1、 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879地地產項目提案產項目提案2010.52010.5月月1 1日日 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 目目 錄錄 第五部分 項目本體分析第十部分 項目銷售分期策略第一部分 包頭市基本情況概述第二部分 2009年包頭房地產分析第三部分 2010年包頭房地產展望第四部分 周邊項目分析第六部分 項目SWOT分析第七部分 項目市場定位建議第八部分 項目技術層面建議第九部分 項目策劃推廣思路

2、房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 包頭市宏觀情況概述介紹包頭市宏觀情況概述介紹一一 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879包頭市轄個旗、縣、區，其中：個市區（昆都侖區、青山區、東河區）個礦區（白云鄂博礦區、石拐區），個農牧業旗縣區（土默特右旗、達爾罕茂明安聯合旗、固陽縣、九原區）。總面積平方公里。人口.萬，居住著蒙、漢、回、滿、達翰爾、鄂倫春等個民族。 包頭的礦產資源具有種類多、儲量大、品位高,尤以金屬礦產得天獨厚，其

3、中稀土礦不僅是包頭的優勢礦種，也是國家礦產資源的瑰寶。 包頭土地總面積平方公里，其中，山地占. ，丘陵草原占.，平原占。 已開發和利用的土地中，市區面積為.平方公里。包頭位于內蒙古自治區西部，地處渤海經濟區與黃河上游資源富集區交匯處，北部與蒙古國接壤，南臨黃河，東西接沃野千里的土默川平原和河套平原，陰山山脈橫貫中部。（一）（一） 基本概況基本概況 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（二）（二）包頭市經濟發展現狀包頭市經濟發展現狀 2004年2009年產業結構圖示美元億元根據三產業占比情況表明包頭市是一個以

4、工業為主的城市，屬于發展中于二三線城市。隨著一線城市地產市場的飽和，保利 恒大 萬達等國有大中型等知名地產商逐步將戰線轉移到市場潛力力較大的二三線城市。包頭地產市場潛力深厚 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 2004年2009年財政收入圖示億元隨著社會的進步，人民生活水平進一步提高，包頭市財政收入每年增長率超過20%。財政收入的不斷增長，反映當地居民納稅能力不斷提高，同時反映居民出其經濟能力提高。全民收入上漲，地產呈蓬勃發展態勢 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃

5、大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 2004年2009年GDP增長圖示美元億元 2004年2009年GDP以年均16%的速度迅猛增長。 截止2009年人均GDP已經達到1萬元美以上，消費者對住房需求承受能力已經大為提高。包頭人均收入較高，為地產銷售提供了市場所需經濟購買力 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（三）（三）包頭市城市總體規劃包頭市城市總體規劃 據規劃局數據，2005年2020年城市規劃區面積由885平方公里增加至1901平方公里。到2020年規劃末期，市域總人口為340萬人，城

6、鎮人口320萬人，城市人口300萬人（其中中心城區人口270萬人，輔城人口30萬人），城鎮化率達到94.1%。中心城區城市建設用地總規模為321.4平方公里,人均建設用地指標為119.04平方米。地區生產總值達到4800億元以上，建成全國經濟強市，基本實現現代化，成為經濟發達、文化繁榮、環境優美、社會和諧的現代化城市。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 包頭市包頭市20092009年房地產分析年房地產分析二二為了擺脫08年全球性經濟危機的影響，同時實現快速拉經濟增長，09年初國家大力調整宏觀調控，出臺各

7、項利市措施，首次購房首付款低至20%，首次購房可享受7折貸款利率，不足90平米減免稅收等. 20092009年政策導向年政策導向08年由美國次貸危機引發的全球經濟波動深化，各國陸續采取積極的措施自救，在美國的主導下，全球六大央行于10月8日同宣布降息，導致全球性地產市場慘淡。關鍵詞：政策、利市關鍵詞：政策、利市 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278791.2009年商品房市場開發總量1033萬平方米，同比增長6.28%。2.2009年商品房銷售總量517萬平方米，同比增長53.41%。3.2009年商品房總存量

