1、迎峰而迎峰而上上 匯匯精彩精彩 Go Upward Win-winGo Upward Win-win 大大 商商 匯匯 目標市場目標市場分析報告分析報告目目 錄錄一、一、 目標市場簡介目標市場簡介二、目標市場參數二、目標市場參數三、主要工作進度三、主要工作進度四、目標市場動態(tài)四、目標市場動態(tài)五、招商工作計劃及工作目標五、招商工作計劃及工作目標開 發(fā) 商：新希望集團總 投 資：20億元總規(guī)建面積：80萬方物 業(yè) 構 成：國際建材裝飾城、國際茶城、國際商務公寓、食品百貨城項 目 定 位：以多個專業(yè)市場、大賣場和商業(yè)步行街為主體的復合型商業(yè)項目項 目 愿 景：通過人流、物流、資金流、信息流的聚集，形

2、成了多種業(yè)態(tài)組合、規(guī)模效應巨大，面向西南，全面輻射東南亞地區(qū)的超大型商業(yè)中心。“昆明大商匯”項目得到了云南省、昆明市政府的大力支持，被列入云南省、昆明市重點項目。自2003年昆交會簽約啟動，2005年1月全面開工建設截至2008年底，大商匯項目累計已投入超過16億元，已竣工面積超過65萬平方米，并已交付使用。同時，項目招商工作也進展順利，截至2007年底，大商匯已有約5000戶商家入駐并營業(yè)，匯聚了目前云南省內規(guī)模最大的建材、食品、百貨經銷商，大量知名建材、茶葉、食品、百貨品牌也紛紛將自己的旗艦店、形象店設在了大商匯。目標市場簡介目標市場簡介-大商匯簡介大商匯簡介目標市場簡介目標市場簡介-大商

3、匯大商匯(市場主入口)(街區(qū))(形象店)(專業(yè)片區(qū)入口)(端頭) 劉永好：四川新希望集團董事長 民族：漢 出生地：四川成都 出生日期：1951年9月 畢業(yè)院校：四川工程職業(yè)技術學院 社會任職：全國政協(xié)常委、全國政協(xié)經濟委員會副主任 曾是四川省機械工業(yè)管理干部學校講師，1982年以后辭去公職到農村創(chuàng)業(yè)。創(chuàng)立了希望集團，并參股民生銀行。現(xiàn)任l四川新希望集團董事長。榮獲中國十佳民營企業(yè)家、中國改革風云人物等稱號。陳彥聲：昆明大商匯實業(yè)有限公司總經理個人資料尚未建立目標市場簡介目標市場簡介-大商匯關鍵人物介紹大商匯關鍵人物介紹目標市場簡介目標市場簡介-大商匯區(qū)位平面圖大商匯區(qū)位平面圖從平面圖上可以看出

4、，大商匯位于廣福路與前新路的交叉口，北面鏈接前新路，西面鏈接廣福路，南與盤龍江接壤，東面靠近十里長街。道路交通狀況良好，目前暫時無地鐵站建設規(guī)劃。周圍配套齊全，片區(qū)比較成熟。屬于昆明三環(huán)以內范圍。目標市場簡介目標市場簡介-大商匯區(qū)位衛(wèi)星圖大商匯區(qū)位衛(wèi)星圖從衛(wèi)星圖上可以看出，大商匯占地面積比較大，地塊相對比較成熟，周圍被多個小區(qū)以及城中村圍繞。目目 錄錄一、一、 目標市場簡介目標市場簡介二、目標市場參數二、目標市場參數三、主要工作進度三、主要工作進度四、目標市場動態(tài)四、目標市場動態(tài)五、招商工作計劃及工作目標五、招商工作計劃及工作目標市場物業(yè)結構市場物業(yè)結構1、建筑結構：、建筑結構：磚混建筑結構2

