1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上關(guān)于收購地產(chǎn)公司股權(quán)之項(xiàng)目建議書北京市朝陽區(qū)東大橋路9號僑福芳草地D座7層（）7/F, Building D, No.9, Dongdaqiao Road, Chaoyang Dist, Beijing , China Tel: 8610-Fax: 8610-專心-專注-專業(yè)目錄第一部分 前言致 敬啟者北京大成律師事務(wù)所欣聞貴司擬收購房地產(chǎn)公司，預(yù)祝貴司取得圓滿成功。本項(xiàng)目建議書包括正文、附件一關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司盡職調(diào)查資料清單、附件二 報(bào)價(jià)及項(xiàng)目律師簡要介紹及附件三 股權(quán)收購意向書。我們十分榮幸獲得且珍惜此次機(jī)會，向貴司展示我們地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)及業(yè)績。本團(tuán)隊(duì)長期從事房

2、地產(chǎn)項(xiàng)目前期運(yùn)作、項(xiàng)目公司管理、融資、建設(shè)、銷售、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)法律服務(wù)，了解各階段風(fēng)險(xiǎn)且深諳化解之道。我們希望利用本所二十年來所積累的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，特別是本所在房地產(chǎn)行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，為您提供全方位、優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。 本所如能被貴公司聘請為本項(xiàng)目專項(xiàng)法律顧問，本所將本著一切從客戶利益出發(fā)的專業(yè)精神，運(yùn)用我們所擁有的知識和經(jīng)驗(yàn)，以大成律師事務(wù)所的團(tuán)隊(duì)服務(wù)方式，嚴(yán)格依照貴公司的要求，為貴公司提供服務(wù)。 北京大成律師事務(wù)所 律師二一 年 月第二部分 收購房地產(chǎn)公司要點(diǎn)一、概念房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一項(xiàng)目公司的股權(quán)，從而成為該項(xiàng)目公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而控制項(xiàng)目公司，并獲取該

3、項(xiàng)目公司名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。二、收購流程房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購基本流程基本可以分為以下幾個(gè)步驟：（一）前期準(zhǔn)備階段主要包括了解被收購項(xiàng)目公司的基本情況、出售股權(quán)的動(dòng)機(jī)、收購中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立收購小組，包括公司各部門專業(yè)人員（如開發(fā)、市場、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員、律師、注冊會計(jì)師、資產(chǎn)評估師等，以便于后續(xù)收購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。（二）與被并購方開始初步談判，簽訂收購意向書意向書是一種收購雙方預(yù)先約定的書面文件，用于闡明雙方正式進(jìn)行合約談判前情況和達(dá)成的共識，其一般不具備法律約束力，但也可根據(jù)需要在某些條款上具備法律約束力。意向

4、書的主要內(nèi)容包括：標(biāo)的公司和股權(quán)的基本情況，標(biāo)的公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況，談判雙方的保密條款，談判代表及相關(guān)授權(quán)，談判程序及日程的安排，盡職調(diào)查的范圍、方式和權(quán)利，交易的支付方式，相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)等。（三）盡職調(diào)查盡職調(diào)查是通過調(diào)查所收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的所有相關(guān)事項(xiàng)，對收購中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，評估目標(biāo)公司的資產(chǎn)和債務(wù)情況。一般包括：基本情況的調(diào)查，財(cái)務(wù)審計(jì)與資產(chǎn)評估，法律風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)義務(wù)責(zé)任調(diào)查以及其他更為廣泛的信息等方面。（四）編制收購項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，擬訂全面的收購方案此階段一般與盡職調(diào)查同時(shí)展開，主要通過對周邊房地產(chǎn)市場前景及項(xiàng)目初步市場定位研究、項(xiàng)目初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項(xiàng)目成