8、33萬平方米，同比增長3.13%。4.2009年商品房銷售均價為3200元，同比增長10.3%。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：105352787920092009年商品房交易情況年商品房交易情況1.2009年全年商品房交易量為44441套， 1-5月交易量占全年交易量的26.7%， 6月份交易量占全年交易量的16.4%， 6-12月交易量占全年交易量的56.9%。2.09年6月份以包頭市房管局“包頭房 交會”三天實現商品房成交5100套， 既而市場持續熱銷，同時伴隨出現大 幅度價格上漲，形勢一片大好。3.2009年在多

9、方優惠條件的刺激下，地產行 業呈現井噴式增長。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 包頭市包頭市20102010年房地產展望年房地產展望三三20102010年政策導向年政策導向：4月月17日國務院出臺國十日國務院出臺國十條條u 異地購房貸款政策：異地購房貸款政策：對不能提供對不能提供1 1年以上當地納年以上當地納 稅證明或社會稅證明或社會保險保險繳納證明的非本地居民暫停房貸繳納證明的非本地居民暫停房貸 u 二套住房：以家庭為單位計算是否為二套住房，同二套住房：以家庭為單位計算是否為二套住房，同時首付不得低

10、于時首付不得低于50%，貸款利率為基準利率的，貸款利率為基準利率的1.1倍倍 提高外來購房門檻，對于以移民為主的包頭，無疑將消減30%外來購房客戶提高本地升級換代及投資戶購房門檻，帶來購房猶豫及觀望u 首套住房：首付不得低于首套住房：首付不得低于30% 提高首套住房首付，消減10%首次置業客戶關鍵詞：政策、抑制關鍵詞：政策、抑制 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278791.2010年1-4月銷售總量為11625套，與 2009年相比增長35.7%。3.五一期間，據有關新聞網報道，全國以 北京上海為首的地產銷售更

11、是降至冰點 包頭門庭若市的局面集聚扭轉，觀望情 緒持續加重。2.政策出臺前包頭市商品房日均成交量為交量 132套，政策出臺后較濃的觀望情緒持續籠 罩，水降船跌，日均成交量迅速114套！降 幅達到15.8%！ 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 周邊同比項目分析周邊同比項目分析四四市調匯總信息表市調匯總信息表 案名項目案名項目賽汗郡庭賽汗郡庭香林灣香林灣左岸綠洲左岸綠洲田城康都田城康都陽光翠景陽光翠景中鐵中鐵諾德諾德友誼天地友誼天地玫瑰園玫瑰園基本情況基本情況開發商開發商包頭泰樂地產包頭泰樂地產朗立房地產朗

12、立房地產當代集團當代集團田城房地產田城房地產鑫大成地產鑫大成地產中鐵中鐵未知未知北京萬北京萬邦邦施工單位施工單位包頭泰樂地產包頭泰樂地產廣廈、興業廣廈、興業當代集團當代集團田城房地產田城房地產包頭市交通建筑包頭市交通建筑未知未知未知未知未知未知占地面積占地面積未知未知6 6萬萬未知未知200020001200012000平方米平方米未知未知未知未知3 3萬平米萬平米建筑面積建筑面積4 4萬萬 5454萬萬10103.2 3.2 4000040000平平方米方米未知未知未知未知產品類產品類物業特點物業特點純住宅純住宅純住宅純住宅純住宅純住宅純住宅純住宅純住宅純住宅未知未知1212棟，其中棟，其中

13、4 4棟加底商棟加底商商業加商業加高層高層產權時間產權時間7070年年7070年年7070年年7070年年7070未知未知未知未知7070年年銷售單價銷售單價35243524起，均起，均400040004 4350-4600350-4600，底店底店9000-9000-10001000元元均均430043004 4080080- -48004800均均3 38 80000元元未知未知未知未知未知未知樓樓 高高6 6層層1818層層1212層層1919層層1919未知未知未知未知未知未知層層 高高2.92.9米米2.92.9米米3 3米米2.9-32.9-3米米2.92.9米米未知未知未知未知未

14、知未知物業費物業費0.60.6元元/ /1-1.51-1.5元元/ /1.2-1.51.2-1.51.51.5元元/ /未知未知未知未知未知未知一.市場信息匯總 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879戶型類戶型類主力戶型主力戶型兩室兩廳兩室兩廳兩居三居兩居三居80-19080-190111-196 111-196 70-12070-120未知未知90-15090-150未知未知熱銷戶型熱銷戶型兩室兩廳兩室兩廳114114兩室兩廳兩室兩廳111 111 住宅兩居、三住宅兩居、三居，公寓一居居，公寓一居未知未知未

