1、第三章用益物權一、土地承包經營權二、建設用地使用權三、宅基地使用權四、地役權用益物權是對他人的物在一定范圍內加以占有、使用、收益的限制物權。相比較于擔保物權的特征：1 、定限物權2 、以收益、使用為目的，為獲得物的使用價值（擔保物權是以就擔保物的交換價值優先受償為目的）3 、主要是以不動產為標的物4 、他物權一獨立物權（擔保物權是從物權）5 、以對物的占有為前提（擔保物權中除了質權留置權外其余不以直接占有為前提）我國用益物權體系土地承包經營權建設用地使用權宅基地使用權地役權（也確認了海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權、捕撈權的用益物權性質）一、土地承包經營權（一）土地承包經營權是以種植

2、、養殖、畜牧等農業目的，對國家或集體所有的農用土地占有、使用、收益的權利。1 、主體-一切農業經營者，不僅僅局限于土地所屬的集體組織的成員。2 、客體-集體所有或國家所有由集體長期使用的農用土地。3 、目的-限于農業性質的耕作、養殖或畜牧。4 、設定-不以有租金為必要。（二）土地承包經營權的期限耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。（三）土地承包經營權的限制1 、目的限制2 、轉讓限制-可出租、繼承、互換、轉讓不包括抵押。3 、分割限制（四）土地承包經營權的征收為了公共利益的需要，依照法律規

3、定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。（五）土地承包經營權的獲得1 、依據土地承包經營合同的設定而取得土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊確認土地承包經營權。（登記對抗主義而不是登記生效主義）2、通過招標、拍賣、公開協商等方式而取得（1）該取得方式僅限于四荒土地荒山荒溝荒丘荒灘。（2）主體不僅

4、限于本集體成員。3、繼承-從繼承開始時就取得，而不是登記二、物權變動的原因基于法律行為的物權變動（如合同和單獨行為）非基于法律行為的物權變動（如善意取得、先占、拾得、時效、公用征收、沒收等）基于法律行為的物權變動（如合同和單獨行為）1、基于法律行為的物權變動以該法律行為有效為前提；2、登記是不動產物權變動的生效要件；3、交付是動產物權變動的生效要件；4、特殊動產如船舶、飛機、汽車等物權變動，不經登記不得對抗第三人。5、例外情況：土地承包經營權、地役權都是自合同生效時設立的。土地承包經營權事后縣級以上人民政府發給的土地承包經營權證并登記造冊是對該權利的確認。地役權的登記與否是當事人自愿選擇，不登

5、記不能對抗善意第三人。非基于法律行為的物權變動（如善意取得、先占、拾得、時效、繼承、受遺贈、公用征收、沒收法院判決等）一類是不動產物權非基于法律行為而發生物權變動：繼承、受遺贈、公用征收、沒收法院判決等；此類不以登記為物權變動生效要件，但法律要求登記而未經登記，不得處分所取得的不動產物權，否則不發生物權效力。1、因繼承、受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；2、因法院或仲裁機構的法律文書、政府的征收決定發生的物權變動，自該行為生效時發生效力；3、因合法建造、拆除房屋設立、消滅物權的，自該事實行為成就時發生效力；某村村民甲承包村里的果園多年，到2007年剩余15年的承包期，與該村村民

6、乙簽訂果園承包的轉讓合同，乙當即付款并約定一周后交接果園，三天后，甲又與丙簽訂轉讓合同，丙也付款并辦理了土地承包經營權變更登記，后乙得知遂和丙發生糾紛，問：該果園應由誰來承包？可以承包到哪一年？分析：丙取得的土地承包經營權，乙可向甲尋求賠償。（六）承包經營人的權利和義務1 、占有使用收益權2 、自主經營權3、依法流轉權4、土地被征收時可獲得補償5、出租權6、出資權A支付地租的義務B依約定方法用途使用土地的義務C維持土地生產的義務二、建設用地使用權（一）以在他人土地上擁有建筑物或其他工作物為目的而使用他人土地的權利1、對象-國家所有的土地2、目的-保有建筑物或其他工作物3、利用-對他人土地的利用

7、4、定限物權和他物權（二）建設用地使用權的取得設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。1、劃撥2、出讓3、轉讓（登記要件主義）（三）建設用地使用權人的權利義務（四）建設用地使用權的消滅三、宅基地使用權（一）宅基地使用權是農村村民依法享有的在集體所有的土地上建造、保有房屋和附屬設施的權利。1、主體-集體組織成員和特定的城鎮居民2、客體-集體所有的土地3、原則-一戶一宅4、目的

