1、整理課件美國物業管理整理課件概 述 美國的物業管理已有美國的物業管理已有7070年左右的歷史，年左右的歷史，其發展已其發展已日益日益成熟。美國物業管理的法規制度成熟。美國物業管理的法規制度比較系統，組織機構穩定，從業人員數量可觀、比較系統，組織機構穩定，從業人員數量可觀、素質較高。素質較高。美國房地產業總值約占國民生產總值的美國房地產業總值約占國民生產總值的10%10%15%15%，全國三分之二的有形資產是房地，全國三分之二的有形資產是房地產，其中土地占產，其中土地占30.2%30.2%，房產約占，房產約占50%50%，房地，房地產投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大產投資占美國私人投資的一

2、半以上，其中絕大部分是住宅投資。在美國，物業管理已成為城部分是住宅投資。在美國，物業管理已成為城市建設和管理的一個重要產業。市建設和管理的一個重要產業。整理課件恭喜奧巴馬當選美國物業恭喜奧巴馬當選美國物業公司負責人公司負責人整理課件美國總統美國總統奧巴馬奧巴馬 小區物業公司負責人，小區物業公司負責人，管理美國物業管理美國物業業主委員會業主委員會 美國美國國會國會議員議員 小區各樓層選出來的代表小區各樓層選出來的代表整理課件美國物業管理概況美國美國的的物業物業的的行業管理行業管理一般由一般由行業協會行業協會承擔承擔成立物業管理公司手續比較簡便成立物業管理公司手續比較簡便, ,只須符只須符合一些基

3、本的法定條件成立物業管理公合一些基本的法定條件成立物業管理公司手續比較簡便司手續比較簡便, ,只須符合一些基本的法只須符合一些基本的法定條件定條件行業協會對物業管理企業的資質和從業行業協會對物業管理企業的資質和從業人員的資格管理比較嚴格人員的資格管理比較嚴格(一一)管理機構管理機構整理課件美國小區中的公寓有兩種美國小區中的公寓有兩種合作公寓合作公寓，屋主沒有產權屋主沒有產權,只有只有股份股份,根據單元大小算出你占有大根據單元大小算出你占有大樓的股份比例樓的股份比例共有公寓共有公寓，屋主擁有獨立產權屋主擁有獨立產權。既可以由私人業主自我管理既可以由私人業主自我管理,也可以也可以委托專業物業管理企

4、業進行管理。委托專業物業管理企業進行管理。（二）服務模式（二）服務模式整理課件業主自我管理業主自我管理委托物業公司管理委托物業公司管理約有約有20%的中小型的中小型的公寓實行業主自的公寓實行業主自我管理我管理全體業主大會選舉全體業主大會選舉出業委會出業委會業委會通常一年選業委會通常一年選舉一次舉一次實施管理時實施管理時,通常委通常委派各房產經理負責派各房產經理負責小區的日常管理小區的日常管理業委會與物業管理業委會與物業管理公司簽訂的合同期公司簽訂的合同期限一般為一年限一般為一年（二）服務模式（二）服務模式整理課件美國物業管理費用到哪里美國物業管理費用到哪里以共有公寓為例以共有公寓為例計劃書規定

5、權利計劃書規定權利物業管理費落到誰的口袋？物業管理費落到誰的口袋？物業管理費用在哪里？物業管理費用在哪里？誰來管理自己的物業？誰來管理自己的物業？整理課件標準的專業化管理標準的專業化管理最顯著的特點最顯著的特點貼心的多樣化服務貼心的多樣化服務引導業主靈活選擇物業服務項目和服務標準引導業主靈活選擇物業服務項目和服務標準完備的職業化體系完備的職業化體系美國物業管理實行職業經理人制美國物業管理實行職業經理人制度度體制完善管理有序體制完善管理有序政府設有專門的物業管理行政機構政府設有專門的物業管理行政機構企業經營規模龐大企業經營規模龐大內部管理模式、管理制度、管理程序都統一內部管理模式、管理制度、管理

6、程序都統一信息技術應用廣泛信息技術應用廣泛社區的電腦管理系統中社區的電腦管理系統中相關資料齊全相關資料齊全風險防范機制健全風險防范機制健全物業管理費一般包含房屋保險的費用物業管理費一般包含房屋保險的費用整理課件整理課件一、一、國外物業管理法制化程度高國外物業管理法制化程度高整理課件二、二、國外物業國外物業 所有權與管理權分離所有權與管理權分離整理課件三三、國外物業管理的收費標準國外物業管理的收費標準 由市場形成由市場形成整理課件四四、物業管理企業需要培養物業管理企業需要培養 高素質管理人才高素質管理人才整理課件整理課件物業管理運作模式多樣化物業管理運作模式多樣化物業服務方式多樣化物業服務方式多