15、知未知未知未知戶型配比戶型配比未知未知未知未知1 1梯兩戶梯兩戶未知未知2 2居居-3-3居為主居為主未知未知未知未知未知未知戶型特點戶型特點簡約方正簡約方正簡約方正簡約方正簡約方正簡約方正簡約方正簡約方正方正合理方正合理未知未知未知未知未知未知裝修類裝修類外墻裝修外墻裝修涂料涂料訪石材訪石材涂料涂料涂料涂料高級涂料高級涂料未知未知未知未知未知未知內墻裝修內墻裝修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛墻毛地毛墻毛地未知未知未知未知未知未知電電 梯梯未知未知日立日立未知未知德國萊茵德國萊茵三菱三菱未知未知未知未知未知未知樓宇設施樓宇設施未知未知一卡通一卡通未知未知無無大堂保安、酒大堂保安、酒店式管理

16、店式管理未知未知未知未知未知未知配套類配套類商業配套商業配套無無私人會所私人會所1 1號樓底店號樓底店+ +公寓，公寓，7 7月月-8-8月開月開賣賣無無1-51-5層商業層商業未知未知未知未知未知未知商鋪層高商鋪層高無無4 4米米無無未知未知未知未知未知未知商鋪開間商鋪開間無無5 5米米-15-15米米無無未知未知未知未知未知未知商鋪面積商鋪面積無無40-10040-100無無6000060000未知未知未知未知未知未知分析總結分析總結戶型戶型90-11490-114中小戶型中小戶型為主，已售為主，已售罄罄位置優越，位置優越，售罄售罄成成規模，規模，配套完善，配套完善，銷售半年銷售半年以來，

17、中以來，中小戶型早小戶型早售罄，目售罄，目前只前只13130.260.26- -178178滯銷滯銷未形成規未形成規模社區，模社區，面積偏大，面積偏大，剩余全部剩余全部為為1 15656以以上上，現房，現房社區社區以中小戶型為以中小戶型為主，低總價小主，低總價小戶型戶型，4 4月月內內售罄售罄圍擋氣圍擋氣勢較大，勢較大，剛開始剛開始動工動工已經進場，已經進場，未定價，未定價，戶型主要戶型主要為為90-15090-1506 6月進場，月進場，預計預計7 7月開月開始認購始認購 案名項目案名項目賽汗郡庭賽汗郡庭香林灣香林灣左岸綠洲左岸綠洲田城康都田城康都陽光翠景陽光翠景中鐵諾中鐵諾德德友誼天地友誼

18、天地玫瑰園玫瑰園 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879二.案例分析左岸綠洲1.項目基本情況：總用地面積總建筑面積結構層高售價情況戶型面積銷售情況備注2萬多平米8萬多平米框架高層、小高層均價4200元/平米85平米已售罄5#樓公寓共18層，3-8層已做酒店，友誼大街底店不賣，準備做汽配城，萬青路底商沒開始賣價格未定，公寓預計5月中旬開盤，開盤當日，5000元頂10000元，可優惠5000元。100平米已售罄138平米剩余3套189平米集中在頂層，數量10余套剩余7套未售出2.本項目一期基本銷售結束，二期即將開

19、盤，從一期小周中看，85平米戶型臨友誼大街，但是 早已售罄，頂層連帶閣樓銷售總共189平米，建設數量只有10來套，目前剩余7套。銷售不是 很理想。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879賽汗郡庭賽汗郡庭友誼天地友誼天地中鐵諾德中鐵諾德玫瑰園玫瑰園共建7棟，其中6棟住宅，戶型面積為90平米至138平米，已經售罄。1棟公寓主要設計48平米小戶型公寓，未開盤。共建設12棟，住宅9棟，商業3棟，戶型面積主要集中在90平米至150平米，現已開工，銷售已經進場，但尚未定價，預計在4000元/平米以上地處市教育局東側，與本

