1、房屋管理與維修實務武漢職業技術學院建筑工程學院-張艷敏 學習情境三：規劃設計和施工階段物業前期介入 主要內容：任務3.1 前期介入任務3.2 規劃設計階段的前期介入任務3.3 項目施工階段的前期介入職場典例四： 海天名人廣場項目的前期介入海天名人廣場項目的前期介入 2009年8月中旬，深圳景園物業管理公司與振業置業公司簽約，為其開發的海天名人廣場提供物業管理顧問服務，隨后由管理、土建、機電、智能化等方面6名專業人士組成的顧問團抵達現場，開始了前期顧問服務工作。 當時，海天名人廣場尚處于結構施工階段。顧問團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現場和比較測算，從滿足物業管理服務需求、保證物業管理運行質量、

2、控制物業管理經濟成本的角度，提出了30余項優化設計建議（獨特的身份和視角，使物業公司考慮問題更細致、更周密、更長遠，因而也就更容易發現設計上的瑕疵、漏洞和缺憾）。期間，他們還發現整個小區的消火栓系統存在著設計超標的問題。 海天名人廣場有5座高層樓宇，每幢每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規范的要求。然而某設計院竟為其設計了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內布局（在開發商的主要合作方中，惟有物業公司的取費不與工程總造價相聯系，所以他們不存在盲目鼓動開發商無謂增加投資以提高自身收益的利益的沖動）。于是，深圳景園顧問團提議開

3、發商抓緊找設計院洽商變更設計，取消一道消火栓及其立管。 開發商認為開元國際的建議確實很有道理，便馬上和設計院進行交涉。不料設計院不愿意否定自己的設計方案，堅持認定必須要有三道消火栓及其立管，開發商反復交涉也未獲認可，球又被踢回開元國際。深圳景園的專業人員不屈不撓，書面列出國家消防設計規范的有關條款，并和海天名人廣場的原消火栓設計進行對比分析，指出其不合理所在。開發商據此再次找到設計院，設計院這次無法予以拒絕，只好按照開元國際的意見修改了設計。 通過消火栓系統的設計變更，開發商不僅體會到了深圳景園的技術實力，而且感受到了他們的負責精神，隨后又把整個項目的智能化工程交給了開元國際控股的深圳景園樓宇

4、科技公司設計、施工。序號序號問題問題答案答案1 1案例中前期介入時間是？是否是最佳的介入時點？你認為最佳時間點是什么？ 2 2在項目設計階段該物業公司前期介入主要工作內容是？ 3 3深圳景園物管在前期介入階段發現設計不合理是如何處理的？ 4 4該案例給你的什么啟發？ 表表3.1 3.1 作業單作業單前期介入應包括兩個階段：超前介入和前期管理定義：是專業物業管理公司或資深物業管理人員受開發商聘請參與該物業項目的小區規劃、設計、施工等階段的討論并提出建議的工作過程。任務一、物業管理前期介入任務一、物業管理前期介入一、一、物業管理專業人士前期介入的重要性：物業管理專業人士前期介入的重要性：1、首先使

5、物業更具有適用性：能有效地避免物業項目因設計時考慮不周造成先天不足而影響今后業主使用，2、其次，前期介入使物業規劃更有利于今后物業管理公司的管理和服務降低了后期的管理費用，降低房屋的維修成本，提升業主對物業服務地滿意度，還可以提升物業公司的社會信譽；3、再次有利于開發商建造精品物業，促進房屋銷售 因物業管理專業人士的前期介入能從物業的使用和居家生活的需要考慮，提升物業使用地附加值，形成開發商的新賣點。二、前期介入時與相關部門的合作二、前期介入時與相關部門的合作 （一）物業公司在前期介入時主要的合作部門：（一）物業公司在前期介入時主要的合作部門： 開發商、設計單位、施工單位。物業公司與開發商的關

