1、臨時房屋買賣合同雙方當事人：出賣人注冊地址營業執照注冊號企業資質證書號法定代表人：聯_ 系 電 話 ：郵政編碼委 托 代 理 人 ： 地 址 ：郵 政 編 碼 ： 聯_ 系 電 話 ：委托代理機構注冊地址營業執照注冊號法 定 代 表 人 ： 聯_ 系 電 話 ：郵政編碼買受人本 人 】【 法 定 代 表 人 】 姓 名 ： 國_ 籍身 份 證 】【 護 照 】【 營 業 執 照 注 冊 號 】【 】地址郵 政 編 碼 ： 聯_ 系 電 話 ：委托 代理人】【 】姓名： 國_籍 ：地址郵 政 編 碼 ： 電 話 ：根據中華人民共和國合同法 、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規之，

2、買受人和出賣人在平等、自愿、 協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：【釋義】延伸閱讀：合同法全文商品房買賣合同合同雙方當事人：出賣人注冊地址營業執照注冊號企業資質證書號法 定 代 表 人 ： 聯_ 系 電 話 ：郵政編碼委 托 代 理 人 ： 地 址 ：郵政編碼：聯_ 系 電 話 ：委托代理機構注冊地址營業執照注冊號法 定 代 表 人 ： 聯_ 系 電 話 ：郵政編碼23本 人 】【 法 定 代 表 人 】 姓 名 ： 國_ 籍身 份 證 】【 護 照 】【 營 業 執 照 注 冊 號 】【 】地址郵 政 編 碼 ： 聯_ 系 電 話 ：委托 代理人】【 】姓名： 國_籍 ：地址電話：郵政

3、編碼根據中華人民共和國合同法 、中華人民共和國城市房地產 管理法及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自 愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：【釋義】本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。本條款提示點：1、出賣人的主體資格我國現行法律、法規將房地產開發企業分為專營開發企業和兼 營開發企業， 但無論是哪種類型， 都需要具備房地產開發主管部門頒 布的房地產開發企業資質。 不具備開發資質或開發資質已被取締的企 業不能作為出賣人與相對的客戶訂立商品房買賣合同 ，違者訂立 的合同無效。2、買受人的主體資格(1) 凡具備民事權利能力的法人和自然人均可作為買受人，(2) 必須具備完

4、全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，A. 未滿 18 周歲的未成年人訂立的合同須經其監護人追認方可生效 (已滿 16 周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外 );B.精神病人或間隙性精神病人在精神病發作期間訂立的合同須 經其監護人追認方可生效，(3) 未成年人、精神病人的購房行為應當由其監護人作為法定代 理人代為簽約，(4) 夫妻關系存續期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的 名義購買房屋，該房屋所有權一般均視為夫妻共同財產。3、出賣人委托代理機構近年來，開發商委托代理公司進行房屋銷售的比例日益增加。 在這種情形下，應當將代理機構的名稱列入本合同，并如實填寫。這 樣，既明確體現

5、和保障了開發商、代理商之間的委托代理合同關系， 也保障了購房人的簽約知情權。根據中華人民共和國合同法 、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自 愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：第一條 項目建設依據。出 賣 人 以 方_ 式 取 得 位 于 、_ 編 號 為的_地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】 【土地使 用權劃撥批準文件號】 【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為該地塊土地面積為 ，_規劃用途為 ，_ 土地使用年限自 年月日至 年月日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房， 【現定名】【暫定名】建. 設工程規劃許可證號為 ，_施工許

6、可證號為釋義】本條是出賣人擁有項目的取得和開發建設等前期手續告知義務的內容，目的是為保障買受人知情權。本條款的提示點：1、開發商土地取得方式一般情形下， 開發商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地 （出 讓）或轉讓受得他人已繳納土地出讓金的土地 （轉讓 ）特殊情形下方可 獲得國家得無償劃撥地 （劃撥 ），如開發商開發建設規劃范疇內得經濟 使用住房。未變更土地性質得集體土地使用權不能用作房地產開發;非用于經濟適用住房建設得劃撥地不能用作房地產開發 ;工業用地出讓地 不能用作房地產開發。2、土地使用年限根據我國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行第十二條的 規定： 土地使用出讓最高年限按下列用途規定：