20、案西側相鄰，占地面積45畝，預估建筑面積達到13萬平米，目前未開工。地處友誼大街南側，與本案正對面，占地面積預估將近180畝，建設規模大，開發商為中鐵集團，本社區將來屬于包頭市高品質社區。總結：本案所處地段區域開發體量大，區域市場供給量很大，勢必造成該區域市場競爭 加劇，本案要想在本區域內實現完銷，必須避強就虛，走差異化路線。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879陽光翠景2、案例剖析：陽光翠景地處一宮東，賽罕塔拉北，緊鄰品質社區保利花園，與本案相同，本案僅靠中鐵諾德這樣大型品質社區，相比較物業服務難以跟進，

21、體量較小。陽光翠景在戶型上采用緊跟保利花園的策略、相對平米數小，強化居室使用功能，實現單價相對較低策略，在相同使用功能的戶型情況下，實現總價低策略，并且在宣傳推廣上充分借用保利花園在包頭市場上品牌優勢，2009年9月份開盤，4月內實現完銷。1.項目介紹：地理位置：賽罕塔拉北，緊鄰品質社區保利花園；主要技術指標：磚混、多層、共7棟住宅。3.本案是小盤僅靠大盤的情況下，迅速實現完銷的成功案例，我們可以從中借鑒其成功經驗。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879田城康都院1.項目基本情況：占地面積：4000平米；建

22、筑面積：33031平米；綠地面積：2000平米綠化率：35%；容積率：2.9樓號層高戶型面積套數銷售情況目前售價1#樓11層111 共42套前年售罄4080元至4880元之間，均價為4480元。156 共44套剩余10套2#樓16層168 共48套剩余35套196 共48套剩余42套 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879田城康都院案例剖析：4.田城康都院從2008年開盤至今已經3年，其中 168平米、196平米大戶型大量滯銷，196平米的 戶型3年只售出6套，樓盤的滯銷導致資金回籠 慢，致使經營風險系數提高

23、。1.社區規模與本項目相當，總建筑面積3000平米以 上，也只有2棟樓。3.田城康都院戶型面積區間為111平米至196平米 目前我項目擬定戶型面積區間相似，主要集中在 100平米至190平米。2.地理位置相隔較近，田城康都院地處鋼鐵大街 東段，而本項目地處友誼大街東段。5. 前車之鑒，避免包頭再現田城康都院。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278792.我本案同期同區域同施工的共有3個，玫瑰園、友誼天地、中鐵諾德，均 成規模化社區，區域市場供給量大，區域市場可供消費者選擇余地大，市 場競爭激烈。總 結1. 該區

24、域地處友誼大街東段，地理位置優越，周邊項目均價在38004500元 之間，相比包頭市均價（3200元/元），相對較高。4.周邊項目均為規模化社區，配套設施等條件相對優越，以戶型比較 大，功 能全，居住品質化為主要亮點，以此分析其主要客群為經濟實力較強首次置 業者、改善居住條件二次置業者、投資性客戶，且均為中高層消費群體。3.該區域戶型面積主要集中在100平米-190平米，產品同質化嚴重。本案相比 周邊項目體量最小，建議本案操作上避強就虛，走差異化路線，在產品設計 上以中小戶型為主，從而與周邊形成差異化經營。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營

25、銷策劃大全，QQ：1053527879 項目本體項目本體介紹介紹五五一一 、區域、區域介紹介紹項目北臨香林灣與大連新型中高端居住區項目西接西接勞動路，緊臨包頭市教育局項目位處適宜人居的青山區友誼大街，交通便利，對面規劃為品質社區中鐵諾德中鐵諾德中鐵諾德本案本案友誼天地友誼天地田城康都苑田城康都苑田城御庭院田城御庭院賽賽罕罕郡郡庭庭玫瑰園玫瑰園 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879區域區域分析分析：位處適宜人居的友誼大街：位處適宜人居的友誼大街本案位處青山區友誼大街東段，大連開發區南，片區東側是包頭市城市綠肺

26、賽罕塔拉，環境優越，近年金地豪庭、香林灣、田城康都院、現代城等相繼開發，09年隨著中鐵諾德、玫瑰園、友誼天地等項目的入住，周邊生活配套逐步完善，青山區第二大宜居中央生活區已然形成。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879二二. 參數介紹參數介紹總用地面積 9835平米總建筑面積 39073平米容 積 率 2.9建筑密度 25.02建筑結構 框架 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目項目SWOTSWOT分析分析六六優優