5、本及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目法律、經(jīng)濟(jì)以及政策風(fēng)險(xiǎn)評估等各個(gè)方面編制收購項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，在公司管理層決策通過的情況下，確定收購的合理價(jià)格，并擬訂全面的收購方案。（五）制定談判策略，開始正式的收購談判（六）簽訂股權(quán)收購協(xié)議，辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更手續(xù)。（七）目標(biāo)公司交接。三、合同體系股權(quán)收購合同體系一般包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書、合作框架協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款備忘錄、溢價(jià)處理合同等，具體視項(xiàng)目不同而不同。四、股權(quán)收購方式的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)分析（一）優(yōu)勢分析1、程序便捷，易于操作如果是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由于項(xiàng)目主體發(fā)生了變化，因此要進(jìn)行一系列的名稱變更審批登記手續(xù)，如土地使用權(quán)人的變更、相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù)

6、的更名等，根據(jù)當(dāng)前法規(guī)極難辦理。而股權(quán)收購，由于項(xiàng)目的實(shí)際所有人仍為項(xiàng)目公司，僅需進(jìn)行股權(quán)變更的工商登記手續(xù)，因此手續(xù)簡便，可快速實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。2、政府審批較為寬松對于不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)收購的，無須審批。對于涉及國有股權(quán)的，審批部門包括負(fù)責(zé)國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點(diǎn)是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。3、不受投資額度的限制根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第38條第1款規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件

7、：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要受到該規(guī)定的約束，即受到一定的投資額度的限制。而通過股權(quán)收購方式完成實(shí)際的土地使用權(quán)的變更，于法定形式上僅僅為股權(quán)層面的變更，轉(zhuǎn)讓時(shí)不涉及目標(biāo)公司的土地使用權(quán)的變更，因此無須受城市房地產(chǎn)管理法第38條投資額度的限制。4、可能減少繳納的稅費(fèi)與直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相比，股權(quán)收購不會產(chǎn)生與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅、費(fèi)，僅需繳納印花稅和所得稅。若原項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓前獲取的價(jià)格較低，則可

8、相應(yīng)減少巨額的土地增值稅。（二）風(fēng)險(xiǎn)分析1、法律風(fēng)險(xiǎn)（1）項(xiàng)目公司手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)由于股權(quán)收購取得項(xiàng)目一般需完全控股或絕大多數(shù)控股轉(zhuǎn)讓方的公司，因此目標(biāo)公司的成立及相關(guān)審批手續(xù)是否完備，關(guān)系到所收購股權(quán)的價(jià)值和后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)展。目標(biāo)公司的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為股東出資是否到位、公司成立相關(guān)審批手續(xù)是否完備等。（2）轉(zhuǎn)讓程序風(fēng)險(xiǎn)在某些有多個(gè)股東的公司中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅要和轉(zhuǎn)讓方股權(quán)之間的協(xié)商一致，還要取得其他半數(shù)以上股東的同意。在同意的情況下，若其他股東愿意以同等的條件收購該股權(quán)，其他股東還具有優(yōu)先購買權(quán)。（3）債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)收購后，被收購公司的原有債權(quán)債務(wù)情況對今后股東的收益有著巨大影響，因此在股權(quán)收購之前，

9、收購公司必須調(diào)查清楚目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)狀況。對于目標(biāo)公司的或有債務(wù)在收購時(shí)往往難以預(yù)料，因此，股權(quán)收購存在一定的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在某些特殊情況下，被收購公司原有債權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度也影響被收購股權(quán)的價(jià)值。若被收購公司的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，其股權(quán)價(jià)值勢必降低，影響后續(xù)的股東收益。（4）項(xiàng)目手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)對于被收購項(xiàng)目，其相關(guān)手續(xù)是否完善將直接影響收購價(jià)值。這些手續(xù)包括土地出讓金的繳納、土地證的辦理、相關(guān)規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)的辦理等。其中，規(guī)劃條件以及能否調(diào)整，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等五證的辦理是項(xiàng)目手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)的核心。（5）國有公司股權(quán)收購的特殊問題若所收購股權(quán)為國有股權(quán)，除履行一般的股

