區規劃超過社區規劃超過15000平方米配套，一期平方米配套，一期3000平方米

15、商鋪平方米商鋪已經完成銷售，二至四期仍在規劃建設中已經完成銷售，二至四期仍在規劃建設中商業總面積：商業總面積：現為一期3000平方米(位于社區主入口20米,進行商業街包裝)商鋪類型：商鋪類型：街鋪總戶數：總戶數：20空置率：空置率：60%，有3間轉讓內部配套：內部配套：無煤氣戶型區間：戶型區間：50/80/100平方米 (50/80平米挑高3.8米; 100平米挑高7.2米)商業形態：商業形態：餐飲、超市、百貨、銀行、書店商家明細：商家明細：格林源煙酒超市、華耐美家整體家居、南方祁海裝修設計、克麗緹娜美容院、山度士戶外用品店、隆連飯店家常菜、農業銀行17金地格林世界金地格林世界l推出方式：推出

16、方式：銷售l推出時間：推出時間：2008年初l銷售狀況：銷售狀況：銷售完畢l當時銷售價格：當時銷售價格： 1.4萬/平米（3.8米挑高） 2.1-2.2萬/平米(7.2米挑高)l經營狀況經營狀況：大部分入不敷出， 少部分基本維持l商業氛圍：商業氛圍：人流量稀少l街道人流：街道人流：稀少，晚上較繁華l平均租金：平均租金：50元/平米/月l水電性質：水電性質：商業水電l購買目的購買目的: : 投資自用各一半l銷售時間銷售時間: :2006初l入住時間入住時間: :2007年8月商鋪全部銷售商鋪全部銷售/社區的低入住率難以聚集人氣，店面經營社區的低入住率難以聚集人氣，店面經營慘淡慘淡18u李小姐，2

17、5歲左右，金地格林商區格林源超市老板，商鋪為租賃商鋪為租賃，月租金一萬月租金一萬元，共上下兩層200平米，開業一個多月,“小區現在人氣并不是很旺，所以開業以來暫時虧損暫時虧損，但是這種情況我們認為只是暫時的，金地格林的整體品質很高，待小區整體建設成熟以后，我們有信心生意會越來越好”u劉小姐，20多歲，金地格林商區克麗緹娜美容院美容師，商鋪為老板租賃商鋪為老板租賃,月租金月租金一萬元左右一萬元左右, ,共上下兩層200多平米,開業4個多月,第一個月虧損第一個月虧損, ,現已經開始有盈余現已經開始有盈余“我感覺這個小區業主素質都比較高業主素質都比較高，多是老師和白領，所以美容院很快就受到她們的認可

18、,開業四個月已經積累20多個會員周六，日人氣較旺，尤其晚上出來散步的人很多在這個地方搞商業未來利潤還是挺大的.”u張女士，50歲左右，金地格林商區龍連飯店老板，商鋪為自購商鋪為自購,“這個小區買房的人倒是挺多的,但是我感覺實際入住的人卻很少實際入住的人卻很少,晚上亮燈的很少,飯店的生意一般生意一般吧,但是還能維持”u徐先生,40歲左右,小區業主,“我入住的時間不長，但是已經感覺到生活上的不方感覺到生活上的不方便便，小區入口雖然有一些小店，但是只有一家超市和一家飯店，現在連早點鋪多沒現在連早點鋪多沒有有”金地格林世界金地格林世界客戶聲音客戶聲音（圖片為意向照片）（圖片為意向照片）定位過于高端定位

19、過于高端/難以滿足入住客戶的生活全面配套難以滿足入住客戶的生活全面配套/多寄希多寄希望于未來的社區成熟望于未來的社區成熟19萬科假日風景萬科假日風景中 北 鎮 的 標 桿 低 密 品 牌 社 區中 北 鎮 的 標 桿 低 密 品 牌 社 區u項目位置：項目位置： 假日風景位于侯臺居住區西北向，外環線新津楊公路西行1.5公里處 u項目規模：項目規模：占地面積：23萬平方米建筑面積：30萬平方米總戶數：2700戶一期入住率：80%u入住時間：入住時間： 一期2006年9月二期2008年10月18日三期2009年8月8日項目入口處的項目入口處的中心商業街中心商業街20萬科假日風景萬科假日風景社 區