7、（ 一）居住用地 70 年 ;（二）工業用地 50 年 ;（三 ）教育、科技、文化、衛生、體育用地 50 年;（四）商業旅游、娛樂用地 40 年;（五 ）綜合或者其他用地 50 年。 需 要注意的是， 該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日， 而不 是買受人訂立購房合同之日 ;經濟使用住房因其土地系劃撥地，故不 存在使用年限的問題。3 、商品房項目的名稱無論是現定名還是暫定名， 必須與商品發 預售許可證或其他相關證件的描述一致。4、開發商必須擁有 國有土地使用權證 方可申請商品房預售 資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的 土地使用 權出讓合同號 、 土地使用權劃撥批準文件號

8、、劃撥土地使用權轉 讓批準文件號 外，更有必要查閱開發商持有的 國有土地使用權證 。著重審查兩點：一是看開發商是否已經足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的開發商一般持有臨時國有土地使用證而非國 有土地使用證 ）;二是看開發商是否已將土地辦理抵押貸款 （以土地作 為抵押物辦理貸款的， 國有土地使用證上往往作備案登記 ） 第二條 商品房銷售依據。買受人購買的商品房為【現房】 【預售商品房】。預售商品房批準機關為 ，_商品房預售許可證號為 .【釋義】本條是對商品房銷售的描述。本條款提示點：1、期房與現房的比較期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住 的商品房，即房地產開發商從取得

9、預售許可證開始至取得房地產權證 大產證為止， 所出售的商品房為期房。 現房指消費者在購買時具備即 買即可入住的商品房， 即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品 房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權證。期房相對于現房，具有下列特點：優勢：(1) 期房一般較現房便宜 ;(2) 期房的選擇空間較現房大 ;(3) 隨著房地產市場的發展，新樓盤品質較舊盤有明顯提升劣勢：具備延期交付、品質變差、權證不能按期交付等法律風 險。2、商品房預售許可證的法律效力最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋第二條規定： 出賣人未取得商品房預售許可證明， 與買受人訂立的商品房預售合同

10、， 應當認定無效， 但是在起訴前取得 商品房預售許可證明的，可以認定有效。3、商品房銷售的其他依據一般來說，開發商除獲得商品房預售許可證外，還應具備 下列證件：建設用地規劃許可證 、建設工程規劃許可證 、建設 工程開工證、國有土地使用證即俗稱的 五證齊全，方可預售 。房地產行政主管部門頒發的預售許可證有按棟編號發放、按批號編號發放等形式， 購房人在購房時應 對號入座 ，提高自身風險防 范能力。第三條 買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房 （以下簡稱該商品房， 其房屋平面圖見本合 同附件一，房號以附件一上表示為準 ）為本合同第一條規定的項目中 的：第【_幢】【座】【_單元】【層】號房。

11、 該商品房的用途為 ，_ 屬結_構，層高為，_建筑層數地上 層_ ，地下 層_ 。該商品房陽臺是【封閉式】 【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共 平_ 方米，其中，套內建筑面積 平_ 方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平_方米 （有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二 ）【釋義】本條是對合同標的物的詳細描述本條款提示點：本條涉及到若干建筑專業術語及建筑規范，購房人在購房時應更加切實注意。1、商品房的用途與房屋結構這兩項對于開發商而言，是其確定工程建設成本的關鍵點，專 業辦公用寫字樓的工程建設成本一般比磚混結構建筑物建筑成本高 出數倍。因此，購房人在選購房屋時

12、應當加以落實。商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類， 其用途一經確定， 合同雙方不履行法律手續不得擅自變更。 房屋結構 主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結構的房屋其使用功能和耐用 程度各異。2、層高 凈高層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花 板的距離，凈高 = 層高-樓板厚度。購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異。3、陽臺陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關重要，根據現行 建筑面積計算規劃的規定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積4、建筑面積、套內建筑面積、 公共部位與公用房屋分攤建筑面 積及使用面積之間的

13、聯系。該套商品房建筑面積 = 套內建筑面積 + 公共部位與公用房屋分 攤建筑面積套內建筑面積 = 套內使用面積 +套內強體面積 +陽臺面積第四條 計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第 種_ 方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為 （幣_ ）每平方米元，總金額 （幣_ ）千百拾萬 千百拾元整。2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為 （幣_ ）每平方米元_ ，總金額（幣_ ）千百拾萬千百拾元整。3、按套 （單元 ）計算，該商品房總價款為 （幣_ ）千百拾萬千百拾元整。釋義】本條是關于商品房計價方式與價款的約定本條款提示點：1、計價方式的改革多年來，我國一直采用按照建筑面積計

