1、。測繪項目技術設計產品名稱：新湖家園小區二期房產測繪生產單位（簽章） ： 德州市房產測繪隊2014年 8月 10日。I。目錄1任務概述 . .11.1任務來源 . .11.2測區范圍 . .11.3任務量 . .12測區自然地理概況和已有資料情況. .12.1測區自然地理概況 . .12.2已有資料情況 . .13引用文件 . .14設計方案 . .14.1精度指標 . .14.2儀器設備和軟件 . .24.3測繪人員 . .24.4房產調查 . .24.5房屋要素測量 . .34.6房產圖繪制 . .54.7房產面積測算 .65產品檢查和驗收 . .66產品內容和規格 . .7。II。1 任

2、務概述1.1任務來源受德州市寶林房地產開發有限公司委托，德州市房產測繪隊于2014 年 08月 10 日對其位于新湖南路 203 號的新湖家園二期 1#、 2#、3#、4#、 19#樓 5 棟住宅樓工程進行房產面積測繪。提供房屋測繪報告和房產分戶平面圖，用于房產登記。1.2測區范圍該項目位于德州市德城區，東至（臨）新湖南路，西至（臨）公路局宿舍，南至（臨）新華路，北至（臨）德州聯合石油機械有限公司，為一類商住地塊。1.3任務量該項目共有建筑 5 棟，建筑約 4 萬平方米，測繪任務包括房產調查、房產圖繪制、房產面積測算、房產分戶以及成果資料的檢查與驗收。2 測區自然地理概況和已有資料情況2.1測

3、區自然地理概況該項目為城區內新建小區， 四周有市政道路和住宅小區， 屬城區商業住宅區。項目土地權屬清晰，地勢平坦，交通方便，建筑物密度適中。2.2已有資料情況（1）本項目的房屋用地文件；（2）各建筑的規劃審批、驗收文件；（3）建筑施工平面圖（含施工圖電子文檔） ；（4）各建筑的房屋預售文件；3 引用文件1、房產測量規范（GB/T17986- 2000） ;2、建設部“關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知” （建住房 2002 74 號）；3、數字測繪產品檢查驗收規定和質量評定（ GB/T183162001）4 設計方案4.1精度指標房產測量規范（ GB/T17986- 2000）將

4、房屋面積的測算精度分為三級，本工程按二級房產面積測量精度執行， 它的適用范圍在大城市的市區、 中小城市的中心區的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求見表1：。1。表 1房產測繪精度要求房產面積精度等級限差中誤差二±（0.04 S+0.002S）±（ 0.02 S+0.002S）注： S 為房產面積，單位為m24.2儀器設備和軟件（1）手持測距儀； （2）鋼卷尺； （3）數碼照相機； （4）maplist 房產測算軟件。4.3測繪人員測繪一科 4 人分別負責內、外業測繪工作，由組長安排成果的自檢互檢。4.4房產調查由于本項目的房屋用地文件齊全有效、周邊權屬簡單清晰，房產調查

5、包括房屋用地調查和房屋調查，重點應放在房屋調查方面。（1）房屋用地調查房屋用地調查的內容包括用地坐落、土地證號、權屬性質、使用面積、使用年限、用地性質和土地的四至關系等情況，并繪制房屋權界線示意圖。用地坐落和房屋的坐落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號。房屋用地的產權性質按國有和集體兩類填寫。土地證號是該宗土地上土地證的編號。用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況，一般按東、南、西、北方向標明鄰接用地的單位名稱或產權人名稱。用地范圍的界標是指用地界線上的各種標志，包括道路、河流等自然界線；房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護物體，以及界碑、界柱等埋石標志。（2）房屋調查房屋調查的內容包括房屋的坐落、產權人

6、、產別、層數、所在層數、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，并簽署房屋調查意見。房屋產權人，私人所有的房屋，一般按照產權證件上的姓名；單位所有的房屋應注明單位的全稱。房屋產別是指根據產權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記，具體分類標準按房產測量規范 （GB/T17986- 2000）附錄 A 中的 A4 執行。房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式，如繼承、析產、買賣、自建、翻建、劃撥等。2。房屋的總層數與所在層次房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪正負零以上計算；房屋總層數為房屋地上層數和地下層數之和。所在層次是指本權屬單元的房屋所在該幢樓

