1、精選優質文檔-傾情為你奉上業主管理團體法律地位淺論內容摘要:本文依照業主大會和業主委員會“是否獨立”、“是否屬于法人資格”,可將其劃分為四種類型:一元法人、二元法人、一元非法人組織和二元非法人組織。本文認為應將兩者定位為一元法人組織即獨立的社團法人,承擔實體或程序的權利義務。關鍵詞:業主 業主大會 業主委員會 法律地位業主管理團體及其性質在物業管理中,關于業主管理團體的法律地位眾說紛紜。本文旨在以業主大會與業主委員會的關系為視角,以厘清業主管理團體的法律地位。(一)業主管理團體的內涵筆者使用業主管理團體一詞,乃指包括業主大會和業主委員會的組織。為了了解業主管理團體的構成,必須區別業主、業主大會

2、和業主委員會三個概念。業主即物業所有權人,按其擁有的物業所有權狀況,又可分為專有所有權人和共有所有權人;業主大會是指生活在同一建筑物內之全體區分所有權人基于共同關系所構成的團體,通過大會形式進行決策;業主委員會是指由業主通過業主大會選舉出來,對區分建筑物之共用部分進行管理的機構,根據國務院物業管理條例規定,業主委員會是業主大會的執行機構。(二)業主行使物業管理權的法理基礎要了解業主、業主大會和業主委員會三者的關系,必須了解業主行使物業管理權的理論基礎。業主物業管理的理論基礎來源于建筑物區分所有權。建筑物區分所有權一般分為專有部分所有權和共有部分所有權。在此基礎上,有學者認為還存在一個“成員權”

3、,業主團體的成立正是基于共有所有權和成員權而成立的。依照民法原理,該共有所有權屬于共有的范疇,共有分為共同共有和按份共有;按照業主依份額占有共有所有權,并依此行使投票權來看,該共有所有權應屬于按份共有。因此,業主行使物業管理權的基礎正是按份共有,即建筑物的共有所有權。(三)業主管理團體的法律性質業主管理團體的法律性質是“社團”。業主管理團體的活動范圍有限,對外代表業主與物業管理企業簽訂合同,對內則管理專項維修及業主公共事務,可以說業主管理團體是一個社區內的自治團體,它不以盈利為目的。由此可見,業主管理團體的法律性質屬于非營利的社團。“社團“指具有某些共同特征的人相聚而成的互益組織。無論從組織結

4、構還是從運作模式來看,業主管理團體完全符合社團的構成條件。總之,從共有原則出發,業主、業主大會和業主委員會三者關系如圖1所示。業主為管理物業之便,由業主大會選舉業主委員會。其中,業主大會是決策機構,只能定期或臨時召開會議,故為非常設機構;為了執行業主大會的決策或履行其管理職能,遂產生常設機構的業主委員會。業主大會與業主委員會的關系在探討業主管理團體的法律地位之前,必須厘清業主大會與業主委員會兩者是屬于一個整體,還是分屬兩個獨立的個體;其次,它們是否具有法人資格。依照以上兩個標準,可將大會和常設的委員會分為四種類型:一元法人、二元法人、一元非法人組織和二元非法人組織(見圖2)。一元法人型指大會與

5、委員會統屬在一個法人組織內,如我國的股份有限公司屬于一元法人型,內部的股東大會(決策機構)和董事會(常設委員會)無獨立資格,隸屬于公司法人;二元法人型則大會與委員會各自獨立成為法人,如我國的人民代表大會及其常務委員會屬于二元法人型,人民代表大會及其常務委員會分別是兩個獨立的機關法人;一元非法人組織型則指大會和委員會隸屬于一個非法人的組織,以該組織為獨立主體;二元非法人組織則指大會和委員會分屬兩個獨立的非法人組織。我國法律規定,業主委員會是業主大會的代表。那么,業主委員會是獨立于業主大會還是與業主大會融為一體,依照上述四種類型為標準,兩者要么屬于一元組織,即以一個法律主體出現;要么屬于二元組織,

6、即分別屬于獨立的法律主體。(一)業主委員會與業主大會的關系要確定業主委員會與業主大會是否為“一元”還是“二元”組織,焦點問題在于確定兩者之間的關系。業主大會是決策機構,其獨立性是比較明確的;至于業主委員會是否獨立及其與業主大會關系,各國和地區的立法實踐和學說中主要存在法人實體說、執行機構說和代理說三種模式。第一,法人實體說。該說認為業主委員會是具有獨立法人資格的實體,它能以自己的名義實施民事法律行為、參加民事訴訟活動;也有學者認為業主委員會是事業法人,它獨立于業主大會。第二,執行機構說。執行機構說來自于我國立法。國務院2003年9月1日施行的物業管理條例第15條第1款規定:“業主委員會是業主大

7、會的執行機構”;即使2007年8月26日國務院修訂的物業管理條例第15條第1款刪去該規定,改為“業主委員會執行業主大會的決定事項”,其實只是換了個說法。基于此,業主委員會“執行機構說”成為我國司法實務中的通說,但也有學者認為,此說并不能說明業主委員會的真正法律地位。第三,代理說。意大利民法典第1129條和1130條規定,管理人是共有人大會聘任的從事共有物管理的第三人,他與共有人大會之間的關系是委托代理關系;又如臺灣地區公寓大廈管理條例第35條規定:“管理委員會有當事人能力,管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人”。從法理角度觀之,第二、三種觀點的實質是“委托代理”關系。即業

8、主大會是委托方,業主委員會是代理方。雖然我國物權法和物業管理條例規定了業主委員會具有某些獨立于業主大會的職權,但既然業主大會與業主委員會是“委托代理”的共生關系,那么業主委員會必然依賴業主大會的授權存在。由此筆者認為,應該將業主大會和業主委員會歸入一元組織類型,也就是說將業主大會和業主委員會統屬于一個法律主體,將業主管理團體或業主委員會作為其代表機構出現。如果將業主大會和業主委員會隸屬于一個獨立的業主管理團體;那么,依照圖2的劃分標準,第二步應確定此業主管理團體是否具有法人資格。(二)業主管理團體的法律主體地位世界各地對業主管理團體法律主體地位的規定,大概可以歸納為以下四種模式:第一,具有法人

9、人格的團體模式 (法國、新加坡模式)。此模式不分情形,一律承認業主(即區分所有權人)管理團體享有法人人格。此外,我國香港地區也屬此模式。第二,不具有法人人格的團體模式(德國模式)。該模式認為業主管理團體沒有權利能力,因而不具有法人人格,權利義務的主體不是業主管理團體自身,而是作為業主管理團體成員的單個業主。第三,附條件之法人的人格模式(折衷模式、日本模式)。此種模式究其實質,是一種附條件的承認業主管理團體為法人的模式,就其與法國法、新加坡法及德國法之比較而言,又是一種折衷主義模式。該模式認為,業主在一定人數以下(日本現行法規定 30 人以下)所構成的管理團體為無權利能力的團體,不具有法人人格;但同時該模式認為,業主人數在達到一定數額并具備一定要件和手續后(日本現行法規定業主須有30人以上,且由業主及表決權各以 3/4 以上的多數的集會