1、2022年房產(chǎn)估價師估價理論與方法考試題庫（含詳解）-多選判斷題庫多選題1.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A、消費者有購買房地產(chǎn)的意愿B、消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格C、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展D、人口急劇增長E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個：（1）消費者愿意購買，即有購買欲望；（2）消費者能夠購買，即有支付能力。2.房地產(chǎn)價格的特征主要包括（）。A、房地產(chǎn)價格受建筑技術(shù)的影響很大B、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長D、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格E、房地產(chǎn)價格既有交換代

2、價的價格，也有使用代價的租金答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格的六個特點：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實質(zhì)上是權(quán)益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。3.關(guān)于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有（）。A、在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值B、在合法利用下，（市場價值一現(xiàn)狀價值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤C(jī)、在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值D、在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值E、同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市

3、場價值和現(xiàn)狀價值答案：ABC解析：考點:市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值就等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有（市場價值一現(xiàn)狀價值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。選項D，在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值；選項E，在現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值就是市場價值。4.下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有（）。A、某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種

4、房地產(chǎn)就越有利可圖B、供給量與價格正相關(guān)C、當(dāng)建筑材料的價格上漲時，房地產(chǎn)的供給增加D、開發(fā)技術(shù)水平的提高可以提高開發(fā)成本E、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增加答案：ABE解析：考點:房地產(chǎn)供給。選項C，當(dāng)建筑材料的價格上漲時，房地產(chǎn)的供給減小；選項D，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本。5.下列選項中，難以采用比較法估價的有（）。A、特殊廠房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物館E、在建工程答案：ADE解析：考點:比較法適用的估價對象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：（1）數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；（2

5、）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。6.房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。A、難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C、房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D、房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E、房地產(chǎn)價值量大答案：ABCD解析：本題考查的是獨一無二。房地產(chǎn)的獨一無二性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房（或樣板間）、現(xiàn)場照片等，其交易也不宜采取樣

6、品交易的方式，而應(yīng)到實地查看、親身感受或體驗，房地產(chǎn)估價也應(yīng)到估價對象現(xiàn)場進(jìn)行實地查勘。7.對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有（）。A、替代原則B、謹(jǐn)慎原則C、合法原則D、最高最佳利用原則E、價值時點原則答案：ACDE解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項B，謹(jǐn)慎原則是針對抵押目的估價的特定原則，除現(xiàn)狀價值評估外，房地產(chǎn)估價均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價值時點原則是普適性原則8.在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A、隱含的估價對象范圍不同B、參數(shù)選取不合理C、估價作業(yè)日期不

7、同D、價值類型選取不合理E、選用的估價方法不切合估價對象答案：ABE解析：本題考查的是確定估價結(jié)果。在對測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時，應(yīng)進(jìn)行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之間差異的原因：（1）估價計算的正確性，即計算是否有錯誤，這是最低級的錯誤；（2）估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性，即估價測算中所使用的面積、使用期限等反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)是否正確；（3）估價參數(shù)的合理性，即用于測算估價對象價值或價格的調(diào)整系數(shù)、報酬率、利潤率等系數(shù)、比率或比值是否合理；（4）估價計算公式的恰當(dāng)性，即選取的計算公式是否合適；（5

8、）不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性，即比較法、收益法、成本法等估價方法的財產(chǎn)范圍是否相同；（6）不同估價方法的估價前提的一致性，即估價前提是否相同；（7）估價方法的適用性，即選用的估價方法是否合適；（8）估價假設(shè)的合理性，即估價假設(shè)是否合理；（9）估價依據(jù)的正確性，即估價依據(jù)是否正確；（10）估價原則的正確性，即是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則；房地產(chǎn)市場狀況的特殊性，即房地產(chǎn)市場是否處在特殊情況，如房地產(chǎn)價格是否有較大泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。9.房地產(chǎn)價格的特征主要包括（）。A、房地產(chǎn)價格受建筑技術(shù)的影響很大B、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響C、房地產(chǎn)價格形成的時

