1、長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD201220

2、12房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/懷化鶴州路項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告懷化鶴州路項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司二一一年九月二十一日謹(jǐn)呈：懷化尹祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/第一部分：

3、項(xiàng)目本體及開發(fā)目標(biāo)第一部分：項(xiàng)目本體及開發(fā)目標(biāo)n開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定n發(fā)展方向發(fā)展方向長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：2 2年，年，2.42.4億億n速度要求：速度要求：兩年完成開發(fā)與銷售，不戀戰(zhàn)，快進(jìn)快去；n品牌力：品牌力：第一次異地開發(fā)，樹立項(xiàng)目影響力，為后續(xù)拿地開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。長(zhǎng)

4、沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目地塊距離火車站約200距離，緊鄰傳統(tǒng)商業(yè)道路鶴州路，周邊商業(yè)檔次較高、經(jīng)營(yíng)情況良好、臨街展示面較好，但地塊較小，內(nèi)部落差較大。n占地面積：5581.31n容積率5.5n建筑密度45n限高：100mn東西寬：69 m（東西高差7.6m）n南北長(zhǎng): 87m（南北高差：11.4m）項(xiàng)目界定：傳

5、統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)舊城改項(xiàng)目界定：傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)舊城改造商住一體項(xiàng)目。造商住一體項(xiàng)目。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/片區(qū)商業(yè)掃描：傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，高人氣、高租金、高檔次片區(qū)商業(yè)掃描：傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，高人氣、高租金、高檔次n屬于懷化傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，周邊聚集有步步高、惠嘉百貨、國(guó)際名品城數(shù)十個(gè)集中型商業(yè)；n片區(qū)依托火車站，人流興旺，繁華路段臨街商業(yè)租

6、金平均高達(dá)250元/；n片區(qū)內(nèi)沿路街鋪品牌普遍檔次較高，并引進(jìn)有步步高、國(guó)際名品城、惠嘉等高端商場(chǎng)。英泰國(guó)際英泰國(guó)際錢周率錢周率新天地新天地萬象城萬象城瓊天廣場(chǎng)瓊天廣場(chǎng)（步步高）（步步高）惠嘉超市及惠嘉超市及百貨百貨西都銀座西都銀座（家潤(rùn)多）（家潤(rùn)多）新悅城新悅城華天大酒店華天大酒店國(guó)際名品城國(guó)際名品城本本案案火車站火車站市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描商業(yè)商業(yè)租金租金( (元元/ /) )鶴州路180-350迎豐路180錢周率100-3005i街150步步高按銷售額提點(diǎn)國(guó)際名品城按銷售額提點(diǎn)長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consulta

7、nt CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/片區(qū)商業(yè)掃描：原有商業(yè)體量大，片區(qū)商業(yè)掃描：原有商業(yè)體量大，短期供應(yīng)劇增，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。短期供應(yīng)劇增，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。片區(qū)內(nèi)商業(yè)體量原本就較大，短期內(nèi)供應(yīng)量劇增，僅項(xiàng)目附近4個(gè)項(xiàng)目商業(yè)就達(dá)到了近21萬；商業(yè)商業(yè)體量（）體量（）英泰國(guó)際117000萬象城60000新天地城市30000新悅城12000總計(jì)總計(jì)219000219000片區(qū)新增商業(yè)體量片區(qū)新增商業(yè)體量市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描物業(yè)類別物業(yè)類別商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目面積面積總計(jì)總計(jì)

8、商業(yè)街（臨街街鋪）鶴州路47800374548人民南路106635迎豐路192596武陵路430儛水路16263東興步行街10824百貨及主題商場(chǎng)步步高百貨35000154000名品國(guó)際城20000西都商業(yè)廣場(chǎng)55000佳慧華盛堂百貨20000潮流特區(qū)6000悅麗主題式購物廣場(chǎng)12000通程電器6000飛達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)1200024600超市佳慧購物中心7600優(yōu)果超市5000總計(jì)總計(jì)/ /553148553148553148553148長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)

9、銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/片區(qū)內(nèi)物業(yè)形態(tài)普遍以商業(yè)街、商場(chǎng)與百貨為主，業(yè)態(tài)主要以服裝、飾品、餐飲等為主，各項(xiàng)目之間檔次參差不齊、同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏主題與特色。片區(qū)商業(yè)掃描：多為城市綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)的整體檔次較高。片區(qū)商業(yè)掃描：多為城市綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)的整體檔次較高。商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次鶴州路服裝、數(shù)碼、鞋帽 、皮包 、珠寶飾品 、美容美發(fā)美體高檔步步高超市、服裝、餐飲、化妝品、珠寶飾品、居家用品高檔5i街游戲、服裝、飾品、皮具、餐飲、美容美發(fā)等中高檔名品國(guó)際城服裝、飾品、化妝品等高檔瓊天

