1、 六安六安卡地亞灣項目卡地亞灣項目 市場調研及項目定位報告市場調研及項目定位報告Marketing ReportMarketing Report六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 2本次報告主要研究范疇包含以下幾個方面：城市歷史人文研究、宏觀經濟分析；城市未來發展規劃重點；六安整體市場調研、各版塊市場情況研究。六安購房客戶情況分析本項目主要定位、目標客戶項目營銷推廣計劃視覺表現以上七個部分的研究和建議，供貴方參考。PART 1 PART 1 城市概況城市概況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 4六安市位于安徽西部，大別山北麓，俗稱“皖西”。六安依

2、山襟淮，承東接西，區位優越。東與省會合肥市相連，南與安慶市接壤，西與河南省信陽市毗鄰，北接淮南市、阜陽市。貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經濟區的中心城市。地處中國經濟最具發展活力的“長三角”腹地，是安徽省會經濟圈的重要組成部分，也是承接東部沿海地區經濟輻射和產業轉移的前沿地帶。地理位置地理位置城市基礎概況城市基礎概況大別山沿淮經濟區的中心城市，安徽省會經濟圈的重要組成部分大別山沿淮經濟區的中心城市，安徽省會經濟圈的重要組成部分六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 5 現轄金安、裕安兩區和壽縣、霍邱、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級六安經濟技術開發區和葉集改革發

3、展試驗區。全市188個鄉鎮、8個街道?？偯娣e1.8萬平方公里。 2008年末六安市總人口為701萬人，人口自然增長率為4.22%，城市人口持續增長，從人口規模來看，六安市人口規從人口規模來看，六安市人口規模已位于安徽省前列。模已位于安徽省前列。區位劃分及人口區位劃分及人口城市基礎概況城市基礎概況年份年份總人口總人口2005年（萬人）6812006年（萬人）686.732007年（萬人）6952008年（萬人）701六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 6 四條高速四條高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速 三條國道三條國道：312國道、105國道、206國道 三條鐵

4、路三條鐵路：寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽-六安-安慶 一條航道一條航道：淠淮航道縱橫全境 機場機場：六安至合肥駱崗機場僅需1小時，交通十分便捷 公路公路：四通八達，公路通車總里程8426公里交通狀況交通狀況城市基礎概況城市基礎概況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 7 古往今來，這塊土地英才輩出。上古有輔佐舜禹而勞卒的皋陶，全國9個將軍縣，六安就占2個（金寨縣、原六安縣），被譽為“將軍之鄉”。 境內自然景觀、人文景觀眾多，旅游業發展前景廣闊。有國家級森林公園天堂寨，有南岳山、銅鑼寨、萬佛山、八公山等風景名勝區，有全國歷史文化名城壽縣，保存著全國唯一完整、宏偉壯觀的宋代古城

5、墻，還有多處省級以上重點保護的革命紀念地，真實地記載著革命戰爭以來，皖西地區革命先烈可歌可泣的英雄事跡。 歷史與人文概況歷史與人文概況城市基礎概況城市基礎概況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 8皋陶文化皋陶文化的文明之光從這里播向華夏，傳向世界。 “成長于江漢，扎根于江淮”的楚文化楚文化在這里高度成熟。從春秋戰國到西漢中期，這里一直是道家、農家和儒家學派道家、農家和儒家學派研究和教育活躍的地區。南宋時發明的“突火槍”，是管狀兵器管狀兵器的始祖。明末喻本元、喻本亨兄弟的元亨療馬集元亨療馬集，被后世稱為獸醫學的“本草綱目”。伴隨著如火如荼的革命歲月而產生的紅軍文化紅軍文化

6、熱情高亢，形式活潑，獨樹一幟。皖西文化藝術門類豐富，民歌、民舞、曲藝、剪紙、燈會和民間劇目民歌、民舞、曲藝、剪紙、燈會和民間劇目種類繁多，折射出江淮地區和大別山區勞動人民勤勞與智慧。六安文化六安文化城市基礎概況城市基礎概況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 9皋陶文化皋陶文化 倡導并施行的“五教”、“五禮”、“五刑”、“九德”、“九族”，對于加強部落、部族間的政治、經濟、文化的聯系和融合，促進國家的產生，都發揮了顯著的作用。 皋陶思想是儒家學術思想的重要源頭之一，是中華民族傳統文化的瑰寶。皋陶思想是儒家學術思想的重要源頭之一，是中華民族傳統文化的瑰寶。 六安淠河西區地塊

7、研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 10 壽春楚文化是淮夷文化與楚文化互相影響、滲透、融合而形成的獨具一格的古文化。其繁榮鼎盛時期，是公元前241年至公元前223年，歷時19年。楚文化以其底蘊深厚、遺存豐富、特色鮮明而名聞遐邇，影響后世。 六安是吳楚文化和北方文化的交匯地，是安徽漢文化的集中地。西漢六安國體現了西漢諸侯王國家形態已發展到較高和完美的程度。六安國王陵保留下來的文物與蘊涵的信息是我國罕見的珍貴文化遺產。壽春楚文化壽春楚文化/ /漢文化漢文化六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 11 六安是全國著名的革命老區。皖西是紅軍的搖籃之一，鄂豫皖革命根據地的重要

