1、 第二章第二章 房地產投資分析的基礎房地產投資分析的基礎 掌握掌握現金流量表現金流量表的基本結構、資金時間的基本結構、資金時間價值的含義及計算方法、掌握內部收益價值的含義及計算方法、掌握內部收益率和凈現值的含義及計算。率和凈現值的含義及計算。 熟悉資金時間價值的常用公式及系數、熟悉資金時間價值的常用公式及系數、常用的靜態指標的含義及計算，在房地常用的靜態指標的含義及計算，在房地產投資分析中產投資分析中ExcelExcel表格中的常用公式及表格中的常用公式及函數應用。函數應用。 了解現金流量分析、房地產投資項目經了解現金流量分析、房地產投資項目經濟評價指標體系。濟評價指標體系。學習目標學習目標:

2、 第一節第一節 現金流量與資金時間價值現金流量與資金時間價值 一、現金流量一、現金流量 （一）現金流量及現金流量表概述（一）現金流量及現金流量表概述 對某投資方案而言，各個時間點上實際發對某投資方案而言，各個時間點上實際發生的資金流出或流入叫現金流量生的資金流出或流入叫現金流量( (CF.CashCF.Cash Flow)Flow) 1.1.現金流出現金流出：相對相對某個系統，指在某一時點上流出系某個系統，指在某一時點上流出系統的資金或貨幣量，如投資、成本費用等。統的資金或貨幣量，如投資、成本費用等。 用符號（用符號（CO）t表示表示2.2.現金流入現金流入：相對相對一個系統，指在某一時點上流

3、入系一個系統，指在某一時點上流入系統的資金或貨幣量，如銷售收入等。統的資金或貨幣量，如銷售收入等。 用符號（用符號（CI）t表示表示 3 3. .現現金流量金流量：指各：指各個時個時點上點上實際發實際發生的生的資資金流出金流出或或資資金流入（金流入（現現金流入、金流入、現現金流出及金流出及凈現凈現金流量金流量的的統稱統稱） 4.4.凈現凈現金流量金流量 = = 現現金流入金流入 - - 現現金流出金流出 用（用（CI- CO CI- CO ）t t表示表示現金流量的三要素：時點、大小、方向現金流量的三要素：時點、大小、方向 現金流量表是反映一家公司在一定時期現現金流量表是反映一家公司在一定時期

4、現金流入和現金流出動態狀況的報表。金流入和現金流出動態狀況的報表。 現金流量表現金流量表, , 反映反映經營活動經營活動、投資活動投資活動和和籌資活動籌資活動對企業現金流入流出的影響對企業現金流入流出的影響, , 對對于評價企業的實現利潤、于評價企業的實現利潤、財務狀況財務狀況及及財務財務管理管理, , 要比傳統的損益表提供更好的基礎。要比傳統的損益表提供更好的基礎。現金流量表現金流量表 1.1.現金流量表現金流量表：用表格的形式描述不同：用表格的形式描述不同時點時點上發上發生的各種現金流量的生的各種現金流量的大小大小和和方向方向。二、現金流量的表示方法現現金流量表金流量表樣樣表表 1、現金流

5、量及其結構分析 2、投資活動產生的現金流量分析。 3、籌資活動產生的現金流量分析。 4、現金流量構成分析?，F金流量表的分析現金流量表的分析 （三）現金流量圖的畫法（三）現金流量圖的畫法0 1 2 3200150 現金流量圖現金流量圖. .現金流量圖現金流量圖現金流量圖的幾種簡略畫法現金流量圖的幾種簡略畫法0 1 2 3 4 5 6 時間（年）時間（年）200 200100200 200 200300現金流量圖的作圖要點現金流量圖的作圖要點：1、橫坐標表示時間，時間的進程方向為正，單位為計息周、橫坐標表示時間，時間的進程方向為正，單位為計息周期，通常是年，根據實際情況也可以是季、月或日等；期，通

