1、城市建設、房地產行政行為城市建設、房地產行政行為及司法審查及司法審查 主講人：王達 第一部分、城鄉規劃第一部分、城鄉規劃第二部分、房地產登記第二部分、房地產登記第三部分、城市房屋拆遷第三部分、城市房屋拆遷第四部分、集體土地征收第四部分、集體土地征收第一部分、城鄉規劃第一部分、城鄉規劃1、更改規劃與信賴保護2、違法必究3、比例原則與違章建筑的處罰4、強制拆除的雙軌制5、采取強制措施應注意的問題6、2年后能否處罰7、證據保全8、如何操作“人民政府責令”9、相對人多項違法的處罰10、妥善處理歷史遺留違法建設11、違章建筑的認定12、規劃許可中對相鄰權的保護13、新法與舊法的銜接適用14、村莊規劃與城

2、鄉統籌15、依法變更規劃與提高容積率16、城市規劃與物業管理17、在業主共同共有的部分隨意搭建的處理18、規劃部門與房管部門職權交叉19、雙效行為及當事人的救濟20、危舊城區改建擴建翻建的處理21、綜合執法局與規劃局的職責劃分22、被告舉證責任與原告舉證權利23、法律適用規則24、法律效果與社會效果的有機統一25、拆遷中違章建筑的區分補償第二部分、房地產登記第二部分、房地產登記一、登記保護的幾種物權一、登記保護的幾種物權二、登記行政行為分類二、登記行政行為分類三、物權登記三要素三、物權登記三要素四、房屋登記的行政法效力四、房屋登記的行政法效力五、違法登記與交易安全五、違法登記與交易安全六、不動

3、產登記及其訴訟的程序問題六、不動產登記及其訴訟的程序問題七、房屋登記的實體問題七、房屋登記的實體問題八、房屋登記的賠償問題八、房屋登記的賠償問題一、登記保護的幾種物權1、所有權2、用益物權3、擔保物權（抵押權）二、登記行政行為分類1、初始登記（物權設立）2、變更登記（物權變更）3、轉移登記（物權轉移）4、注銷登記（物權消滅）5、抵押權登記（設立、變更、轉移、消滅）6、更正登記（糾錯行為）7、預告登記（防止一房多賣）8、異議登記（行政查封）三、物權登記三要素1、主體2、客體3、法律關系四、房屋登記的行政法效力3、物權的公示（1）動產 靜態占有 動態交付（2）不動產登記4、不動產登記的功能行政確認

4、行為5、房屋登記效力的雙重主義登記生效（9條） 登記對抗（15條）建設用地使用權 房屋所有權探礦權采礦權 農村土地承包權房屋抵押權 水域海域養殖權捕撈權工礦企業取水權 地役權 宅基地使用權6、物權變動的方式設立、變更、轉移、消滅7、物權變動的原因民事法律行為行政法律行為行政事實行為司法行為事實行為8、物權變動的兩個階段物權變動原因行為物權變動公示行為五、登記違法與交易安全1、虛假抵押與超值抵押2、售后再抵，抵后再售3、假房產證、假身份證、假人騙貸4、一些受限房產的抵押5、重復抵押與多次抵押6、房地分別登記導致重復抵押7、房屋、土地的關系8、農村房屋流轉、抵押、協助執行六、不動產登記及其訴訟的程

5、序問題1、建筑物區分所有權的登記2、房產登記的委托3、登記簿的查詢4、抵押房屋、查封房屋的拆遷補償6、法律上的利害關系人的理解7、普通債權人的訴權及起訴期限8、房屋登記的起訴期限（1）相對人交代訴權3個月；未交代訴權2年（2）物權利害關系人20年中的3個月（3）普通債權利害關系人1年中的3個月9、民事審判如何對待具體行政行為10、行政審判如何對待民事行為七、登記的實體問題1、熱力公司管線抵押2、水電站大壩抵押3、天氣公司管線抵押4、權力擴張與權力限縮5、預售許可與在建工程抵押的銜接6、房地產登記與金融領域的瀆職犯罪7、集體土地建設用地使用權抵押8、最高額抵押物查封操作9、未成年人房產處置的登記

6、14條10、監護人的判斷11、行政處罰不能代替行政許可22條12、拆遷許可區域可否受理查封13、公司注銷前簽定的房產轉讓合同14、集體企業、公司、國有企業房產處分程序的審查15、房地產執行中的問題（1）協助法院執行屬于司法權的延伸（2）對輪候查封法院要求處置查封房產的對抗（3）法院違法導致協助執行錯誤的補救及責任承擔（4）具有協助執行義務的房產登記機關不履行或怠于履行職責的法律后果（5）法院查封中的對被查封房產情況的調查及登記機關的協助義務（6）民事審判無權判決登記機關承擔賠償責任（7）被申請查封房產的地名變更引出的問題（8）違章建筑及農村房屋的查封處置問題 八、不動產登記的賠償問題1、賠償責