20、商 業 以 商 業 街 的 形 式 占 據 社 區 中 央 位 置社 區 商 業 以 商 業 街 的 形 式 占 據 社 區 中 央 位 置l商業規模：商業規模： 百米商業街(位于社區正中的位置)l戶型區間：戶型區間：50-210平米l主推戶型：主推戶型：80-90平米l總戶數：總戶數：31套l商鋪類型：商鋪類型：底商l經營檔次：經營檔次：中高檔l物業費：物業費：3元/平米21l戶型具體配比：戶型具體配比：60平米以下：7套60-70平米：4套70-90平米：11套90-100平米：4套130平米：4套210平米：1套l商業形態：商業形態：超市、百貨、煙酒服裝、酒吧、餐飲電子、醫藥、玩具l商家

21、明細：商家明細：華潤萬家（萬科自行招商萬科自行招商,并且并且為該區域唯一超市也滿足其他為該區域唯一超市也滿足其他項目業主項目業主）假日風景水站海王星辰藥店 萬科假日風景萬科假日風景商業街以商業街以70-90平米店鋪為主力，整體形象包裝平米店鋪為主力，整體形象包裝22l推出方式：推出方式：銷售（華潤萬家超市為萬科招商）銷售狀況銷售狀況：17套未售l成交均價：成交均價：1.5萬元/平米（商業無優惠）l商業交房：商業交房：2007年8月l意向客戶：意向客戶：美容美發、棋牌室、洗衣店l經營狀況經營狀況：基本維持生意l街道人流：街道人流：人流量稀少l內部配套：內部配套：無煤氣和衛生間l水電性質：水電性質

22、：住宅水電萬科假日風景萬科假日風景必要的生活配套采用招商形式必要的生活配套采用招商形式/過高的價格使商鋪銷售緩過高的價格使商鋪銷售緩慢慢23u侯先生，30歲左右，萬科假日風景商區洗衣店老板，商鋪為租賃商鋪為租賃，月租金九千月租金九千元元，60平米左右，開業一個多月,“現在生意還可以, 剛開業一個月,生意基本維持生意基本維持,但是我們對未來還是挺有信心的,畢竟是萬科的品牌,周末來看房子的人挺多的看房子的人挺多的雖然剛開始畢竟艱難,但是以后生意應該會慢慢好起來的!”u李女士，40多歲，萬科假日風景商區華潤超市收銀員，商鋪50多平米,布貨結構緊湊,超市地處項目中心位置“我們超市的生意挺好的生意挺好的

23、,雖然地方不大,然是還是能滿足小區居民現在的基本需求的,而且現在這個小區其他的便利店和超市都還沒開業，我們是最早的，生意還不錯，以后百米商街起來了，大家水漲船高，生意還會更好的.”u吳先生，30歲左右，萬科假日風景商區美發店老板，商鋪為租賃,目前正在裝修，預計下周開業，“這個小區商業的定位整體還是比較高商業的定位整體還是比較高的，而且這個小區的業主消費水平也還可以，我們當時就看好這個百米商業大道看好這個百米商業大道，所以在此租鋪”u 陳大媽,50歲左右，小區業主,入住3個月,“生活上不是很方便生活上不是很方便，得走很遠才能有大的超市，而且小區也沒有其他的配套，據說得等到年底這片小店才能都起來，

24、我們也辦法，有些東西只能靠兒女周末開車出去買了有些東西只能靠兒女周末開車出去買了”萬科假日風景萬科假日風景客戶聲音客戶聲音（圖片為意向照片）（圖片為意向照片）業態單一，住戶選擇面窄，維持少數商家的經營狀況，實現整業態單一，住戶選擇面窄，維持少數商家的經營狀況，實現整體商業的繁榮仍寄希望與社區成熟體商業的繁榮仍寄希望與社區成熟24項目位置：項目位置：萬源星城坐落在引河橋以北項目規模：項目規模：占地面積：66.70萬平方米建筑面積：80.00萬平方米總戶數：3000戶左右 (共四期) 一至三期入住率：80%入住時間：入住時間：一期A，B組團2004.9;C組團2005.6二期龍郡2006.11.3

25、0三期碧龍園2007.9.30萬源星城萬源星城北 辰 環 外 的 標 桿 大 型 社 區北 辰 環 外 的 標 桿 大 型 社 區25l商業總面積：商業總面積：18000平米l戶型區間：戶型區間： 60/80/150平米l總戶數：總戶數：177套(其中雙層 55套)l空置率：空置率：8%l商鋪類型：商鋪類型：底商、街鋪l商業形態：商業形態：超市、餐飲、 服裝、百貨、娛樂、郵局、銀行l商家明細：商家明細：金龍順禮品、燎原鞋業、加德樂便民超市、鮮花店、東北一鍋出、復印打字攝影廳、龍騰超市、 GOODROOSTER服飾、鳳源房產、金夢奇緣婚慶禮儀中心、旺和超市、桂順齋飯莊、郵局萬源星城萬源星城以裙房

