1、貸款買二手房過戶細節看三招張女士所購買的房產位于朝陽區三元橋，成交價為 285 萬元，她想通過偉嘉安捷公司辦 175 萬元貸款，并完成過戶。首先，張女士確定自己符合貸款條件。做完前期的物業交驗，首付款轉賬，并確認銀行發放貸款到賬后，張女士和業主最后辦理存量房網上簽約手續。偉嘉安捷理財師介紹說， 看似簡單的買賣過程， 步驟卻一個不能少， 建議大家辦理過戶前后要注意三個細節：買賣合同要明晰，款項稅費要落實買賣雙方不論是通知經紀公司還是自行成交， 相互之間不是很了解， 建議雙方在交涉過程中一定要將各項事宜盡量落實到合同上，最好咨詢一下專業人士，一來談合同有底氣，二來能規避很多風險，以免在日后產生不必

2、要的麻煩。定金首付要分明，查驗之后可支付為保證交易房屋的產權能夠順利交接， 建議購房人最好去房產所在的區縣建委查檔，確保房產處于無抵押、無查封、無質押、無糾紛的狀態。如果是特殊性質的房產一定要確保已符合上市條件方可簽約， 如經濟適用房需滿五年才可上市交易，央產房需有經國家批準的上市批單， 已購公房再過戶之前要補繳土地出讓金。建議自行成交的客戶可將定金直接交付業主，首付款最好通過資金監管 (或者資金托管 )，也可在批貸之后給付或者過戶當日給付，全款購房客戶通過資金監管賬戶降低交易風險。貸款批貸可網簽，網簽之后可過戶從向銀行遞交借款人相關材料、房產評估、向銀行申請批貸到網簽、過戶，最后通知銀行放貸

3、，擔保機構一般三個工作日內可幫買房人完成貸款、 過戶事宜。買房人最好根據個人情況來選擇最適合的銀行，從而選擇最合適自己的貸款方式。二手房交易十個注意事項是什么？（1.）房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。 房主可能有房產證而將其抵押或轉賣， 即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。（2.）房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 如果只是部分共有人擅自處分共有財產， 買受人與其

4、簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續， 而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃 ”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。 這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4） .土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；

5、還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5.）市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5 到 10 年左右要面臨拆遷， 或者房屋附近要建高層住宅， 可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6） .福利房屋是否合法房改房、 安居工程、 經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房， 在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、 房屋所有權范圍上有一定的國家規定， 買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）

6、單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。 再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權， 職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠， 且已欠下數目不小的費用， 買受人不知情購買了此房屋， 所有費用買受人有可能要全部承擔。（9） .中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。

7、買受人以為自己占了便宜， 豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮 。買房是一件人生大事，這其中有許多需要注意的事情，許多人都是買房新手，不明白在選房過程中應該注意的問題， 在這里小編為你羅列房價、 戶型結構、 位置等選房必備信息，為你深入解讀買房時需要注意的事情。二手房交易注意事項一、價格如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行

8、利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議，看看百家雜談，了解怎樣的地段最火、哪種戶型最熱、什么價位最熱銷等。二手房交易注意事項二、位置如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優越，因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征：1.城市上風上水。在城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向，如北京的上風上水方向為西北方向。2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間并且有保障， 一家兩三口人都有些要求時， 應盡可能多的照顧到， 并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。3.城市化水平高。應在那些各種市

9、政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過1 公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區和偏僻地帶，要么基本設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加。4.生活便利。步行10 分鐘左右即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到。5.環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。二手房交易注意事項三、面積在我國大部分城市，根據建設部 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則的規定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，

10、那么單元住宅的銷售面積怎樣測算？商品房按“套 ”或 “單元 ”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積 )與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積二手房交易注意事項四、室內格局現在居民購房， 一般都會考慮做再次裝修，所以室內有無橫穿的大梁或回水管道要先看清楚， 因為梁底的高度將直接影響到吊頂的高度，否則將暴露橫梁；同時，橫窗的管道需要特別花功夫和材料去處理，再裝飾也會影響美觀。其次，應注意整個室內格局力求方方正正，避免有三角形(尖角形 )等不規則形狀出現，也應避免室內中央有拄穿過。因為不規則的房形影響家具布置，且造成

11、的浪費面積多，很多缺陷面靠裝飾裝修去彌補；且突兀的斜角或銳角對室內居者會造成一種不適的壓迫感，能夠避免還應盡量避免。再次， 對房內各功能居室的配置安排及行走動線，要做仔細考量。一般而言， 住宅空間可以分為三部分：起居空間、服務空間與睡眠空間。起居空間包括：人口、玄關、起居室、客廳、餐廳等。服務空間包括：廚房、儲藏室、浴廁等。睡眠空間包括：臥房、客人房、孩童房、 書房等。 在以上三部分中，起居室空間的位置與布置最為重要，因為客廳是家庭活動和對外交際的中心， 也是日常生活中使用率最高的區域，所以客廳采光一定好，格局要方正，與餐廳和其他臥室之間聯系要緊湊；同時， 在位置上應具有相對的獨立性，不應成為

