1、12016年是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的一年，單套房?jī)r(jià)已達(dá)到526萬(wàn)元，新建住宅成交均價(jià)35308元每平米，這也是北京首次成交均價(jià)突存3萬(wàn)元的年度；在這一年，北京公寓成交也刷新了歷史記錄，簽約達(dá)800億，相比2015年全年出現(xiàn)2倍的上漲，成為目前歷史最高點(diǎn)，并成為300萬(wàn)以下客戶群主力成交物業(yè)形式。新增供應(yīng)面積(萬(wàn))202.62209.54135.21152.07156.82230.08220.17成交面積(萬(wàn))119.16128.61186.83 198.8 85.74 150.35293.54成交均價(jià)(元/)228112186019344220872269128943285932010年 201

2、1年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年050001000015000200002500030000050100150200250300350近五年北京市公寓走勢(shì)圖新增供應(yīng)面積(萬(wàn))成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)成交金額(億元) 271.82281.14361.4439.09194.55435.16839.322010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年0100200300400500600700800900近五年北京市公寓成交金額( (億元) )2成交面積(萬(wàn))0.1100.150.710.433.069.3513.95 70.6

3、9 54.355.3461.7631.116.98 11.573.930.060成交均價(jià)(元/) 10343060206 48333 57125 47919 45335 41210 29676 26458 23588 25303 19429 32400 14101 13766 185060東城區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)宣武區(qū)朝陽(yáng)區(qū)海淀區(qū)豐臺(tái)區(qū)石景山區(qū)大興區(qū)通州區(qū)昌平區(qū)順義區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣0200004000060000800001000001200000102030405060708020162016年各行政區(qū)成交面積及成交均價(jià)成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)從下圖表中可以非常清晰的

4、看出，2016年北京公寓市場(chǎng)最熱點(diǎn)的區(qū)域分別為：大興區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)。3順義公寓歷史供銷存4.23011.5619.6322.217.5616.7334.7521.180.443.694.968.6327.1918.213.314.3361.328.0424.3530.9641.9636.9736.3239.7560.1720.051042011712138181398713129185311790825022253040500010000150002000025000300000102030405060702008年2009年2010年2011年2012年2013年201

5、4年2015年2016年順義區(qū)公寓歷史供銷存新增供應(yīng)面積(萬(wàn))成交面積(萬(wàn))存量面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)順義公寓市場(chǎng)最早可以追溯到了2008年“智地香蜜灣”公寓產(chǎn)品入市，項(xiàng)目數(shù)量從2012年起基本以每年30%的漲幅遞增，到2016年區(qū)域公寓項(xiàng)目數(shù)量已達(dá)25個(gè) ；近五年價(jià)格漲幅92.7%；在整個(gè)北京市公寓成交面積排名中躍居第二，僅次于大興區(qū)；4順義區(qū)作為北京市總體規(guī)劃東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，構(gòu)建了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的區(qū)域空間總體布局，本次將重點(diǎn)分析順義中心區(qū)、空港區(qū)和中央別墅區(qū)北區(qū)（趙全營(yíng)鎮(zhèn)）內(nèi)的重點(diǎn)公寓項(xiàng)目；5板塊劃分尚峯壹號(hào)T3空間順義綠地啟航國(guó)際首開(kāi)中晟廣場(chǎng)

6、ID CITY艾迪城旭輝26街區(qū)炫立方金地未未來(lái)空港國(guó)際中國(guó)鐵建順鑫匯卡法國(guó)際順義城區(qū)中央別墅區(qū)北區(qū)空港區(qū)首創(chuàng)公園城620082009年（此P至P14，請(qǐng)做動(dòng)圖，合在一個(gè)P即可）72010年82010年92011年102012年112013年122014年132015年142016年15公寓集中于順義中心區(qū)，項(xiàng)目量占比為48%，其次為空港區(qū)，項(xiàng)目量占比為36%。16順義中心區(qū)板塊特征：順義中心區(qū)作為順義新城規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的“三區(qū)”之一，依托于順義老城區(qū)成熟區(qū)級(jí)配套，及軌道交通的日臻成熟，成為順義公寓市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最為集中區(qū)域；產(chǎn)品和客戶：從區(qū)域成交特征，主力成交面積段為3050、 5070，成交總