6、系物業公司與開發商的關系 應與開發商簽訂前期介入服務合同重大問題一定要書面函告開發商能引起開發商重視，同時也能規避物業管理責任。（二）開發商能否采納的建議取決于以下幾方面：一是、會不會增加開發成本 二是、實施難度大不大三是、對設計風格和外立面的影響 四是、對其房屋銷售有無好處基于各方面的因素考慮，開發商可能不會對物業管理公司的建議全面采納，但是協調得越好，采納得越多。前期介入時應注意幾點：1、建議一定要專業2、分析產生問題的原因、危害和影響要準確、 且提出的建議能減少損失，能增加效益。3、不要只提問題要有解決問題的辦法（三）關鍵要素 開發商的理解和支持 由被動的強迫接受轉化為強烈的要求物業管理

7、企業參與三、物業管理公司前期介入的方法 1、以業主今后入住的標準審視項目的規劃設計、材料選用、設備功能、施工建設，參與討論并提出建設性意見，以達到滿足業主諸多生活需求的目的2、熟悉土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發現問題，提出改善性意見。3、盡量避免工程質量問題的出現監督公用設備設施的建設、安裝和調試，發現問題及時與開發商、承建商、工程監理聯絡溝通。4、深入了解物業的各方面情況，掌握物業各系統的參數和資料，以便今后物業管理公司制定相應的管理模式和規章制度，使物業管理工作得以有序進行。5、熟悉并了解整個物業及配套細節，

8、特別是消防設施、監控設備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，采取應急措施，維護公共安全。6、土建、設備、弱電等系統施工特別是隱蔽工程分項驗收時，物業公司應積極要求參加，對可能存在的質量隱患及時提出嚴格把關。任務二 規劃設計階段的前期介入 規劃設計是房地產開發建設的源頭，物業管理的早期介入應從物業管理的規劃設計階段開始。專業設計部門與物業管理部門對小區規劃設計都有不同的著重點。有經驗的房地產商在請專業設計規劃部門設計時，同時會請有經驗的物業管理公司參與設計意見。一、在規劃階段前期介入工作的原則 實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節能、節省維護維修費用等。1、實用性在房屋設計

9、時應注意房屋的采光，應做到每個房間均能得到自然采光；使房屋盡量采用自然通風比較好的方位。選用材料及附件、設計方案盡量能保溫，達到冬暖夏涼的效果；盡量提高房屋實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。案例： 規劃、設計時注意實用率與不注意實用率的設計結果，會產生至少5的實用率差值，即從業主利益考慮直接隱含影響了樓價的5上升或下降的結果。比較典型的代表，如某一中檔小區，注意實用率的設計，每臺車所占位為2025平方米，住宅利用率可達85以上，如不注意實用率的設計，可使每臺車所占位可高達40平方米，住宅利用率只有80以下。 2、美觀和耐用性相結合 “房產物業是百年大計”的工作！開發商應站在廣大業

10、主的角度考慮問題，處理好美觀與耐用二者關系，可使業主得到實惠，物業管理公司的維修量大量減少，開發商在業界的信譽會越來越高！例：住宅空調統一留位，防盜網、門統一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。3、功能性 除了正常規劃設計應考慮的功能性，還應注意一些常被忽視的功能性設施、設備的配備. 如：高層樓房維修、清潔外墻所用機具在建筑設計時應預留一定的位置，高層樓宇樓頂不宜作為花園賣出或贈送，否則不利于日后外墻維護工作的開展。垃圾處理。每層樓、每棟房、每個區都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施，這些設施要考慮密封性，清

11、掃、清洗方便，不會擴大污染等。無垃圾處理能力的地區，房地產開發商要考慮處理垃圾設施。4、安全性：治安、消防、環保 有條件的物業管理項目，盡量設計成“封閉式”以利治安管理；利用防盜、火災報警系統，安裝防火、防盜系統網絡，最好能聯接公安消防治安部門，遇事能得到及早發現，得到支持，減少損失。裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料，防盜網一定要注意設置火災救生窗。5、節能性 公共區域照明，盡量采用節能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不宜一個開關控制多個區域照明燈，應按每組燈的功能性要求配備開關，水景設計應考慮到后期的維護成本。二、規劃設計階段前期介入工作要點二、規劃設計階