9、間通常較長D、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格E、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格的六個特點：（1）與區(qū)位密切相關(guān)。（2）實質(zhì)上是權(quán)益的價格。（3）同時有買賣價格和租賃價格。（4）易受交易者的個別情況影響。（5）形成的時間通常較長。（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。10.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平B、社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C、財政收支及金融狀況、利率D、物價、匯率、居民收入E、人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入答案：ACD解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。選項B屬于社會因素；

10、選項E中人口數(shù)量屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。11.下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A、適當(dāng)營銷B、適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易C、謹(jǐn)慎行事D、公平交易E、熟悉情況答案：ACDE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。市場價值的形成條件主要有5個：（1）適當(dāng)營銷；（2）熟悉情況；（3）謹(jǐn)慎行事；（4）不受強迫；（5）公平交易。12.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。A、與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B、達(dá)到規(guī)模遞增C、內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D、外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E、外部環(huán)境要素為

11、最適當(dāng)?shù)慕M合答案：AC解析：考點:最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。13.成本法中的投資利息的應(yīng)計息項目包括（）。A、土地成本B、銷售稅費C、管理費用D、銷售費用E、建設(shè)成本答案：ACDE解析：考點:投資利息。土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用均應(yīng)計算利息。14.為評估出客觀合理的價值，估價人員應(yīng)本著（）假設(shè)等進(jìn)行估價。A、各方估價利害關(guān)系人均是利己并理性的B、估價人員應(yīng)“換位思考”C、估價人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價值D、估價人員以專家身份權(quán)衡評估價值E、估價人員以委托人的立場來考

12、慮評估價值答案：ABD解析：考點:獨立客觀公正原則。在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值或價格，估價師首先應(yīng)基于以下假設(shè)進(jìn)行估價：（1）各方估價利害關(guān)系人均是利己并理性的；（2）估價師應(yīng)“換位思考”，即以各方估價利害關(guān)系人的角色和心態(tài)來思考評估價值；（3）估價師以獨立第三方的專家身份來權(quán)衡評估價值。在此基礎(chǔ)上便可得出一個不偏袒任何一方估價利害關(guān)系人的評估價值。15.下列選項中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有（）。A、直接比較調(diào)整B、間接比較調(diào)整C、總價調(diào)整D、單價調(diào)整E、減法調(diào)整答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：（1）直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；（2

13、）總價調(diào)整、單價調(diào)整；（3）金額調(diào)整、百分比調(diào)整；（4）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。16.土地權(quán)屬證書有（）。A、國有土地使用證B、集體土地所有證C、集體土地使用證D、土地他項權(quán)利證明書E、國有土地所有證答案：ABCD解析：考點:合法原則。土地權(quán)屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項權(quán)利證明書。17.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A、上位法優(yōu)先于下位法B、不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法C、特別法優(yōu)先于普通法D、法律文本優(yōu)先于法律解釋E、強行法優(yōu)先于任意法答案：ACDE解析：考點:合法原則。選項B，“新法優(yōu)于舊法”該原則是在效力相等的法

14、有沖突時適用。18.下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A、房地產(chǎn)抵押估價B、房屋征收評估C、房地產(chǎn)司法拍賣估價D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E、房地產(chǎn)投資信托基金估價答案：BC解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；房屋征收評估，是評估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。19.動態(tài)分析法具體需要做到下列（），才能保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確D、銷售期

15、多長要預(yù)測準(zhǔn)確E、運營期多長要預(yù)測準(zhǔn)確答案：ABC解析：考點:動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點：（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確；（2）各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確；（3）各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確。20.在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。A、土地價值B、電器設(shè)備價值C、特許經(jīng)營權(quán)D、商譽E、債權(quán)債務(wù)答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。房地產(chǎn)的估價中，土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體是三種基本存在形態(tài)，同時房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財

16、產(chǎn)的價值。如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值。21.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是（）。A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況的分類：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。22.預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬元

17、，報酬率為8%，則下列說法中正確的有（）。A、該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年C、該房地產(chǎn)的收益價值小于1276.47萬元D、該房地產(chǎn)的收益價值大于875萬元E、該房地產(chǎn)的資本化率為18%答案：ABCD解析：考點:凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A（n1）b0，1708（n1）0，n22.25。V（170/8%8/8%2）11/（1+8%）22.258/8%×22.25/（18%）22.251118.59（萬元）。23.成本法主要適用于評估（）的房地產(chǎn)。A、新開發(fā)的B、危險房C、正在開發(fā)建設(shè)D、計劃開發(fā)建設(shè)E、針對特定使用者的特殊需要答案：ACDE

