1、產業地產100講(1)：產業地產的前世、今生與未來18世紀從英國發起的技術革命是人類發展史上的一次巨大革命，它開創了以機器代替手工勞動的時代。這場革命是以工作機的誕生開始的，以蒸汽機作為動力機被廣泛使用為標志的。這一次技術革命和與之相關的社會關系的變革，被稱為第一次工業革命或者產業革命。工業革命使工廠制代替了手工工場，用機器代替了手工勞動，隨著工廠的不斷增多、組合、分化，工廠聚集區開始出現，于是我們今天關于產業地產的故事就拉開了序幕。n  前世：工業園區發展沿革經過二戰洗禮的西方國家，百廢待興，在戰后的經濟復興和城市重建過程中，人們開始注重依靠城市規劃和區域規劃理論來指導城市建設，強

2、調城市功能的合理布局，對工廠聚集區的規劃建設進行了優化，逐漸形成了適度遠離城市的工業園區發展模式。各國對此有不一樣的稱呼習慣，比如在英國稱為“企業區”，在日本稱為 “工業團地”，在香港稱為“工業村”，在大陸則多數稱為“工業園區”、或“工業區”。我們國家的工業園區發展，真正意義上的時間應該從改革開放之初算起。首先在全國設立了5個經濟特區、14個開放城市，并建立了多個經濟技術開發區、出口加工區。在政府全力主導之下，這一時期的工業園區建設發展非常迅速，在數量、質量上均保持極高的增長，工業園區成為制造基地，推動國家經濟快速發展。隨著改革開放的不斷深入，西部大開發戰略實施，沿海較發達地區開始產業轉型升級

3、，勞動密集型產業向內陸地區轉移，各類型園區在全國各地四處開花，園區類型不斷增多，但規模體量、建設成效參差不一。n 今生：產業地產發展現狀從原來的以生產企業為主的工業園模式，正不斷擴展內涵與外延，各類文化創意產業園、物流園、總部基地、產業綜合體等產品新形態紛紛涌現，產業地產、產業園區成為了中國產業升級的重要平臺，產業園區成為經濟發展的重要載體。無論是政府還是企業市場需求，對推動產業園區發展有巨大的內生動力。如今，隨著房地產巨頭的轉型、實體企業涉及、金融資本的介入，再加上原有產業地產開發商不斷異地擴張，產業地產進入全所未有的活躍期，包括萬科、綠地、富力在內的很多大型房地產企業將其業務拓展

4、到產業地產領域。由于產業地產項目開發周期長、資金投入大，產業招商、專業園區運營服務與原有的住宅或商業房地產有本質上的差別，對投資商來說將是個極大的挑戰。一線城市面臨產業升級、三舊改造。得益于改革開放的紅利，北上廣深及一些沿海城市已進入產業升級階段，城市更新、三舊改造正蓬勃進行中。原來的工業區、舊廠房正在進行升級改造、重新調整產業結構，引入生產服務性企業、拓展高新技術產業。全國各地園區面臨著普遍性的招商難題。招商決定項目成敗。產業園區同質化現象嚴重，相互之間的競爭日益激烈，招商速度慢、入駐率不足日益成為各產業園區的首要難題。造成招商難的原因很多，包括定位失誤、產品不合理、招商策略、招商渠道局限、

5、推廣不力、招商團隊能力不強等。n 未來：產業地產發展趨勢1、產業新城與“小而美”并行發展以華夏幸福為代表的“產業新城”開發模式，正受到不少地方政府、大型開發商的關注與效仿。華夏幸福基業提出的“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產業新城，正逐步摸索出一條與地方、環境良性共贏的道路。但產業新城模式與當地的產業、經濟、區位等有著密切的關系，并不是所有地方都適合這一模式，稍有不慎就容易做成房地產項目，有違初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”項目。相比之下，根據政策規劃、區位優勢、產業鏈現狀，建設“小而美”的特色主題產業園更是一條適合的道路。2