8、組成部分。 在血與火的戰爭年代里，六安人民為民族的解放、新中國的誕生作出了巨大的貢獻，有30萬優秀兒女獻出了寶貴生命，同時也煉就了一大批英雄杰出人物。僅在幸存的人民解放軍指揮員中，就走出了108位功勛卓著的開國將軍，并擁有金寨、六安兩個將軍縣。 紅軍文化紅軍文化六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 12 皖西山川錦繡，人文薈萃，旅游資源十分豐富，并以其山水兼得、名勝眾多而躋身于安徽旅游大市行列，成為全省六大旅游區之一。 華東最后一片原始森林華東最后一片原始森林天堂寨風景名勝區天堂寨風景名勝區天堂寨國家森林公園位于大別山腹地，距六安市區136公里。素有“植物的王國、動物的樂

9、園、圣水的故鄉”之譽。其特點為：森林物種珍稀，瀑布景觀壯美，山石盆景奇妙，空氣清新宜人。皖西山水文化皖西山水文化六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 13 六安產茶歷史悠久，名山竟秀，名茶薈蘋，名泉遍壑，歷代不少。名人雅士、慕名而至，汲泉烹茗聚飲，以六安茶為題，遣興，交友，詠詩：作文，留下了許多絢麗多彩，膾炙人口的茶事軼聞。 六安瓜片，簡稱片茶，產于皖西大別山地區，其中以安徽省六安、金寨 和霍山三縣所產的最佳。這種著名的綠茶片茶品種是中國十大名茶之一。皖西茶文化皖西茶文化六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 14六安的地理位置和交通優勢、豐富的自然資

10、源和悠久的文六安的地理位置和交通優勢、豐富的自然資源和悠久的文化歷史為六安經濟的發展提供了良好的基礎和載體；化歷史為六安經濟的發展提供了良好的基礎和載體；省會經濟圈為六安帶來更好的發展平臺和歷史機遇。省會經濟圈為六安帶來更好的發展平臺和歷史機遇。城市基本概況小結城市基本概況小結六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 15 六安歷史上經濟開發較早，曾享有“金六安金六安”的美譽。 近年來，全市加大了改善發展環境的力度，交通、能源、通信以及市政等基礎設施有了較大改善，擴大開放、招商引資、簡政放權、優質服務的氛圍正在形成。六安已成為投資創業的熱土。 六安資源豐富，工業較強。已經形成

11、機械加工、新型建材、紡織服裝、新型機械加工、新型建材、紡織服裝、新型化工、家用電器、農副產品化工、家用電器、農副產品加工六大支柱產業，近幾年經濟持續高速發展。經濟發展經濟發展城市經濟概況城市經濟概況近幾年經濟持續高速發展，成為投資創業的熱土近幾年經濟持續高速發展，成為投資創業的熱土六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 16 六安市經濟持續高速增長六安市經濟持續高速增長。2009年GDP達到 584億元，按可比價格計算，比上年增增13.3%13.3%。 2009年六安市人均GDP-9637元，比上年增加869元，人均水平跨上新臺階。 六安在外地經商和務工人員眾多，幾乎占全市

12、勞動人口的50%，每年匯入本地的資金數量不容忽視，勞務年凈收益超100億元，人均GNP大大高于人均GDP，這對六安樓市的高位對六安樓市的高位價格起到了支撐作用價格起到了支撐作用。 民營經濟快速發展民營經濟快速發展，近200家企業產值超過1億元，占全市經濟總量超過60%。GDPGDP發展發展城市經濟概況城市經濟概況2005-20092005-2009年年GDPGDP統計表統計表年份人均GDP05年5054（RMB）06年5842（RMB）07年7222（RMB）08年8768 （RMB）09年9637 （RMB）2005-20092005-2009年人均年人均GDPGDP統計表統計表六安淠河西區

13、地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 17 經過不斷調整，新型三產異軍突起,房地產、商貿、物流、旅游業發展迅猛,成為拉動區域經濟發展的重要力量。 第一產業增加值138.4億元，增長6.4%；第二產業增加值237.7億元，增長21%； 第三產業增加值207.9億元，增長9.2%。 第三產業比例的優化、合理及各產業總值不斷增加，促使六安市進入一個新的發展階段。產業結構調整產業結構調整城市經濟概況城市經濟概況20092009年三產業比值年三產業比值二、三產業比例更趨合理，各產業總值增長速度迅速二、三產業比例更趨合理，各產業總值增長速度迅速六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 P

14、AGE 182010年，全市工業繼續保持平穩較快較長，固定資產投資高位運行，固定資產投資高位運行，消費市場保持繁榮，財政收入增長平穩，金融信貸勢頭良好，居民消費價格攀升。1-10月份，全市完成固定資產投資368.7億元，增長增長37.0%37.0%，增幅高于全省2.6個百分點，居全省第6位；固定資產投資持續增長固定資產投資持續增長城市經濟概況城市經濟概況截止10月底：全市施工項目3197個，比上年同期增加比上年同期增加990990個；個；其中新開工項目2750個，比上年同期凈增比上年同期凈增962962個個。全市房地產企業完成開發投資46.9億元，同比增長同比增長36%36%；實現商品房屋銷售

15、面積146.4萬平方米，同比增長同比增長38.9%38.9%；實現商品房銷售額52.7億元，同比增長同比增長77.1%77.1%。六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 19近幾年，六安市經濟快速發展，人民生活水平日益改善，近幾年，六安市經濟快速發展，人民生活水平日益改善，三產比例日趨優化、合理，同時，經濟實力的不斷增強促三產比例日趨優化、合理，同時，經濟實力的不斷增強促使固定資產投資和房地產投資持續加大，為房地產的發展使固定資產投資和房地產投資持續加大，為房地產的發展提供穩定的經濟基礎。提供穩定的經濟基礎。城市經濟概況小結城市經濟概況小結PART 2 PART 2 城市發

