1、五洲國際裝飾城策劃代理合作框架深圳合和商業地產機構2005年5月15日說明1. 本合作框架根據貴司5/10商務報價和5/15補充說明，結合我司代理項目基本合作模式制訂。2. 貴司提及的銷售目標有兩個“（2005）年底共完成5個億的銷售目標”、“（2005）年內要求實現銷售15萬m2,我司觀點如下：1. 銷售條件和時機：本項目要在2005年實現較好業績，應當有一個完整的銷售時間段，即在春節前應有不少于7個月的銷售期，其中包括：1. 認籌準備期：2個月（2005年6月-2006年8月）認籌期：2個月（2005年8月-2006年10月）2. 解籌熱銷期（取得預售許可證）：3個月（2005年10月-2

2、006年1月）因此，確保項目在2005年10月前取得預售許可證是基本銷售前提之一！2. 宏觀政策面：近期政府為穩定房價、打壓炒房，頻繁出臺多項政策，以下對本項目銷售影響較大：1. 期房禁止轉讓購房后2年內轉讓按轉讓價收取全額營業稅2. 投資型物業首付門檻提高、利率上浮以上海為龍頭的華東市場是此次宏觀調控的主要區域，目前上海炒家明顯收斂，許多物業銷售火熱不再。本項目為投資型物業，在此政策下，主要客戶群為中長期投資刻和經營戶，在炒家缺位情況下，銷售速度和熱度將直接降溫。3. 綜上所述，我司認為：1. 其一，上述銷售目標偏高，如宏觀政策沒有更進一步的打壓政策，將銷售目標定位為3-4個億，更為現實。2

3、. 其二，如宏觀政策還有更進一步的打壓政策，貴司應對本項目的開發時機和資金回籠模式做更為慎重的計劃，盡量將政策風險降到最低！4. 我司制訂的取費模式為2種，在貴司要求的基礎上按更簡潔的方式設計，請貴司參考。5. 商業項目不同于住宅，其復雜程度、專業性和風險性均較大。我司為專業商業地產顧問公司，希望有機會為貴司降低專業風險，提升物業價值，縮短銷售周期。我司取費標準與貴司提出標準的差異，請予以理解。1. 合作方式、委托期限1、合作方式1.1、甲方委托乙方為該物業之獨家全程策劃、銷售代理。2、委托期限18個月。甲方在本合同執行時間內不可再將上2.1、從該合同簽訂之日起計算至首期物業正式公開發售之日后

4、述工作委托任何第三方。2.2、該物業各部分正式公開發售之日以甲乙雙方共同書面確認的日期為準。取費標準及付款方式1、前期策劃費1.1、取費標準甲方同意支付乙方人民幣伍拾捌萬元整(Y580,000)作為前期策劃費用。1.2、付款方式、甲方于本合同簽約三個工作日內支付乙方人民幣壹拾伍萬元整(Y150,000)。、甲方于乙方提交項目定位及營銷策略報告后三個工作日內支付乙方人民幣貳拾叁萬元整(Y230,000)。、甲方于2005年6月30日前內支付乙方人民幣壹拾萬元整(Y100,000)。、甲方于該物業開始認籌之日后三天內支付乙方剩余策劃費用人民幣壹拾萬元整(Y100,000)。(注：鑒于本項目銷售時機

5、上的要求，該部分工作應于2005年7月前完成，以便更好地進入銷售準備階段。)2、銷售代理費2.1、取費標準(模式一)_、甲方同意以該項目每個銷售單位“買賣合同銷售金額乘以相應的代理費率”的方式支付乙方銷售代理費用。、每期推出銷售的物業的銷售代理費率根據銷售目標的完成進度設定相應的代理費率，在每階段銷售進度完成的次月代理費結算日，甲方按本階段代理費率一次性補齊前階段代理費差額。具體如下：階段每期推出物業累計銷售率X本階段標準代理費率第一階段0%cX<30%1.2%第二階段30%cX<50%1.4%第三階段50%cX<70%1.6%第四階段70%CX<80%1.8%第五階段

6、80%cX2.0%、“累計銷售率”指截止累計簽訂認購書并交付完足額定金的物業建筑面積占本期推出可售物業總建筑面積的比例。推出可銷售物業清單由甲乙雙方在每期正式銷售前書面確認。、“代理費率”指每個銷售單位之銷售代理費占該單位買賣合同中銷售金額的比例。2.2、取費標準(模式二)、甲方同意以“基本代理費+超價值獎勵”的方式支付乙方銷售代理費用。、“基本代理費”：按該物業“每套商鋪甲方與該物業購買者(下稱“客戶”)簽訂的商品房買賣合同所確認的總價款乘以相應的基本代理費率”的方式支付乙方。每期推出銷售的物業根據銷售目標的完成進度設定相應的基本代理費率，在每階段銷售進度完成的次月代理費結算日，甲方按本階段

7、基本代理費率一次性補齊前階段代理費差額。具體如下：階段每期推出物業累計銷售率X本階段標準代理費率第一階段0%cX<30%1.0%第二階段30%cX<50%1.2%第三階段50%cX<70%1.3%第四階段70%CX<80%1.4%第五階段80%<X1.5%、“超價值獎勵”：當每套商鋪“甲方實收銷售金額”高于該商鋪的“基準銷售金額”時，甲方將支付乙方超額部分金額的30%乍為“超價值獎勵”，即：每套商鋪乙方超價值獎勵=（甲方實收銷售金額-基準銷售金額）*30%。其中：實施年返租的商鋪甲方實收銷售金額=商品房買賣合同所確認的總價款乘以%，不實施返租的商鋪甲方實收銷售金額

8、=商品房買賣合同所確認的總價款，每套商鋪的基準銷售金額由甲乙雙方在公開發售前書面確定。224、“基準銷售金額”：指甲乙雙方制訂的基準價格表中每套商鋪的銷售金額。該物業商鋪采用年一次性返租的銷售形式，扣除返租額后街鋪均價定為元/平方米，展廳商鋪均價定為元/平方米，雙方以此均價為基礎制訂基準價格表。2.3、客戶界定所有銷售客戶無論是否為甲方關系客戶，均計算乙方銷售率和全額銷售代理費。2.4、結算單位每個銷售單位簽訂買賣合同并甲方收取約定的首期款后，甲方即應支付乙方該單位全部銷售代理費和超價值獎勵。2.5、付款時間每月5日前由乙方與甲方指定對接人員核對上月的銷售業績報表，甲方須于每月10日前一次性支付乙方上月全部應結銷售代理費。3、其他3.1、銷售定金的收取由甲方財務人員收取并向客戶開具相應合法票據。3.2、客戶違約金的處理由于客戶違約而產生的違約金（包括定金部分）由甲方：乙方按50%50%:匕例分配（經甲方特批退還定金的違約單位除外），在每月結算上月代理費同時支付乙方。3.3、銷售人員報酬在銷售過程中，所有銷售人員的工資、福利和獎金均由乙方支付。3.4、第三方費用乙方以上收費不包括第三方費用。合同期間所有第三方費用，包括但不限于建筑規劃設計、平面視覺設計、廣告設計及發布費、攝影、拍片、印刷、制作、