6、常是年，根據實際情況也可以是季、月或日等；2、縱坐標為資金，箭頭長度按一定比例表示資金數量的大、縱坐標為資金，箭頭長度按一定比例表示資金數量的大小，箭頭向上的為現金流入，向下的為現金流出。小，箭頭向上的為現金流入，向下的為現金流出。3、通常假設投資發生在年初，收入或年運行費發生在年末。、通常假設投資發生在年初，收入或年運行費發生在年末。4、投入物和產出物除當年借款利息外，均按年末發生和結、投入物和產出物除當年借款利息外，均按年末發生和結算。也即投資、年效益或算。也即投資、年效益或年費用均按發生在年年費用均按發生在年末計算。（四）兩種兩種表達達方式的應應用 1 1、現現金流量表：金流量表： 可以

7、明確表示可以明確表示該項該項目在不同目在不同時時點上所點上所發發生的相生的相應數應數額額的的現現金流入和金流入和現現金流出的情金流出的情況況，還還可以可以計計算出不算出不同同時時點上的點上的凈現凈現金流量和累金流量和累計凈現計凈現金流量，金流量，為為工程工程經濟經濟分析直接提供所需分析直接提供所需數數據。據。 2 2、現現金流量金流量圖圖： 簡單簡單、能直、能直觀觀明了的表示明了的表示項項目目壽壽命中不同命中不同時時點上點上發發生的生的現現金流量，但不能直接反金流量，但不能直接反應應工程工程經濟經濟分析直分析直接提供所需接提供所需數數據，一般據，一般與現與現金流量表金流量表結結合起合起來來用。

8、用。例例1 1：某人四年前存入：某人四年前存入10001000元元錢錢，前，前3 3年末取出年末取出當當年利息年利息，最后一年利利息本金一起取出。年利率，最后一年利利息本金一起取出。年利率1010。 對個對個人人：對銀對銀行行： 0 1 2 3 4 1000（年）（年） 1000 100 0 1 2 3 4 1000（年）（年） 1000 100 例例2 2、現現金流量金流量圖圖的三大要素包括（的三大要素包括（ ） A A、資資金金數額數額、方向、方向、資資金作用期金作用期間間 B B、資資金金數額數額、流入、流入、資資金作用期點金作用期點 C C、資資金大小、流向、金大小、流向、資資金金發發

9、生的生的時間時間點點 D D、大小、流出、大小、流出、時間時間點點 例例3 3、項項目在整目在整個計個計算期算期內內某某時時點所點所發發生的生的現現金流入金流入與現與現金流出之差成金流出之差成為為（ ） A A、現現金流量金流量 B B、凈現凈現金存量金存量 C C、現現金存量金存量 D D、凈現凈現金流量金流量 例例4 4、某工程、某工程項項目第一年初投目第一年初投資資100100萬，第二年投萬，第二年投資資5050萬，第二年萬，第二年獲獲利利為為3030萬，第三年上半年萬，第三年上半年獲獲利利5050萬，第三年下半年萬，第三年下半年獲獲利利100100萬，萬，哪個哪個正確正確課堂作業 1

10、1、某企、某企業計劃業計劃投投資資的一的一個項個項目，在第一年年目，在第一年年末需要投末需要投資資100100萬元，第二年年末需要投萬元，第二年年末需要投資資150150萬，萬，項項目能在以后三年目能在以后三年內內每年年末每年年末產產生生100100萬的收入。萬的收入。試畫試畫出出現現金流量金流量圖圖。參考答案 第第1 1題題0456789101 231001501002 2、某、某項項目第一、第二、第三年分目第一、第二、第三年分別別投投資資100100萬、萬、7070萬、萬、5050萬；以后各年均收益萬；以后各年均收益9090萬，萬，經營費經營費用均用均為為2020萬，萬，壽壽命期命期101

11、0年，期末年，期末殘殘值值4040萬。萬。試畫試畫出出現現金流量金流量圖圖。10010001234109090202070705050第第2 2題題 3 3、某建、某建設項設項目建目建設設期期為為一年，投一年，投資資10001000萬萬元，建成投元，建成投產產使用后每年收益使用后每年收益800800萬元，萬元，經經營費營費用用為為500500萬元，使用期萬元，使用期為為5 5年，年，試試用用現現金流量金流量圖圖表示出表示出來來。第3題年份年份0 01 12 23 34 45 5CICI800800800800800800800800800800COCO100010005005005005005

