1、 土地使用控制第一節 用地面積與用地邊界第二節 土地使用性質控制第三節 土地使用兼容 控制性詳細規劃的主要內容用地控制 土地的使用性質是用地控制的主要內容。 其他：用地大小、用地邊界、用地兼容等。 熟悉國標分類。 熟悉用地兼容性規定。第一節 用地面積與用地邊界 一、用地邊界 用地邊界是規劃用地和道路或其它規劃用地之間的分界線，用來劃分用地的權屬。一般采用紅線（用地紅線）來確定，并表示在該線范圍內的地上、地面、地下空間的開發權和使用權等。 二、用地面積 用地面積是指紅線劃定范圍內用地的平面投影面積。單位一般多采用公頃，精度一般保持小數點后23位。 由于城市規劃的最主要工作就是對用地的規劃和管理，

2、尤其在控制性詳細規劃中，用地邊界線的劃分還有很多不同的類型，如藍線、綠線、黃線、橙線、紫線等，還有建筑后退線，分別代表了不同的含義。 詳見“各線”規定。 在開發建設中，還有征地拆遷邊界和用地邊界的區別。一般征地拆遷邊界大于用地邊界，主要是因為拆遷征地范圍內的用地，有時還需要安排其它的用地，如：道路。 用地邊界與地籍的關系也存在著密切的關系。 （地籍是土地管理部門頒布給土地使用者合法使用的證明和所屬關系的行政規定。） 一般，在控規中應盡量使用地邊界與地籍吻合，從而方便管理。 三、控規中的用地劃分 劃分不同的用地成為規劃設計首要的任務。 控規用地邊界劃分的一般原則如下： 1嚴格根據總體規劃和其它規

3、劃、根據用地部門、單位劃分地塊； 2以單一性質劃定地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質； 3至少有一邊與城市道路相鄰； 4結合自然邊界、行政界線劃分地塊； 5考慮地價的區位級差； 6地塊大小應和土地開發的性質規模相協調，以利于統一開發； 7考慮文物保護的要求； 8符合“專業規劃線”的要求；（指：藍線、綠線等） 9尊重現有土地使用權的邊界； 9各類地塊劃分面積推薦表各類地塊劃分面積推薦表用地類別地塊面積（hm）地塊（細分）最小面積（hm）備 注新區舊城區居住用地10.030.03.020.02.0商業用地1.02.00.51.50.5特殊控制時地塊可細分至0.5公頃工業用地2.01.0最小控制面

4、積以產業門類生產需要為依據；小于1公頃的或能進入標準廠房的工業企業不應單獨供地；舊城區原則上不增加工業用地綠地0.04公園面積參照專項規劃確定，居住區綠地不小于城市居住區規劃設計規范中關于綠地設置的要求其它用地依據規劃要求及專業要求確定第二節 土地使用性質控制 用地性質：指用地的主要用途、用地的主要功能。 城市中還有很多綜合（混合）性的用地。如：學校中的宿舍用地，仍屬于學校，仍屬于教育用地。 還有一些用地在目前的用地標準上沒有。如：研發用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、三產服務用地等，都是在新形勢發展下的新問題，也說明目前規劃學科上的一些有缺陷的問題沒解決。 用地性質確定應考慮的主要因素

5、有： 城市總體規劃或分區規劃對土地使用的控制要求；保證規劃的延續性。 公共設施配套的要求；總體規劃和分區規劃不可能對低等級公建設施作安排，“控詳”應根據性質、規模和特點進一步明確落實。 市政設施配套建設的要求；一方面落實總體和分區規劃已確定的項目，另一方面完善規劃區內市政設施的配套，如環衛所，垃圾站等。 調整因特殊原因，或上一級規劃不當的用地性質。 城市用地分類與規劃建設用地標準（GBJ137-90）用地分類分為10個大類、46個種類、73個小類。該標準正在修改。 新的分類標準 市域內城鄉用地共分為2大類、8中類、17小類。 新版城市用地分類與規劃建設用地標準（GB 50137-2011）中城

6、市建設用地共分為8大類、35中類、42小類第三節 土地使用兼容 用地的兼容性表現在功能的綜合和功能的協調共處、聯系和替換的可能。 兼容性也是用地彈性、靈活性、適建性的表現或近義詞。 絕對的功能分區、功能單一化，只能造成城市的“貧血癥”?，F代城市規劃思想和理論，已不是簡單強調功能分區。同樣在城市建設中，應允許用地兼容的可能?？匾幰w現這一思想，但也要有所管理和控制，一般采用兼容規定。 一國外港澳臺土地使用兼容的規定 紐約市將土地使用分為：居住用途區、商業用途區、工業用途區三大類； 二國內的土地兼容性規定上海市用地兼容表第四節 用地策劃 “江蘇省控詳導則”內容：四、用地策劃四、用地策劃 1用地策劃

7、目的 用地策劃是通過對用地的開發建設策略和利用方式進行深入研究，使得制定的規劃控制要素更加科學合理、切實可行，綜合效益或指定效益達到最優。 2用地策劃的基本要素 （1） 開發潛力 通過對地塊周邊自然條件、區位條件（產業、功能）、交通條件、文化背景等發展條件的研究，比較該地塊在不同使用條件下可能發揮的潛力和作用。 （2） 用地布局 充分利用該地塊的區位優勢和設施配套條件，以提高地段活力和環境質量為目標，綜合考慮經濟、功能、景觀、設施配套等多種因素，有利于配套設施利用、城市景觀組織和地塊價值的體現，對各類功能用地進行合理布局。 （3） 開發強度 通過成本收益分析，估算合理的容積率指標，確定開發強度應兼顧地塊的環境效益和經濟效益。 （4） 實施時序 綜合考慮開發時序和配套時序對地價的影響作用、對城市功能和空間發展的意義，以及舊區改造的迫切性和投資的可行性等，確定規劃實施時序。 （5） 設施配套 根據相關規劃要求，按照該地塊發展目標，綜合考慮地價、環境質量響等要素，明確相應的公共設施、市政公用設施和公益性設施的配置標準和用地布局，保障