18、解析：考點:成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。24.下列選項中，運用比較法估價的一般步驟包括（）。A、收集交易實例B、選取可比實例C、建立比較基礎(chǔ)D、計算比較價值E、分解比較系數(shù)答案：ABCD解析：考點:比較法估價的操作步驟。運用比較法估價一般分為4大步驟：（1）收集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行市場狀況調(diào)整；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)

19、狀況調(diào)整；（7）計算比較價值。25.收集交易實例時應(yīng)收集交易實例信息包括（）。A、成交價格B、議價時間C、成交日期D、交易方式E、交易目的答案：ACDE解析：考點:收集交易實例的要求。在收集交易實例時應(yīng)盡量收集較多的內(nèi)容，一般包括：（1）交易對象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交價格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易稅費負(fù)擔(dān)；（9）交易目的。26.選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）。A、可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B、可比實例的交易類型與估價目的吻合C、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常

20、價格E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。27.在求取凈收益中，運營費用包括（）。A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B、房地產(chǎn)折舊費C、房屋保險費D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E、為承租人提供的服務(wù)費答案：ACE解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。28.下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）A、在其鄰近建化工廠B、調(diào)整城市發(fā)展方向C、在其鄰近建垃圾站.公共廁所D、在其鄰近建花園.開辟一塊綠

21、地E、改善城市格局答案：DE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的院子里種植花草樹木、美化周圍環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但鄰居不會為此向他支付任何費用。29.在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A、隱含的估價對象范圍不同B、參數(shù)選取不合理C、估價作業(yè)日期不同D、價值類型選取不合理E、選用的估價方法不切合估價對象答案：ABE解析：本題考查的是價值類型的確定。估價基本事項中，需要明確價值時點和價值類型。同一估價報

22、告中，這兩個因素必須是一致的。30.選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）。A、可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B、可比實例的交易類型與估價目的吻合C、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。而且A選項中有“必須”的字樣。31.關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B、重新購建價格相當(dāng)于賬面價值C、重新購建成本是客觀的重新購建成本

23、D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格答案：CD解析：本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項A錯在實際兩個字，應(yīng)該是必要的；選項B賬面價值是基于歷史成本的余值；選項E土地重新購建成本是價值時點狀況的土地的重新購建成本。32.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A、裝飾裝修改造B、通貨膨脹C、需求增加D、改進(jìn)物業(yè)管理E、周圍環(huán)境改善答案：CE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上

24、漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。33.房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。A、增加抵押貸款B、抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D、處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括：初次抵押估價、再次抵押估價、續(xù)貸抵押估價、抵押期間估價、抵押房地產(chǎn)處置估價。34.下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。A、對交易對象或市場行情缺乏了解的交易B、被迫出售或被迫購買的交易C、人為哄抬價格

25、的交易D、對交易對象有特殊偏好的交易E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易答案：ABCD解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價格的交易；（5）對交易對象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項E，相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價格偏離正常價格的交易。35.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的有（）。A、上調(diào)開發(fā)商貸款利率B、限制房地產(chǎn)投機(jī)行為C、城市化的加速發(fā)展D、國際上的政治對立E、政府制定最高限價答案：AC解析：

26、本題考查的是制度政策因素。選項BDE均可能降低房地產(chǎn)價格。36.需求量與價格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、“吉芬”物品C、低檔商品D、高檔商品E、急需商品答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。37.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A、稅收政策B、城市規(guī)劃調(diào)整C、環(huán)境狀況D、城

27、市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E、匯率答案：CD解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項AB均屬于政策制度因素；選項E匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素。這種題目跨度較大，要能區(qū)分不同分類，適合采用排除法。38.下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A、市場價值B、評估價值C、投資價值D、抵押價值E、現(xiàn)狀價值答案：ACE解析：考點:市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。39.在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不