27、 勢勢1. 項目所處適宜人居的友誼大街，地理位置優越，交通便利；2.周邊公建配套完善，包括包頭示范學院、四十五中、幸福南路小學、第一工人文化宮、 黨校、民族幼兒園、餐飲一條街、美特好大型超市、恒通家具、三鹿家具、深港家具、 曲美家具等大型商業業態。3. 距城市綠“肺” 之稱的賽罕塔拉草原、勞動公園、兒童公園等綠地車程僅5分，環境 優越。劣劣 勢勢1.體量較小，缺乏健身場所等社區配套及園林設施等共建設施。2.小區地處友誼大街，容易受來往車輛噪音、尾氣影響，影響居住品質。3. 未形成規模社區，物業管理難以跟進，制約小區發展 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃

28、大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879機機 會會1.建議打通與賽罕郡庭小區連接過道，借用其成熟社區物業配套提高項目附加值。2.迎合市場需求及產品差異化選擇，選擇適合本項目的戶型規劃。3.進行特色主題園林規劃，例如塑造綠植雕塑、設計活水景觀等，增強居住舒適感，提高 產品附加值。威威 脅脅1.周邊在建項目林立，同一區域供應量較大，包括左岸綠洲、賽罕郡庭、中鐵諾德、香林 灣、友誼天地、田城康都院等十多個，可選擇余地大。2. 同區域項目內，面積集中于90到160平米之間，產品同質化嚴重，不利于實現較高的利 潤。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全

29、房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879新的機會點首次置業，經濟實力較強多次置業，短線投資客首次置業，經濟實力一般，思想前衛二次置業，改善居住條件 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879二. 客戶群體特征描述1.首次置業，剛性需求。2、客戶群體年輕化，對于產品細節有獨到的見解；3、經濟條件有限，趨向于中小戶型，且可以在適合的產品單價上 接受等同于甚至高于市場同類產品的價格。4、二次置業經濟實力一般，趨向于戶型多功能化5、多次置業短線投資客戶，對于產品要求較大的利潤空間，傾向于地段 優、低總價產品 房商網

30、房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目市場定位建議項目市場定位建議七七 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879案名建議摩卡：源于Mocha，一種古老的咖啡；用摩卡來替代一種咖啡，又用咖啡來替代一個群體，這個群是很時尚的，喜歡泡吧，喝咖啡這種時尚的生活。另說法：摩卡是一種時尚，摩卡是一種藝術，摩卡是一種居住模式。能夠引起主題客群的共鳴。1、摩卡空間、摩卡空間 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營

31、銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879藍籌股是指具有穩定的盈余記錄，能定期分派較優厚的股息，被公認為業績優良的公司的普通股票，又稱為績優股。藍籌名座意在指社區潛力與質感。2、藍籌名座、藍籌名座此案名直指青年一族，意在開辟新的居住新天地，充滿期望與動感3、陽光新天地、陽光新天地 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879價格定位價格制定二、周邊市場價格導向二、周邊市場價格導向一、一、成本導向（粗略的開發成本估算）：成本導向（粗略的開發成本估算）：1.1.土地成本占總成本的土地成本占總成本的35%3

32、5%；2.2.建安成本占總本本的建安成本占總本本的30%30%；3.3.管理成本占總成本的管理成本占總成本的7%7%；4.4.稅費成本占總成本的稅費成本占總成本的15%15%；5.5.營銷成本占總成本的營銷成本占總成本的4%4%；6.6.利息與其它成本占總成本的利息與其它成本占總成本的11%11%。三、以每平米開發成本為基礎，參考周邊市場價格，制定相對有競爭力的價格。三、以每平米開發成本為基礎，參考周邊市場價格，制定相對有競爭力的價格。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278794.戶型差，現有參數為1%11%建