16、展規劃城市發展規劃六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 21從城市發展方向來看，向南是鐵路和312國道，向東主要發展工業，向西北方向向西北方向拓展城市發展空間勢在必行。拓展城市發展空間勢在必行。未來城市發展到150平方公里左右時，淠河基本上是從中間南北穿越，因此，綜合治理淠河為城市發展提供了跨越式的平臺。 市政府副秘書長、淠河綜合治理項目指揮部副指揮長、辦公室主任楊炳興 六安城市未來發展規劃六安城市未來發展規劃六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 22 六安將投入100多個億用于中心城市基礎設施建設，其中2010年城建投資即達25億元，明年投資將增長

17、到30億元以上。 根據新一輪建設規劃，六安中心城市建成面積將從現在的55.3平方公里，拓展到120平方公里，人口將由現在的近60萬，增加到120萬。 新一輪的城市總體規劃，使得六安市原有的城市性質與整體空間結構發生了重大調整，淠河母親河的地位更加突出淠河母親河的地位更加突出。 同時市委、市政府提出淠河綜合治理工程是“今后三年城市建設的首要工程”，并提出“城中有水、水中有城、城水相接、交相輝映”的十六字城市建設方針，因此，對淠河濱水地區即老淠河“一島兩岸一島兩岸”進行城市設計進行城市設計顯得尤為必要。 六安市政府成立了淠河綜合治理項目指揮部，淠河綜合治理項目指揮部，淠河兩岸的城市建設如火如荼地展

18、開。六安城市未來發展規劃六安城市未來發展規劃六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 23淠河濱水區規劃淠河濱水區規劃皋城將進入皋城將進入“擁河時代擁河時代”20102010年年4 4月淠河濱水區城市設計方案公示，月淠河濱水區城市設計方案公示， 淠河西區成為重點發展區域淠河西區成為重點發展區域 淠河西區將打造成集行政辦公、金融貿易、文化娛樂、居住休閑等一體的綜合性現代化區域，承載六安未來城市發展。六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 24 在空間理念上，以月亮島為中心，淠河西區中心、千年皋城、城北副中心形成三顆星，其余功能區如璀璨群星錯落分布于淠河之濱，

19、營造眾星拱月的城市空間結構，成為獨具特色的城市濱水意象。 在功能理念上，憑借與城市中心的緊密結合，良好的人文自然資源，實現歷史傳承和現代文明的融合共生。 景觀系統以眾星拱月為基礎，將濱河地帶劃分為桃花塢晴霞、古河印象、新城風貌、碧水金沙、古六新貌、環保家園六大功能區段。 公共服務設施分布，在月亮島周邊集中分布文化娛樂、商業休閑等公共服務設施，其余區域適量布置服務設施，形成重點集中、均衡布置的服務體系。 夜景照明系統，依托眾星拱月的空間結構，圍繞水、島、城、園組織特色照明。 目前，一島兩岸的亮化招標工作已完成，準備施工。屆時月亮島上將修建一個高達十幾米的燈飾，命名為“盛世明月”，作為月亮島的標志

20、性建筑物 。淠河西區規劃淠河西區規劃六安市的發展從六安市的發展從“臨河時代臨河時代”進入進入“擁河時代擁河時代”！ 六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 25 目前。淠河一期綜合治理工程已經完工，包括污水治理、河道整治、護坡建污水治理、河道整治、護坡建設、安置小區設、安置小區等各項工程在內 。 橡膠壩工程橡膠壩工程已經竣工、河西景觀大道河西景觀大道和中心廣場也中心廣場也已投入使用，營造出了非常優美的沿河景觀。 沙灘浴場沙灘浴場等其它配套設施也已對外開放。淠河西區建設現狀淠河西區建設現狀六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 26對本案的啟示對本案的啟示

21、政府對于淠河西區大手筆的建設，使得這個區域的整體風貌得到極大的改善，逐步成為一個非常宜居的區域所在。由此，在未來可以極大此帶動此區域的地塊價值，形成一個高端宜居的住宅區。同時，市人民醫院河西分院和六安一中河西校區的規劃建設也為淠河西區帶來極大的利好因素。本案位于淠河綜合治理工程范圍的邊緣地帶，位置較為敏感。淠河綜合治理工程對本案所帶來的利好有限，同時橡膠壩的建立使得本案的水景資源削弱。因此，在后期推廣時，要弱化本案在淠河綜合治理范圍外的地理概念，強調本案為淠河西區景觀帶的組成部分。本案新的城市規劃將會對六安未來三到五年的樓市格局產生顛覆性的改變，淠新的城市規劃將會對六安未來三到五年的樓市格局產

22、生顛覆性的改變，淠河西區將依托淠河景觀資源和城市規劃的優勢，后來居上，超越城南板塊，河西區將依托淠河景觀資源和城市規劃的優勢，后來居上，超越城南板塊，成為新的開發熱點區域。成為新的開發熱點區域。PART 3 PART 3 市場調研市場調研六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 28截止2010年12月中旬，六安實現商品房銷售：商業：3328套；住宅：11756套；其它：461套共計：共計：1554515545套套20102010年六安商品房銷售套數統計年六安商品房銷售套數統計月均成交過千套，整體市場相比月均成交過千套，整體市場相比往年更為活躍。往年更為活躍。六安淠河西區地塊

23、研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 2920102010年六安商品房銷售均價統計年六安商品房銷售均價統計房價穩步上漲，全年漲幅達房價穩步上漲，全年漲幅達14.6%14.6%，整體房價相對處于高位。整體房價相對處于高位。六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 30為便于分析，本次市場調查主要根據六安市的行政區域特征、房地產市場的樓盤開發分布情況，將六安市房地產板塊劃分為五大板塊，城南板塊、城中板塊、城東板塊、城北板塊和城西板塊。從目前六安住宅情況看：目前在售住宅樓盤項目在目前在售住宅樓盤項目在4040個左右個左右，其中城中大多數樓盤處在尾盤銷售階段，目目前市場存貨量和