14、價的方式銷售商品房， 但該種計價方式卻存在著諸多弊病， 集中體現在總的公用建筑面積難 以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發商非善意誤算等。隨著房 地產經濟的活躍與發展， 我國北京等地區已經推行按套內建筑面積計 價。相信不久的將來， 按套內建筑面積計價將成為我國房地產市場的 主要計價方式，使購房人真正能享受到 明明白白購房 的待遇。2、購房人應注意商品房 價外價 問題個別開發商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出 收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款 時應當對這些收費項目加以關注， 如開發商沒有法定收費依據的， 購 房人可以拒付。第五條 面積確認及面積差異處理。

15、根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】 【套內建 筑面積】 （本條款中均簡稱面積 ）為依據進行面積確認及面積差異處當事人選擇按套計價的，不適用本條約定合同約定面積與產權登記面積有差異的， 以產權登記面積為準商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第 種方式進行處理：1、雙方自行約定：(1) 2、雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）的，據實結算房價款 ;（2）面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內將買 受人已付款退還給買受人，并按 利_ 率付給利息。買受人不退房的，產權

16、登記面積大于合同約定面積時，面積誤 差比在 3%以內（含 3%）部分的房價款由買受人補足 ;超出 3% 部分的 房價款由出賣人承擔， 產權歸買受人。 產權登記面積小于合同約定面 積時，面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）部分的房價款由出賣人返 還買受人 ;絕對值超出 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產權登記面積 - 合同約定面積面積誤差比100%合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充 協議。【釋義】本條是對房屋面積確認依據及房屋面積差異處理方式 的約定。本條款的法律依據：建設部商品房銷售管理第二十條規定： 按套內建筑面積或者建筑面積計價的， 當事人應當在

17、合同中載明合同 約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。 合同未作約定的， 接 以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）的，據實結 算房價款 ;（二）面積誤差比絕對值超出 3 %時，買受人有權退房。買受 人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起 30 日內將 買受人已付房價款退還給買受人， 同時支付已付房價款利息。 買受人 不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在 3 %以 內（含3 %）部分的房價款由買受人補足 ;超出 3 %部分的房價款由房地 產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時， 面積誤差比絕對值在 3 % 以內

18、（含 3 %） 部分的房價款由房地產開發 企業返還買受人 ;絕對值超出 3 % 部分的房價款由房地產開發企業雙 倍返還買受人。產權登記面積 - 合同約定面積面積誤差比 = 100%合同約定面積本條款提示點：1、面積確認標準本條規定以建筑面積或套內建筑面積為面積確認的依據標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據標準。2、產權登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理 產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的面積，一般 情形下產權登記面積即等同于購房人實際所得到的面積， 但如果產權 登記測繪單位所作出的測量結果與購房人的實得面積不符， 購房人依 舊有權利聘請專業測量公司重新測量，

19、并要求房地產行政主管部門對 原產權登記面積作出修正處理。3、自行約定的方式基于設計原因，施工原因以及其他原因，開發商在預售商品房 實往往不愿意接受按 商品房銷售管理辦法 的規定簽訂面積差異處 理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：(1)買受人不要求退房，按照產權登記面積和原約定每平方米價 格實施多退少補 ;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合 同原定面積為 80 平方米， 建成面積達 120 平方米， 即使開發商主張 該特別約定， 由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞， 法 院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決 )(2) 正負 3% 內實施多退少補

20、，多于 3%部分按原單價打折計算 房價 ;少于 3%部分按原單價上浮一定比例退還房款 ;(3) 將辦法規定的臨界點 3%調整為臨界點 5%;( 從開發商的 利益分析，此條款最符合其利益 )(4) 總價包死條款，即無論產權登記面積是否與約定面積發生差 異，均按約定總價計算房款。 (對于廣泛采用通用文本約定的樓盤， 購房人可選擇性使用該條款。 就筆者的個人閱歷， 很少有開發商在交 房后因為測定面積比約定面積少而退款的， 而建成后要求購房人補繳 購房款的卻是屢見不鮮。 )相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維 護購房人的合法權益， 因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差 異處理方式

