1、本頁為著作的封面，下載以后可以刪除本頁!【最新資料Word版 可自由編輯！第一章房地產成本管理制度、總則I、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為 手段，提高經濟效益為目的。3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成 有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。二、房地產成本管理職責（一）成本管理部的成本管理職責1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制

2、度；并跟蹤、檢 查執行情況，對成本實行制度監控。2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業管理層作決 策參考； 保持對國家有關法規政策和成本管理環境的了解， 協助房地產公司爭取優惠政策、 處理有關政 策性問題。3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把 握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：立項資料是否齊全、規范；市場定位是否明確、恰當；投資成本估算是否經濟、合理；投資回報是否符合利潤目標要求；投資風險能否有效控制。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各

3、項目成本的實際構成，匯編成本報表； 分析、總結項目成本控制情況。協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為管理層提供充分、有效的決策依據， 并按要求將有關意見反饋給各開發企業。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識， 推廣內外成本管理經驗尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理 性、成本管理的規范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投 資回報率等指標。8、

4、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。（二）各執行部門的成本管理職責1、 認真執行成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監督。2、 根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和 前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、 規劃設計階段， 應按市場定位和成本估算準確把握設計方案， 組織審查設計概算的經濟合理性， 使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。4、 客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目 標成本，分解成本費用控制指標

5、，落實降低成本技術組織措施5、 遵循基本建設程序， 進行項目實際操作， 對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制， 對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控、保證將成本控制在目標成本范圍內。6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質 量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編 報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水

6、平等成本控制因素，用足用活各 種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次， 并將分析報告報財務部。三、房地產成本監控（一）成本監控系統1、根據公司的管理體制 建立以管理監控為中心、 以操作監控為中心的房地產成本監控系統。 總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部 門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。（二）成本監控的要求制度建設

7、1、根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度， 并備案：成本管理責任制及監控程序； 計劃管理制度（包括指標、定頒、考核管理辦法） ： 招、投標管理制度； 合同管理制度； 工程（質量、進度、監理、現場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度； 預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算款項撥付僧理制度 費用控制制度； 材料設備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、 公司應不斷總結成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司的房地產成本管理制度。計劃管理1、各開發企業應按根據項目開發的節奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情 況：開發產品成本

8、計劃（按完全成本口徑） ；期間費用計劃； 降低成本技術組織措施什劃。2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做 到目標明確、先進、可行，盡量數據地、圖表化。3、各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查1、 各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控 制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是： 計劃及其執行盾況； 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因； 分析棚內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結

9、論與揭示。2、 公司根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1、應上報的常規性成本資料主要包括：項目基本情況； 按會計制從規定應編報的成本核算報表； 成本動態情況及其分析資料； 當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則對下列成本異常偏差及其處置辦法應隨時上報； 當地有關法規政策的重大調整： 成本超降率占單項工程成本總額10以上、 占其本身預算成本或計劃成本30以上的的項目、實行事件（包括停工、嚴重南工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影 響造成的成本增、減項目、事件） ：合作條件更改補交地價。3、各開發企業應

10、建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。四、房地產開發環節的成本控制（一）立項環節的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交立項價示和詳細的可行性研究報告，并經立項聽證會討論通過。可行性研究報告除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及 條件、初步規劃設計方案、開發節目及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容： 成本費用估算和控制目標及措施； 投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；竟投方案 （僅限招標、拍賣項目） ； 投資風險田信及相應的對策； 項目綜合評價意見。2、可行性研究報告應至少在立項聽證會前提前一周上交。3、若項目立項后，合作條件或招標、

11、拍賣條件等關鍵因是發生變化，并將對我方構成重大不利影 響時，應重新提交立項申請 。4、招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方 式及相應的資金成本；5、招標、拍賣合同或合你開發合同應經律師審核后正式簽署。（二）規劃設計環節的成本控制1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則： 能由內部完成的規劃設計工作，應由內部自行完成； 需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取地標方式，擇優確定。2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計

12、、施工圖設計） 。每一階 段都必須要求設計單位出具設計概（預）算 ，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的 基礎上編制我方的建造成本概（預）算 ，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施工 圖預算原則上不得突破我方編制的建造成本預算 。4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、 經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修 正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環節的成本控制