12、段前期介入工作要點 第一，物業項目的規劃設計能否滿足物業 管理工作的要求；第二，物業項目的規劃設計能滿足業主需要。 設計階段容易忽略的問題主要表現在以下幾個方面：設計階段容易忽略的問題主要表現在以下幾個方面：1、物業管理用房配備 目前許多物業項目在規劃設計時沒有考慮今后物業管理工作的開展，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區建成以后，再考慮設置物業管理用房，此時已沒有位置可建往往只能占用公共空間，對此住戶意見很大。物業管理工作需要一定的地方與空間來開展。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等有條件還可配幾間管理人員集體宿舍。這需要從管理的角度、從整體效益的角度來規劃。此工作

13、做好了，可以減少物業管理費預算費用，減輕日后業主管理費負擔，為物業管理的奠定良性循環基礎。2、配套設施要完善各類配套設施的完善，是任何物業充分發揮其整體功能的前提，房地產實行綜合開發地目的也在于此。如果配套設施等硬件建設不完善，日后的物業管理很難做好。車庫配比標準是1998年由建設部、公安部制定的：1、住宅小區每戶平均建筑面積若在100平方米以下，按10的比例配比；2、戶均面積100平方米以上的，按50比例配比。據估算，其平均配比率在30左右。 小區配套公共設施規劃設計要一步到位： 管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮，為此物業管

14、理公司參與規劃設計非常重要 總之，設計階段，物業管理企業選派有經驗的物業管理人員參加工程規劃設計的目的，是從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業管理的角度進行參與提出建議。例如： 小區公共部分的用電屬于非居民用電，電價比居民用電要高，商業用電價格是不滿1千伏 0.937元/千瓦時， 110千伏 0.927元/千瓦時.居民用電0.573元/千瓦時，因此要注意采取節能措施。小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，采用節能燈膽，方便日常維修、減少開支。 單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關，以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。 一般核定一個單元樓道燈用

15、電量一個月大約十度電，故電表配制要選用最小容量，以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出。消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少可以考慮合用一個電表。3、水、電、氣等設計 水、電、氣等供應容量要留有余地、設施設備安裝注意安全、要有完善科學節能措施。 由于商業用水和居民用水的收費標準不同，商業用水費是 3.15元/立方米而居民用水水費則采用階梯計價。居民用水和商鋪用水的管路應分開并各配計量表，以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用。3.安全保衛系統 規劃設計時，對安全保衛系統應給予足夠的重視。在節約成本的前提下

16、，盡可能設計防盜報警系統，給業主們創造一個安全的居家環境。 如用報警系統替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發生火災，就無法逃離現場。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。4.垃圾處理要避免污染 設計時應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等。每層樓、每棟房、每個區都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施，在各樓道設垃圾桶，分發垃圾袋，這些設施要考慮密封性

17、，清掃、清洗方便，不會擴大污染等，并由專人收倒垃圾。垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。 無垃圾處理能力的地區，房地產開發商要考慮處理垃圾設施。5.綠化、景觀小品布置既要起到造景需要，又要考慮養護問題。小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需創評的需要要，按國家有關規定，對小區綠化環境的選擇有四點標準：（1）、小區要封閉管理。保證小區綠化環境是為所在小區居民服務的，增進居民的領域感，保證小區環境的安全與安靜。（2）、要有足夠的綠化面積。新區住宅建設的綠地率不低于30%，舊區不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區不小于1平方米

18、/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。（3）、綠地應接近居民住宅，以便觀賞使用。（4）、綠地空間應包含一定數量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。 小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮與景觀造景即要協調又要易于低成本維護。6.消防設施 在建筑設計中，消防設施的配套設置有嚴格要求的。自動滅火器位置、自動報警機位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應利于防火、滅火。小區內的消防水管要用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。7、建筑材料選用

19、建筑材料的選用涉及到工程質量、造價與維修管理和防火安全。物業管理企業應根據自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設計單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設計單位擇優選用。8、建筑設計的細節問題 規劃設計時，一些細節問題，如果考慮不周可能會給業主的生活帶來不便，因此物業前期介入時應與規劃人員進行充分交流讓其重視注意這些細節，如果在設計方案中發現該類問題應要求設計方進行整改。經驗分享：1、設計時盡量減少外墻外凸沿，2、陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）3、高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。4、配套設施