6、、園區智慧化在互聯網、移動互聯網、電子商務、云計算、大數據技術浪潮沖擊下，產業園區向創新化、科技化、智慧化轉變的改革勢在必行。利用各種智能化、信息化應用幫助園區實現產業結構和管理模式的轉變，提升園區企業市場競爭力，促進以園區為核心的產業聚合，為園區及園區企業打造經濟與品牌雙效益已經成為應對新一代園區競爭的必要途徑。3、專業化分工與住宅、商業地產相比，產業地產的客群是產業上下游的企業用戶，住宅的客群是個人和家庭消費，商業地產的客群則是商戶和個人投資者，不同的對象具有不同的需求，產業地產的服務對象不僅僅有空間、功能、設備上的硬性需求，還具有很多政策、產業環境、人才、服務上的軟性需求，因此，產業地產

7、對于投資、招商、運營的專業化要求更高。回顧近二十年的住宅房地產發展史，也是一部專業化發展史。未來產業地產領域也會演化出各個細分領域的專業機構，包括投資商、園區運營商、策劃顧問機構、招商代理機構、設計機構、網絡平臺等，并且在這些細分領域都將會誕生相應的細分行業巨頭占據主要的市場份額。因此，在當前這個創業者的年代，進入產業地產的細分領域市場就是最佳的創業機會！4、資本密集化大型房地產企業與外資的進入、產業基金的發展、資產證券化的成熟，產業地產將會成為金融資本玩家的又一個跑馬地，投融資渠道多元化將進一步促進產業地產的發展，資本密集化也將驅動產業地產企業的商業模式不斷創新演化。-產業地產100講(2)

8、：一些你可能不知道的拿地手法工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，這是2006年8月31日國務院發布關于加強土地調控有關問題的通知（國發31號）的明確規定。實行工業用地招標拍賣掛牌制度，對于有效參與土地調控、遏制工業用地低成本過度擴張、建立完善的土地市場機制、優化土地結構、促進經濟增長方式的轉變和產業結構的升級都具有十分重要的意義。土地資源是稀缺資源，國家下達的用地計劃指標與各地需求差距很大，各地均積極采取各項措施，以用好有限的指標。如何獲得工業用地，成為產業地產投資運營商的頭等大事。1、通過招拍掛方式是拿地主要途徑通過招標拍賣掛牌方式拿地成為獲取開發用地的主要途徑。政府為確保國有土地收益最大

9、化，避免國有土地流失，以“最低價標準”公示制度防范土地一級市場的腐敗。盡管工業建設用地有基準地價，但是土地出讓權握在地方政府手上，為了招商引資，低價出讓甚至“零地價招商”屢屢出現。各地工業園區較為普遍的操作手法是：有關部門對外公布一個工業用地的基準地價，而實際出讓價格則是在基準地價基礎上做上下浮動。開發商有時還可以從工業用地指標之外，捆綁拿到其他類型的用地指標，包括住宅、商業用地指標。2、實體企業以項目拿地實體企業，尤其是一些知名的制造型品牌企業，受到各地招商引資的追捧，往往拿地成本較低，獲得土地之后，自用僅占一部份，短時間用不完全部土地，所以這些實體企業就會自己組建開發公司或與專業地產開發商

10、合作。對于開發商來說，這又是一條拿地的重要途徑。為了實現工業園由自建自用向工業園資產運營方式的轉變及工業地產的發展，2010年，青島海爾產業發展有限公司正式組建（簡稱海爾工業地產），成為海爾集團及海爾地產平臺上的新興業務板塊。海爾工業地產以虛實網服務園為載體，向社會提供基于信息化的工業物業和倉儲物業的一攬子租售服務，以及入園后的交互、交易、交付平臺合作服務，與企業共建網上、網下競爭力，主要有三種產品系列，分別是海爾工業園、海爾市場創新產業園、海爾虛實網服務園。2010年7月30日，萬通實業與TCL集團簽訂了進一步推進工業地產領域合作之框架協議，根據協議，雙方出資創辦萬通新創工業資源投資公司，萬