13、1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯臺組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、 招標條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、 技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考讀，提出書面考察意見；對投標情況進行評估， 提出書面評估意見。4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采取邀請招標方式。應事后提交有關招標、評標 等工作的文字備忘。6、零星工程應當

14、在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合 同條款及內容概念應消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等10、出包工程應嚴禁擅自轉包（四）施工過程的成本控制現場簽證1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單 位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負

15、責把關。現場簽證的具體 審批程序與權限，由各開發企業自行制定。3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在職后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、 原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目。在施工過 程中不得辦理任何簽證。5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫設計變更審批表并編制預算， 經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合 同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況而定。工程質量與

16、監理1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理 單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部 門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢 部門認可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收必須由工程、預算人員聯合施工單位、 質檢部門共同參加并辦理書面手續。 凡未經驗收簽證的， 應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。 隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理

17、，存入工程技術檔案。工程進度款1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者應不超過工程造價的15并在工程進度款支付到工程造價50時開始抵扣預付備料款。2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表.工程、預算部門會同監理人員 對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質量證明等資料：預算部門整理復核工程價值量經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。3、 應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使 用提供便利.4、 工程進度款支付達到工程造價85時 原則上

18、應停止付款，預留至少10工程尾款和5保修 款以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1） 、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的 材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；2） 、實行甲供或甲定已供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。3） 、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象.4） 、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上

19、采用 招標方式.在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照以下列條件擇優確定供貨單位：能夠實行賒銷或定金較低的供貨商：愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；售后服務和信譽良好的供貨商。2、 工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格， 要當場檢查驗收并出具檢驗報告， 辦理驗收手續，妥善保管。對不符臺要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款3、 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時成質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成 影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任4、 各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離

20、的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為5、 對于乙供材料和設備， 我方必須按認定的質量及選型 在預算人員控制的價格上限范圍內抽取 樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。6、 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過審算部門同意領導批準7、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部 門的驗收檢驗證明以及結算清單經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算（六）竣工交付環節的成本控制1、 單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交2、 設計、工程、審算、銷售和物業管理部

21、門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等。“移交證明書” 應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署3、 凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施均 應限期整改直到復驗合格。 因施工單位原因延誤工程移交， 給我方造成經濟損失的， 要按合同追究其責 任。4、 工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂保修協議書， 以明 確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保 修費用。6、 甲方按租售承諾先行墊付的屬

22、保修范圍的費用應在工程承包合同中便明確由乙方承擔（七）工程結算管理1、 工程竣工結算應具備以下基本條件；符合合同（協議）有關結算條款的規定：具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；工程遺留問題已處理完畢：施工單位結算書按投求編制，所附資料齊全。2、 工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一 般只能作為參考3“點工” 必須按照定頒價計取、結算4、 審算部門應詳細核對工程量審定價格、取費標準計算工程總造價做到資料完整有根有 據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審5、 編制的預、結

23、算書，應當有工資、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理進行“三算”對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債 務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書（八）其他環節的成本控制1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單逐項測算其建設成本， 并對照原成本預算逐項審核 對學校、 交通、 水塔等配套， 應測算其運行成本， 并列入項 目完全成本范圍內 銷售承諾事項清單及有關成本測算，須報各開發單位總經理

24、辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時應事先編制預算并報各開 發單位總經理辦公會批準后方可實施。3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工 成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏：應減少現房積壓時間， 減少利息費用等成本4、各開發企業應按回避、竟爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與 合作伙伴的關系五、附 則1、本制度適用于各房地產開發企業各房地產開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點，結 合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法在實際工作中不斷完

25、善，并備案2、本制度未涉及到的內容或未盡事項應按照國家和房地產開發企業成本管理的有關規定執行。 本制度由財務管理部根據成本管理的需要進行修訂和完善第二章 房地產企業成本核算指導一、總 則11為了加強成本管理， 規范房地產開發企業成本核算， 正確計算開發產品成本， 便于成本資料 的比較和分析，根據國家頒布的有關會計準則、會計制度以及制定的有關規定的要求、制定本指導。12房地產開發企業成本核算的任務是： 建立和完善成本核算基礎工作， 合理確定成本計算對象， 正確歸集和分配開發成本的費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發現成本管理中存 在的問題，尋求降低成本的途徑。13各房地產開發企業