12、其他功能居室間穿行的通道。主臥室是最具機密性的地方，其與客餐廳的關系不僅不應有“開門見山 ”之感，且應有良好的隔音和充足的光線。主臥室之窗戶要盡量避免與鄰棟建筑的門窗相對，以免破壞機密性，給生活造成不便。一般而言，主臥室應有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等，如條件好一些，可考慮擁有一套獨立的衛生設備。廚房與衛生間是居室內最重要的服務空間，首先應選擇明衛與明廚，因為自然通風與采光對廚房與衛生間的潔凈干燥效果是最佳的。 另外，廚房的位置也很重要， 其與餐廳之間聯系要緊湊，兩者之間的行走路線不能被破壞；除此之外，尚應考量廚房面積形狀是否合理，是否兼顧了儲藏、清洗和烹調各功能，能同時容納幾個人作

13、業。一般來說二手房交易各項收費計算方法1、契稅：交易價格和評估價格取最高x1.5%2、土地出讓金：交易價格和評估價格取最高值x1%3、印花稅：交易價格和評估價格取最高值x0.1%4、交易費： 6 元 x 建筑面積5、房證工本費：80 元6。現在五年那再次交易的房屋，還要交5.55%北京二手房交易稅費又加重了？北京市西城區地稅局昨日宣布，從本月10 日起除已購公房、滿5 年且為惟一住房外，二手房買賣應繳個稅一律按照原購買價與現售價差額的20%繳納，且以繳稅日為準，不以網簽時間為準， 而此前的政策是按照面積以及售價，購房者可任選差額20%或者出售價1%來繳納。二手房交易稅負或翻倍在二手房交易中，最

14、主要的稅費為營業稅、個稅與契稅。根據北京市地稅局的相關規定，此前購房者可以任選是按照差額的20%或者出售價的1%來繳納個稅，營業稅及契稅則為交易額的一定比例，具體根據房屋面積不同，有所區別。而按照昨日出臺的新政，西城區在試點期間，契稅與營業稅的繳納額度不變，但除已購公房或滿 5 年且為惟一住房外，其余均為購房價格與出讓價格差額的20%繳納個稅。 值得一提的是， 與此前多數樓市調控政策以網簽時間為具體執行節點不同，昨日開始實施的二手房個稅政策以納稅日為準，由于納稅時間晚于網簽，購房者的緩沖期更長。對購房者心理沖擊會更大“現在政策還處于在西城區一個區試點，受影響的房源大致也只有該區二手房總交易量一

15、成左右，但是對于購房者的心理沖擊可能會比政策實質帶來的影響要大。”“鏈家地產 ”首席分析師張月告訴記者，在實際的交易過程中，一般消費者通過做低合同價來合理避稅，因此其稅費增加的幅度也會有所縮小。“但該政策實施后對于購房者的心理影響肯定會加大，一方面擔心政策會由試點向全面推廣，更重要的是更多的人會因為交易稅費的調整擔心二手房最低計稅價也會隨之調整。”張月告訴記者， 目前全市僅有西城區實行歷史稅收查詢的功能，解決了一直以來單一用業主原票據衡量房產價值的難題，未來其他區域也有可能進行效仿，相繼執行差額征收個稅政策。二手房交易 “高稅 ”時代會逐漸到來。此外，早在 2 月 “京 15 條 ”出臺之后，

16、 市場便一度傳言二手房最低計稅價也會隨之上調，但是沒想到時隔半年率先迎來了個稅的調整，并且沒有心理征兆和緩沖時間，該政策對消費者的購房心理造成了一定沖擊。二手房交易或將進一步下探除了購房者外， 在多數業內人士看來，上述政策另一個作用便是不利于多套房業主拋售房產， 由于目前市場在調整周期，很多之前的投資者逐漸開始離場，但是因為非惟一住房所以需要繳納過高的稅費，很可能迫使其由售轉租。北京中原地產三級市場部研究總監張大偉同時指出，在稅費調整后， 二手房交易成本過高，而持有成本基本為零，從目前調控來說，市場已經趨向理性，二手房已經是北京市場的重要組成部分， 在五環內已經基本是二手房交易為主，但是因為交

17、易稅費過高會影響二手房的流通，在最近幾個月，二手房交易不足8000 套，新政一旦全市推廣，二手房的交易量將進一步下探。首先要看你是不是第一次賣房。然后要看賣房的是不是唯一住房，房產證要是滿5 年切賣方是唯一的住房那么你可以免雙稅，一個是5.5%一個是 2%。其他的正常繳稅。契稅90 一下的 1%90-140 的 1.5%140 以上的 3%再就是一些相關的大約不到1000 元辦理銀行貸款時，銀行專家發現，不少借款人常常會忽略一些原本應值得注意的問題與環節。一起來關注貸款買房六大注意事項。一、申請貸款前不要動用公積金如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額

18、即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。二、在借款最初一年內不要提前還款按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1 年后提出，并且您歸還的金額應超過6 個月的還款額。三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限申請。四、貸款后出租住房不要忘記告知義務當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。五、貸款還清后不要忘記撤銷抵押當您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產 他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。六、不要遺失借款合同和借據申請按揭貸款， 銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由于貸款期限最長可達30 年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。出師表兩漢：諸葛亮先帝創業未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，