24、供貨量主要集中在城南和城東板塊前市場存貨量和供貨量主要集中在城南和城東板塊。目前城西板塊只有部分拆遷安置區，本案為目前第一個商品房項目，但城西板塊未來將是開發的熱點區域城西板塊未來將是開發的熱點區域城東板塊城東板塊城北板塊城北板塊城中板塊城中板塊城南板塊城南板塊 項目地塊項目地塊市場環境市場環境/ /房地產板塊劃分房地產板塊劃分城西板塊城西板塊六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 3110萬以下10-20萬20.1-30萬30.1-40萬40萬以上盛世嘉園陽光水岸上東陽光城一品尚都新加坡御苑陽光歐洲城水木清華梧桐嘉苑金城華庭大唐美林灣振華翡翠灣華邦錦秀華府陽光威尼斯義烏市

25、場水云澗和順名都城盛唐香格里拉豪門花園雙子星城濱河城香樟公寓恒生陽光城聚福園白鷺雅苑陽光歐洲城御景龍湖山莊明珠江南世家六州首府香榭花城紅葉花園洋房凱旋名門紅街濱河御景浙東商貿城華安未來城鵬程學府鼎邦御庭新都會環球廣場金城家園城中板塊發展的延伸區域，配套成熟，土地供應相對較大，開發體量集中在10-20萬之間工業區，城市未來發展區域，土地供應較大，目前周邊配套不夠完善，主要依托社區自身配套開發體量集中在10-20萬之間市政府駐地，樓盤開發數量較多，現已初具規模，居住氛圍日益濃厚，配套日益完善，是城市開發重點和城市發展方向開發體量集中在30萬方和在30萬方以上 六安市老城商業中心，土地供應相對較小，

26、大部份樓盤屬于城市改造項目，商住樓盤的商業體量都相對較大，項目住宅建面以10萬以下的樓盤居多開發體量集中在8-20萬之間市場環境市場環境/ /區域板塊供應體量分布區域板塊供應體量分布麗水康城皋城公館未售金水灣六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 32 從近三年來六安市供應體量和數量看:目前城南是大盤居集地,供應體量大都在30萬方和30萬方以上,且在四區當中, 樓盤開發數量最多、規劃總量和銷售總量最大的區域。 消化速度：通過對六安市各盤的消化速度調查，以10萬平米項目住宅為例，城中、城北板塊大多樓盤在兩年至兩年半內消化完全,城南在兩年半內消化完全,城東在兩年半至三年消化完全

27、。 從單盤年消化速度來看，年消化最快的是城中板塊，其它依次是城北、城南和城東板塊，影響各區域板塊消化速度的快與慢，其原因主要還是各區域的成熟度，城市發展方向所影響。 從市場存量來看，截止到目前，存貨量最大的是城南板塊，城中板塊存貨量較小。消化速度：城中城北城南城東消化速度：城中城北城南城東市場環境市場環境/ /區域板塊在售供應現狀區域板塊在售供應現狀u 本案依托淠河西區的前瞻規劃，毗鄰城北。未來城區土地供給有限，預計銷售進度將慢于城東區。本案依托淠河西區的前瞻規劃，毗鄰城北。未來城區土地供給有限，預計銷售進度將慢于城東區。所屬區域所屬區域樓盤數量樓盤數量開發體量開發體量規劃總量規劃總量年消化量

28、年消化量平均單個項目年消化平均單個項目年消化量量城東區城東區1010-20萬之間129萬32萬左右3.2萬左右城南區城南區15近30萬方和在30萬方以上391萬58.5萬左右3.9萬左右城中區城中區98-20萬之間122萬38.7萬左右4.3萬左右城北區城北區810-20萬之間136萬33.6 萬左右4.2萬左右總計總計41778萬162.8 萬左右總計套數總計套數截止2010年12月14日商品房全年住宅共成交15684套，同比09年（住宅銷售套數15633套，銷售面積164萬平方米）增幅在百分之十以內，10年整體略高于去年銷售水平。六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE

29、33板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層公寓公寓酒店酒店寫字樓寫字樓商業商業洋房洋房別墅別墅城北明都陽光水岸陽光歐洲城水木清華梧桐嘉苑華安未來城夢園鵬程學府鼎邦御庭板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層公寓公寓酒店酒店寫字樓寫字樓商業商業洋房洋房別墅別墅城東新加坡御苑上東陽光城香榭花城一品尚都盛世嘉園紅葉花園洋房金城家園白鷺雅苑市場環境市場環境/ /物業形態物業形態/ /城北、城東城北、城東六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 34板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層公寓公寓酒店酒店寫字樓寫字樓商業商業

30、洋房洋房別墅別墅城中陽光威尼斯浙東商貿城聚福園六州首府雙子星城豪門花園金城華庭板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層公寓公寓酒店酒店寫字樓寫字樓商業商業洋房洋房別墅別墅城南凱旋名門明珠江南世家大唐美林灣義烏市場和順名都城華邦錦秀華府御景龍湖山莊盛唐香格里拉振華翡翠灣香樟公寓麗水康城市場環境市場環境/ /物業形態物業形態/ /城中、城南城中、城南六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 353500-3800元 3800-4100元 4100-4400元4400-4700元 4700-5000元 5000-5300元目前售完盛世嘉園明都陽光水岸上東陽光城一

