1、房地產泡沫成因與對策2001 年，我國房地產市場持續火熱，房地產開發投資 增勢強勁，土地供應量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現較大幅 度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2226 元，增長 5.8%， 增幅比上年提高了 3.3 個百分點，空置面積也出現負增長。著名經濟 學家魏杰日前在接受中央電視臺房地產報道記者采訪時預言： “2002年將是房地產行業的嚴冬，二月份甚至可能出現崩盤，七、八 月份最嚴重。 ”本文擬就公眾關注的房地產泡沫問題作一粗淺探討。一、房地產泡沫的含義及成因 房地產開發中的泡沫現象， 主要是指土地和房屋價格極高， 與其 使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長

2、很高，但實際 上很難得到實現， 形成一種表面上的虛假繁榮。 由于房地產是由土地 及其附著建筑物所構成， 而建筑物是人類勞動產品， 其價格是由成本、 利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說 的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫） ，而土地的市場基礎價 值即合理價格是土地利用效益的資本化。無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別， 主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、 下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而 泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆 匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有

3、周期性，而是突 然地上漲與下跌。 代寫論文從本質上看， 一般商品的價值是價格的貨幣表現， 一般商品的價 格波動反映市場供需平衡， 既是市場機制作用的起點， 又是市場機制 作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價 格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場 機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當 價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。 1991-1993 年， 我國海南房地產價格正是這樣飆升的。 1991 年每平方米價格還是 1000 多元的公寓樓，到 1992 年就可以賣到 3000 多元。有的商品房 價格甚至突破 1000

4、0 元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高， 有的 地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到 600 多萬元一畝。投機者卻 還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。 以至于在房地產 交易中有 70%是投機者囤積起來的。 但很少有人會意識到房地產熱驟 然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后， 相當一批公司被套牢在海 南的土地上， 上億資金在有限的土地上沉淀。 泡沫并沒有帶來財富的 增減，只有轉移的功能。房地產泡沫產生的主要原因是：1. 房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡， 而且合同期攤銷交易成本低， 這是泡沫載體所具有的一個條件。 所以 房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一

5、。 畢業論文2. 土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面 的陸地與水域的總和。 城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土 地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展， 人口的增加， 人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。 這種需求既 有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求， 在土地獲利需求的驅 使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。 土地權益是虛擬資本的一種， 它可以反復轉手。馬克思曾指出： “沒有價值的東西在形式上可以有 價格。在這里，價值表現是虛幻的。 ”因此，土地的稀缺性及其虛擬 資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。3. 地價具有虛構性。地價的虛構

6、性是由于土地資源價格與其資產 性價格的不一致現象。 也就是說， 由于人們預期的不合理土地利用收 益貼現值之和與現實的市場地價 （市場地價等于未來土地持有期間土 地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和， 如果人們 的預期地價是合理的， 現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利 用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說 明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。 綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為 有關。 “要掙錢，到海南；要發財，炒樓花 ”，成為當時海南房地產熱 時一些生意人的經典。 這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋

7、漓 盡致。近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許 多新的開發商擠進這個領域。 他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產 開發公司中只有 20 家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭。許多 開發商還想從繼續建房中擺脫困境， 在這種非理性的支持下， 造成泰 國房地產市場熊市彌漫。 論文網4. 房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市 場的四個條件(信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數 量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面)相差甚遠，所以房地產市 場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱， 許多房地產交易和定價是悄悄進行的， 這種成交價往

8、往不能反映成交 物業的真實價值。5. 銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由于房地產的不可 移動性及其保值增值性， 銀行系統很愿意發放房地產貸款， 在宏觀經 濟一片看好的情況下， 政府也鼓勵投資， 銀行利率就比較低。 據統計， 在 1992-1993年，海南房地產開發的資金占社會固定投資的三分之一。 大量資金涌向房地產業， 信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資， 給泡 沫的產生埋下了隱患。6. 政府部門的不正之風。 1993年沿海地區的房地產熱， 有不少公 司是掛靠政府職能部門或金融機構， 其資金來源大多為挪用公款、 貸 款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批 地。可見，政

9、府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成 的原因之一。二、房地產泡沫的危害房地產過熱， 一旦泡沫形成， 房地產價格的過快上升很容易產生 虛假需求信息， 影響開發者和消費者的預期， 而且虛假需求造成的過 度供給，又會形成新的房產積壓， 給整個國民經濟帶來大而長期的負 面影響， 2001年，全國商品房空置面積凈增量為 1100 萬平方米，全年商品房空置面積增長 10.5%，高于上年增長 6.7%的水平， 年底全國 商品房空置面積已突破 1億平方米大關，共積壓資金 1000 多億元。 大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍； 不規范 的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔， 增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形 成銀行的不良資產，最終導致金融風險， 1993年的中國和 1996 年的 泰國都是這樣，國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必 須吸取；此外， 房地產價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市 競爭力，影響地方經濟發展。 論文網三、房地產泡沫的防范措施 隨著我國經濟的發展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產 網絡的崛起以及加入 WTO 和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地 產業的發展帶來機遇， 特別是網絡與房地產的結合， 給未