11、通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠區經過萬通新創收購后更名“萬通工社”。投資之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分為萬通提供了基礎回報，現成的空余廠房、倉庫的出租，閑置空間的商業化改造，還有空余土地的建設銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。3、城市更新舊城改造是新增拍賣用地的一個重要來源。一些地方政府由于缺乏舊城改造所需的市政建設和拆遷安置資金，因此引入了有實力的公司作為城市運營商參與舊城改造、市政工程建造，其投資回報來源于整理出的土地拍賣后的部分收益。部分城市運營商由于本身是開發商出身，不滿足單純的土地整理收益，因此也會參與競拍。這種具有運營商和開發商雙重身份的拿地行為比

12、較特殊，也具有一定的代表性。4、資源置換在內陸一些城市，由于地方財政比較吃緊，無法拿出大筆資金進行開發區前期開發，就會邀請某開發商或市政工程公司合作，雙方達成類似協議：由合作方負責土地整理投入，整理出的土地拍賣時，超過基準地價的溢價部分與政府按照一定比例分成，基準地價則包含土地整理成本和相關的稅費。或者，由合作方負責園區載體（廠房等）建設，政府以部份廠房物業抵扣投資建設成本，相當于開發商幫政府代建園區，獲得一定比例的園區物業產權，進而再進行招商、運營。目前市場上不少開發商都是通過這種方式“被”成為工業地產開發商。由于實體經濟利潤率下降，有些企業甚至發展成為索性以項目圈地作為主業了，并嘗試采用將

13、工業用地轉變性質進行商業性開發經營。這不屬于本文的范疇，在以后的文章中，我再專門揭秘一些工業用地如何轉成商業用地的操作手法，請留意中工招商網微信號(zhaoshang800)后續發布。不管用何種方式拿地，對于工業用地投資運營商來說，拿地僅僅是第一步，最核心問題是如何實現項目投資收益最大化，這就取決于地塊價值評估、項目定位策略及后續招商運營成敗。-產業地產100講(3)：科技企業孵化器進入高層視野近日，國務院印發了關于加快科技服務業發展的若干意見（以下簡稱“意見”），首次明確提出重點發展研究開發、技術轉移、檢驗檢測認證、創業孵化、知識產權、科技咨詢、科技金融、科學技術普及等專業科技服務和綜合科技

14、服務等9項任務，部署了健全市場機制、強化基礎支撐、加大財稅支持、拓寬資金渠道、加強人才培養、深化開放合作、推動示范應用等7項政策措施，到2020年，力爭科技服務業產業規模達到8萬億元，成為促進科技經濟結合的關鍵環節和經濟提質增效升級的重要引擎。科技服務業的產業活動范圍非常廣泛。為便于系統分析，可將科技服務業按服務內容的差異性劃分為科技信息、科技設施、科技貿易、科技金融和企業孵化器五大子系統。而其中的科技企業孵化器已經成為我國高技術新興產業發展過程中一個非常關鍵重要的環節。科技企業孵化器是培育和扶植高新技術中小企業的服務機構。孵化器通過為新創辦的科技型中小企業提供物理空間和基礎設施，提供一系列服

15、務支持，降低創業者的創業風險和創業成本，提高創業成功率，促進科技成果轉化，幫助和支持科技型中小企業成長與發展，培養成功的企業和企業家。它對推動高新技術產業發展，完善國家和區域創新體系、繁榮經濟，發揮著重要的作用，具有重大的社會經濟意義。當前，我國科技企業孵化器的發展處于從經典型的綜合性孵化器向現代多種類型的專業孵化器發展的轉型時期；由政府單一投資建立的社會公益性孵化器擴展到政府、大學、研發機構、企業、投資機構獨立或合作建立的社會公益性、非營利性或營利性孵化器共存的多元化發展時期；由單獨依靠科技資源向依托科技資源與產業資源優化重組相結合的方式轉變；由在高新區內建立向以高新區為基地輻射到任何有條件