31、品尚都陽光歐洲城水木清華梧桐嘉苑金城華庭大唐美林灣振華翡翠灣華邦錦秀華府陽光威尼斯義烏市場水云澗和順名都城盛唐香格里拉豪門花園雙子星城香樟公寓待定恒生陽光城聚福園白鷺雅苑陽光歐洲城御景龍湖山莊明珠江南世家六州首府香榭花城紅葉花園洋房凱旋名門紅街商鋪濱河御景浙東商貿城華安未來城夢園鵬程學府鼎邦御庭新都會環球廣場金城家園新加坡御苑4500-48004500-4800元元/ /平米平米3900-42003900-4200元元/ /平米平米4900-51004900-5100元元/ /平米平米4300-46004300-4600元元/ /平米平米市場環境市場環境/ /商品房價格商品房價格/ /價格分布

32、圖價格分布圖麗水康城金水灣皋城公館未售六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 36 城東板塊，城東板塊，價格主要集中在價格主要集中在3500-41003500-4100元元/ /平米平米，其中多層價格在3600-4160元/平米，小高層價格在3400-4000元/平米，高層價格在3700-3800元/平米左右，別墅5600元/平米。板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層洋房洋房別墅別墅城北明都陽光水岸47004400陽光歐洲城只剩167平米，4400只剩140平米以上，11F-12F，43004600水木清華梧桐嘉苑售完103平米，4F以下，5400（

33、裝修）5100（裝修）華安未來城售完售完4100夢園鵬程學府明年4月開售完鼎邦御庭售完售完售完板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層洋房洋房別墅別墅城東新加坡御苑復式:3000平層:3600-4100上東陽光城40603700香榭花城35005600一品尚都3500-3900盛世嘉園40003800紅葉花園洋房4160金城家園3400白鷺雅苑3900 城北板塊，城北板塊，價格主要集中在價格主要集中在4400-54004400-5400元元/ /平米平米，其中多層價格在4700元/平米左右，小高層在4300-5000元/平米，高層在4100-4600元/平米。市場環境市場環

34、境/ /商品房價格商品房價格/ /板塊價格表板塊價格表六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 37板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層洋房洋房別墅別墅城中陽光威尼斯5200(在售）浙東商貿城售完聚福園售完六州首府售完售完雙子星城未開預計5000左右豪門花園售完售完金城華庭售完售完 城中板塊，城中板塊，價格主要集中在價格主要集中在50005000元元/ /平米以上平米以上，推案量非常少，基本處于尾盤或無房銷售階段。板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱多層多層小高層小高層高層高層洋房洋房別墅別墅城南凱旋名門4400元月開盤預計42004000明珠江南世家明年

35、開盤預計4600大唐美林灣43004100恒生陽光城售完和順名都城售完明年4月推華邦錦秀華府47004500御景龍湖山莊4800460048006000盛唐香格里拉售完元月開4800振華翡翠灣4700未開麗水康城售完未開預計4600 城南板塊，城南板塊，價格主要集中在價格主要集中在4000-49004000-4900元元/ /平米平米，其中多層價格在4300-4900元/米，小高層、高層價格在4100-4600元/平米。市場環境市場環境/ /商品房價格商品房價格/ /板塊價格表板塊價格表六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 38板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱一房一房兩房

36、兩房三房三房四房四房/ /復式復式城北明都陽光水岸5471-102111-142/陽光歐洲城/87120167水木清華/89-9698-111/梧桐嘉苑6780-101101-136/城東新加坡御苑/67-10295-127/上東陽光城35-5782-93104-132159-195香榭花城4780-90103-120/一品尚都31-3992-98113-126141盛世嘉園36-4671-110117-123123-146城中陽光威尼斯48-6086100-142176-218浙東商貿城54.3657-94102-120/聚福園/85-10895-115140六州首府/60-104104-1

37、40150-247豪門花園/64-101125-140/雙子星城/101114161金城華庭/82-98105-137147-165通過對六安市場的戶型調查，主力戶型大都集中在兩房和三房通過對六安市場的戶型調查，主力戶型大都集中在兩房和三房市場環境市場環境/ /房型配比房型配比六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 39板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱一房一房二房二房三房三房四房四房/ /復式復式城南凱旋名門/79-82101-118/明珠江南世家/91-102126-129150大唐美林灣/79-123108-137/義烏市場三期40-63/和順名都城/84-9792-1

38、42四房:142復式:240-260御景龍湖山莊54-7060-11199-130127-193盛唐香格里拉/99-130143-221振華翡翠灣/92-97118-131/華邦錦秀華府/82-9888-116160香樟公寓/90-100120-150/麗水康城/91-96105-140135180戶型戶型面積范圍面積范圍所占比重所占比重小戶型35-6015%小二房80-9030%二房95-11010%小三房100-12025%大三房130-15010%四房145-1705%四房以上及復式160以上5% 目前六安市在售商品住宅的戶型種類豐富，基本涵蓋了各種居住需求，消費者戶型選擇余地較大。 在

39、戶型比重上，80809090平方米的小二房占到平方米的小二房占到3030的比列，而的比列，而100120100120平方米平方米的小三房則占到了的小三房則占到了2525的比列的比列，這兩種戶型是目前六安市場上的主力房型。從銷售上來說，這兩種戶型也比較熱銷，比較適合當地的住房需求。值得注意的是，6060平方米以下的小戶型占到市場總比的平方米以下的小戶型占到市場總比的1515，但通過實地了解，小戶型的，但通過實地了解，小戶型的銷售情況并不十分理想銷售情況并不十分理想，較多購買者是用于投資的，而投資客在目前六安市場購房比率相對較少，小戶型房源銷售抗性較大，不少樓盤的滯銷戶型除大戶型就是面積較小戶型。