12、00500500500500500凈現金流量凈現金流量-1000-1000300300300300300300300300300300累計現金流量累計現金流量-1000-1000-700-700-400-400-100-100200200500500 4 4、某、某個項個項目投目投資總額為資總額為10001000萬元，萬元，3 3年后年后開開始投始投產產，有效期限，有效期限為為5 5年，投年，投產開產開始始時墊時墊付流付流動資動資金金200200萬元，萬元，結結束束時時收回，投收回，投產產后后每年每年產產生生300300萬元的收益。萬元的收益。試畫試畫出出現現金流量金流量圖圖。 第第4 4題題

13、0456789101231000300200200二、資金時間價值二、資金時間價值 資金的時間價值資金的時間價值是指資金在擴大再生產及其循環是指資金在擴大再生產及其循環周轉過程中，隨著時間的推移而增值。周轉過程中，隨著時間的推移而增值。 資金在生產和流通的過程中通過勞動可以不斷地資金在生產和流通的過程中通過勞動可以不斷地創造出新的價值，也即是資金在參與經濟活動的創造出新的價值，也即是資金在參與經濟活動的過程中隨著時間發生的增值。過程中隨著時間發生的增值。 。資金隨時間推移出現增值，其比率常用。資金隨時間推移出現增值，其比率常用“i”i”表表示，稱之為貼現率或折現率。一般情況下貼現率示，稱之為貼

14、現率或折現率。一般情況下貼現率按銀行的年利率計算。按銀行的年利率計算。增殖的原因：增殖的原因：貨幣是固定充當一般等價物的特殊商品。在流通中，實行等價交換，不會發生增殖發生增殖勞動力成為商品貨幣轉化為資本勞動力在生產過程中會創造剩余價值剩余價值是資金時間價值的內涵剩余價值是資金時間價值的內涵。產產生生時間時間價價值值的原因的原因 通通貨貨膨膨脹脹 風險風險 貨幣貨幣增增值值資資金金時間時間價價值值的含的含義義（1 1）資資金用于生金用于生產產、構構成生成生產產要素、生要素、生產產的的產產品除了彌品除了彌補補生生產產中物化中物化勞動與勞動與活活勞動勞動外有剩余外有剩余。（2 2）貨幣貨幣一旦用于投

15、一旦用于投資資，就不可，就不可現現期消期消費費，資資金使用者金使用者應應有所有所補償補償。從從借出者的角度看，借出者的角度看，“ “利息是利息是將貨幣從將貨幣從消消費轉費轉移到移到長長期投期投資資所需的所需的貨幣補償貨幣補償” ”； 從從借入者的角度借入者的角度講講，“ “利息是利息是資資本使用的成本本使用的成本” ”； 從現實從現實上看，上看，它它又是又是資資金在不同的金在不同的時間時間上的增上的增值額值額。 從經濟學從經濟學的角度的角度來來看，利息是衡量看，利息是衡量資資金金隨時間變隨時間變化化的尺度。的尺度。利息是指占用利息是指占用資資金所付出的代價（或放棄金所付出的代價（或放棄資資金使

16、金使用用權權所得的所得的補償補償） 利息利息= =目前目前總總金金額額- -本金本金 利率是一利率是一個計個計息周期息周期內內所得的利息所得的利息額與額與本金的本金的比比值值 利率利率= =單單位位時間內時間內所得利息所得利息額額/ /本金本金資金時間價值在經濟計算中的作用資金時間價值在經濟計算中的作用考察一筆資金的價值時考察一筆資金的價值時考慮資金時間價值考慮資金時間價值？靜態的計算方法NOYES動態的計算方法數量？ 時間？ 單單利是指不利是指不論計論計息周期有多息周期有多長長，只，只對對本金本金計計算利息。其算利息。其計計算公式算公式為為： I In n= =PinPin n n個計個計息

17、周期后的本利和息周期后的本利和為為：F Fn n=P(1+in)=P(1+in) 2、復復利法（Compound method） 是計算利息的另一種方法。它與單利法的不計算利息的另一種方法。它與單利法的不同點是上一期的利息要加入到下一期本金同點是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的總額計算下期利息。中去，按本利和的總額計算下期利息。 復利法的計算公式為 F FP P（1 1i i）n n1 1（1 1i i）P P（1 1i i）n n以上計息周期n通常以年為單位例 某開發項目貸款1000萬元，年利率6，合同規定四年后償還，問四年末應還貸款本利和為多少？計息方式計息周期數期初欠款（萬