33、議控不超過15%產品定價采用差別定價模式。 根據影響每個單元銷售的客觀因素形成的產品差異性，產品會表現出不同的景觀價值和使用價值 ，如朝向、樓層、視野、景觀、戶型等，利用差別定價的“調節器”加權點數法的原理，擴大定價差別，利用價格因素引導客戶購買。 1.朝向差，現有參數為3%11%2.樓層差，最高不應超過10。3.景觀差，為1%-11%為基準參數單戶定價方法 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879通過以上參數：建議本案均價4100元，并根據單戶定價方法，相應起價3899元，最高價4400元。每層高加50元-1

34、00元不等。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 技術層面建議技術層面建議八八一. 小區建議小區大門小區大門符合25-35歲青年一族要求，簡約、時尚頂部建議設置挑空，中間大理石貼面立柱，通透、氣派。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879外外 觀觀簡約、大氣，與本案有機融為一體，凸現本案特色與質感外立面以跳脫色調為主，充滿時尚感 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃

35、大全，QQ： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879凸窗、拐角窗凸窗、拐角窗創新建筑元素，增添本案亮點，增強采光與通透感；有效增加使用面積 ，增強實用性。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879露臺露臺弧形露臺簡潔、明快，使建筑外立面更加豐富、美觀，增強舒適性；生活露臺樸素大方，增強戶內采光，與廚房相連，增強生活便利性。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：

36、1053527879單元門單元門酒店式入口設計，銀色金屬建材，時尚、氣派，素雅、大方凸現業主身份與品味。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879空調機位空調機位樣式新穎，美觀，色澤明快、大方；與整個建筑體渾然一體，視覺效果良好。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278791、設置主題園林，2、增加藝術情趣的小型園林景點，滿足客戶對生活情趣的追求，并與社區整體風格相一致。 園林建議園林建議 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地

37、產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879三. 主力戶型建議兩房二廳一衛兩房二廳一衛(小高層小高層/高層高層)87-89M2兩房二廳一衛兩房二廳一衛(小高層小高層/高層高層)89-91M2n該房型位于二梯三戶單元的東西向，利用南北通透特點、打造全明設計南北通透、全明設計雙臥、客廳朝南n該房型位于二梯三戶單元的中間n房型實用房型實用、臥室客廳皆為陽光房，受到市場追捧，為同期為同期二房房源中二房房源中最先售罄產最先售罄產品品 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 55%

38、15%30%7070平米至平米至9090平米平米9090平米至平米至1 12 20 0平米平米1 12 20 0平米以上平米以上 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879u 配以配以以以90M2-120二房二房三房三房設計，設計，突出突出南北通透房、全陽光房概念南北通透房、全陽光房概念u 以以 90-110兩房的兩房的市場熱銷市場熱銷為主力戶型為主力戶型，縮小每個功能室面積，在合理舒適居，縮小每個功能室面積，在合理舒適居住的基礎條件上，盡可能強化功能配置，以適應中小戶型購房需求，從而為戶型住的基礎條件上，盡可能

39、強化功能配置，以適應中小戶型購房需求，從而為戶型制勝奠定堅實的基礎。制勝奠定堅實的基礎。u 添加添加120120平米以上戶型平米以上戶型 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（二）銷控管理（二）銷控管理控制好銷售節拍，在營銷過程中安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，保證優質價格核心產品面市時處于價格的上升期，實現最佳的銷售價格 ，實現均衡銷售的目標。銷控管理需要一下措施來完善 1、銷售折扣機制系統化 2、銷控總表3、銷控表4、銷售登記5、換退房管理6

40、、催交欠款7、成交客戶管理8、銷售統計報表 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 推廣推廣思路思路九九u 建立友誼大街上中青年聚居地項目形象，占領市場先機 u 產生爆發式營銷，迅速回收資金，達到項目安全線u 二次強銷實現價格上漲，實現利益最大化一、營銷目標一、營銷目標 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879二、營銷策略1.1.概念營銷概念營銷 實行差異化概念營銷，迎合實行差異化概念營銷，迎合 主體目標客群思維模式及創新理主

41、體目標客群思維模式及創新理 念，主題念，主題 中產階級的聚集地，首中產階級的聚集地，首 次置業者的首選地次置業者的首選地。2.2.借力使力借力使力 借助中鐵諾德大型住宅借助中鐵諾德大型住宅 商業項目完成本項目的整合播商業項目完成本項目的整合播 理念理念。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879八、廣告宣傳策略1、宣傳思路：根據我們樓盤實際情況，規模比較小，周期比較短，建議廣告操作采取短、平、快的策略，在此基礎上采用低成本投入盡可能地降低企業的營運費用。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！20