5、、樓層總數樓層總數 ：3層建筑3、層高層高 ：約4、開間開間 ：約9m，少部分為6m左右5、進深進深 ：15m6、板材E區(qū)及20棟、55棟為大棚結構目標市場參數目標市場參數-大商匯物業(yè)結構大商匯物業(yè)結構目標市場參數目標市場參數-大商匯業(yè)態(tài)布局大商匯業(yè)態(tài)布局1 1、租金價格：、租金價格：衛(wèi)浴區(qū)、 五金區(qū)、木制品油漆涂料區(qū)：150元/月(三層連租物業(yè)) 125 元/月(二層連租物) 燈具區(qū)：150元/月(三層連租物業(yè)) 大單體:(27#,28#29# 一樓55元/月,二樓35元/月,三樓25元/月)燈具區(qū)20棟/55棟元/月(合同3月15日到期續(xù)簽正在進行中,續(xù)簽6個月)窗簾櫥柜區(qū)：一樓元/月,二

6、樓元/月,三樓元/月55棟板材區(qū):(商鋪)50-55元/月,(倉庫) 18元/月目標市場參數目標市場參數-大商匯政策體系大商匯政策體系2、合同簽訂年限、合同簽訂年限 ：自有物業(yè)合同一年一簽.3 、優(yōu)惠政策：、優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠.(燈具區(qū)大單體三樓有三間空鋪,新進商戶免租2個月)4、物業(yè)管理狀況、物業(yè)管理狀況 ：狀況良好，大多商戶對市場管理意見較大。只是綜合區(qū)的商家沒有零售，20,55,5號地塊板材區(qū)面臨拆遷，具體時間未定。5、倉庫租金價格：、倉庫租金價格：幾塊到十幾塊不等。市場政策體系：一托三，只收取一樓的租金市場政策體系：一托三，只收取一樓的租金目標市場參數目標市場參數-大商匯行業(yè)配比大商匯行

7、業(yè)配比交通：交通：昆明火車站、汽車南站，公交南市區(qū)站等交通樞紐目標市場參數目標市場參數-大商匯周邊配套大商匯周邊配套教育：教育：北大附中、海貝中英文小學、金果幼兒園、愛多新加坡國際幼兒園等優(yōu)質教育體系醫(yī)療：醫(yī)療：昆明兒童醫(yī)院南區(qū)分院（在建）、同仁醫(yī)院、云南省婦產科醫(yī)院等重點醫(yī)院金融：金融：建設銀行，農業(yè)銀行，富滇銀行、廣發(fā)銀行、郵政銀行購物：購物：沃爾瑪、國美電器、吉美樂超市，洗衣店、便利店、服裝店、農貿市場餐飲：餐飲：廣福路風情美食一條街、玫瑰灣美食街目目 錄錄一、一、 目標市場簡介目標市場簡介二、目標市場參數二、目標市場參數三、主要工作進度三、主要工作進度四、目標市場動態(tài)四、目標市場動態(tài)五

8、、招商工作計劃及工作目標五、招商工作計劃及工作目標 項目2003年昆交會簽約啟動，2005年1月全面開工建設。截至2006年上半年，大商匯項目累計已投入超過15億元，已開工建設面積達65萬，竣工40萬。目前已有約3000戶商家已簽約入駐，品牌如下：衛(wèi)浴類：科勒、美標、漢斯格雅、杜拉維特、松下住建、樂家、席丹、帝王等；瓷磚類：諾貝爾、馬可波羅、冠軍、斯米克、亞細亞、東鵬、蒙娜麗莎、能強、特地、金科、LD等；木地板類：圣象、菲林格爾、安信、揚子、伊莎貝爾等；油漆類有立邦、華潤、多樂士、嘉寶利等；整體家居、廚房類：福萊威爾、百居藝、金牌、百V、博卡尼、公爵、蓮牌等；窗簾布藝類：摩力克、錦上添花、仟越