16、地方發展；由只建立孵化機構向建立以孵化器為核心，以網絡為手段、吸引創業資本、相關中介服務機構和研發機構共同參與的科技創新孵化體系過渡。在后續的文章中，我將介紹具體的科技企業孵化器項目案例，敬請留意中工招商網微信公眾號(zhaoshang800)發布。據了解，截止2013年底，廣東省建成各類科技企業孵化器219家，其中國家級孵化器35家、省級孵化器（國家級孵化器培育單位）28家；孵化業態和模式創新活躍，涌現出了一批以創業需求為導向，以新商業盈利模式、新要素整合機制、新空間載體形態為主要特征的新型孵化器。廣東全省各類孵化場地面積達到1348萬平方米，各類在孵企業14748家，累計畢業企業5014家

17、，其中上市企業47家，畢業企業總收入超過3000億元。當然，目前的孵化器運營過程中還存在著不少問題，比如在工業用地孵化載體的分割轉讓政策許可問題。一方面，允許分割轉讓是孵化器回收投資滾動發展的迫切需要，但政策的松動又有可能導致孵化器變形房地產開發項目，而忽略了“孵化”的初心。不少省市出現了以孵化器或企業總部基地等為代表的項目，但實際操作時卻變成了房地產銷售，導致許多總部基地空置率上升，有名無實，有的孵化器甚至被演變成“空城”。國務院從頂層設計的層面出臺意見，地方政府也將針對本地的科技服務業發展特點提出相應的扶持政策和措施，預計科技企業孵化器將進入全新的黃金時期。 -產業地產100講(

18、4)：舊廠房改造的投資機會與風險“三舊”改造已經成為調整產業結構、拓展發展空間、完善城市功能的重要戰略舉措 。“三舊”改造指舊城鎮、舊村莊、舊廠房改造。其中，舊城鎮主要指因城市規劃建設需要進行城中村改造的用地；舊村莊主要指布局分散、不具歷史保留價值、公共服務設施不完善的舊村莊或舊集體物業用地；舊廠房主要指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。隨著城市更新、產業升級步伐加快，起源于廣東的“三舊”改造，正在全國各地陸續涌現，2014年中工招商產業研究中心為此編制了“三舊”改造專題研究報告，對典型城市的三舊改造政策、操作模式、項目動態進行了分析研究。深圳是一個僅有30年發

19、展的新城市，如今已進入大面積城市更新的階段，舊改已成為土地供應的主要渠道，預計深圳在2020年前將完成其中176平方公里的城市更新。30年來，深圳城市發展的主題詞是建設；而未來10年內，深圳城市發展的主題詞將是拆遷后再建設，舊改工作可能實際持續30年。東莞的“三舊”改造始于2008年，并從2010年起全面鋪開。幾年來，東莞市通過“三舊”改造拉動了社會固定資產投資，促進了節約集約用地，全市理順超過600宗共2.8萬畝歷史用地手續，釋放的土地空間相當于三年的新增用地規模。東莞的“三舊”改造重心放在“工改工”鼓勵和規范舊廠房用地整合改造，以發展產業類項目，促進產業轉型升級。為此，東莞市出臺了關于加快

20、“三舊”改造促進產業轉型升級的若干意見、東莞市“三舊”改造產業類項目操作辦法日前出臺，作為前者的配套文件，以明確具體操作，銜接各職能部門的業務流程，貫徹落實若干意見提出的優惠政策。比如對原有廠房自行改造的，補助40元平方米；以租賃形式取得開發權的，補助60元平方米；以收購、回購、流轉出讓、劃撥補辦出讓、完善征收手續后協議出讓方式取得土地的，補助80元平方米。因此，從市場需求、政策推動層面來看，舊廠房改造均存在巨大的投資價值。目前，舊廠房改造的典型模式有兩類：1、整體拆除重建深圳龍崗天安數碼城是一個典型模式。該項目用地占地12萬平方米，建筑以傳統廠房為主，屬第一代工業園。后來天安集團將其收購后啟