28、變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A、比較法B、收益法C、假設(shè)開發(fā)法D、基準(zhǔn)地價修正法E、長期趨勢法答案：AD解析：本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價修正法等方法求取。40.下列各項中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）A、假山B、圍墻C、水池D、戲臺E、樹木答案：ABCE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、水池，種植

29、在地里的樹木、花草.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝在房屋內(nèi)的水暖設(shè)備、衛(wèi)生潔具，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，不屬于其他相關(guān)定著物。41.下列選項中，屬于比較法適用對象的有（）。A、標(biāo)準(zhǔn)廠房B、在建工程C、高檔公寓D、房地產(chǎn)開發(fā)用地E、紀(jì)念館答案：ACD解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標(biāo)準(zhǔn)廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。42.由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。A、保值增值B、價值量大C、不可移動D

30、、壽命長久E、獨一無二答案：ABCD解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。43.保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。A、估價報告B、估價委托書C、估價中的不同意見記錄D、外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E、內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見答案：ABCD解析：本題考查的是保存估價資料。保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括：（1）估價報告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）估價所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價項目來源和溝通情況記錄；（5）估價作業(yè)方案；（6）估價對象實地查勘記錄；（7）估價報告內(nèi)部審核記錄；

31、（8）估價中的不同意見記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。44.與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。A、銷售費用B、后續(xù)的開發(fā)成本C、投資利息D、開發(fā)利潤E、管理費用答案：CD解析：考點:動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來。45.比較法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。A、區(qū)位相近B、權(quán)利性質(zhì)相同C、面積相等D、檔次相當(dāng)E、建成年份相同答案：ABD解析：考點:選取可比實例的要求。可比實例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，包括：（1）與估價對象的區(qū)位相近；（2）與估價對象的用途相同；（3）與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4

32、）與估價對象的檔次相當(dāng)；（5）與估價對象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。46.【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A、僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對B、委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具估價報告C、估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D、估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E、估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作答案：ABD解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)道德。估價師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價時就

33、要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書原件，驗原件并在實地查勘時核對相關(guān)信息；估價師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨立、客觀、公正地評估；估價師不得接受除評估費以外的額外好處；估價師專業(yè)能力不足時，可以聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。47.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A、獨一無二B、壽命長久C、供給有限D(zhuǎn)、價值量大E、保值增值答案：AD解析：考點:房地產(chǎn)估價的必要性。一種財產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。因為獨一無二，無法簡單參照其他房地產(chǎn)的價格；因為價值量大，所以評估結(jié)果重要，并且可以承受專業(yè)估價服務(wù)費用。48.根據(jù)求取建筑物重新購

34、建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A、單位比較法B、市場提取法C、分解法D、工料測量法E、指數(shù)調(diào)整法答案：ADE解析：考點:建筑物重新購建成本的求取方法。市場提取法，是取得“報酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折舊的時候采用的方法。49.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。A、該類房地產(chǎn)的價格水平B、消費者的收入水平C、該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期答案：ACDE解析：考點:房地產(chǎn)供給。選項B，屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。50.在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A、客觀收益B、實際收益C、

35、有形收益D、無形收益E、潛在收益答案：ACD解析：考點:凈收益測算應(yīng)注意的問題。在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的有形收益、無形收益、客觀收益。51.需求量與價格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、“吉芬”物品C、低檔商品D、高檔商品E、急需商品答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。52.下列有關(guān)

36、房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有（）。A、采用由緊到松的貨幣政策，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降B、增加土地儲備融資，會增加未來土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房價下降C、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少商品房供給，會導(dǎo)致房價上漲D、提高最低首付款比例，會提高購房門檻.減少住房需求，房價下降E、提高購房者房貸利率，會降低支付能力，提高購房門檻，房價上升答案：BCD解析：本題考查的是制度政策因素。選項A錯誤，放松貨幣政策，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；反之，收縮貨幣政策，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降；選項E錯誤，提高購房最低首付款比例、上調(diào)個人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會提高購房門檻、增加購房支出，從而會減少住房