7、價(jià)段 100 150萬(wàn)元、100萬(wàn)元以下；可以得出區(qū)域主力客群為剛需和初級(jí)投資為主；項(xiàng)目特征：版塊內(nèi)存在三種吸客模式，近距離地鐵站，100萬(wàn)以總價(jià)段；與通州未來(lái)規(guī)劃通州軌道交通，吸引通州客群；無(wú)軌道交通及區(qū)域輻射區(qū)域，靠自身產(chǎn)品力，園林、綠化、商業(yè)配套發(fā)力，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)。順義中心區(qū)與其他兩個(gè)區(qū)域相比，中心區(qū)公寓項(xiàng)目數(shù)量占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。02004006008001000120014001600180030以下30505070709090120順義城區(qū)各面積段成交套數(shù)分布0200400600800100012001400160018002000100萬(wàn)以下100150萬(wàn)150200萬(wàn)

8、200250萬(wàn)250300萬(wàn)順義城區(qū)各總價(jià)段成交套數(shù)分布區(qū)域公寓項(xiàng)目最為集中版塊，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈；17空港區(qū)板塊特征：作為順義傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域，順義第一個(gè)公寓項(xiàng)目智地香蜜灣就誕生在這個(gè)區(qū)域，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套趨于完善，別墅區(qū)的定位使得區(qū)域自然環(huán)境和交通條件十分優(yōu)越；也因此造成了可供開(kāi)發(fā)的土地稀缺，在售公寓項(xiàng)目逐年減少；產(chǎn)品及客戶：區(qū)域公寓成交面積段及成交總價(jià)段均高于順義中心區(qū)，分布為5070，和150200萬(wàn)；客戶量級(jí)較順義中心區(qū)有所提升，仍以剛需和投資為主，目前在售僅三個(gè)項(xiàng)目，且多為尾盤銷售；項(xiàng)目特征： 板塊內(nèi)項(xiàng)目多依托區(qū)域配套和軌道交通，如艾迪城緊鄰中糧祥

9、云廣場(chǎng)，順義啟航國(guó)際距地鐵15號(hào)線僅500米， T3空間依托順義最大的居住區(qū)和規(guī)劃中的金馬工業(yè)區(qū)提升其項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；010020030040050060030以下30505070709090120中央別墅區(qū)公寓各面積段成交套數(shù)分布050100150200250300350400450500100萬(wàn)以下100150萬(wàn)150200萬(wàn)200250萬(wàn)250300萬(wàn)300350萬(wàn)350400萬(wàn)400450萬(wàn)中央別墅區(qū)公寓各總價(jià)段成交套數(shù)分布新城發(fā)展核心，公寓項(xiàng)目缺乏，客戶財(cái)富量級(jí)較其它版塊略有提升；18中央別墅區(qū)北區(qū)板塊特征：中央別墅區(qū)北區(qū)范圍為趙全營(yíng)地塊，在售僅兩項(xiàng)目，尚峯壹號(hào)和首創(chuàng)公園城，區(qū)域依托京承

10、高速、優(yōu)越的自然地理環(huán)境以及周邊別墅區(qū)氛圍實(shí)現(xiàn)銷售；產(chǎn)品及客戶：區(qū)域兩項(xiàng)目成交面積段和總價(jià)段分化明顯，主力面積分別為3050和150300，主力總價(jià)段100萬(wàn)元以下和450500萬(wàn)元；在具備別墅區(qū)高端配套，且產(chǎn)品力打造優(yōu)良情況下，吸引改善性居住需求、豪宅產(chǎn)品客群；以小面積、低總價(jià)產(chǎn)品吸引本區(qū)域及昌平北部剛需、投資客戶；項(xiàng)目特征：尚峯壹號(hào)依托周邊有利自然環(huán)境，將項(xiàng)目打造成低密高端的豪宅社區(qū)；首創(chuàng)公園城依靠未來(lái)軌道交通規(guī)劃及打造自身完善配套商業(yè)（簽約奧特萊斯、肯德基、麥當(dāng)勞等），實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化；01002003004005006007003050507090120120150 150200200以上中央別墅區(qū)北區(qū)公寓各面積段成交套數(shù)分布050100150200250300350400450500100萬(wàn)以下100150萬(wàn)150200萬(wàn)250300萬(wàn)300350萬(wàn)350400萬(wàn)400450萬(wàn)450500萬(wàn)500600萬(wàn)600700萬(wàn)700800萬(wàn)800900萬(wàn)90010