21、動整體拆除改造，按國際科技園區標準重新規劃，對基礎設施、硬件環境和園林景觀等進行了全面升級。天安龍崗數碼新城可容納500-800家創新科技產業、創意產業、金融服務業等各類優質企業，可引進約2萬名高素質人才，預計園區年高新技術產品產值可達400億，不僅可以實現對龍崗中心城的產業聚集和提升，更可輻射和帶動以龍崗作為城際中心的深莞惠周邊區域的高新技術產業發展。2、不拆除主體框架結構下實施改造裝修通過對舊工業區的環境、功能進行提升、完善達到升級目的，俗稱“穿衣戴帽”。由于第一類整體拆除涉及到方方面面的規劃建設的審批程序，且投資較大，所以更多舊工業區改造主要采用第二種模式，尤其適合于文化創意產業園、企業

22、孵化器。例如，F518創意產業園是深圳市寶安區首個利用舊工業區發展文化創意產業的園區，園區總規劃建筑面積達25萬平方米，。F518時尚創意園是在寶安區產業結構調整，提升經濟質量背景下所誕生的，它把舊廠房功能成功置換，改造成為文化特色產業園。當然，實操過程中的升級改造并不是真的象“穿衣戴帽”這樣簡單的表面工作，每一個項目都是一個復雜、專業的系統工程，都涉及到前期市場調研、定位策劃、招商及后期運營。由于市場調研不充分導致定位決策失誤；對舊改所涉及的眾多的法律條文、城市規劃條例、賦稅規定等理解不足均會造成投資失敗的可能性。另外，舊改過程中，由于涉及到多方利益，包括擁有原土地產權或使用權的原住民、工廠

23、企業。舊改項目投資周期長、建設后招商空置期收益銳減，這些潛在風險都對相關各方造成巨大影響。-產業地產100講(5)：產業地產與傳統房地產的區別近期，與萬科有關的產業地產新聞頻頻上媒體頭條。2014年10月10日，萬科地產總裁郁亮在成都發布了萬科的下一個10年規劃，將全面布局消費體驗地產和產業地產。郁亮表示，傳統住宅+消費體驗地產+產業地產，才能構成一個完整的城市生活生態，消費體驗地產和產業地產領域目前還沒有出現明顯的領導者，但行業發展趨勢和機會已經明朗，這正是萬科這樣的大塊頭進入的時候。看中產業地產這塊金礦的除了萬科之外，還有一大批住宅房地產巨頭，萬通、綠地、中糧、星河、卓業、富通等均已先期出

24、手。習慣了高舉高打、快速銷售回籠資金的房企大鱷，此番征戰產業地產新領域，是馬到成功，還是水土不服？我們拭目以待。從伙伴工業地產的實操來看，產業地產與傳統房地產主要有以下不同之處。1、投資周期長、回收慢一般而言，產業地產投資周期較長，資金回收較慢，項目建成前需要大量的資金投入建設、建設建成后需要大量的資金完成產業運營，招商成功后還需要很多資金為企業完成后期運營服務。未來的產業地產的投資運營商對企業的資金實力要求更高。2、選址條件做住宅或商業地產，有一句經典名言就是“地段、地段還是地段”，選擇好的地址，項目基本已經成功一半。產業地產的選址取決于區位、工業經濟、產業鏈基礎、招工條件等因素，選址更為嚴

25、謹。3、用戶群體產業地產面對的不是個人或家庭消費，是企業。住宅或商業地產的購買決策容易產生沖動型消費，企業選址決策更為理性，尤其是大型企業、上市公司的決策流程更是復雜。產業地產項目在做市場調研、定位策劃時，要深入對目標行業企業客戶群體的調研，對產業鏈上下游作深入調研，以企業為本，站在企業用戶角度進行項目定位、產品規劃設計。4、產品業態與住宅或商業綜合體相比，產業地產的功能更廣泛、更全面。大型的產業地產項目，可以包括標準廠房、研發辦公樓、商務配套、商業配套、人才公寓、職工宿舍、生活配套等各類產品組合，并且不同的主題產業園，產品業態有著根本性的不同，比如物流產業園與文化創意產業園就完全不一樣。5、