10、地下商場(chǎng)游戲廳、服裝、飾品、美甲、美容等中低檔錢周率服裝、飾品、小餐飲等中低檔市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)地處傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，配套完善，交通便利；南北長(zhǎng)87米，東西69米，臨路昭示性較好，占據(jù)著絕版地段。占地面積小，地塊條件復(fù)雜，對(duì)商業(yè)有一定的局限性；火車站人流被迎豐路分流和隔斷，無直接對(duì)

11、火車站的昭示；開發(fā)商品牌認(rèn)知度低。機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅鶴州路首個(gè)大型商業(yè)體，代表著懷化的新形象；周邊項(xiàng)目普遍存在商業(yè)主題定位的缺失。懷化火車站及片區(qū)的整改，提升了整個(gè)片區(qū)的檔次和形象；。多個(gè)大型綜合體項(xiàng)目群雄割劇。短期內(nèi)市場(chǎng)上的商業(yè)體量龐大，各項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。SOWTSOWT分析分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，先天優(yōu)勢(shì)不明顯，如隨大流，本案是沒有出路的，因此在項(xiàng)目操作時(shí)必須：n規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)規(guī)避開發(fā)商知名度低和體量小的劣勢(shì)；抓住缺少商業(yè)主題定位的機(jī)會(huì)，建立鮮明的商業(yè)形象標(biāo)桿。n放大優(yōu)勢(shì)，降低威脅放大優(yōu)勢(shì)，降低威脅放大絕版地段，極佳項(xiàng)目展示面的優(yōu)勢(shì)，將

12、項(xiàng)目打造成標(biāo)志性建筑;通過差異化的主題定位和產(chǎn)品定位，降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目核心發(fā)展戰(zhàn)略：打造商業(yè)地標(biāo)，形成形象和檔次差異，以實(shí)現(xiàn)有效突圍。項(xiàng)目核心發(fā)展戰(zhàn)略：打造商業(yè)地標(biāo)，形成形象和檔次差異，以實(shí)現(xiàn)有效突圍。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/問題界定問題界定Q1Q1：什么樣的產(chǎn)品組合能滿足：什么樣的產(chǎn)品組合能滿足“高速高價(jià)高速高價(jià)”

13、的銷售要求？的銷售要求？Q2Q2：如何確定差異化的業(yè)態(tài)定位，以提升競(jìng)爭(zhēng)力，并能與：如何確定差異化的業(yè)態(tài)定位，以提升競(jìng)爭(zhēng)力，并能與地標(biāo)形象相匹配？地標(biāo)形象相匹配？Q3Q3：選擇什么樣的售賣模式，以確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化？：選擇什么樣的售賣模式，以確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化？建什么？建什么？做什么？做什么？怎么賣？怎么賣？長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:

14、/第二部分：開發(fā)總體思路第二部分：開發(fā)總體思路n建什么？建什么？n做什么？做什么？n怎么賣？怎么賣？長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/建什么？建什么？思路一：思路一：長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房

15、地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/裙樓部分已經(jīng)確定為商業(yè)，我們重點(diǎn)對(duì)塔樓部分物業(yè)形態(tài)進(jìn)行探討。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)“快速銷售”的大要求，塔樓產(chǎn)品定位方向?yàn)椋簩懽謽牵⒑妥≌ｉL(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n懷化主要以商貿(mào)物流為主，對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求本身就不大

16、，加之萬象城、新悅城等都有寫字樓產(chǎn)品，市場(chǎng)推量巨大，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。n目前現(xiàn)有的寫字樓瓊天廣場(chǎng)等空置很嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)比住宅及公寓都大；n銷售速度比住宅與公寓長(zhǎng)，加上商業(yè)物業(yè)批款速度慢，回款周期較長(zhǎng)； n溢價(jià)空間較小，與公寓和住宅相比，投入與產(chǎn)出得不償失。關(guān)于寫字樓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理關(guān)于寫字樓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理寫字樓空置高，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；銷售周期長(zhǎng)；溢價(jià)能力弱。寫字樓空置高，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；銷售周期長(zhǎng)；溢價(jià)能力弱。訪談結(jié)果梳理訪談結(jié)果梳理長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大