8、-供農村村民建構住宅及附屬設施5、無償性和無期限性（二）宅基地使用權的取得、流轉、消滅1、取得是由集體組織無償分配2、禁止流轉-但可以繼承和遂房屋的轉讓而轉讓3、不按規定的用途使用和長期閑置就導致消滅。（三）權利人的權利和義務1、占有使用權2、基本上無流轉權3、不承擔風險四、地役權（一）地役權是以他人土地供自己土地方便和利益的權利；地役權人因通行、取水、排水、鋪設管線等的需要，利用他人的不動產供役地或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產需役地效益的權利。1 、本質是限制他人土地所有權或使用權的他物權2 、目的在于調節土地的利用3、利用他人土地供自己土地方便4 、內容不得違反法律強制規定和

9、公序良俗地役權的內容：一般由當事人自由約定1 、通行、引水、排水地役權2 、伐木或取得其他材料地役權3 、禁止或限制地役權4 、排除相鄰關系的地役權甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便和相鄰的乙協商約定同意，乙不在自己的土地上建設高層建筑物，作為補償甲每年向乙支付6000元，兩年后乙將該土地使用權轉讓給丙，丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生沖突，問：1、甲還對該土地享有地役權嗎？2、甲乙的約定是相鄰關系還是地役權？甲乙之間的約定是否有效？3、甲有無權利禁止丙建高樓？如甲有權利禁止，甲向乙還是丙支付每年6000元？如甲無權禁止丙，乙還是丙是否需向甲補償甲因此造成的損失？4、假設甲乙約定后并經

10、登記手續，一年后甲又將自己房屋轉讓給丁并過戶給丁，此時丁是否享有地役權？丁是否可以禁止丙建高樓？丁還需要向甲支付費用？甲乙的約定是否因轉讓給丙和丁而無效？若丙建高樓，是否只需對甲承擔責任？（二）地役權的設立1、依據地役權合同取得-訂立書面的合同，地役權自合同生效時成立。登記對抗主義，未經登記不得對抗善意第三人。2、依據遺囑彳T為取得-有設立地役權的遺囑且經登記才生效。3、取得時效4、繼承-繼承開始就取得二、物權變動的原因基于法律行為的物權變動（如合同和單獨行為）非基于法律行為的物權變動（如善意取得、先占、拾得、時效、公用征收、沒收等）基于法律行為的物權變動（如合同和單獨行為）1、基于法律行為的

11、物權變動以該法律行為有效為前提；2、登記是不動產物權變動的生效要件；3、交付是動產物權變動的生效要件；4、特殊動產如船舶、飛機、汽車等物權變動，不經登記不得對抗第三人。5、例外情況：土地承包經營權、地役權都是自合同生效時設立的。土地承包經營權事后縣級以上人民政府發給的土地承包經營權證并登記造冊是對該權利的確認。地役權的登記與否是當事人自愿選擇，不登記不能對抗善意第三人。非基于法律行為的物權變動（如善意取得、先占、拾得、時效、繼承、受遺贈、公用征收、沒收法院判決等）一類是不動產物權非基于法律行為而發生物權變動：繼承、受遺贈、公用征收、沒收法院判決等；此類不以登記為物權變動生效要件，但法律要求登記

12、而未經登記，不得處分所取得的不動產物權，否則不發生物權效力。1、因繼承、受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；2、因法院或仲裁機構的法律文書、政府的征收決定發生的物權變動，自該行為生效時發生效力；3、因合法建造、拆除房屋設立、消滅物權的，自該事實行為成就時發生效力；案例：甲乙兩家單位分別取得在同一街區的相鄰的兩塊建設用地并各蓋了十層辦公樓，乙臨街，甲在乙后面，甲的后院有一個出口，但甲為了車隊出入方便就與相鄰的乙商量并約定：乙不在自己西側寬5米長270米的土地上建造建筑專留給甲的車隊通行，期限是20年，作為補償甲一次給乙100萬。甲乙簽訂了合同并辦理登記，兩年后，甲有權實施那些行為？