9、、梅地亞；食品、百貨類：德芙巧克力、百威月餅、臺灣徐福記、冬冬食品、伊利奶粉、云南十八怪、可口可樂、云南山泉等國際國內知名品牌的形象店已入駐大商匯。 大商匯在此基礎上于2006年3月18日開始了試營業(yè)，商業(yè)運營與管理工作也有序高效地展開，通過全程化的商業(yè)管理服務，在經營策略上狠下功夫，整合眾多商家資源，共同造勢、興市，為項目提供了永續(xù)的發(fā)展動力，為投資者經營者打造永久性創(chuàng)富平臺。截止目前已成功舉辦了“五一購物節(jié)”、“陶瓷窗簾促銷月”、“家裝一日游”、“買建材、返現(xiàn)金”、“萬人中秋盛宴”等大型商業(yè)促銷活動，取得了良好的經濟與社會效益。主要工作進度主要工作進度-市場整體情況分析市場整體情況分析西山

10、區(qū)國稅局從四個方面入手對昆明大商匯國際建材城全面推行個體定期定額稅收委托代征管理模式西山區(qū)國稅局從四個方面入手對昆明大商匯國際建材城全面推行個體定期定額稅收委托代征管理模式 西山區(qū)國家稅務局結合在昆明大商匯國際建材城試點實施專業(yè)市場個體稅收征收管理的工作成效，為降低專業(yè)市場稅收征管成本，緩解稅務機關人少事多的矛盾，加強稅收控管，方便納稅人納稅，根據昆明市國家稅務局專業(yè)市場個體稅收征收管理暫行辦法相關規(guī)定，從四個方面入手，從2011年5月份起對昆明大商匯國際建材城全面推行個體定期定額稅收委托代征管理模式。 一是代征單位成立協(xié)稅護稅組織，為全面推行專業(yè)市場個體定期定額稅收委托代征管理模式做好人力保

11、障。昆明大商匯國際建材城的委托代征稅款單位云南大商匯商業(yè)發(fā)展有限公司充分利用現(xiàn)有條件，將市場內有實力、有能力、有基礎的財務部及營運管理中心人員共54人組成協(xié)稅護稅組織，專門從事稅款委托代征、稅法宣傳等全方面、多方位的協(xié)稅護稅工作。 二是通過西山區(qū)國稅局、代征單位及銀行合作方三方的納稅信息數據交換、扣款、申報開票，實現(xiàn)代征稅款的申報征收和解繳入庫。為確保市場內個體定期定額委托代征稅款及時足額入庫，代征單位與銀行合作方昆明市西山區(qū)農村信用合作聯(lián)社簽訂委托扣款協(xié)議，通過西山區(qū)國稅局、代征單位及銀行合作方三方的納稅信息數據交換、銀行合作方的扣款情況反饋、代征單位委托代征申報清冊上報、西山區(qū)國稅局辦稅服

12、務廳選擇委托代征申報戶進行申報開票及匯總繳款入庫實現(xiàn)了代征稅款的及時足額入庫。 三是做好數據維護工作，為全面推行專業(yè)市場個體定期定額稅收委托代征管理模式做好數據準備。由昆明大商匯國際建材城的主管稅務分局西山區(qū)國稅局第六稅務分局組織人員加班加點進行市場個體定期定額委托代征戶籍稅種信息、所在市場信息、銀行信息維護；由西山區(qū)國稅局征收管理科人員進行數據比對，及時提醒督促分局修改錯誤數據，在確保數據信息準確的前提下，通知西山區(qū)國稅局辦稅服務廳將分戶代征情況導入綜合征管軟件。 四是做好納稅服務工作，為全面推行專業(yè)市場個體定期定額稅收委托代征管理模式做好宣傳服務。西山區(qū)國稅局于2011年5月4日通過市國稅