17、全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/關(guān)于公寓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理關(guān)于公寓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理n一般帶家電租800-1000元/月，租客需求小，承受能力有限，大部分公寓不是用來辦公就是閑置，真正出租居住的較少； n前期銀座公寓給投資客留下了不好的影響，目前200多套房子面向市場(chǎng)，基本800元/月都少有人問津；n溢價(jià)空間較小，與住宅相比每平米200300元的價(jià)差，投入與產(chǎn)出基本持衡。訪談結(jié)果梳理訪談結(jié)果梳理購買公寓多為閑置，出租率低，溢價(jià)能力一般。購買公寓多為閑置，出租率低，溢價(jià)能力一般。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chan

18、g sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/關(guān)于住宅訪談?dòng)^點(diǎn)梳理關(guān)于住宅訪談?dòng)^點(diǎn)梳理n火車站片區(qū)住宅的購房客戶普遍是片區(qū)內(nèi)三緣客戶，周邊政府、企事業(yè)單位，以及下面縣市的客戶為主；n選擇火車站片區(qū)居住的客戶，普遍是看中它的便捷度，交通方便，配套齊全，真正看重居住環(huán)境和舒適度的客戶不會(huì)選擇那邊；n目前懷化市場(chǎng)主要以140左右的三房最暢銷，而火車站片區(qū)面積會(huì)偏小一點(diǎn)，120左右三房賣的較好；n火車站附近住宅價(jià)

19、格普遍高于整個(gè)市區(qū)，將近4000元/左右。訪談結(jié)果梳理訪談結(jié)果梳理銷售前景較好，主力面積需求為銷售前景較好，主力面積需求為100120100120平平米左右，售價(jià)接近公寓。米左右，售價(jià)接近公寓。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/項(xiàng)目名項(xiàng)目名售價(jià)售價(jià)主力面積主力面積月均銷量月均銷量英泰國(guó)際430040-8012萬象城460056-8415新

20、悅城400051-21691 1、寫字樓具體情況：寫字樓具體情況：價(jià)格與速度價(jià)格與速度2 2、公寓情況：公寓情況：項(xiàng)目項(xiàng)目售價(jià)售價(jià)主力面積主力面積月均銷量月均銷量英泰國(guó)際400063 16萬象城420040 20新天地400026-50 10新悅城380036-112 14說明：說明：寫字樓整體均價(jià)4300元/平米左右，月均銷售速度12套；說明：說明：公寓整體均價(jià)4000元/平米左右，月均銷售速度15套；長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震

21、撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/項(xiàng)目項(xiàng)目售價(jià)售價(jià)主力面積主力面積月均銷量月均銷量新天地390060-14026套萬象城410012020套3 3、住宅情況：、住宅情況：說明：說明：住宅整體均價(jià)4000元/平米左右，月均銷售速度23套；小結(jié)小結(jié)n價(jià)格：價(jià)格：寫字樓售價(jià)最高，平均為4500元/平米；公寓為4100元/平米，與住宅價(jià)格相差200元/平米左右；n速度：速度：住宅公寓寫字樓。住宅銷售速度最快；n供應(yīng)量：供應(yīng)量：住宅供應(yīng)最小，寫字樓和公寓均較高（見右圖）。n收益比：收益比：寫字樓成本投入最高，售價(jià)無優(yōu)勢(shì)，速度最慢。本案不

22、予考慮；住宅與公寓成本相差不多，公寓速度慢于普通住宅。物業(yè)物業(yè)供應(yīng)（）供應(yīng)（）寫字樓124000公寓168200住宅84424長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/中心級(jí)商業(yè)中心級(jí)商業(yè)+城市豪宅城市豪宅n面積：面積：考慮到客戶總價(jià)承受能力及未來主力戶型面積將趨小的預(yù)判，建議面積控制在80-110之間；n房型：房型：主力戶型為8090平米的兩房

23、；100110平米的三房；可增加部分一房一廳的戶型，提升產(chǎn)品附加值，如兩房變?nèi)康取立面：立面：現(xiàn)代化的立面，體現(xiàn)地標(biāo)氣度。綜合各物業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)、銷售速度、投入產(chǎn)出比等情況，瑞方建議本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)為：本案物業(yè)組合本案物業(yè)組合長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/做什么？做什么？思路二：思路二：長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司

24、Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/鶴州路類同于長(zhǎng)沙黃興路步行街，品類齊全，品牌檔次高，形象鶴州路類同于長(zhǎng)沙黃興路步行街，品類齊全，品牌檔次高，形象良好。良好。核心街區(qū)租金水平范圍在 100-350 元/月之間，平均租金約 250 元/月；經(jīng)營(yíng)狀況良好。普遍以20-35歲之間的女性消費(fèi)者為主市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen I