10、權(quán)收購程序之外，還有轉(zhuǎn)讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復(fù)；其次，要由國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行資產(chǎn)清查及現(xiàn)值估價(jià)；再次，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行公示，公示后產(chǎn)生兩個(gè)及以上競買者的，還需采取拍賣或招標(biāo)的形式進(jìn)行。因此在收購國有公司股權(quán)中，不能僅通過與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成收購協(xié)議而完成股權(quán)收購，還需履行相關(guān)程序。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在行政管理風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓視公司性質(zhì)不同，需要發(fā)改委、商務(wù)局、工商局辦理相應(yīng)手續(xù)，尤其外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓受政策影響大，周期長，可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)。3、溢價(jià)處理難度相對較大當(dāng)收購價(jià)格高于原賬面價(jià)值時(shí)，溢價(jià)部分難以通過股權(quán)收購進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)成本。第三部

11、分 收購股權(quán)簡要流程確定目標(biāo)公司。選擇符合條件的收購標(biāo)的，并對目標(biāo)進(jìn)行初步調(diào)查、了解，確定其項(xiàng)目位置、規(guī)劃、市場情況、價(jià)值評估等。簽署意向書。與目標(biāo)公司股東（轉(zhuǎn)讓方）進(jìn)行初步接觸，確定出售意向；簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書。盡職調(diào)查。對目標(biāo)公司開展法務(wù)、財(cái)務(wù)方面盡職調(diào)查，確定其資質(zhì)、經(jīng)營、人員、資產(chǎn)負(fù)債、訴訟等情況。收購談判與交易架構(gòu)。根據(jù)盡職調(diào)查情況，與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行談判，確定交易價(jià)格、支付方式、溢價(jià)處理、股權(quán)變更等交易條件；擬定交易文件。簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件。根據(jù)談判情況，完成各自內(nèi)部程序?qū)徟炇鸾灰孜募⑹蛊渖А＝桓钆c開展經(jīng)營。辦理公司印章、賬冊、資產(chǎn)、人員等交接；對目標(biāo)公司進(jìn)行整理、變更、經(jīng)營。第四

12、部分 收購主要難點(diǎn)一、收購對價(jià)（一）對價(jià)概要1、對價(jià)是一個(gè)法律上的概念,指在有償交易的情形下一方當(dāng)事人為了獲得另一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)、權(quán)益或者勞務(wù)等而向?qū)Ψ剿鞯闹Ц叮堑葍r(jià)有償?shù)脑手Z關(guān)系。收購對價(jià)指為了獲取標(biāo)的資產(chǎn)或股權(quán)而支付的代價(jià)。總對價(jià)必須在時(shí)間和內(nèi)容上對應(yīng)某種狀態(tài)、權(quán)益和義務(wù)，明確對價(jià)內(nèi)涵就是界定對價(jià)各組成部分對應(yīng)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的狀態(tài)和轉(zhuǎn)讓方應(yīng)盡義務(wù)。如對價(jià)中出讓金是否包含大市政配套費(fèi)；土地作價(jià)對應(yīng)的土地狀態(tài)是幾通一平；拆遷安置費(fèi)對應(yīng)拆遷完成程度和時(shí)點(diǎn)；尾款對應(yīng)合作方后續(xù)應(yīng)盡義務(wù)等。2、對價(jià)主要形式有：現(xiàn)金（自有資金、銀行貸款、企業(yè)債）、股票、資產(chǎn)置換、實(shí)物補(bǔ)償?shù)取＃ǘ┯?jì)價(jià)基礎(chǔ)一般分為以地面地價(jià)

13、計(jì)價(jià)和以樓面地價(jià)計(jì)價(jià)，收購合同約定的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)必須清晰界定，基本原則是高度重視最終公司能實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品規(guī)模。1、對于規(guī)劃條件不明確的項(xiàng)目，如土地面積有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的，建議以土地面積結(jié)合容積率定價(jià)；土地面積無變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的以建筑面積結(jié)合容積率定價(jià)。后期如可增加可建規(guī)模，增加的可建部分單位計(jì)價(jià)爭取下調(diào)。2、對于酒店、寫字樓等產(chǎn)品要明確約定產(chǎn)品品質(zhì)要求，如層高指標(biāo)。（三）定價(jià)依據(jù)無論是按土地還是按建筑面積，都必須約定面積的政府批文出處即核算時(shí)點(diǎn)。如按土地計(jì)價(jià)，宜依據(jù)土地證所載建設(shè)用地面積；如按建筑面積計(jì)價(jià)，建議以規(guī)劃意見書初步核算，以項(xiàng)目獲批的方案復(fù)函為最終核算標(biāo)準(zhǔn)。二、溢價(jià)的處理收購溢價(jià)指在項(xiàng)目收購過程中所支付