13、1、甲將辦公室轉讓給丙，保留在乙地的通行的權利2、甲保留辦公樓，將在乙地通行權利轉讓給丙3、甲將辦公樓轉讓給丙，將乙地通行權轉讓給丁4、甲將辦公樓和在乙地的通行權一并轉讓給丙(三)地役權的特征1、從屬性地役權是為了需役地的利益而設定的權利所以從屬于需役地而存在：(1)地役權不得與需役地分離而單獨讓與。A地役權人不得自己保留需役地的所有權或使用權而單獨將地役權讓與他人B地役權人也不得自己保留地役權而單獨轉讓需役地的使用權或所有權C地役權人也不得將需役地的所有權或使用權與地役權分別讓與不同的人。(2)地役權也不得由需役地分離而成為其他權利的標的。分析：第四種2、不可分性：地役權的取得、變更、喪失均

14、為全部、不得分割為數部分或僅有一部分而存在。表現在：(1)需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。(2)供役地以及供役地上的土地土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有效力。在上面案例中，1 、假設甲將辦公樓賣給了AB兩家單位各4、6層，那AB可否都向乙主張通行的權利？2 、假設假設甲將辦公樓賣給了AB兩家單位各4、6層，乙將其辦公樓賣給了CD兩家單位各五層，那AB可否都向CD主張通行的權利？3、假設甲乙的合同未登記，那以上權利還可以享有嗎？分析：根據地役權的不可

15、分性，1、2都可以。甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便和相鄰的乙協商約定同意，乙不在自己的土地上建設高層建筑物，作為補償甲每年向乙支付6000元，兩年后乙將該土地使用權轉讓給丙，丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生沖突，問：1 、甲還對該土地享有地役權嗎？2 、甲乙的約定是相鄰關系還是地役權？甲乙之間的約定是否有效？3 、甲有無權利禁止丙建高樓？如甲有權利禁止，甲向乙還是丙支付每年6000元?如甲無權禁止丙，乙還是丙是否需向甲補償甲因此造成的損失？4、假設甲乙約定后并經登記手續，一年后甲又將自己房屋轉讓給丁并過戶給丁，此時丁是否享有地役權？丁是否可以禁止丙建高樓？丁還需要向甲支付費用？甲乙

16、的約定是否因轉讓給丙和丁而無效？若丙建高樓，是否只需對甲承擔責任？(四)地役權和其他用益物權的關系1、土地所有權人享有地役權的設立土地承包經營權、宅基地使用權時該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有已經設立的地役權。2、土地所有權人負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續負擔已經設立的地役權。3、土地上以經設立土地承包經營權、宅基地使用權等權利時，未經上面用益物權人同意的，土地所有人不得再設立地役權。甲乙兩村相鄰，乙處在甲和小河之間，甲村為了引水灌溉自己的農田和果園，就與乙村協商通過乙村修建一條引水渠，作為補償每年支付給乙村5000元，期限20

17、年，雙方簽訂合同并辦理了登記，一年后甲將灌區的一個50畝的果園承包給村民丙，承包期15年，問1、丙可否享有對乙村的地役權？2、假設乙村后來又將自己村白果園承包給村民丁15年，引水渠經過這個果園，問丁是否應該負擔對甲村的地役權？3、假設乙村后來又將自己村白果園承包給村民丁15年之前，修建引水渠經過這個果園在后面，問丁是否應該負擔對甲村的地役權？是否需要經過丁同意？分析：1、丙享有對乙村的地役權2 、丁應該負擔對甲村的地役權3 、需要經過丁同意（五）地役權和相鄰關系A土地相鄰關系1、用水、排水相鄰關系：不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人

18、之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。2、通行相鄰關系：不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。3、施工相鄰關系：不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。4 、排放有害物相鄰關系：不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。5 、鄰地地基動搖或其他危險的防免的相鄰關系。B建筑物的相鄰關系1、通風、采光、日照的相鄰關系：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。2、不可量物侵害的相鄰關系：不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。?log?琰苣？U發生物權限度費用相鄰關系法律規定不是獨立的物權最低限度的便利利益和容忍義務無償地役權當事人約定是獨立的用益物權深度由當事人約定一般有償也啟尢償判斷下列糾紛依據相鄰關系還是地役權處理？1、甲在乙的房屋后挖菜窖造成乙的房屋基礎下沉，墻體裂縫引起糾紛2、甲村為自己村更加方便取水灌溉地，在乙丙丁三村的土地上修建引水渠3、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上4、甲村在河流上流修建攔河壩，使乙村的水量大減分