25、nvestment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)消費(fèi)者消費(fèi)者步步高超市、服裝、餐飲、化妝品、首飾、居家用品超市以家庭主婦為主、百貨店以片區(qū)2835歲左右女性為主。5i街游戲、服裝、飾品、皮具、餐飲、美容美發(fā)等步步高百貨分流客戶及部分主力店帶來的目的性消費(fèi)客戶。瓊天地下商場(chǎng)游戲廳、服裝、飾品、美甲、美容等20歲左右年輕女性。錢周率服裝、飾品、小餐飲等路過客戶及20歲左右年輕女性。名品國(guó)際城服裝、飾品、化

26、妝品等35歲左右女性及家庭。本區(qū)域內(nèi)集中型商業(yè)數(shù)量多，業(yè)態(tài)涵蓋面廣，但普遍缺少清晰的主題定位。片區(qū)本區(qū)域內(nèi)集中型商業(yè)數(shù)量多，業(yè)態(tài)涵蓋面廣，但普遍缺少清晰的主題定位。片區(qū)消費(fèi)以女性為主，年齡層次主要集中在消費(fèi)以女性為主，年齡層次主要集中在20-3520-35歲，追逐時(shí)尚和注重生活品質(zhì)。歲，追逐時(shí)尚和注重生活品質(zhì)。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：htt

27、p:/本案突破點(diǎn)：本案突破點(diǎn)：n強(qiáng)化主題感；n順勢(shì)而為，中高檔的品類細(xì)分；n遵循傳統(tǒng)的性別消費(fèi)習(xí)慣。區(qū)域商業(yè)背景：區(qū)域商業(yè)背景：n商業(yè)主題缺失；n已形成中高檔的業(yè)態(tài)格局；n女性為消費(fèi)主角，追求時(shí)尚和生活品位。定位推導(dǎo)定位推導(dǎo)突破點(diǎn)突破點(diǎn)那么，本案究竟該如何定位？我們從女人說起那么，本案究竟該如何定位？我們從女人說起長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：h

28、ttp:/女人是情緒為主導(dǎo)的消費(fèi)動(dòng)物，千金樂享我女人是情緒為主導(dǎo)的消費(fèi)動(dòng)物，千金樂享我愿意！愿意！定位方向定位方向她們怕老，所以需要購買許多讓自己顯得年青漂亮的服飾和化妝品；她們怕OUT，即便咬緊牙關(guān)也要緊跟時(shí)尚；她們開心，會(huì)去購物；她們不開心，會(huì)去購物讓自己開心；一個(gè)月收入不過4000元的年輕女孩可能用的是價(jià)值上萬元的LV香包；一個(gè)本打算上街買鞋的女性可能搬回家來的卻是一套精美的裝飾品女人的消費(fèi)總是充滿矛盾和可愛。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)

29、銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/化妝化妝+ +服飾服飾+ +香包香包+ +鞋帽鞋帽+ +美容美容+ +美食美食+ +休閑休閑+ +文化文化+ +影視影視= =精彩女人世界精彩女人世界關(guān)聯(lián)人群產(chǎn)生龐大的消費(fèi)體，由于個(gè)體的差異化因素，形成一個(gè)類型，功能清晰的商業(yè)模型豐富商業(yè)模型； 以女性的消費(fèi)內(nèi)容為線索，創(chuàng)建一個(gè)讓她們迷戀不舍的女人世界以女性的消費(fèi)內(nèi)容為線索，創(chuàng)建一個(gè)讓她們迷戀不舍的女人世界長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO

30、.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/COCO女人世界懷化首家女性主題購物城懷化首家女性主題購物城項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位n本案商業(yè)旗幟鮮明地主打“女性”主題，在區(qū)域內(nèi)尚屬首家，與其它商業(yè)形成主題上的差異化；n“COCO女人世界”沿續(xù)著鶴州路以服飾為主打的傳統(tǒng)形成的業(yè)態(tài)布局，共同托市，一脈相承；長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地

31、產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/這是一個(gè)真正的女人世界，不論是涉世之初的少女還是職場(chǎng)的“白骨精”，在這里都可以享我所想。這里是職場(chǎng)精英的購物王國(guó)，這也是花季少女的探索天堂。COCO女人世界，正如其名，有點(diǎn)COOL，有點(diǎn)李玟般的嫵媚，她性感地立在懷化最繁華的街頭，昭示著這座城市的迷離與活力。COCO用心傾聽女性內(nèi)心最真實(shí)的聲音，喚醒女性最真切的沖動(dòng)和向往。 主題釋義主題釋義COCO女人世界女人世界長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consult

