1、2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告1碧海云天 SEA & Sky觀點:整合市場攻擊Strategy Ad. Planning機會來了2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告2觀點1、千萬別象金海燕1、金海燕是項目，但不是社會熱點；僅生地而言，如果不是社會熱點，其力量無法調動市場的關 注力，市場行不成熱點，項目的影響力就非常小，反映到銷售，非常不理想；2、金海燕并不是沒有優勢，（據國土規劃周生）政府對濱海沿線18公里規劃為整個深圳的濱海城 市代表，唯一的高尚住宅區帶，但是美好的未來并沒有形成金海燕的核心優勢，市場并不了解， 優勢沒有發揮出來，劣勢就會非常明顯：生地、例來華僑城深南路

2、以南人氣非常弱、非買家選 擇高尚住宅區域、周邊配套少、生活氛圍冷清；3、金海燕采用的推廣的手法是在做廣告，如“深南路很便捷”、“周邊魚很多”；但是忽略了廣 告是整合的市場攻擊行為，一定要調動的是社會的力量，如媒介、政府、專家，大家共同造勢， 團結才有力量；判斷：1、碧海云天目前同樣是生地，生地就一定要造勢，一定要造熱； 2、造勢的最有效手法是借勢，借勢而為，事半功倍；2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告3觀點2、機會到了嗎？ 3 龍華兵團 *萬科四季花城 *中海怡翠山莊 4 深南路兵團 2 香蜜湖兵團 1 中心區兵團 *華僑城Portofino *華龍花園 *嘉里華庭 深南路 *沙河世

3、紀村 *東海福祿居 *黃埔雅苑 *天健中心區 5 南山兵團 6 深圳灣 *星海名城 * 碧海云天 *蔚藍海岸 * 招商地產 *招商海月二期 * 萬科海天一色 *中海外 * 金地地產 * 泰然地產 * 政府集中拍賣地判斷：深圳市場正在由5大兵團轉變為6大兵團，規模性兵團作戰的局勢已經市場的熱點，市 場的機會已經到了；2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告4觀點3、我們的機會到了 97年 98年 99年 2000年 2001年 * 益田花園帶動歐風一條街的熱點 * 黃埔雅苑帶動中心區地產 * （濱海大道開通）蔚藍海岸帶動南山地產 * 四季花城帶動大地產概念 * 5大兵團7大品牌攻擊市場 *

4、碧海云天帶動濱海新兵團判斷：地產市場每年都在形成新的熱點，由于我們的準備已經提前于其他競爭對手，搶占先 機成為濱海兵團的領導品牌的機會已經到了；2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告5觀點4、控制市場的機會到了1、主流媒介目前找不找北； 由于市場的熱點沒有，媒介的熱點就非常難有題材啟動，而在目前 如此激烈的市場競爭狀態下，媒介沒有熱點，媒介的日子就難過， 各媒介都想變化題材來做，只要有熱點，主流媒介完全可以免費聯 手啟動； 而我們有熱點，我們可以聯手媒介；2、政府目前急于濱海地： 4月2塊土地拍賣，7月香港填海地展示，政府急須形成濱海片區的熱 點，政府土地拍賣的重點也在濱海； 既然我們是

5、濱海代表，我們完全有機會聯手政府，帶動濱海地；3、消費者目前是迷茫狀態； 深圳的下一個熱點究竟是什么？哪里的房子才是深圳的未來？ 而我們是好代表深圳的未來，引導消費者的關注，逐鹿中原；判斷：一呼而百應，市場需要領導者；媒介、政府、消費者利益完全一致，控制市場的機會 已經到了； 2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告6觀點5、我們一定要把握先手 1 碧海云天 帶別墅、大規模、有未來的濱海代表性項目 2 萬科地產海邊項目 “把海建到樓里”的指導概念，目標建立新的地產指標性； 3 招商地產海邊項目 2塊地合為1個項目，目標是打到深圳核心點； 4 華僑城地產 普托菲諾108萬平方米高尚住宅群，且

6、在被譽為“深圳終極生活區”的 華僑城內； 5 香蜜湖片區 特發54萬平米住宅+華龍花園60萬住宅，目標引領市場指標； 6 中心區嘉里華庭 帶有大草原的生態項目判斷：以上基本是深圳2001年市場指標性項目，各家都在努力往前趕，我們必須要搶先出臺；2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告7觀點6、搶先建立領導品牌地位碧海云天領導品牌 外界的影響力造勢政府：一定要讓政府造熱濱海熱點；造勢媒介：一定要讓社眾了解濱海高尚住宅區的地位；造勢品牌：一定要有分量展現深圳下一個熱點的代表； 現場指標性環境指標：環境是本區的核心點，一定要充分建立感染力；戶型指標：一定要實現未來的生活比你想象的還要好；展示指標

7、：一定要有全新的現場感受；2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告8觀點7、建立領導品牌的市場攻擊第一攻擊波 第二攻擊波 第三攻擊波 目標：了解濱海- 未來的深圳 目標：突出碧海云天 目標：了解碧海云天 核心點：建立濱海高尚社區地位 核心點：建立碧海云天的領導地位 核心點：啟動現場感染力 方式：* 政府造勢 方式：* 控制深南路 方式：*有個性的現場 * 媒介造勢 * 控制造勢核心 * 有個性的廣告碧海云天市場攻擊節奏 2001.7.6BIRTHIDEA博思堂廣告9觀點8：造勢政府前提：* 政府本身就在全力推動濱海片區，4月2塊拍賣地；7月香港展招標地，政府本來就想啟 動濱海的關注力；方式：* 啟動政府高度，聯手交易中心+規劃國土，配合政府土地拍賣，舉辦記者新聞發布會， 讓媒介首先了解深圳的整體規劃； * 以主流媒介（深圳特區報、深圳商