7、房中的第幾層。地下層次以負數表示。房屋建筑結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料和結構劃分類別，具體分類標準按房產測量規范（ GB/T17986- 2000）附錄 A 中的 A5 執行。房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明。房屋用途是指房屋的實際用途，根據法規房屋登記辦法規定，房屋用途應是房屋的規劃用途。在調查中，房屋的規劃用途不明確的，以房屋的實際用途為調查的房屋用途。房屋墻體歸屬是房屋四墻所有權的歸屬，分別注明自有墻共有墻和借墻等三類。房屋權界線是指房屋權屬范圍的界線。4.5房屋要素測量（1）準備外業底圖 外業前核對電子版建筑施工圖和規劃

8、審批后的建筑施工圖藍圖的一致性； 外業記錄一般以建筑施工圖為底圖， 記錄前對電子版建筑施工圖進行必要的整理，要求底圖界線完整明確、圖面簡潔清晰； 對于只有紙質建筑施工圖的工程可以將復印件作為底圖； 對于無圖紙的工程可以現場繪制底圖，現場繪制底圖以單線表示墻體； 底圖應以 A4 或 A3 幅面，對于占地面積較大，圖形復雜的工程可適當增大幅面。（2）外業實測建筑外圍測量要求如下：房屋應逐幢測繪，不同產別、不同建筑結構、不同層數的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，一房屋四面墻體外側為界測量；毗連房屋四墻，在房屋所有人指界下，區分自有、共有或借墻，以墻體所有權范圍為界測量；每幢房屋應分幢分戶丈量制圖，丈量

9、房屋以勒腳以上墻角為準，測繪房屋以外墻水平投影為準。 建筑物外圍測量需要測出各層范圍線和各層上空范圍線；。3。 建筑首層外圍必須完整， 不能因為建筑具有對稱性或有相同單元拼接組合而成而省略；對照設計圖紙丈量時，分戶測量時應逐戶測量，對設計圖紙的各尺寸進行逐一測量。根據實測的尺寸逐對照施工平面圖的設計尺寸；對照設計圖紙丈量時， 出現實際丈量尺寸與設計尺寸不符是應將不符部位認真做好標記， 在注記欄舍命設計變更部位， 在現場或丈量后與甲方工程技術人員核實；對設計變更超出規劃范圍時要及時提醒甲方提供設計變更和規劃變更。 不得將外形不同的樓層數據記錄在同一樓層草圖中； 如果樓層外部尺寸有變化，地上部分只

10、需測量首層外部尺寸； 如果樓座外部尺寸有變化， 應在相應層測量退層或懸挑尺寸， 并注明“其他尺寸同某層”；地下部分的外部尺寸可通過內部尺寸加設計外墻厚度的方法獲得； 現場無法實測的數據（如無孔洞的墻厚） ，可抄錄設計數據并注明數據來源；在丈量中對相同戶型的丈量要核實， 核實方法可以根據外圍尺寸判斷或簡易實測判斷，嚴禁僅僅依靠圖紙不進行實測判斷； 對于屋頂為坡面且有不夠 2.20m 的部位，現場找出 2.20m 線的位置，并測量其與相鄰墻面的相對關系； 對于層高不足 2.20m 的部分，應記錄凈空尺寸； 對于空間、 頂層附屬用房要測量其相對位置。 建筑內部測量要求如下： 對于需要分戶的工程，外業

11、數據應能基本反映出建筑平面圖； 非標準層需層層測量；標準層測量其起止層，其中一層可采用檢測通長的方法。記錄草圖要求如下： 外業記錄一般用 2H 以上硬度鉛筆或記錄，字頭向北向西，靠墻注記，字跡工整，圖面清晰； 記錄在室內的為內部尺寸，記錄在室外的為外部尺寸，以米位單位； 墻厚尺寸以厘米位單位，外圍畫圈，記錄在墻體線上； 適當測量內、 外通長以避免誤差過度積累，可用起止線顯示通長兩端； 適當增加文字說明，如“所有陽臺均封閉” 、“飄窗落地”、“室外樓梯無上蓋”、“空間”等；房屋外廓的全長與房屋分段丈量之和的較差在限差內時，應以房屋外廓數據為準，分段丈量的數據按比例配賦。超差需進行復量。4。 每張