26、底商的形式出現，合理控制店鋪面積區間以裙房底商的形式出現，合理控制店鋪面積區間/店面業態店面業態豐富，生活配套完善，商業氛圍濃豐富，生活配套完善，商業氛圍濃26l購買目的：購買目的：自用經營居多l銷售狀況：銷售狀況：剩余15套左右 (為臨街雙層150平米戶型,并且暫不準備有推售動作)l商業氛圍商業氛圍：繁華l內部配套：內部配套：有衛生間，無煤氣l推出方式：推出方式：銷售l推出時間：推出時間：2006年l物業費物業費：0.55元/平米l水電性質：水電性質：商業水電l銷售價格：銷售價格： 60平米1.2萬/平米 80平米1.02萬/平米 150平米2.6萬/平米 (臨街,雙層)l經營狀況：經營狀況

27、：80%商家均贏余l人流量：人流量：大l平均租金：平均租金：40元/平米/月萬源星城萬源星城以中小面積戶型最為暢銷，雙層大面積戶型受總價和使用以中小面積戶型最為暢銷，雙層大面積戶型受總價和使用功能性影響，相對滯銷功能性影響，相對滯銷27u陳女士，35左右，萬源星城商區超市老板，商鋪為租賃，年租金為四萬商鋪為租賃，年租金為四萬八八，一層80平米，開業兩年開業兩年, ,“我們來這挺早的, 現在生意還可以, 畢竟小區的住戶還是挺多的住戶還是挺多的,而對日用百貨, 食品研究的需求還是比較大的, 而且我們簽的合約比較長, 因此租金相對于其他商鋪還是比較便宜的.”u朱先生，40多歲，萬源星城商區飯店老板，

28、商鋪為自購商鋪為自購, 具體花費不肯透露, 80平米,開業半年, “這個小區已經已經非常成熟小區已經已經非常成熟了,餐飲這一部分的餐飲這一部分的生意還是挺不錯的生意還是挺不錯的, , 其實其他方面的生意在這個小區也不是很難做,像旁邊的服裝房、鞋店，生意感覺也都挺好的,人氣挺旺的人氣挺旺的, ,尤其晚上尤其晚上.”u趙小姐，25歲左右，萬源星城商區洗衣店老板，商鋪為自購商鋪為自購, 60平米,“當時我們能下決心買這塊的商鋪,主要是看到這邊商業氛圍挺好的看到這邊商業氛圍挺好的,而且當時這么大的商業區還真缺干洗這一塊缺干洗這一塊,生意還可以吧, 畢竟整個小區的人氣在那兒呢盈利還是比較輕松的”u 王小

29、姐, 30歲左右, 小區業主, “住在這兒生活上挺方便的住在這兒生活上挺方便的,吃飯,買東西,洗衣服都不用跑很遠”萬源星城萬源星城客戶聲音客戶聲音（圖片為意向照片）（圖片為意向照片）高入住率、豐富全面的商業業態使社區商業成為住戶的日高入住率、豐富全面的商業業態使社區商業成為住戶的日常消費休閑中心，實現住戶與商家的雙贏常消費休閑中心，實現住戶與商家的雙贏28新興社區的現狀與出路出路出路l商業形式：社區主入口的中心商業街商業形式：社區主入口的中心商業街l面積區間：面積區間：70-90平米一層商鋪暢銷，大戶型二層商鋪滯銷平米一層商鋪暢銷，大戶型二層商鋪滯銷l使用率：隨社區成熟度表現較大差異，社區初期使用率低使用率：隨社區成熟度表現較大差異，社區初期使用率低l經營業態：中高端社區多引進超市培養商業氛圍，引進標桿商經營業態：中高端社區多引進超市培養商業氛圍，引進標桿商戶提升項目檔次，但初期業主的生活配套極其匱乏戶提升項目檔次，但初期業主的生活配套極其匱乏l經營狀況：以唯一性生活配套經營狀況最為良好經營狀況：以唯一性生活配套經營狀況最為良好無法回避的矛盾無法回避的矛盾社區入住率低，無法滿足商業的客流量，招商困難社區入住率低，無法滿足商業的客流量，招商困難商業配套不到位，無法解決居住的生活問題，客戶不愿意住進來，社區入住率低商