13、局短信平臺向昆明大商匯國際建材城個體定期定額委托代征戶發(fā)送了委托代征宣傳短信共計990條，代征單位云南大商匯商業(yè)發(fā)展有限公司也于2011年5月3日、5月6日通過該單位短信平臺向昆明大商匯國際建材城個體定期定額委托代征戶發(fā)送了委托代征宣傳短信及稅款催繳短信共計1228條，以爭取納稅人的支持理解。主要工作進度主要工作進度-市場近期政府政策市場近期政府政策團體1：湖北團體商家（大商匯）團體簡介：湖北人在大商匯市場主要集中在潔具、瓷磚、木地板行業(yè)，從事建材行業(yè)較晚、但比較有品牌意識，在近年來發(fā)展較快。現(xiàn)代理品牌為國內二線優(yōu)勢品牌。對這次我們市場招商報有很大期望，希望能在位置、租金、租期等方面給予優(yōu)惠政

14、策主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析團體關鍵人物團體關鍵人物姓名姓名 聯(lián)系電話 籍貫 經營地址 品牌（業(yè)態(tài)） 盧樹華盧樹華北 大商匯 潔具 賀華兵賀華兵北 大商匯 潔具、瓷磚 張杰張杰北 大商匯 潔具 何安東何安東北 大商匯 潔具 李紅平李紅平北 大商匯 木地板 團體1：湖北團體商家（大商匯）團體問題點：團體問題點：1 1）租金價格不要太高。）租金價格不要太高。2 2）能在位置上給予一定照顧。）能在位置上給予一定照顧。3 3）能否在年租期上給

15、予更多優(yōu)惠考慮。）能否在年租期上給予更多優(yōu)惠考慮。這批商戶與福建經營陶瓷相比，實力不及，但比較有品牌意識，在近年來發(fā)展較快。現(xiàn)代理品牌為國內二線優(yōu)勢品牌。對這次我們市場招商報有很大期望，希望能在位置、租金、租期等方面給予優(yōu)惠政策主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析團體1：湖北團體商家（大商匯）團體最新進展該批團體只有李紅平（圣羅娜地板、大商匯B53棟5、6）交納誠意金，其余為陶瓷、潔具商戶暫未交納。因大商匯木制品商戶（樓梯、門窗、木地板）交納誠意金人數較多，帶動了李紅平（圣羅娜地板）交納誠意金。該團體其于商戶為陶瓷、潔具商戶在次此交納誠意金的時候，進展并不是很順利，原因之

16、一：是收取誠意金金額數目較大，限制了該團體交納誠意金的積極性；原因之二：該團體與大商匯管理公司領導關系較好，能及時得到大商匯管理公司的政策及相關應對措施。針對該團體可能只有通過其他商戶進駐市場來帶動。 主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析團體2：昆明壁紙協(xié)會團體關鍵人物團體關鍵人物姓名姓名聯(lián)系方式經營地址經營品牌楊勁楊勁40棟7、8壁虎壁紙 趙劍波趙劍波03棟二樓 家好美壁紙 張志剛張志剛03棟三樓 永明壁紙 賴紹武賴紹武03棟四樓 常青藤壁紙 何木簡何木簡 13388

17、719666B31棟7 世家墻紙 鳳麗兵鳳麗兵 B41棟10 楓葉壁紙 主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析團體簡介：該批團體為昆明壁紙協(xié)會成員（除何木簡、世家墻紙），人員籍貫都為云南本地， 占據了昆明壁紙行業(yè)的大部分份額，該團體主要成員比較團結，相互之間都會幫忙。團體最近進展情況這批客戶具有一定實力，對我們的招商工作非常支持。除了全部繳納誠意金外，在市場里給我們做了很多的宣傳，對壁紙品行業(yè)收取誠意金工作形勢比較好的原因與他們有很多的關系。這批客戶之所以能取得這么好的效果原因分析如下：政策和策略制定得當：這批客戶大都是有都在三樓，一方面我方政策確實很好，另一方面我方經過認