40、市場環境市場環境/ /房型配比房型配比六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 40板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱銷售狀況銷售狀況整體銷售率整體銷售率城北明都陽光水岸在售三期，推出戶型二房 主要是 100的高層 和 70的 小戶型 135和下復式 上復式大戶型95%陽光歐洲城剩復式及5層少量54平米戶型，今年6月、10月、12先后有6棟住宅推出，2棟多層4棟11層小高層，共300多套,價格估計在4800左右75%水木清華只剩頂層幾套戶型,1棟未推出95%梧桐嘉苑在售4棟13層小高層，其它樓層全部售完80%城東新加坡御苑分三至四期開發，目前一期只剩少量復式樓,5月份推出二期2

41、棟1梯2戶11層小高層戶型,共88套70%左右上東陽光城分三期開發，目前多層剩少量6層三房兩廳戶型,3月底推出三期288套公寓,價格估計在3400左右95%香榭花城在售小高層，多層基本售完85%一品尚都只剩1棟18+1高層90%以上盛世嘉園多層已售完、公寓剩幾十套95%城中陽光威尼斯在售小戶型,共180套,銷售100套左右,銷售率55%90%浙東商貿城售完100%聚福園目前在售剩140平米戶型98%六州首府剩少量高層戶型99%雙子星城目前在接受認籌,今年8月初開盤60%豪門花園共兩期開發,目前在售二期,剩幾套64平米兩房99%金城華庭剩6套復式樓99%市場環境市場環境/ /商品房銷售情況商品房

42、銷售情況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 41板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱銷售狀況銷售狀況整體銷售率整體銷售率城南明珠江南世家剩頂層99%大唐美林灣在售多層,高層公寓未建60%義烏市場三期推出兩個月銷售30%85%和順名都城剩幾十套17層90平米，4月份推出兩棟小高層，約130套左右75%御景龍湖山莊多層銷售95%以上80%盛唐香格里拉一期剩少量190平米左右復式樓、二期尚未推出50%振華翡翠灣還剩1棟11層1梯2戶小高層,銷售98%98%華邦錦秀華府共分4-5期開發,目前在售第三期銷售80%50%水云澗目前在售三期,銷售98%80% 從數據顯示，目前六安市的多層

43、銷售比較順利六安市的多層銷售比較順利，現房的銷售率更是高達90以上，這也印證了多層形態是六安商品住宅的主流品種。 小高層、高層銷售速度慢于多層、但速度逐年上升小高層、高層銷售速度慢于多層、但速度逐年上升。小高層、高層在目前的六安市場上還處在發展階段，戶型設計規劃還存在一些不完善的地方，加之小高層、高層的得房率較低，以經濟實惠、注重實用為特點的六安商品住宅消費市場使得這些住宅戶型需要繼續改善。 六安市場上住房銷售主要以中等戶型為主六安市場上住房銷售主要以中等戶型為主，大戶型由于總價較高，銷售不理想。 市場環境市場環境/ /商品房銷售情況商品房銷售情況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報

44、告 PAGE 42板塊板塊分布分布項目名稱項目名稱會所會所智能安防系統智能安防系統游泳池游泳池幼兒園幼兒園酒店酒店社區商業社區商業區域商業區域商業運動場（籃球、運動場（籃球、羽毛球場等）羽毛球場等）其他其他城北明都陽光水岸大型停車庫陽光歐洲城菜市場水木清華梧桐嘉苑華安未來城超大停車場 夢園鵬程學府鼎邦御庭休閑廣場 板塊板塊分布分布項目名稱項目名稱會所會所智能安防系統智能安防系統游泳池游泳池幼兒園幼兒園酒店酒店社區商業社區商業區域商業區域商業運動場（籃球、運動場（籃球、羽毛球場等）羽毛球場等）其他其他城東新加坡御苑上東陽光城香榭花城一品尚都盛世嘉園醫療紅葉花園洋房金城家園白鷺雅苑市場環境市場環境

45、/ /社區配套情況社區配套情況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 43板塊板塊分布分布項目名稱項目名稱會所會所智能安防系統智能安防系統游泳池游泳池幼兒園幼兒園酒店酒店社區商業社區商業區域商業區域商業運動場（籃球、運動場（籃球、羽毛球場等）羽毛球場等）其他其他城中陽光威尼斯浙東商貿城聚福園地下停車場六州首府濱水休閑廣場、文化鑒賞廣場雙子星城豪門花園金城華庭健身房棋盤室板塊板塊分布分布項目名稱項目名稱會所會所智能安防智能安防系統系統游泳池游泳池幼兒園幼兒園酒店酒店商業商業區域商業區域商業運動場（籃球、運動場（籃球、羽毛球場等）羽毛球場等）其他其他城南凱旋名門明珠江南世家大唐

46、美林灣義烏市場和順名都城華邦錦秀華府御景龍湖山莊二中新區、地下車庫盛唐香格里拉振華翡翠灣水云澗水上公園市場環境市場環境/ /社區配套情況社區配套情況六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 44板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱建筑風格建筑風格板塊分布板塊分布項目名稱項目名稱建筑風格建筑風格城北明都陽光水岸ART DECO風格城東新加坡御苑現代風格陽光歐洲城現代簡約風格上東陽光城現代風格水木清華現代學府風格香榭花城現代簡約梧桐嘉苑現代風格一品尚都新古典主義華安未來城現代風格盛世嘉園現代簡約夢園鵬程學府現代風格紅葉花園洋房地中海風格鼎邦御庭中式新古典主義金城家園現代風格城中陽光威