18、元）當期利息（萬元）期末本利和（萬元）單利計息1100010006%6010602106010006%6011203112010006%6011804118010006%601240復利計息1100010006%=6010602106010606%=63.61123.631123.61123.66%=67.41191.041191.01191.06%=71.51262.5 從上表可知，復利計息較單利計息增加利息從上表可知，復利計息較單利計息增加利息1262.1262.5 51240=22.51240=22.5萬元，增加率為萬元，增加率為22.5 22.5 2402409.4%9.4%結論：結論

19、： 1. 單利法僅計算本金的利息，不考慮利息再產生利息，未能充分考慮資金時間價值。 2. 復利法不僅本金計息，而且先期累計利息也逐期計息，充分反映了資金的時間價值。 因此，復利計息比單利計息能夠充分反映資金的時間價值，更加符合經濟運行規律。 采用復利計息，可使人們增強時間觀念，重視時間效用，節約和合理使用資金，降低開發成本。今后計算如不加以特殊聲明，均是采用復利計息。3名義利率與實際利率（3 3）實際實際利率利率i i與與名名義義利率利率r r的的關關系系 (1)1nrin=+-(1） 當計息周期為一年時,名義利率和實際利率是相等的;計息周期短于一年時,實際利率大于名義利率(2) 計息期越短,

20、計息次數越多,實際利率越高;(3) 名義利率無法完全反映資金的時間價值,實際利率才真實反映資金的時間價值 （三）資金時間價值的常用公式及系數（三）資金時間價值的常用公式及系數 計算公式符號說明：P 現值（Present Value），亦稱本金，現值P是指相對 于基準點的資金值；F 終值（Future Value，即本利和，是指從基準點起第 n個計息周期末的資金值；A 等額年值（Annual Value），是指一段時間的每個計 息周期末的一系列等額數值，也稱為年等值；G 等差系列的相鄰級差值（Gradient Value）；i 計息周期折現率或利率（Interest Rate），常以 計；n 計

21、息周期數（Number of Period），無特別說明，通 常以年數計。利率是與計息周期相對應并配套使用的。利率是與計息周期相對應并配套使用的。 按照現金流量序列的特點，我們可以將資金等值計算的公式分為： 1、一次支付； 2、等額多次支付； 3、等差系列。1一次支付終值終值 現值現值又稱為資金現在的瞬時價值。一般現又稱為資金現在的瞬時價值。一般現值稱為貼現值值稱為貼現值，是，是資資金等金等值計值計算中的一算中的一個個重要重要概概念。在此可念。在此可認為現值認為現值相相對對于于將來將來某某一一時時刻以前任何刻以前任何時時刻的刻的貨幣貨幣價價值值。 資資金的金的將來值將來值就是指就是指隨隨著著時

22、間時間的推移，的推移，經經過過一段一段時間時間后所形成的后所形成的貨幣貨幣價價值值，又，又稱為稱為終值終值。 1一次支付終值公式一次支付終值公式第1年末， F1 PP i P（1i）第2年末， F2 F1F1 iP(1i)(1i)P(1i)2第n年末， FnP（1i）n1（1i）P（1i）n已知本金現值 P，求 n 年后的終值 F。這個問題相當于銀行的“整存整取”儲蓄方式。()()1/, ,nFPiPFP i n=+=(1i)n 稱為一次支付復利因子（Single Payment Compound Amount Factor），常以符號（FP，i，n）表示。該公式的經濟意義是：已知支出資金 P

23、，當利率為 i 時，在復利計算的條件下，求 n 期期末所取得的本利和。 這個公式是資金等值計算公式中最基本的一個，所有其他這個公式是資金等值計算公式中最基本的一個，所有其他公式都可以由此公式推導得到。公式都可以由此公式推導得到。 于是，可以得到一次支付終值公式：【例例】 因工程需要向銀行貸款 1000 萬元，年利率為 7，5年后還清，試問到期應償還本利共多少？解：已知 P1000 萬元，i0.07，n5 年，由公式得：因此，5年后的本利和是 1402.55 萬元。例P25()()510001 0.07 1402.55 ()1nFPi+= +=萬元 例某房地產企業開發貸款例某房地產企業開發貸款1