18、真分析后，公司領導在前期已有多次接觸，在交納誠意金時有別于其他客戶的政策即私下簽署補充協(xié)議，事實這一方法對中小商戶是有很大效果的。在收取誠意金之前我方對團體成員都做了很深入的分析，對他們之間的關系把握的比較準即選擇趙劍波、張志剛、賴紹武等人作為突破口，事實證明對團體突破選擇對帶頭人很關鍵。主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析團體2：昆明壁紙協(xié)會團體3：陶瓷衛(wèi)浴（福建）主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析團體簡介：批商戶為福建人、以做陶瓷為主，主要團體成員蘇偉雄、黃燈塔、王青松、戴銳、黃自立，主要掌握了云南建材市場陶瓷主要品牌；自身實力，品牌意識較強，

19、聯(lián)合在一起具有影響及帶動市場。眾所周知，陶瓷行業(yè)有90%的老板是福建人，而這90%的福建人又以泉州人為主，他們是最早來云南經營建材行業(yè)的一群人，很多人不但在本市場有很大的影響力，還在本行業(yè)都有著很深的影響。公司領導在前期已分別對該批商戶有多次接觸。對物業(yè)形態(tài)、租金價格、優(yōu)惠政策等方面的問題都進行了溝通。但該團體商戶趨向以購買物業(yè)的方式入駐。如果以租賃方式，該批商戶可能不大面積入駐，只會以設點形式入駐。團體3：陶瓷衛(wèi)浴（福建）團體關鍵人物團體關鍵人物主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析團體最近進展情況團體最近進展情況通過次此前期交納誠意金，對該團體有一定觸動，有部分商戶比前

20、期已有松動，但以蘇偉雄、黃燈塔、黃自立、戴銳、王青松等為首的商戶在安寧中冠市場已開始動工建設，現(xiàn)階段可能資金壓力較大。通過與代表人物王青松的溝通，了解到該批商戶還是想以購買形式入駐，但承受價格能力不會太高。該團體最近多次集中開會討論進駐事宜，有意向與公司領導商談相關事宜。團體3：陶瓷衛(wèi)浴（福建）主要工作進度主要工作進度-市場團體情況分析市場團體情況分析大商匯已交款:1、板材19戶、2、壁紙6戶、3、窗簾1戶、4、瓷磚6戶、5、燈飾13戶、6、集成吊頂2戶、7、訂制家具1戶、8、管材型材2戶、.主要工作進度主要工作進度-已交款數據分析已交款數據分析9、門窗樓梯26戶、10、木地板8戶、11、衛(wèi)浴

21、潔具11戶、12、五金9戶、13、藝術玻璃1戶、14、油漆涂料1戶、15、整體廚房6戶實際需求面積37400 (其中不含用其它市場租賃合同報名商戶).從數據上看門窗樓梯、板材商戶交款商戶較為踴躍,陶瓷潔具區(qū)缺乏品牌商戶帶動,墻紙類商戶大戶基本已交款,燈具交款占大商匯燈具總戶數10%(大商匯燈具總戶數185戶)目目 錄錄一、一、 目標市場簡介目標市場簡介二、目標市場參數二、目標市場參數三、主要工作進度三、主要工作進度四、目標市場動態(tài)四、目標市場動態(tài)五、招商工作計劃及工作目標五、招商工作計劃及工作目標大商匯近期動態(tài)：近期主要工作如下；租金到期合同續(xù)簽工作租金到期合同續(xù)簽工作：租金到期的有20棟/

22、55棟/2棟/4棟/5棟/21棟/24棟。以上幾棟已下發(fā)續(xù)簽通知，近期正在進行合同的續(xù)簽工作。具體租金政策成都集團公司尚未出臺，續(xù)簽僅交納三個月的房租作為房屋抵押金，待具體租金政策下達以后再通知商戶進行交納。（大商匯私下議論，今年租金會有一定的漲幅，漲幅應該不會像往年那么大，但具體漲多少，依據今年去新螺絲灣意向商戶的數量及周邊市場（如紅星美凱龍/華洋/得勝等）的租金情況而定。）針對新螺絲灣的工作針對新螺絲灣的工作：大商匯在2011年1月中旬針對新螺絲灣在市場各個片區(qū)，由片區(qū)經理牽頭對龍頭商戶和部分中小商戶進行訪談。訪談的內容主要是以下三點；1,對于去新螺絲灣的商戶次年的租金漲幅會很大、2,市場