32、ant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/怎么賣？怎么賣？思路三：思路三：長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/市場(chǎng)售賣模式市場(chǎng)售賣模式本案周邊正處于銷售階段項(xiàng)目，各種模式并存：本案周邊正處于銷售階段項(xiàng)目，各

33、種模式并存：項(xiàng)目項(xiàng)目銷售模式銷售模式凱邦萬向城持有+銷售新悅城全部售賣新天地城市廣場(chǎng)全部售賣英泰國(guó)際持有+售賣長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/銷售模式分析銷售模式分析主流模一：全部銷售主流模一：全部銷售4F3F2F1F-1F-2F滯銷單位：銷售壓力巨大。暢銷單位：分割成內(nèi)鋪和臨街鋪。內(nèi)鋪低總價(jià)受青睞。次暢銷單位：分割小鋪位，高單價(jià)，低總

34、價(jià)。停車場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)：無持有，模式優(yōu)勢(shì)：無持有，模式簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)單。劣勢(shì)：面臨三四樓銷劣勢(shì)：面臨三四樓銷售壓力過大，造成資售壓力過大，造成資金無法變現(xiàn)。金無法變現(xiàn)。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/模式二：銷售與持有并重模式二：銷售與持有并重4F3F2F1F-1F-2F銷售模式分析銷售模式分析主主力力店店銷售壓力巨大。分割銷售。因低總價(jià)受青睞。因

35、主力店的作用，1至3層，商鋪銷售前景較好。停車場(chǎng)。優(yōu)：主力店拉動(dòng)優(yōu)：主力店拉動(dòng)1 1至至3 3層鋪面銷售；層鋪面銷售；劣：持有面積較大，劣：持有面積較大，資金積壓嚴(yán)重。資金積壓嚴(yán)重。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/“新悅城式”的全部銷售和“萬象城式”的半持半售，各有利弊，基于本案盡量銷售，盡量回現(xiàn)的目標(biāo)，瑞方顧問建議采用第三種售賣模式，

36、如圖所示：4F3F2F分割銷售1F分割銷售-1F分割銷售主主力力商商店店分割銷售通過引入中型體量的主力店，以化解此樓層商鋪的銷售速度和價(jià)格。對(duì)于主力店也為短期持有，待商場(chǎng)成熟，也可銷售回現(xiàn)。短期短期持有面積為持有面積為2000250020002500平米之間。平米之間。銷售模式整體原則：盡量銷售，少量持有；短期持有，高峰套現(xiàn)；銷售模式整體原則：盡量銷售，少量持有；短期持有，高峰套現(xiàn)；本案銷售模式建議本案銷售模式建議長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷

37、策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/樓層售價(jià)對(duì)比樓層售價(jià)對(duì)比樓層樓層全售賣方式全售賣方式本案方式本案方式4F8600元/平米13000元/平米3F13000元/平米20000元/平米2F20000元/平米30000元/平米1F35000元/平米40000元/平米-1F15000元/平米15000元/平米兩種銷售方式對(duì)于銷售單價(jià)的模擬預(yù)測(cè)：兩種不同售價(jià)，依每層兩種不同售價(jià)，依每層10001000平米計(jì)算，本案的總體銷售總額要平米計(jì)算，本案的總體銷售總額要高于全售賣方式高于全售賣方式26402640萬元。萬元。長(zhǎng)沙瑞方投資

38、顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)物業(yè)類型物業(yè)類型樓層樓層面積（）面積（）售價(jià)（元售價(jià)（元/ /）銷售額銷售額商業(yè)商業(yè)五樓12891200015468000四樓12891500019335000三樓25782000051560000二樓25782500064450000一樓257845000116010000負(fù)一樓408735

39、000143045000負(fù)二樓40872000081740000住宅住宅205475000102735000合計(jì)合計(jì)5.945.94億元億元說明：以上僅為銷售部分的收益，未計(jì)入自持四至五樓的2500平米的商業(yè)面積；若考慮自持五年后，售價(jià)定25000元/平米，則可再次套現(xiàn)6500萬元；則項(xiàng)目銷售額合計(jì)為6.6億元。長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：ht

40、tp:/第三部分：關(guān)于瑞方第三部分：關(guān)于瑞方長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商

41、域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問有限公司Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)

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