47、尼斯歐式風格城南大唐美林灣現代簡約浙東商貿城歐式風格和順名都城地中海風格聚福園現代風格華邦錦秀華府南歐地中海風格六州首府現代風格御景龍湖山莊現代風格雙子星城現代風格盛唐香格里拉現代簡約豪門花園歐陸風格振華翡翠灣歐式風格金城華庭現代建筑英倫風情水云澗現代風格六安市主流建筑風格主要采用的是現代建筑風格為主，少數樓盤采用了歐式、地中海、新古典主義等異域建筑風格，從視覺表象看，現代建筑風格顯得活力、年青，跳躍、明快簡潔、舒暢；活力、年青，跳躍、明快簡潔、舒暢；異域風格顯得莊嚴、穩重、尊貴，形象莊嚴、穩重、尊貴，形象檔次感較強檔次感較強。市場環境市場環境/ /建筑風格比較建筑風格比較六安淠河西區地塊研究

48、報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 45陽光歐洲城現代簡約風格華邦錦秀華府南歐地中海風格明都陽光水岸ART DECO風格濱河御景2期現代風格新都會環球廣場現代風格徽商國貿公寓現代風格市場環境市場環境/ /建筑風格比較建筑風格比較六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 46小結：小結： 市場主要物業形態：市場主要物業形態： 六安在2009年前項目以“多層為主小高層、高層為輔底層商業街多層為主小高層、高層為輔底層商業街”的混合形式規劃，而近兩年，城市化發展迅速，政府大力倡導集約用地，少批或不批容積率2.0以下地塊，在景觀綠地面積不受影響情況下，未來高層將成為大勢所趨未來高層

49、將成為大勢所趨。 不同物業形態不同物業形態價格價格、去化速度去化速度區別及原因分析：區別及原因分析：影響住宅物業形態的價格主要原因為：影響住宅物業形態的價格主要原因為：認可度及房產地發展階段（造成六安住宅市場多層與高層、小高層價格及去化速度不同的主要原因）認可度及房產地發展階段（造成六安住宅市場多層與高層、小高層價格及去化速度不同的主要原因）； 目前六安市項目規劃形態正以單一性趨勢發展，高層建筑形態是市場主流，小高層和高層目前在六安的市場消化速度明顯提升。但由于得房率、物業管理費、居住習慣、人口密度等多方面因素的影響，同等地段的多層要比高層平均售價高但由于得房率、物業管理費、居住習慣、人口密度

50、等多方面因素的影響，同等地段的多層要比高層平均售價高300300元元/ /。市場環境市場環境/ /物業類型小結物業類型小結u 未來高層將為主流，在形態單一的趨勢下，如何處理好價格、面積、房型、分攤率、風格、景觀、里面、設計的關系，是我們研究的重點工作。六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 47小結：小結： 從六安市各板塊樓盤的內部配套設施來看，城南城南和和城東城東板塊由于目前周邊配套還不夠成熟，配套設施主板塊由于目前周邊配套還不夠成熟，配套設施主要還是依托于項目自身的配套條件來完善要還是依托于項目自身的配套條件來完善，考慮居民的生活便利及子女成長因素，大部份樓盤都配套有會

51、所、幼兒園和社區商業，部分樓盤為了提升競爭力，提高價格，突出項目檔次，還增加了游泳池、智能安防系統等附屬配套設施來增加項目賣點，吸引客戶。 城東板塊城東板塊由于位于工業區且距離市中心較遠，所以在整體樓市中表現相對較不活躍，不被高端購房者認同，整體均價較低。 城南板塊城南板塊依托淠河景觀資源的優勢，集中了眾多高端樓盤云集，備受購房者的青睞，整體價格較高； 目前城西板塊只有部分拆遷安置區，本案為第一個商品房項目，但隨著淠河西區的大力建設，城西板塊將城西板塊將成為繼城南板塊之后新一輪的開發熱點區域；成為繼城南板塊之后新一輪的開發熱點區域； 城中城中和和城北城北板塊樓盤，由于項目周邊配套都較為完善，大

52、部份樓盤主要以大體量的商業配套來提高居民板塊樓盤，由于項目周邊配套都較為完善，大部份樓盤主要以大體量的商業配套來提高居民便利和增加項目的利潤價值。便利和增加項目的利潤價值。但由于市中心地塊的限制，未來可供開發的大體量樓盤項目較少。市場環境市場環境/ /板塊小結板塊小結六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 48供應情況：供應情況：目前六安市在售樓盤達40個之多，市場總存量257萬，其中主要集中在城南片區，占總存量的74%。物業類型：物業類型： 六安市大多項目以“多層為主小高層、高層為輔底層商業街”的混合形式規劃，城南、城東后起發展板塊多數樓盤引入小高層和高層物業。銷售價格：

53、銷售價格：目前六安市大多住宅銷售價格在4000-5000之間，其中城北、城中板塊銷售價格最高，在4700-5100之間。銷化速度：銷化速度：從區域板塊來看，城中板塊城北板塊城南板塊城東板塊，從物業型態來看，多層小高層高層。戶型供應：戶型供應：目前六安市在售商品房住宅戶型種類豐富，戶型配比基本平衡，市場戶型供應以兩房和三房為主，80-90平米的小兩房和100-130平米的小三房，是市場上較為暢銷戶型。產品戶型：產品戶型：在售市場大多樓盤戶型設計較為普通，缺乏競爭亮點，只有少量樓盤引入了，空中花園，飄窗等。建筑風格：建筑風格：以現代建筑風格為主流，少數樓盤采用異域風格，異域風格特點體現了項目的莊嚴