7、樣化扶持一批專業化公司，扶持一批專業化公司，推動物業管理企業將服推動物業管理企業將服務項目外包，打破物業務項目外包，打破物業管理企業既要實施管理管理企業既要實施管理又要從事作業的傳統運又要從事作業的傳統運作模式作模式加快實現物業管理企業加快實現物業管理企業管理與作業的分離，提管理與作業的分離，提高服務效率，降低服務高服務效率，降低服務成本，滿足業主需求成本，滿足業主需求根據業主實際需求和消根據業主實際需求和消費能力，引導業主靈活費能力，引導業主靈活選擇物業服務項目和服選擇物業服務項目和服務標準。務標準。整理課件 美國物業管理信息化建設和美國物業管理信息化建設和發達的專業化服務市場發達的專業化服

8、務市場值得借鑒：值得借鑒： 籌建物業管理行政事務中籌建物業管理行政事務中心心通過整合管理資源，形成通過整合管理資源，形成市局物業管理處、市物業管理行市局物業管理處、市物業管理行政事務中心、市物業管理行業協政事務中心、市物業管理行業協會協同聯動的行業管理格局會協同聯動的行業管理格局。整理課件建立物業保險制度建立物業保險制度引導業主和物業管引導業主和物業管理企業通過購買物業保險，減少因災害性理企業通過購買物業保險，減少因災害性天氣或者其他突發事件給業主和企業帶來天氣或者其他突發事件給業主和企業帶來的經濟損失，有效地化解物業管理中的經的經濟損失，有效地化解物業管理中的經濟賠償糾紛和矛盾。濟賠償糾紛和

9、矛盾。美國的房地產物業稅整理課件在在國內，房地產物業稅國內，房地產物業稅還是一個還是一個歷史不長的歷史不長的新稅新稅種種，但，但在美國房地產物業在美國房地產物業稅已經征收了幾十年，并稅已經征收了幾十年，并且已經成為了地方政府主且已經成為了地方政府主要的財政收入來源。要的財政收入來源。概 況整理課件屬性不屬于不屬于聯邦政府征收的稅種，聯邦政府征收的稅種，而是由州以下政府所征收的而是由州以下政府所征收的稅，該種稅是市、縣和學區稅，該種稅是市、縣和學區財政收入的主要來源之一財政收入的主要來源之一整理課件房地產物業稅稅率的制房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和定主要依據政府預算和支出的情況來征收支

10、出的情況來征收房地產物業稅是一種房地產物業稅是一種從價稅，也就是依據從價稅，也就是依據住宅的價值而征收的住宅的價值而征收的稅稅物業稅物業稅稅率稅率整理課件房價高低與物業稅未必成正比房價高低與物業稅未必成正比美國的房地產物業稅不是遏制房價的杠桿，美國的房地產物業稅不是遏制房價的杠桿，而是地方政府而是地方政府解決財政收入不足解決財政收入不足的手的手段。段。整理課件美國房地產物業稅征收情況一覽表美國房地產物業稅征收情況一覽表年份年份房地產稅總額（億美元）占全部稅收比重（%）197762580.5198282076.11987121273.61992180375.61997218873.4200227

11、9172.92004317973.12005355972.42006359171.72007383171.4整理課件物業稅都用物業稅都用在什么地方在什么地方縣政府征收上來的房地產物業稅主要縣政府征收上來的房地產物業稅主要用于為民眾提供的用于為民眾提供的公共服務支出公共服務支出整理課件借鑒美國經驗實施我國的物業稅改革整理課件（1 1）賦予地方政府一定的稅收自主權）賦予地方政府一定的稅收自主權物業稅法應由全國人大立法頒布，稅法規定各個稅物業稅法應由全國人大立法頒布，稅法規定各個稅收要素，制定幅度稅率，地方政府在統一的幅度稅率范收要素，制定幅度稅率，地方政府在統一的幅度稅率范圍內自行確定適用稅率。圍

12、內自行確定適用稅率。（2 2）開征統一規范的物業稅，清理房地產業）開征統一規范的物業稅，清理房地產業 流轉環節的稅費流轉環節的稅費目前階段，應確定適度的稅率和減少稅率級數，隨著目前階段，應確定適度的稅率和減少稅率級數，隨著房地產業的規范化，行業利潤逐步趨于平均化，可以考慮房地產業的規范化，行業利潤逐步趨于平均化，可以考慮取消土地增值稅，將其納入所得稅類。取消土地增值稅，將其納入所得稅類。（3 3）設置科學的適用稅率）設置科學的適用稅率房地產稅的改革要貫徹房地產稅的改革要貫徹“低稅率低稅率”原則，稅法可制原則，稅法可制定定0.5%1%的彈性比例稅率區間，授權市縣政府根據當的彈性比例稅率區間，授權市縣政府根據當地經濟發展情況和納稅人負擔能力確定具體適用稅率。地經濟發展情況和納稅人負擔能力確定具體適用稅率。整理課件（4 4）建立一套較為科學完善的房地產評稅體系）建立一套較為科學完善的房地產評稅體系要有專門的房地產價值評估機構要有專門的房地產價值評估機構要有專業的評稅人員要有專業的評稅人員要選用適宜的評稅方法要選用適宜的評稅方法要有透明的評稅過程要有透明的評稅過程（5