7、任的歸責原則及因果關系2、損益相補原則 3、信賴保護原則4、先訴抗辯權與優權擔責原則5、國家賠償最小化與補充責任6、五種行政賠償責任7、房屋權屬登記的區分審查標準（1）身份證的審查（2）相貌特征的審查（3）房產證的真實性審查（4）婚姻狀況的形式審查（5）簽字的真實性審查（6）委托行為的真實性審查（7）民事行為的有效性審查（8）物權設立登記違法排除審查（9）行政行為違法排除標準審查（10）司法行為的形式審查 第三部分第三部分 城市房屋拆遷城市房屋拆遷一、拆遷許可與征收決定一、拆遷許可與征收決定1、公共利益界定2、五個基本前置條件（1）紅線重合（2）土地使用權批準文件與建設用地批準文件（3）拆遷人

8、與項目業主一致（4）國有土地使用權批準文件與土地使用權證（5）前置行為的審查標準3、特殊房屋的附加條件4、整體評估及資金證明5、公開科學決策6、自拆自建和翻建無須取得拆遷許可7、拆遷辦的法律地位9、開發區內設機構的法律地位10、頒發拆遷許可證的通知義務11、拆遷許可與征收決定的原則（1）科學決策（2）公開決策（3）程序正當（4）公平公正（5）等價有償二、補償安置裁決與補償決定二、補償安置裁決與補償決定1、15天的搬遷期限2、滅失房屋應予受理裁決3、拆遷補償與社會保障的關系4、補償數額的雙重標準判斷5、貨幣補償裁決與補償決定6、調換產權的期房評估7、物權優于債權及債權的物權化8、銜接好拆遷補償與

9、抵押查封的關系9、對被拆遷人作為原告舉證權利的限制10、評估報告的證據審查及其司法救濟11、房屋的性質判斷12、政策性承租房的物權性質13、無證房屋拆遷補償14、土地補償問題三、拆遷中土地補償問題三、拆遷中土地補償問題1、拆遷的直接目的2、土地的物權性質3、劃撥土地的補償劃撥土地的價值拍賣凈價（動態價）政府定價的出讓金（靜態價）4、土地剩余年限的補償土地剩余年限的補償拍賣凈價（使用年限出讓年限）政府定價的出讓金5、割斷土地非法利益鏈6、評估應當考慮土地因素7、土地儲備中心作為拆遷人的部分違法性8、房、地的關系及其應用拆遷評估、房屋拍賣、房地抵押9、以公共利益為由的國有土地使用權收回10、國有土

10、地使用權批準文件、國有土地使用權證書、建設用地批準文件的區別11、2年不用閑置的處理12、土地管理部門按照法院協助執行通知要求的行為13、政府壟斷土地一級市場，放開二級市場四、強制執行四、強制執行（一）行政強拆（1）先予裁決、補償安置決定（2）強制拆遷決定（3）警惕公安機關的不作為（4）執行的主體（5）先予補償或者推定給付補償（6）證據保全（7）15天的公告期（8）措施合法（9）適格的被告（二）司法強拆1、依照民事訴訟法的司法強拆（1）訴前強拆（2）訴訟中強拆（3）判決后強拆2、依照行政訴訟法的司法強拆（1）非訴強拆（2）訴前強拆（3）訴訟中強拆（4）判決后強拆五、拆遷中賠償與補償、管轄交叉五、拆遷中賠償與補償、管轄交叉1、請求權競合2、損益相補原則3、國家賠償最小化原則4、民事賠償的歸責原則5、行政賠償的歸責原則6、拆遷中民事和行政訴訟的分工7、滅失房屋的補償救濟途徑六、立法趨勢比較人民政府 拆遷管理部門 征收決定 拆遷許可補償安置決定 補償安置裁決征收拆遷部門 拆遷人被征收人 被拆遷人補償安置協議 補償安置協議第四部分、集體土地征收第四部分、集體土地征收1、兩種方案2、補償的幾類權利及其受償主體3、征收主體4、“城中村”拆遷的法律適用5、遵循利益衡量與動機正當原則6、附屬設施的界定7、補償金分配糾紛機制8、縣市人民政府組織實施包