26、， 應建立成本核算責任制， 不斷完善成本核算基礎工作， 改進成本核算方 法，嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監督。二、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟： 第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本費用。 第三步： 按受益原則和配比原則， 確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、 標準。 第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 第六步：正確劃分已完工和在建開發產品之

27、間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。第七步： 正確劃分可售面積、 不可售面積 （由主管部門劃分提供） ，根據有關規定分別計算可售面 積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。三、成本核算對象的確定31成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。32各單位可根據上述原則， 參照下列條件， 結合項目開發地點、 規模、 周期、 方式、功能設計、 結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。（1

28、） 單位開發項目， 一般以每一對立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核 算對象。（2） 在同一開發地點、 結構類型相同、 開竣工時間相近、 由同一施工單位施工或總包的群體開 發項目，可以合并為一個成本核算對象。（3） 對于開發規模較大、 工期較長的開發項目， 可以結合項目特點和成本管理的需要， 按開發 項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）戈愴成本核算對象的基礎上，還應 按功能劃分成本核算對象。同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構戈分成本核算對

29、象。（4） 根據核算和管理需要， 對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施， 不論其支出是否攤入 房屋等開發產品成本， 均應單獨作為成本核算對象。 對于只為一個房屋等開發項目服務的、 應攤入房屋 等開發項目成本且造價較低的配套設施， 可以不單獨作為成本核算對象， 發生的開發費用直接計入房屋 等開發項目的成本。四、成本費用項目及核算內容41開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括系列六項：1） 土地獲得價款2） 開發前期準備費3） 主體建筑工程費4） 主體安裝工程費5） 社區管網工程費6） 園林環境工程費7） 配套設施費8） 開發間接費42各成本項目的開支

30、范圍如下： 土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：二）政府地價及市政配套費： 支付的土地出讓金、 土地開發費， 向政府部門交納的大 市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交 的地價。三）合作款項： 補償合作方地價、 合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅四） 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接 口補償費。五） 拆遷補償費： 有關地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出， 安置及動遷支 出，農作物補償費，危房補償費。開發前期準備費:指在取得土地開發權之后、 項目開發前期的水文地質勘查、

31、測繪、規劃、設計、 可行性研究、 籌建、“三 通一平”等前期費用。主要包括以下內容：一）勘查設計費（1）勘測丈量費：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地質、文物和地基勘查費，沉降觀測費， 日照測試費、拔地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（2）規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費二）報建費（1） 報批報建費 包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集 資費、白蟻防

32、治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻 改專項基金） 、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費） 、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。（2） 增榮費 包括水、電、煤氣增榮費三）“三通一平”費：1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器 安裝及拆除費用。3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。4） 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。三）臨時設施費1）臨

33、時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用主體建筑工程費 指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：一）基礎造價 包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水）結構及粗裝修造價結構及粗裝修（含地下室部分） ，如系高層建筑，有裙房架空層及轉換層，原則上架空層結構 列入裙樓，轉換層結構并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五）戶內精

34、裝修費主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費一）室內水暖氣電管線設備費：1、 室內給排水系統費（自來水/排水/直飲水/熱水）；2、 室內采暖系統費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統/暖氣片）；3、 室內燃氣系統費：室內電氣系統費（強、弱電預埋管）二）室內設備及其安裝費1、空調及安裝費2、電梯及其安裝費3、發電機及其安裝費4、高低壓配電及安裝費5、消防通風及安裝費6、 背景音樂及安裝費室內智能化系統費1、 保安監控及停車管理系統費用2、電信網絡費用3、衛星電視費用4、三表遠傳系統費用5、 家居智能化系統費用社區管網工程費一）室外給排水系統費 主要包括自來水系統、雨

35、污水系統、直飲水系統、熱水系統二）室外采暖系統費主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用三）室外燃氣系統費主要包括管道系統、調壓站四）室外消防系統費 主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五）室外智能化系統費 主要包括電信網絡系統、小區停車管理系統、電子巡更系統、圍墻監控照明系統 園林環境工程費 指項目所發生的園林環境造價，主要包括：1） 環境設計費2） 綠化建設費：區內、區外綠化支出3） 建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等4） 道路、廣場建造費、道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等5） 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門6） 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7） 室外