21、。北京市國土資源和房屋管理局擬定的 北京版式范文本 中采用 的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權益的保障。第六條 付款方式及期限。買受人按下列第 種_ 方式按期付款：1、一次性付款 .2、分期付款 30【釋義】本條是對付款方式及付款時間的約定 本條款提示點：1、一次性付款(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發商支付 完畢 100% 的購房款，但在實踐當中， 不少開發商同意選擇一次性付 款的客戶在簽約是只支付 90%-95% 的購房款，留存 5%-10% 的購房 款至房屋交接或權證發放時再行給付。(2)開發商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房 定價的基礎上給予一

22、次性付款購房人一定比例的折扣。 購房人如選擇 此種付款方式，可以適時提出折扣請求。2、按揭付款(1)按揭付款不屬于分期付款，現在開發商與銀行已經在付款方 式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發商提供一次性付 款。對開發商而言， 按揭購房人在完善其按揭貸款手續后就已經獲得 了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的借款合同逐 月向銀行還款而已。(2)按揭付款方式所產生的法律關系：A.主合同關系有兩個：一是開發商與購房人之間的商品房買賣 合同關系 ;二是購房人與銀行之間的借款合同關系，B.從合同關系有三個：一是購房人以所購物業作為抵押物與銀 行之間發生的抵押合同關系 ;二是開發商為購房人

23、貸款而向銀行提供 的保證合同關系 (有的銀行還要求開發商提供一定數額的保證金擔 保);三是銀行與開發商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款40構成違約， 銀行依法處分抵押房產， 開發商向銀行承諾無條件回購該 房產，并將回購房款優先直接清償銀行貸款本息， 對此購房人在按揭 貸款合同中予以書面確認。(3) 按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的 必備要件是銀行同意向按揭購房人發放貸款，并與其簽訂借款合 同，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭 貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成商品房買賣 合同不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除商 品

24、房買賣合同，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金 返還購房人。但如是因為買、 賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行 按揭不能， 則需要由責任人承擔其相應的違約責任， 如購房人不提供 或提供虛假的申貸資料，開發商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任(4) 按揭付款方式后續法律問題A.因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發商應將所收款項分別退還給購房人和銀行B.開發商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有 兩種：一是階段性保證擔保， 即開發商提供保證擔保的保證期間為按 揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并

25、將其房屋所有權 辦理他項權利登記之日止 ;二是全程保證擔保，即開發商在購房人向 銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。 按最高院司法解 釋的規定， 購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款， 但是已經取 得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續， 銀行如起訴購 房人要求償還貸款本息或主張房屋優先受償的， 不應當追加開發商為 共同被告， 開發商提供全程擔保的除外。 如果銀行起訴時買賣人與銀 行尚未完善抵押登記手續， 則開發商無論是提供哪種方式的保證擔保 都會被列為共同被告。開發商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身商 品房買賣合同 所約定的義務， 還具備解除自身擔保法律風險的

26、功能 和作用。從近年法院受理的案件類型分析， 按揭購房人逾期付款違約 糾紛已成為一類主要民事糾紛， 即每個樓盤都存在著一定比例的按揭 購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患， 開發商如不重視此類糾紛的 預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失。第七條 買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規定的時間付款， 按下列第 種_ 方式處理：1. 按逾期時間，分別處理 (不作累加 )(1)逾期在 日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止， 買受人按日向出賣人支付逾期應付款 萬分之 的違約金，合同繼續履行 ;(2)逾期超過 日后，出賣人有權解除合同。 出賣人解除合同的，買受人按

27、累計應付款的 %向出賣人支付違約金。 買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應 付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止， 買受人按日向出 賣人支付逾期應付款萬分之 (該比率應不小于第 (1) 項中的比率 )的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與 該期實際已付款的差額 ;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該 期的實際已付款的差額確定。2. 【釋義】本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款本條款提示點 ;1、逾期付款違約責任分析逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構成根本違約。構成一般違約的，守約方有權要求

28、違約方履行合同并支付一定的違約金 ;構成根本違約的，守約方除有權單方面 解除合同外，還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應 經濟損失。基于一般違約與根本違約的理論依據，示范文本建立了兩種相 輔相成的違約責任救濟方式。2、如何設定一般違約與根本違約的合理期間最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋第十五條規定 ;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延 支付購房款， 經催告后在三個月的合理期限內仍未履行， 當事人一方 請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規 定或者當事人沒有約定， 經對方當事人催告后， 解除權行使的合理期 限為三個月。 對方當事人沒有催告的， 解除權應當在解除權發生之日 起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