37、需求，進(jìn)而會使住房價格下降；反之，會使住房價格上漲53.房地產(chǎn)是（）的結(jié)合體。A、實物B、權(quán)益C、區(qū)位D、擁有者E、房地產(chǎn)市場答案：ABC解析：考點:房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。54.下列選項中，屬于房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)的有（）。A、質(zhì)量缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)價值減損的評估B、環(huán)境污染導(dǎo)致房地產(chǎn)價值減損的評估C、房地產(chǎn)分割導(dǎo)致房地產(chǎn)價值減損的評估D、征收征用房地產(chǎn)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失評估E、重新裝飾裝修帶來的經(jīng)濟(jì)損失評估答案：ABC解析：考點:房地產(chǎn)估價的含義。選項D，征收征用房地產(chǎn)時，產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費等評估屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)

38、務(wù)；選項E，重新裝飾裝修常帶來價值提升，而非價值減損。55.估價所需資料主要包括下列（）。A、反映估價對象狀況的資料B、估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料D、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料答案：ABCD解析：本題考查的是收集估價所需資料。估價所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估價對象狀況的資料；（2）估價對象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；（4）對房地產(chǎn)價值、價格有普遍影響的資料。56.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年

39、，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A、該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B、該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C、以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年答案：BCD57.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A、抵押貸款還本付息額B、房地產(chǎn)折舊額C、重置提撥款D、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用E、所得稅答案：ABDE解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)

40、施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。58.下列各項影響房地產(chǎn)價格的因素中，可以并列構(gòu)成一種分類的有（）。A、一般因素B、國際因素C、市場因素D、區(qū)域因素E、個別因素答案：ADE解析：考點:房地產(chǎn)價格影響因素概述。對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。59.在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為（）。A、物質(zhì)缺乏項目B、物質(zhì)落后項目C、物質(zhì)過剩項目D、可修復(fù)項目E、不可修復(fù)項目答案：DE解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項目可分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目。60.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的表述中，正確的是（）。A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而

41、不是替代市場定價B、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C、房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格E、根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價和咨詢性估價答案：ABDE解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。選項C錯誤，房地產(chǎn)估價難免有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。61.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A、最佳規(guī)模B、最佳經(jīng)營手段C、最佳集約度D、最佳管理方式E、最佳投資渠道答案：AC解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫

42、助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。62.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。63.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B、房地

43、產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價C、房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D、房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E、房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)答案：ADE解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價；選項C錯誤，房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不作價格保證。64.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的有（）。A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2015年10月18日B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價

44、，價值時點為2016年4月18日C、開發(fā)經(jīng)營期為2015年10月18日至2017年10月18日D、建設(shè)期為2015年10月18日至2017年10月18日E、銷售期為2017年4月18日至2018年4月18日答案：ADE解析：考點:后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2015年10月18日；開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2015年10月18日到2018年4月18日；建設(shè)期為資金正式投入始到項目建成投產(chǎn)止所需要的時間，是2015年10月18日到2017年10月18日；銷售期為2017年4月18日到2018年4月18日。65.估價所需資料主要包括下列（）。A、

45、反映估價對象狀況的資料B、估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料C、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料D、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料答案：ABCD解析：考點:收集估價所需資料。估價所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估價對象狀況的資料；（2）估價對象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；（4）對房地產(chǎn)價值、價格有普遍影響的資料。66.在求取凈收益中，運營費用包括（）。A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B、房地產(chǎn)折舊費C、房屋保險費D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E、為承租人提供的服務(wù)費答案：ACE解析：本

46、題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。67.下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。A、征收的實質(zhì)是強制收買B、征用的實質(zhì)是強制使用C、征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為D、征用是所有權(quán)的改變，不返還E、征收.征用都是無償?shù)模唤o予補償答案：AB解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。選項C錯誤，征用是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為；選項D、E錯誤，征收是所有權(quán)的改變，不返還；征收、征用都不是無償?shù)模仨氁婪ńo予補償。68.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括（）。A、土地房屋征收補償費B、建筑安裝工程費C、管理費D、貸款利息E、小區(qū)