36、背景音樂8） 室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等配套設施費指房屋開發過程中， 根據有關法規， 產權及其受益權補屬于開發商， 開發商不能有償轉讓也不能轉作自 留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：（1） 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗 亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。（2） 在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配 套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。（3） 開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的

37、沒有 投資來源的費用。（4） 對于產權。收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷 售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得 到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如“1、 游泳池：土建、設備、設施2、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構3、幼兒園：建造成本及配套資產購置4、學校：建造成本及配套資產購置5、兒童游樂設施6、車站建造費：土建、設備、各項設施開發間接費開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支

38、出；以及 與項目推廣銷售有關但發生在樓盤開盤前的費用支出。一）工程管理費1）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用2）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項 目開發的行政費4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5）質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。二）營銷推廣費 項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要 包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告3）現場包裝費：彩旗、氣球、

39、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等7）現場銷售器具費：飲水機、家私等8）現場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對 于主體內的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他三）資本化利息：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收

40、入和匯兌受益的凈 額。四）物業管理完善費包括按應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、 公建維修基金或其他的專項基 金。期間費用 期間費用包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬于房地產的制造成本范疇，其科目設置、歸 集內容、核算程序詳見費用核算辦法 。三類期間費用與“開發間接費”均由聯系和區別，詳細界定與核算辦法詳見用核算辦法四、 會計科目與帳簿設置51“開發成本”科目：核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的詳置詳見“房地產成 本核算科目明細表”在各級明細科目下，在按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的

41、成本， 以及需要先歸集后分配的成本， 在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。*項目在建一期住宅待開發土地跨期待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象待開發土地“中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自”待開工土地“中轉入”在建*期“。5-2“開發間接費“科目：歸集和分配與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用 性支出；以及與樓盤推廣銷售有關并發生在開盤前費用支出。這類費用先歸集，再并按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表“。5-3“預提費用“科目：核算按權責發生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發

42、生或將 要發生、但尚未結算或支付的成本、費用。費用預提的時間：一般在結轉房屋等開發產品時預提。費用預提金額的確定：以電算化成本信息系統中的動態成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。對于預提費用，也可不作帳務處理。在自定義資產負債表中， 預提費用直接取帳套中 “開發成本各 成本核算對象的貸款余額“，存貨取帳套”開發成本各成本核算對象的借方余額“。5-4“待攤費用“科目：按權責發生制原則核算在本期發生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期 限在一年以內的費用。5-5“開發產品“科目：核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。各單位在進行“開發產品“核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積

43、構成、銷售及其回款情況 的詳細資料。六、房地產成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象成本核算 對象可分 層次設立開發前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象社區管網工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象園林環境工程費按前述項目各成本核算對象配套設施費按前述項目各成本核算對象開發間接費按前述項目按前述項目各成本核算對象自一級科 目開發間 接費轉入開發間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉入 開發成本營銷費用按前述明細+在建二期

44、資本化利息物業管理完善 費其他開發產品項目名稱成本核算對象設置面積或套數的數量金額帳七、成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的， 可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配； 也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法為：按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區的占地面積將土地成本分配到小區；再將分配到小區內的土的成本，按小區內房屋等成本核算對象和道路，廣場等共用場所的占地面積進行直接分配，然后將分配到小區內

45、道路，廣場等共用場所的占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應承擔的土地成本方法二；也可將共用占地面積分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分攤。開發前期準備費，主體建筑工程費，社區管網工程費，園林環境工程費，配套設施費。能夠分清成本核算對象的， 可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各

46、成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按一定標準分配 計入各成本核算對象。開發間接費應先通過“開發間接費”科目分項目歸集開發間接費的實際開發數，在每月末，根據實際發生數 按一定標準分配計入各開發項目的各成本核算對象。不能有償轉讓的配套設施，留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。關于借貸費用資本化借貸費用資本化的期限：自開發投入起至完工交付日止的貸款費用可資本化，其間開發商主動實施的停工其間不包括在內；可資本化的借款費用包括：與開發項目直接相關的借款利息支出，匯兌損失等借款費用， 但不包括借款手續費及傭金；可確定借款用途并專款專用于某特定開發項目的，可將貸款費用直接計入受益的開發項目