24、0001000萬元，年利率萬元，年利率8 8，五年末一次還本付息，計算第五年末應還，五年末一次還本付息，計算第五年末應還的本利總額是多少？的本利總額是多少？P26P26 解：本問題可表示為：解：本問題可表示為： 10001000（F/PF/P，8 8，5 5） 終值系數終值系數CACA（F/PF/P，8 8，5 5）1.4691.469 F F 100010001.4691.46914691469（萬元）（萬元） 某企業第五年末應還的本利總額為某企業第五年末應還的本利總額為14691469萬元萬元。2一次支付現值公式一次支付現值公式該公式的經濟意義是：如果想在未來的第 n 期期末一次收入F 數

25、額的現金，在利率為 i 的復利計算條件下，求現在應一次支出本金 P 為多少。即已知 n 年后的終值，反求現值 P。從現值的經濟意義可知，一次支付現值公式是一次支付終值公式的逆運算，故有：1(/, , )(1)npFPF P F i ni=+計算公式或表示為 例某個人例某個人1010年前購買一套房產，現在年前購買一套房產，現在把該房產以把該房產以100100萬元賣出去，若現在的年利萬元賣出去，若現在的年利率為率為1010，問此，問此100100萬元，相當萬元，相當1010年前多年前多少錢？少錢？ 解：解：P PF F（P/FP/F，1010，1010） 1001000.38560.385638.

26、5638.56（萬元）（萬元） 此房產賣出去所得的此房產賣出去所得的100100萬元，相當于萬元，相當于1 10 0年前花了年前花了38.5638.56萬元購買。萬元購買。例例 某人 10 年后需款 20 萬元買房，若按 6 的年利率（復利）存款于銀行，問現在應存錢多少才能得到這筆款數？解：已知 F20萬元，i0.06，n10年，由公式得:即：年利率為 6 時，現在應存款 11.168 萬元，10 年后的本利和才能達到 20 萬元。()()10201 0.0611.168 ()1 nPFi+=+=萬元3.等額多次支付類型等額多次支付類型現實中，遇到系列收入或支出是等額時用現實中，遇到系列收入或

27、支出是等額時用A A表示其等額的資表示其等額的資金，這種等額的資金稱為年金。意思是在連續一段時期內，金，這種等額的資金稱為年金。意思是在連續一段時期內，期末的現金收入或支出是等額的，可在年利率期末的現金收入或支出是等額的，可在年利率i i的情況下計的情況下計算算p p或或f f。需要注意的是，P 發生在第 1 年初（即 0 點），F 發生在第 n 年年末，而 A 發生在每一年的年末。1 1等額系列終值公式等額系列終值公式 該公式的經濟意義是：對 n 期期末等額支付的現金流量 A，在利率為 i 的復利計算條件下，求第 n 期期末的終值（本利和）F，也就是已知 A、i、n 求 F。這個問題相當于銀

28、行的“零存整取”儲蓄方式。公式推導如下:由一次支付終值公式可知： ()11niFAi+-=利用等比級數求和公式，可得：()()11/, ,niFAAFA i ni輊+-犏=犏犏臌 稱為等額系列復利因子（Uniform Series Compound Amount Factor），常以符號（FA，i，n）表示。 ()11nii+- 例每年年末投資一筆資金10000元，年利率為8，投資期五年，試計算五年后該項投資共有多少資金（本利和）？ 解：F1000（F/A，8，5） 100005.866558665（元） 五年后該項投資共有多少資金58665元?！纠?】 某防洪工程建設期為 6 年，假設每年

29、年末向銀行貸款 3000 萬元作為投資，年利率 i7 時，到第 6 年末欠銀行本利和為多少？解：已知 A3000萬元，i0.07，n6 年，求 F。由公式得:()()61 0.0713000 21460.0 ()0.0711niFAi+-=輊+-犏=犏犏臌萬元因此，到第6年末欠款總額為21460萬元；其中，利息總額為：21460300063460 萬元（利息為貸款資金的 19.2） 4 4、償債償債基金系基金系數數 可見，基金存儲公式是等額系列終值公式的逆運算，因此可由該公式直接導出，基金存儲公式為：它它又又稱為稱為資資金金儲儲存因存因數數, ,基金存基金存儲儲公式的公式的經濟經濟意意義義是：