42、11房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278791、宣傳內容：突出總價低、月供低、功能齊全等差異化優勢重點解讀新時代我的地盤我作主、中青年生活新天地等新解構概念 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879售樓部時尚簡約包裝，提升樓盤品質。增設道路引導旗，烘托現場氣氛。進行圍擋包裝，針對過往客戶進行強視廣宣、傳遞項目形象。鑒于售樓部前綠植視線遮擋，建議于售樓部前進行大型戶外導視。2、現場包裝： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ

43、：1053527879DM單項目簡介戶型圖：附帶戶型 解說項目沙盤與單體沙盤資料袋3、銷售道具： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879短信群發針對 目標群體進行短信 告知DM單派發針對 客戶群進行點對點發放假報紙針對樓盤形象進行品質化覆蓋宣傳廣播大面積覆蓋青昆，進行項目賣點告知4、媒體選擇精準營銷 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目銷售分期項目銷售分期十十蓄水期蓄水期全面亮相全面亮相二次強銷期二次強銷期清盤期清盤

44、期銷售進場銷售進場 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879開開 荒荒 入入 場場6月10日前售樓部布置到位售樓部布置到位銷售人員培訓到位銷售人員培訓到位圍擋到位圍擋到位售樓部導視到位售樓部導視到位中產階級的聚居地、中產階級的聚居地、首次置業者的首選地首次置業者的首選地城市綠肺一站即到城市綠肺一站即到宜居生活全新解構宜居生活全新解構友誼大街、生活新天地友誼大街、生活新天地首付首付* * *，月供，月供* * *即可擁有即可擁有 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產

45、營銷策劃大全，QQ：10535278798月10日前蓄水期蓄水期有的放矢的廣告投放有的放矢的廣告投放接電續客接電續客配合促銷策略告知配合促銷策略告知電訪分析電訪分析蓄客300以上 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879l 蓄水期蓄水期 a)蓄水階段蓄水階段時間：2010.6.10 8.10 目的：通過60天的蓄水期完成項目體量約100套的300%400%的蓄客量，蓄客數量為300400人，保證項目去化量；核心標題：（配合主廣告語）*認購火爆進行中；推廣手段 -1. 群發短信 數量：70萬 分兩次發送，6月中旬

46、發送一次，7月初發送一次；針對人群：青山區教師、稀土區企事業單位工作人員、年輕公務員、 話費100元以上客戶費用：單價 0.05 合計 35000元 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278792. 夾（假） 報 數量：6萬； 6月中旬發送一次2萬份 7月中旬發送一次2萬份， 8月初一次2萬份發放形式：夾入包頭晚報、包頭日報、廣播電視報，通過市郵政局進行發放；針對人群：企事業單位、政府部門、中大型民營企業、教育部門等；費用：印刷、發送 單價 0.40元/份 合計24000元 3. 調頻100.1廣播 頻率：6次/日

47、 時間6月15日 7月15日 針對人群：私營老板、中高端客群；費用：暫定 4.車體廣告 市內5路公交線 時間2010年6月15日 12月15日（半年） 針對人群：包頭市內眾面人群； 費用：暫定 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278795. DM單派發 3萬張 時間6月10日 8月1日 針對人群：派發地點為項目周邊；昆區包百、青山娜琳等核心地點進行項目的宣傳費用：0.15元 ，100000張 合計15000元（備注：DM單派發人員費用） 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大

48、全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879b) 蓄水確認階段蓄水確認階段時間：2010.7.30 8.10目的：通過對于蓄水儲備客戶進一步的確認，促使儲備客戶交付一部分的意向金，保證開盤時的整體效果；購買VIP卡的客戶具有優先選房權；核心標題：*VIP卡火熱銷售中.營銷手法：1. VIP卡的內容和形式：種類：金卡、銀卡購買方式：認籌當天排隊認購（先到先得原則）。發行數量：擬定120張（金卡:40張， 銀卡：80張）。價格：人民幣壹萬元整（10000元） 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278792. VIP卡的使用權益1)憑*VIP金卡的客戶，在開盤當天選鋪成功