47、；不能分清、具體用途的借款費用， 可采用各項累計投資額， 各項目缺口資金等標準在受益的各開發項目間分 攤。八、附：“開發成本”科目編號一覽表科目名稱編號（略）開發成本土地獲得價款政府地價及市政配套費合作款項紅線外市政配套費拆遷補償費開發前期準備費勘察設計費勘查丈量費規劃設計費建筑研究用房報批報建費政府報批報建費增容費三通一平費臨時道路臨時用電臨時用水場地平整費臨時設施費臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費臨時圍板主體建筑工程費基礎工程土方護壁（坡）樁基樁基檢測降水結構及粗裝工程門窗工程室外門窗戶門防火門公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修室內裝修廚房精裝修衛生間精裝修廳房精裝

48、修陽臺、露臺精裝修主體安裝工程費室內水暖氣電管線設備費室內供排水系統費室內采暖系統費室內燃氣系統費室內電氣系統費室內設備及其安裝費空調及其安裝費電梯及其安裝費發電機及其安裝費高低壓配電及其安裝費消防通風及其安裝費背景音樂及其安裝費室內智能化系統費保安監控及停車管理費用電信網絡費用衛星電視費用一表遠傳費用家居智能化費用社區管網工程費室外給排水系統費自來水系統雨污水系統直飲水系統熱水系統室外采暖系統費管道系統熱交換站鍋爐房室外燃氣系統管道系統調壓站室外高低壓系統費高壓線路工程低壓線路工程配電室開閉站室外消防系統費室外智能化系統費電信網絡系統費小區停車管理系統電子巡更系統圍墻監控照明系統園林環境工程

49、費環境設計綠化建設費建筑小品道路及廣場建設費圍墻建造費室外照明室外背景音樂室外零星設施配套設施費游泳池會所幼兒園學校網球場開發間接費工程管理費工程監理費預結算編審費行政管理費施工合同外獎金質檢費利息營銷費用媒介廣告費廣告設施及發布費物業完善費第三章責任成本管理體系目的為提高公司成本管理水平 形成分工負責、有機協調的成體系特制定本管理指引。、方法與過程控制4.1責任成本體系釋義4.1.1地產業務操作過程是程序性很強的專業合作過程各個專業過程所確定，形成的經濟支出的 迭加構成了房地產成本。4.1.2房地產成本管理效果依賴于各環節自身的良好運作房地產成本管理依賴于各環節之間有機 協調與配合4.1.3

50、責任成本體系旨在明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價 其職責履行情況4.1.4責任成本體系目在加強不同專業不同流程之間的合作和溝通形成分工負責、有機協調的 責任成本體系4.2責任成本體系組成要素4.2.1責任主體：以公司設計、工程、項目經理部、銷售等職能部門為責任主體在各業務環節區 分主導部門和配合部門。4.2.2責任范圍；建造成本核發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范用4.2.3責任目標：按公司成本管理宗旨，以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業 成本優勢 各個責任范圍內成本管理目標應以經濟合理性、 產品競爭力、 行業成本優勢為追求目

51、標4.2.4反饋指標：以定量指標為主反饋指標的系列數值反映項目成本特性單一反饋高低并不能 如實反映成本理性4.2.5評價部門：及時討書并提供反饋指標在各部門發表自我評價的基礎上，就各責任成本管理 結果是否經濟合理 是否符合成本管理宗旨 發表評價意見并形成系統的項目責任成本分析報告第四章 目標成本管理實施細則一、 方法與控制目標成本釋義1、目標成本是公司基于市場狀況， 并結合公司的經營計劃， 根據預期售價和目標利潤進行預先確定的， 經過努力所要實現的成本指標。 應體現 “以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢”的成本管理宗旨。2、目標成本文件分為三個部分： 目標成本測算表 目

52、標成本控制責任書 動態成本月評估 。3、目標成本測算表 是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。 建設項目的總目標成本是建設 項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。 各分項目標成本包括各專業工程造價指標及各種費用指標。4、目標成本控制責任書是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點 和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。5、動態成本月評估反映各成本項目的動態變化情況，分析原因，提出成本控制建議。目標成本管理原則 市場導向原則 ：目標成本管理以市場為導向，確保目標利潤的實現。準確嚴謹原則 ：目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證目標成本的權威性。事前控