30、是：當當利率利率為為 i i 時時，在，在復復利利計計算的算的條條件下，件下，如果需在如果需在 n n 期期末能一次收入期期末能一次收入F F 數額數額的的現現金，金，那那么么在在這這 n n 期期內連續內連續每期期末需等每期期末需等額額支付支付 A A 為為多少，也就是已知多少，也就是已知 F F、i i、n n 求求 A A。 稱為基金存儲因子（Sinking Fund Deposit Factor）或償債基金因子，常以符號（AF，i，n）表示。 ()11nii+-()()/, ,11niAFFA F i ni輊犏=犏+-犏臌 例需要在4年后一次償還銀行貸款本息共計10000萬元，現在每年

31、需等額儲存多少資金（年利率按10計算）？ 解：已知10000萬人民幣，10，4，求。應按積累基金公式計算。A 10000（A/F，10，4） 100000.215472154.7（萬人民幣） 每年必須儲存2154.7萬人民幣，4年后才能積累10000萬人民幣用于歸還銀行貸款本息 5、投資回收系數、投資回收系數 它又稱等額支付資金回收系數，是資本回收公式中常用的系數。 已知投入一筆資金P，i和n，求A?？杀硎緸椋?（A/P,i，n）計算公式為： (1)(/, , )(1)1nniiAPP P A i ni+=+- 例現在投資3000萬元，預計年收益為10%，10年內收回全部投資。試計算每年應等額

32、回收多少資金？ 解：已知：A，i，n，求A。可用資本等額回收公式計算。 A3000（A/P，10，10） 30000.162745488.24（萬元） 每年應回收等額投資488.24萬元。6.6.等額系列現值公式等額系列現值公式 由等額系列終值公式 和一次支付終值公式 聯立消去 F，于是得到： 它又稱等額支付資金回收系數它又稱等額支付資金回收系數.等額系列現值公式的經濟意義是：在利率為 i，復利計息的條件下，求 n 期內每期期末發生的等額支付現金 A 的現值P，即已知 A、i、n 求 P。()11niFAi輊+-犏=犏犏臌()1nFPi=+ 稱為等額系列現值因子（Uniform SeriesP

33、resent Worth Factor），常用符號（PA，i，n）表示。 ()()()11/, ,1nniPAAP A i nii輊+-犏=犏+犏臌()()111nniii+-+ 稱為等額系列現值因子（Uniform SeriesPresent Worth Factor），常用符號（PA，i，n）表示。 ()()111nniii+-+()()()11/, ,1nniPAAP A i nii輊+-犏=犏+犏臌表2-2：資金時間價值的六個基本公式1、表2-2中的公式并不需要全部死記,只要記住其中的復利終值問題和年金終值問題求解方法就可以推導出其他任何一個問題的計算公式。六個公式的聯立記憶：(1)1

34、(1)niniFPiA+-=+=2、在直接套用表2-2的基本計算公式進行求解有關問題時，需要注意以下幾點： (1)本年年末，就是下一年的年初; (2)現值P是在第一期的期初發生的; (3)終值F是在第n年年末發生的： (4)年金A是在考察期間的各年年末發生的。當問題包括P和A時，系列的第一個A是在P發生1年后的年末發生的；當問題包括F和A時，系列的最后一個A是和F同時發生的。一、經濟評經濟評價指價指標標體系體系概概述述表2-3 房地產投資項目財務分析指標體系 項目類型盈利能力指標清償能力指標靜態指標動態指標房地 產開 發投 資投資利潤率 財務內部收益率借款償還期 投資利稅率財務凈現值還本付息比

35、率資本金利潤率動態投資回收期資產負債率 靜態投資回收期房地 產置 業投 資投資利潤率財務內部收益率借款償還期 資本金利潤率財務凈現值還本付息比率靜態投資回收期動態投資回收期資產負債率 收益乘數流動比率資本化率速動比率股本化率現金回報率投資回報率投資利潤率計算公式為：投資利潤率 利潤總額的計算，置業投資與開發投資有所不同。 （1）對于置業投資年利潤總額年經營收入（含銷售、出租、自營）經營成本運營費用經營稅金 （2）對于開發投資 年利潤總額年銷售收入年總成本費用銷售稅金項目投資利潤率越高，表明項目經濟效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。項目總投資均利潤總額項目年利潤總額或年平主要有以下優點：（1）經