54、、穩重、尊貴及形象檔次，目前異域風格（尤其是歐式建筑風格)已越來越受到市民青睞和喜受?？蛻糍彸桑嚎蛻糍彸桑嘿彿靠蛻糁饕员镜乜蛻魹橹?，其它為外地經商回鄉購房的原居民。置業目的主要以自住為主，小戶型以投資或外地為子女陪讀購置過渡房。市場總結市場總結六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 49本案處于淠河西區景觀帶的邊緣地帶，存在一定的抗性，因此，如何借勢，利用城市規劃帶來的歷史機遇進行推廣定位，同時規避項目處于核心規劃區域之外的不利處境，則是下一階段在產品和推廣兩個領域的工作重點。如果產品規劃得當，借勢、造勢策略運用合理，本案將完全可以在價如果產品規劃得當，借勢、造勢策略運用

55、合理，本案將完全可以在價格和銷售速度兩個方面趕超城南樓盤！格和銷售速度兩個方面趕超城南樓盤！市場研究啟示市場研究啟示六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 50PART 4 PART 4 客戶分析客戶分析六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 51 市場成熟化趨勢明顯市場成熟化趨勢明顯農村人口的城市化勢不可擋，目前主要是城郊和轄區內農村的富裕階層，因為小孩教育問題、養老小孩教育問題、養老問題問題考慮在城區購房置業；由于期望與父母分開居住，城區不少有條件的家庭購買改善型住房的同時，給老年人居住的低樓層或電梯樓、小戶型仍將熱銷。成交的小高層、高層的建筑類型比

56、例較以往有較多增長；交易產品類型由單一的住宅類過度到以住宅為主體，工業、商業、辦公等多元化的產品組合類型。 剛性需求仍是市場主力剛性需求仍是市場主力在六安房地產市場中，本地居民仍然是主要購買力量。同時，外地投資客的進入將刺激本地投資性需求。城市周邊區縣的富裕人群出于改善居住環境等需要以及升值預期，開始進入中心城市購買房產，從而帶來新的剛性需求；此外，未來城市新加入的大學畢業生也將成為內地中心城市另一股剛性購房需求的來源；購買100平米以下小戶型的年輕人占很大的比例；在外務工人員返回六安買房比例不斷增大，成為一個較為龐大的群體。六安房地產市場特點六安房地產市場特點六安淠河西區地塊研究報告六安淠河

57、西區地塊研究報告 PAGE 52由于六安外來人口不多，且城市輻射能力有限，故現有房源基本靠當地居民消化。從六安市統計年鑒的相關數據中可知，相同行業中國有經濟體中職工收入較高，另外收入較高的就是私營業主，因此政府公務員、經商人士、私營業主以及學校、醫院、金融機構等企事業單位的中、高級管理人員是購買商品住宅的主要消費群體。普通的老百姓對住房也存在著較大的需求，動遷回購、二手房交易是這類需求的主要釋放途徑。（一）、消費群體構成（一）、消費群體構成小戶型房用作投資用途比較多，除此之外，大多購房都用于自住。目前六安房產的投資成分較小，雖然當地的商品住宅價格一漲再漲，但由于二手市場不夠活躍，次新房的掛牌房

58、源很少，一定程度上抑制了投資。此外，六安市房源出租的價格較為低廉，城中心區大多舊房一套約100平方米的房子出租價格約在700-900元每月左右，這樣反推投資匯報率預估要30年左右才可以收回成本，投資回報周期過長也使六安房市的投資熱度不高。（二）、消費動機分析（二）、消費動機分析六安消費群體分析六安消費群體分析/ /構成、動機構成、動機六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 531、隨著消費理念的日趨成熟，消費者對產品的需求不再表現為“房型、價格、地段”等最基本的低層次需求，而對產品的“生態環境、居住享受、增值保值”等高層次需求逐步產生要求，由此影響消費者購房的因素也愈來愈多

59、，包括：地段/地理位置、區域發展前景、價格、交通、小區環境、房屋質量、房型布局、周邊環境（如教育、醫療等）、配套設施、物業管理、產品形象、檔次等等。2、從我們本次調研中獲悉，目前六安消費者考慮購房的首要因素為：地段/地理位置、區域發展前景、周邊環境（主要考慮教育設施）、價格；其次為小區環境、產品形象、檔次等，但對日后與己息息相關的房屋質量、物業管理等仍然有所忽視，這對開發商而言，增加了消費理念引導與創新的空間。（三）、影響消費者購房的因素分析（三）、影響消費者購房的因素分析地段/地理位置、區域發展前景、價格以及周邊環境、產品形象、檔次等這幾個因素往往是對消費者產生綜合影響，而不是單獨發揮作用，

60、其決策過程往往是：消費者一般以日?；顒狱c為中心，在一定半徑內的多個版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質與價格進行對比，選擇他們認為性價比（價值）較高的樓盤。如樓盤素質差不多，價格差異不大時，消費者會優先考慮最喜歡的版塊；但價格差異較大時，往往會服從于價格約束。（四）、消費者購房的決策過程（四）、消費者購房的決策過程六安消費群體分析六安消費群體分析/ /影響因素、決策過程影響因素、決策過程六安淠河西區地塊研究報告六安淠河西區地塊研究報告 PAGE 54城東板塊城東板塊城北板塊城北板塊城中板塊城中板塊城南板塊城南板塊 項目項目地塊地塊城西板塊城西板塊各板塊基本情況及置業群體分析各板塊基本情況及置業