20、設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶，既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水而造成地面青苔。5、所有單元進戶門應設計遮雨棚防雨水和淋花水。6、信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。7、排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。8、小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。9、 重要管路和線路要預留備用

21、管線或活口，以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財。10、陽臺設計要考慮到花盆座架，底部應向里傾斜以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便。分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。（1）督促施工單位把好質量關 物業管理公司不僅要接管新建樓宇，還要對房屋進行年限較長的管理。因此，對樓宇使用中常出現的管理各種工程質量問題有較多了解。如衛生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協調、早解決，要比施工完了再整改容易得多，而且可減少許多浪費，不至于遺留下來，否則將成為日后使用和管理中難以克服的障礙。（2）掌握新物業的全部情況

22、，為后期物業管理奠定良好地基礎。 施工單位完成施工任務，建好住宅小區，辦完移交手續保修期過后，他們不再有責任承擔該建筑的維修問題。在以后地使用過程中，只有業主和物業管理公司來應付各種可能出現的問題。因此物業管理只有參與工程的建設，才可能對每一棟物業的內部結構、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌，這可對物業管理工作的開展奠定良好的基礎，否則就很難管理好物業，甚至無法管理。（3）物業管理公司參與施工監理、技術交底和圖紙會審有利于物業良性開發 而對物業管理公司來講。能較全面地了解物業的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發商節約了時間，提高工程人員的技術水平，也為售后服

23、務奠定了基礎。如：是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用的各種材料、備件是否符合質量要求等等二、物業公司參與工程質量監理的方式二、物業公司參與工程質量監理的方式1. 參與前提及人員要求 首先，物業管理公司要與開發商簽訂前期介入合同，要明確合同要求。 根據合同規定對在建項目進行全面細致的調查研究，組織好質量控制體系，配備能夠勝任工作的監理人員，明確其質量控制責任。 2參與方式（1）作為物業管理公司，對于施工單位無直接的經濟干預權，（2）其參與施工監理的身份是：全體購房業主的代表，由開發商邀請參與施工監理，就施工過程中施工設計、施工方法、施工質量進行監察，并對其中影響樓宇質量、實用性及維

24、護保養的問題，向開發商提出意見，提醒開發商加以防范，并由開發商督促承建商糾正、補救。3.質量控制及問題處理 要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容是：（1）要開始的工作；（2）工作檢查情況及對工作的要求；（3）施工中的檢驗或現場試驗情況及其他工作情況；（4）最后，對通過檢查、試驗、測量等手段發現的各種問題，要提出解決問題的辦法，并及時向開發商通報情況。三、施工階段物業前期介入的要點三、施工階段物業前期介入的要點 根據以往在物業管理中發現的房屋容易出現質量問題的部位，物業公司在建設階段進行前期介入時應將其作為質量監控的重點 地下室因其結構埋藏于

25、地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境的影響，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理控1、地下室工程。2、回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。 在樓面、屋面砼工程中應重點注意： 1)鋼筋綁扎： 2)砼澆注：3、樓面、屋面砼工程4、砌筑工程 建筑物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂

26、漿不飽滿。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。5、裝飾工程（1)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)等方面，應嚴格監督。（2)內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹

27、灰。（3)地面：廚、廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。6、門窗工程 木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。7、給排水工程。 （1)給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。 （2)排水工程：原

28、有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。 8、設施設備的質量控制。 物業設施設備的整體質量是由設施設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司應從以下幾個方面進行質量控制： （1）對建筑的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的廠家。（2）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件

29、和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。 （3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關 （4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發商就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯

30、系電話。（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。 （6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。 （7）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照

31、明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。 （8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。 （9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。 （10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。實訓2前期介入工作實訓1、實訓任務、實訓任務（1）某物業項目的一套圖紙，如圖3-13-14所示，分別為小區規劃總平面圖、1-6層平面圖、立面、剖面圖。學生練習從物業的視角審視新建項目規劃、功能、建筑的合理性，指出該項目規劃設計的不足，從物業的增值、使用以及有利于物業管理等方面提出你認為可行的整改措施，填寫實訓任務單。（2）結合學校某一棟建筑物找出該建筑物的損壞