36、濟意義易于理解，凈利潤是會計人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內所有年份的收益情況。其主要缺點在于：（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。 投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間內足額收回。用于衡量投資項目初始投資回收速度的評價指標稱為投資回收期，它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。 投資回收期一般以年表示，對于開發投資，從建設開始年算起，對于置業投資，從首次投入資金算起。其表達式為： 式中 為投資回收期；CI為現金流入量；CO為現金流出量； 為t年

37、的凈現金流量。 投資回收期可根據現金流量表（全部投資）中累計凈現金流量計算求得。其計算公式為：tPtCOCI)(0()0tPttCICO=-=1tP輊輊犏犏=犏犏臌臌累計凈現金流量開上年累計凈現金流量的絕對值 當年凈現金流量始出現正值的年份數投資回收期法的主要優點在于：（1）使用簡單、方便。主要體現在三個方面：一是評價指標計算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現金流量，而不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現金流量；三是不用確定貼現率。（2）投資回收期的經濟意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風險因素，因為通常投資回收期越短則投資風險越小。正是由于投資回收期法具有以上優

38、點，所以對小投資項目評價時，經常采用該方法，即使在對大型項目評價時，也經常將此法與其他動態指標結合使用。投資回收期法的主要缺點有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現在將不同年份的現金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現金流量，所以不利于對投資項目進行整體評價。（3）投資回收期標準的確定主要依賴決策者對風險的態度。 1 1、收益乘、收益乘數數（Income MultiplierIncome Multiplier） 2 2、資資本化率（本化率（capitalization ratecapitalization rate） 3 3、股本化率（、股本化率（Equity-based r

39、ateEquity-based rate） 4 4、現現金回金回報報率（率（Cash rate of returnCash rate of return） 5 5、投、投資資回回報報率（率（mercantile rate of returnmercantile rate of return）1 1、凈現值凈現值凈現值是指開發項目在投資活動有效期內的凈現金流量，按預先規定的貼現率或基準收益率，折算到開發項目實施開始的基準年的代數和。用凈現值評價項目投資效益的方法，稱為凈現值法。其計算公式為：式中 NPV為凈現值；n為開發項目投資活動有效期； 為貼現率或基準收益率。0() (1)nttctNPVC

40、ICOi-=-+ci在利用凈現值評價項目時，若在利用凈現值評價項目時，若NPVNPV0 0，表示開發項，表示開發項目方案的收益率不僅可以達到基準收益率或貼現目方案的收益率不僅可以達到基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余；若率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPVNPV0 0，則說明方案的收益率達不到基準收益率或貼，則說明方案的收益率達不到基準收益率或貼現率預定的投資收益水平；若現率預定的投資收益水平；若NPVNPV0 0，則表示開，則表示開發項目方案的收益率恰好等于基準收益率或貼現發項目方案的收益率恰好等于基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平。率所預定的投資收益水平。所

41、以，只有所以，只有NPVNPVO O時，該方案在經濟上才是可取的時，該方案在經濟上才是可取的；反之則不可取。；反之則不可取。年份O12345甲方案凈現金流量乙方案凈現金流量10001000300100300200300300300400300500表2-4 甲乙兩方案各年凈現金流量 單位：萬元試利用凈現值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應該選擇哪一個？ 解：甲方案的凈現值為： 乙方案的凈現值為：65.26（萬元） 由于甲乙兩方案的凈現值都大于零，因此這兩個方案都可以接受。但甲方案的凈現值大于乙方案的凈現值，根據凈現值法知甲方案優于乙方案，應該選擇甲方案。100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432甲NPV137.24（萬元）100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432乙NPV 凈現值法主要具有以下優點： （1）凈現值的計算考慮了資金的時間價值。 （2）凈現值能明確反映出從事一項房地產投資會使企業獲利（或虧本）數額大小。正由于此，人們通常認為凈現值法是投資評價方法中最好的一個，并被廣泛使用。它也有不足之處： （1）凈現值的計算依賴于貼現率數值