47、營業(yè)性配套公建費答案：ABCD解析：考點:市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土地房屋征收補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。69.下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有（）。A、適合原理B、均衡原理C、合理原理D、邊際效用E、收益遞增遞減原理答案：ABE解析：考點:最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理，這三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利用原則。70.收益性房地產(chǎn)估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的（）都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測。A、收益B、經(jīng)營方式C、收益年限D(zhuǎn)、市場狀況E、風(fēng)險答案：AE解析：考點

48、:收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。71.實地查勘的工作內(nèi)容，主要包括（）。A、感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣B、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況C、觀察估價對象的內(nèi)外部狀況D、調(diào)查估價對象的歷史使用狀況E、檢查房地產(chǎn)使用者生活習(xí)慣因素答案：ABCD解析：考點:實地查勘估價對象。實地查勘的工作內(nèi)容包括：（1）觀察及感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣；（2）檢查、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況；（3）觀察、調(diào)查估價對象的內(nèi)外部狀況；（4）詢問、調(diào)查估價對象的歷史使用狀況；（5）拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周

49、圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；（6）補充搜集估價所需要的其他資料。72.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（）。A、電費B、物業(yè)管理費C、水費D、供暖費E、房地產(chǎn)稅答案：CDE解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。電費和物業(yè)管理費，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔(dān)的費用。73.下列選項中，屬于某宗房地產(chǎn)的位置因素的有（）。A、方位B、坐落C、樓層D、臨街狀況E、交通條件答案：ABCD解析：考點:房地產(chǎn)區(qū)位的含義。選項E是指房地產(chǎn)的方便程度

50、，不屬于位置因素。74.下列情況，會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的有（）。A、相鄰房地產(chǎn)合并交易B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長時間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關(guān)系D、人為哄抬價格的交易E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情答案：ACD解析：考點:造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價格的交易；（5）對交易對象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項B，交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格

51、的時間，不會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格；選項E，交易中的某一方特別了解市場行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價格偏離正常價格。75.投資利潤率的計算基數(shù)包括（）。A、土地成本B、建設(shè)成本C、投資利息D、銷售費用E、管理費用答案：ABDE解析：考點:開發(fā)利潤。投資利潤率的計算基數(shù)包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用。76.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A、上位法優(yōu)先于下位法B、不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法C、特別法優(yōu)先于普通法D、法律文本優(yōu)先于法律解釋E、強行法優(yōu)先于任意法答案：ACDE解析：本題考查的是合法原則。選項

52、B錯誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時適用。對于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”（該原則是在效力相等的法有沖突時適用）、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。其中，在法的效力等級方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。77.影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（）。A、房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B、房地產(chǎn)區(qū)位的限制C、房地產(chǎn)使用管制D、房地產(chǎn)

53、通風(fēng)采光的限制E、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制答案：ACDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制，包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。選項B明確提到了區(qū)位，屬于區(qū)位因素。78.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點的表述中，正確的有（）。A、對當(dāng)前價值進(jìn)行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為價值時點B、城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點C、一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點D、價值時點由委托人和估價師決定E、對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價值時點答案：ABC解析：本題考查的是確

54、定估價基本事項。選項D錯誤，價值時點從本質(zhì)上講既不是委托人決定的，也不是估價師決定的，而是由估價目的決定；選項E錯誤，對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定的價值時點，應(yīng)為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。79.某家三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不能承接的業(yè)務(wù)包括（）。A、公司上市B、企業(yè)清算C、司法鑒定D、房屋征收E、在建工程抵押答案：ABC解析：考點:不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形。一級資質(zhì)，都能做，無限制；二級資質(zhì)（2個不能做），公司上市、企業(yè)清算；三級資質(zhì)（3個不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定；暫定期內(nèi)的三級（5個不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆

55、遷、在建工程抵押。80.下列選項中，屬于選取可比實例的質(zhì)量要求的有（）。A、可比實例與估價對象所處的街道必須相同B、可比實例的交易方式適合估價目的C、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實例。選取可比實例的質(zhì)量要求包括：（1）可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的；（2）可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似；（3）可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點；（4）可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。其中，可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足下列要求：（1）與估價對象的區(qū)位相近；（2）與估價對象的用途相同；（3）與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價對象的檔次相當(dāng)；（5）與估價對象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。81.下列屬于土地使用管制的事項有（）A、建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B、取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C、某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2