1、房開企業納稅義務發生時間的三個口徑根據現行增值稅政策規定，房地產開發企業銷售自行開發的 房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。一般認為，預收款是指房開企業發生增值稅納稅義務收到的 款項，因此房地產開發企業納稅義務發生時間的確定就至關 重要，它不僅關系到房開企業的繳稅現金流出、納稅申報、 發票開具、會計核算等一系列問題，也是稅務稽查的重點之。從國家層面的稅收政策看，財稅201636號文第45條， 是適用所有行業所有稅目的原則性規定，具體到房開企業銷 售不動產，并無明確規定。從具體執行的層面看，各省市目前針對這個問題有三個口徑，茲總結如下，供讀者辨析。一、不動產交付論省份：除海南

2、、福建之外的絕大多數省市自治區代表性政策：河北省國家稅務局房地產開發行業增值稅管 理工作指引第二十條房地產開發企業納稅義務發生時間為納稅人發生應稅行為 并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，先開具 發票的，為開具發票的當天。未開具發票的，以房產買賣合同上約定的交房時間為納稅義 務發生時間；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際 交付時間納稅義務發生時間。二、收款方式論 省份：福建省 政策規定：福建省國家稅務局全面推開營改增試點問題解 答 20170119第七條 房地產開發企業收到預收款時是否可開具發票，如何開票， 開票是否標志納稅義務已發生，應如何申報納稅，是否有清 算事項，清算時點

3、如何確定。1、房地產開發企業收到預收款時， 可根據總局 2016年 53 號 公告開具編碼為“ 602 ”的不征稅發票；2、房地產開發企業銷售自行開發的房地產，納稅義務發生 時間按以下方式確認：對于房地產開發企業銷售自行開發的 房地產項目的納稅義務時間確認問題，凡是購房合同沒有明 確采用直接收款方式的，一律按預收款方式認定，實際收到 預收款時開具編碼為“602 ”、稅率為“不征稅”的普通發票，按規定預繳稅款，以納稅人辦理產權登記的時間為納稅 義務發生時間；先開具適用稅率增值稅發票的，以發票開具 時間為納稅義務發生時間。如合同已經明確采用直接收款方 式的，無論是否在約定時間收到款項，均按合同約定

4、的收付 款時間確認為納稅義務發生時間，不預繳稅款。3、房地產申報時，應將當期確認納稅義務的銷售行為按適 用的稅率（征收率）申報應納稅款，將當期收到的預收款按 預征率申報預繳稅款。4、根據財政部 國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知 （財稅 2005 165 號）第六條，一般納稅人注銷或被取消 輔導期一般納稅人資格，其存貨不作進項稅額轉出處理，其 留抵稅額也不予以退稅。因此，在一般納稅人注銷前，不存 在清算問題。省份：海南省政策規定： 建筑業和房地產開發業若干稅收政策指引 第 二條關于房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目稅收征管問題（一）增值稅納稅義務發生時間財稅 36 號文附件一第四十五條規

5、定， 增值稅納稅義務發生時 間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷 售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。 收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過 程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日 期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服 務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。根據上述規定，納稅人銷售自行開發的房地產，收訖銷售款項或者簽訂書面合同約定付款日期或開具發票，滿足此三個條件中任何一個條件即為發生納稅義務，應該按適用稅率計 算繳納增值稅。除上述情況外，其他時間收到的款項可視為 預收款，按 3%計算預繳增值稅。省局 2016年 7 月印發的 房地產業營改增稅收政策指引 第 五、六條相應廢止（注）。五、關于房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間的問題 營業稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規定，增值 稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并 收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發 票的，為開具發票的當天。納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷 售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為 應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨別上，以商品房買賣合同上約定的 交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的