12、草圖必須記錄測量人、記錄人、測量日期、儀器號、坐落、指北針和所測樓層。（3）拍攝建筑物實景照片。由于房產測繪要求的數據太多，為防止遺漏，本工程要求對每個建筑要都要拍攝建筑物外立面的實景照片，一則作業人員計算時利用， 二則檢查人員在檢查時參考。4.6房產圖繪制（ 1）房產分幅圖分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖， 是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料。 德州市沒用進行市區的房產分幅圖的測繪地圖， 因此該設計不涉及該內容。（ 2）房產分丘圖的繪制分丘圖是繪制房屋產權證附圖的基本圖。房產分丘圖要清晰的描繪出房屋用地和房屋調查的基本情況。丘的編號按市、市轄區（縣） 、房產區、房產分區、丘

13、五級編號。房產區是以市行政建制區的街道辦事處或鎮（鄉）的行政轄區，或房地產管理劃分的區域為基礎劃定， 根據實際情況和需要， 可以將房產分區劃分若干個房產分區。德州市城區房產分區按照市轄區分為四個房產區，房產分區按照房產區行政管轄的社區居委會進行劃分。丘以房產分區為單元劃分。編號方法：市、市轄區（縣）的代碼采用GB/T 2260 規定的代碼。編號方法執行房產測量規范 （GB/T17986- 2000）第 5 條第 5.3.3.4之規定。分戶圖的坐標系統應與分幅圖的坐標系統一致，沒用分幅圖資料的，可采用自由坐標繪制。分丘圖的比例尺，根據丘面積的大小，可在1:1001:1000 之間選用。分丘圖上應

14、表示的內容：用地界線、房屋權屬界線、界址點點號、房屋輪廓線、陽臺、挑廊、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。分丘圖上，應分別注明所有周鄰產權所有單位的名稱，分丘圖上各種注記的字頭應朝北或朝西。測量本丘與鄰丘毗連墻體時，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的 1/2 處；借墻量至墻體內側；自有墻量至墻體外側并用相應符號表示。房屋權屬界限與丘界限重合時，表示丘界限，房屋輪廓線與房屋權屬。5。界限重合時，表示房屋權屬界限。（ 3）分戶圖的繪制分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖， 以明確明確異產毗連房屋的權利界限供核發房屋所有權

15、證的附圖使用。分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號。分戶圖的幅面可選用A4 尺寸。分戶圖的比例尺一般為 1:200 ，當房屋圖形過大時， 比例尺可適當放大或縮小。分戶圖上房屋的丘號、幢號、應與分丘圖上的編號一致。房屋邊長應實際丈量，注記取 0.01m，注在圖上的相應位置。分戶圖表示的主要內容包括房屋權界線、四墻歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房屋產權面積有分攤面積的要標記房屋的套內面積、分攤面積和產權面積。圖面整飾按 GB/T17986.2 執行，文字注記應相對集中，邊長注記取舍得當，注記

16、要清晰，圖面要美觀。4.7 房產面積測算（1）房產面積測算。執行房產測量規范 （ GB/T17986- 2000）第 8 條“房產面積測算”之規定。（2）利用相關軟件繪制分層平面示意圖，計算各部位面積。本工程執行二級房產面積測算精度，作業中注意調尺分寸和限差。（3）共有共用建筑面積分攤計算公式為: Si=K×Si ,K= Si / Si式中：K 為面積分攤系數； Si 為各單元參加分攤的建筑面積，單位為平方米， Si 為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位為平方米，Si 為需要分攤的分攤面積總和，單位為平方米，Si 為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位為平方米。（4）出具報告書、房屋調查表和上傳數據。5 產品檢查和驗收（1