53、制原則 ：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段， 凡事做到事先控制為主， 事中事后控制為輔， 在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本。動態管理原則 ：建設項目的動態成本要及時與目標成本進行比較并糾偏， 確保建設項目總成本在目標成 本控制范圍內。目標成本文件制訂的步驟及時間要求項目定位階段：在投資分析和概念設計階段，根據可行性研究報告，以及營銷、設計、成本、工程、財 務等相關部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算“。確定各項費用的計劃金 額，包括設計、報建、環境配套、營銷費等，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工作 目標。主體建安費以設計部編制的建設項目綜合

54、經濟技術指標表為依據，在五個工作日內完成，并 根據測算基礎，提出實施方案設計階段的成本控制目標、措施或建議，形成方案設計階段的成本控制 建議，以此指導實施方案的造價控制。實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內，對項目成本測算表進行細化和修訂。根據各相關部 門的工作現狀和計劃，對設計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設備選型 確定后，需增加主要材料設備的目標成本分析。結合設計院的承諾明確各產品類型的限額設計指標 （如 鋼筋、砼含量等） ，形成施工圖設計階段的成本控制建議 ，作為設計任務指導書的一部分發給設 計院作為施工圖設計階段造價控制的依據。施工圖預算階段：施工圖完成后

55、十五個工作日內，對目標成本測算表全面進行細化和修訂，作為最 終的目標成本。并按已完成的經驗和“責任成本體系”的要求，編制正式的目標成本控制責任書 ， 并以此指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用使用與管理。各階段的成本測算的相關資料 （成本測算表、 目標成本控制指導書） 在定稿后即時報財務管理部成本審 算中心，相關數據錄入成本管理軟件。目標成本測算表的編制1、目標成本測算必須應用統一測算表格（見附件） ，并體現量價分離的原則。2、目標成本的制訂以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，目標成 本測算表必須附詳細的產品建造標準及部品標準（施工圖預算階段）說明書。3、成

56、本測算表中各成本項目的工程量，應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目 規劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預算完成后成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結果。4、成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計 算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。5、產品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通，標準是 “滿足品質要求的性價比最大化” 。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優的方案。6、施工圖預

57、算完成后目標成本測算表中的材料設備，對其品質應有準確有描述，且應與樓盤的定 位相適應，能提供品牌和圖片說明為最佳。7、投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已結算工程的經驗直接填 寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。8、各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原則不一致的地方應有充分的依據和說 明，原則是偏差不應太大。目標成本控制責任書的編制1、目標成本控制責任書是目標成本管理的指導性文件，與設計任務管理指導書、工程管理指導書等， 互相補充，共同構成項目經營指導書內容。2、目標成本控制責任書的制定，應按照責任成本管理體系要求，明確成本發生各階段的

58、控制內容、控制原則、責任部門等。3、 目標成本控制責任書應包含以下內容：項目概況：總規劃指標，分期規劃指標，工程概況，入伙時間。地價成本控制：目標、責任部門、控制手段和要點。開發前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。主體建安、社區管網、配套設施費的控制：目標、責任部門、控制指標、 控制要點， 應避免的已完工程的失敗教訓總結； 還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要求。園林環境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。開發間接費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標詳見責任成本

59、管理體系指引）4、營銷費的控制包括開發間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”。“營銷設計建造費”額度的確定及實施過程，均需要設計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣 場和樣板間裝修， 在總額確定后， 由設計部負主要控制責任， 并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標之一。 “銷售費用”應結合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計 劃。5、目標成本控制責任書 由成本管理部負責編寫， 初稿完成后反饋到設計、 工程、 營銷、 項目經理部、 項目發展部、財務部等各職能部門討論、修改，達成一致后由各部門第一負責人簽字確認，總經理簽發 執行。目標成本

60、的執行1、在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部每月出一份項目動態成本月 評估，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。2、項目動態成本月評估應包括“變更簽證統計表”和“項目動態成本信息表”，并作為成本信息月報的部分內容，在完成后的三個日內報財務部成本審算中心。 （可在成本管理軟件中完成）3、成本管理部應根據合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本 管理軟件”中對各項目的待發生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態成本信息表” 。4、如在月內出現影響成本50萬元以上的重大事項， 變化發生的責任部門應及時向成本部提供相關資料，