23、將不支持任何申請（如租金延期申請，活動申請，裝修申請等）、3,嚴重的合同不再續(xù)簽，鋪面收回。對此商家的意見較大，主要反映有：1、產業(yè)擴張，作為商家都想把生意做大做強，作為市場不應該限制商家的發(fā)展，以上條款不合理。2、大商匯的租金漲幅太大，三年翻三倍，商家壓力很大。而新螺絲灣承諾租金六年不變，對商家而言吸引力還是很大的。目標市場動態(tài)目標市場動態(tài)-大商匯市場動態(tài)大商匯市場動態(tài)已交款商戶已交款商戶大商匯已交款商戶心理動向如下：目標市場動態(tài)目標市場動態(tài)-大商匯客戶心理動向大商匯客戶心理動向1 1、商戶疑問什么時候能交房、商戶疑問什么時候能交房2 2、選鋪方式是以抽簽決定、選鋪方式是以抽簽決定/ /按商

24、戶需求面積按商戶需求面積, ,面積大的先面積大的先選鋪選鋪, ,面積小的后選面積小的后選/ /前期交納意向金的商戶可否優(yōu)先選鋪前期交納意向金的商戶可否優(yōu)先選鋪. .3 3、詢問有哪些大品牌、詢問有哪些大品牌, ,大商家入駐大商家入駐. .未交款商戶未交款商戶目標市場動態(tài)目標市場動態(tài)-大商匯客戶心理動向大商匯客戶心理動向商戶針對三期提出了以下幾點疑問：三期正式招商何時開始?前期已交納誠意金商戶與正式招商啟動后入駐商戶在政策方面是否有區(qū)別?主體市場及板材區(qū)何時能交房入場、何時能正式營業(yè)?如何選鋪?螺螄灣有無板材區(qū)?板材區(qū)的具體位置在哪?是否跟三期同時開業(yè)? 租金價格是多少?商戶反映如果沒有板材基材

25、區(qū)將嚴重影響五金,油漆涂料等商家入住率.心理動向:1; 大商匯商戶針對新螺絲灣意向性較大,吸引他們的無非六年不變的租金政策及一年的免租期.相比大商匯的租金,商家也在算一筆帳,將這六年的在新螺絲灣節(jié)省下來的租金用于裝修,資金還有節(jié)余.2;以大商匯前三年的租金漲幅,未來六年以后的租金將會的是什么樣子,仍未可知,而新螺絲灣六年后的租金依舊不變.商家追求的是利益的最大化,這是他們看重的,也是擔心的。目目 錄錄一、一、 目標市場簡介目標市場簡介二、目標市場參數二、目標市場參數三、主要工作進度三、主要工作進度四、目標市場動態(tài)四、目標市場動態(tài)五、招商工作計劃及工作目標五、招商工作計劃及工作目標工作計劃工作計劃本計劃依據前期的工作進度及公司現(xiàn)有的相關政策本計劃依據前期的工作進度及公司現(xiàn)有的相關政策, ,暫定如下暫定如下 1 1近期重點洽談意向性客戶及團體商戶（近期重點洽談意向性客戶及團體商戶（時間節(jié)點：時間節(jié)點：20122012年年3 3月月203203月月2525）2 2依據多走訪多溝通的原則依據多走訪多溝通的原則, ,期間多去走訪一些前期未溝通及溝通不到位的期間多去走訪一些前期未溝通及溝通不到位的商戶商戶, ,收集商戶對新螺絲灣的看法收集商戶對新螺絲灣的看法, ,意見意見, ,建議建議. .整理匯總反映上報給公司整理匯總反映上報給公司（時間節(jié)點：（時間