14、的實(shí)際金額超過項(xiàng)目賬面成本（可稅前列支成本）的部分，根據(jù)收購模式有可分為資產(chǎn)溢價(jià)和股權(quán)溢價(jià)。收購溢價(jià)在項(xiàng)目納稅申報(bào)中難以進(jìn)開發(fā)成本。從項(xiàng)目收益看，對轉(zhuǎn)讓方而言，溢價(jià)越高意味著其轉(zhuǎn)讓收益越高但同時(shí)稅負(fù)也較大。對收購方而言，如采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由于資產(chǎn)賬面價(jià)值可升至對價(jià)，對后續(xù)稅負(fù)并無影響；如采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，較高的溢價(jià)意味著項(xiàng)目開發(fā)清算時(shí)較高的稅務(wù)和收益水平的下降。雙方配合處理溢價(jià)可以減少各自稅負(fù)。三、風(fēng)險(xiǎn)控制要防范股權(quán)收購風(fēng)險(xiǎn)，在前期調(diào)查、合同訂立和合同履行階段需進(jìn)行以下幾方面的工作：（一）前期盡職調(diào)查階段在此階段，調(diào)查工作主要圍繞目標(biāo)公司和目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查對象是一切可能影響股權(quán)受讓方潛在利益的因

15、素。首先，應(yīng)對目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評估；其次，應(yīng)著重針對目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查，這是是否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定因素。在此階段應(yīng)審查與項(xiàng)目有關(guān)的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。（二）合同簽訂階段合同是構(gòu)建交易模式、設(shè)定轉(zhuǎn)讓方與受讓方法律權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)，是交易能否順利達(dá)致的關(guān)鍵。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要風(fēng)險(xiǎn)是轉(zhuǎn)讓無效，如主體無效、程序不當(dāng)?shù)取＾D(zhuǎn)讓無效的直接后果就是受讓方不能實(shí)現(xiàn)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。轉(zhuǎn)讓無效的風(fēng)險(xiǎn)完全可以通過受讓方及其聘請的專業(yè)人士的審慎行事得以避免。為保障受讓方資金支付的安全，在付款安排上宜拉長付款過程，轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后，收購方才支付一定

16、款項(xiàng)，要注意雙方義務(wù)的對接。付款進(jìn)度節(jié)點(diǎn)應(yīng)對應(yīng)土地使用權(quán)證等各種證照和審批手續(xù)的辦理。另外，房地產(chǎn)公司的股權(quán)收購并非辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對較長，很多潛在的問題可能會在開發(fā)過程中逐漸暴露。一旦收購方過早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款付清，則很可能遭受不必要的損失。在公司股權(quán)收購過程中，受讓方面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是對公司原有的、不可知的債務(wù)的承擔(dān)以及承擔(dān)之后向轉(zhuǎn)讓方追償不得的風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)受讓方可要求轉(zhuǎn)讓方對目標(biāo)公司情況進(jìn)行披露并承擔(dān)披露不實(shí)的違約責(zé)任。總之，在簽訂合同時(shí)，需要特別注意的重要條款是：付款階段和比例；公司信息的披露義務(wù)及披露不實(shí)的違約責(zé)任；股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對違約責(zé)任的擔(dān)保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限劃分；股權(quán)轉(zhuǎn)讓生效前后債務(wù)的承擔(dān)；合同的生效及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效；工商變更登記手續(xù)的辦理主體及時(shí)間。（三）合同履行階段股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂并生