26、招商銷售模式房地產銷售的媒體廣告、現場銷售管理非常關鍵，通過前期有節奏的預熱、吸籌到開盤時的引爆，能制造出“日光盤”的營銷效果。中工招商產業研究中心總結，產業地產項目招商銷售的流程、模式、技巧、方法，有很大的差異。產業招商更多是要走出去招商，而不是在招商中心現場等著客商上門。6、運營服務體系越來越多的產業地產項目，將會打造園區運營服務體系，為入駐園區的企業提供增值服務，比如企業優惠扶持政策申報、企業小額融資擔保、公共技術服務、企業法律服務、人才招聘服務等。通過服務平臺，可以幫助企業成長發展，提升園區品牌實力，同時也是為園區創收的一部分。一個優秀的產業地產項目，可以帶動地區經濟發展、產業結構優化

27、、城市功能的提升，帶動更多相關產業的發展（包括住宅或商業房地產），帶來更多的勞動就業機會，促進城市的繁榮和提升。-產業地產100講(6)：工業地產盈利模式最新分析工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在過往的工業地產盈利模式研究分析中，多從土地溢價增值、項目租售角度分析，根據中工招商產業研究中心近兩年的案例實踐，我們對此進行了完善，提出以下工業地產6大盈利模式的最新分析。1、以土地溢價增值而獲取利潤投資開發商在完成項

28、目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。當然，通常情況下這種簡單的一級開發模式收益是相對較低。2、通過長期持有經營收益或出售產品獲利項目投資開發商進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準化的廠房、研發辦公樓、配套服務等設施后，進行企業招商，從而獲取項目銷售利潤或長期持有項目而取得的租金等收益。開發商往往會傾向于銷售，尤其是初期的銷售有利于資金快速回籠，便于后期的滾動開發。通過廠房出租賺取現金流穩定的租金收入會成為未來的主流。在廠房

29、租賃發達的深圳東莞地區，針對廠房出租已催生了為數眾多的專業的投資公司或投資人，俗稱“包租客”。這是一群非常特殊的群體，對于整個產業的發展利弊均有，其商業模式我將在以后專門解讀，請留意中工招商網微信號(zhaoshang800)后續發布。3、構建園區運營體系，通過運營服務獲利產業地產的真正價值在于運營，作為園區投資運營商，要能招商，更能富商、留商。園區要建立企業公共服務平臺，構建園區服務體系，為企業提供政策、技術、人力資源、資金等渠道，幫助企業成長。只有園區實現了租客的長期租賃，才能不斷提升園區品牌，提升園區價值增長。在未來，園區運營商通過為企業提供增值服務所創造的價值，將超過租金收入，成為更重

30、要的盈利來源。也許有一天，按照互聯網思維，連租金甚至都可以全免費！對于有志于在產業地產領域建立長期品牌的企業來說，打造園區運營服務體系將是未來的核心競爭力。萬科是產業地產的“新兵”，在上海的產業運營團隊在起步之初就創辦了一套產業服務體系，不僅服務于萬科旗下的產業項目，也將為上海萬科的所有商業項目提供服務，并期望憑借著新的服務新的體系，在兩三年之后，能到這個行業的最前面。4、通過股權投資入園企業，獲得投資收益一些產業地產投資運營商通過投資入股自家園區內企業，扶持入園企業成長，通過企業的上市運作或持續引入風投中，獲得投資回報。這個模式尤其適合于科技企業孵化器、創業園、電商產業園、互聯網等新興產業園

31、，有些產業園甚至發起或參與成立創業投資基金，通過金融資本的手段獲得更高回報。在東莞松山湖的松湖華科科技術企業孵化器，依托華中工科技大學工研院技術平臺，通過自我造血和良性循環投資興建了43000平米的產業園區，并建成3個生產基地，成立華科松湖創業投資有限公司，發行了東莞首支面向高端制造業的股權投資基金，在產業孵化方面，通過自主研發成果轉化創辦了14家企業（其中4家被認定為國家高新技術企業），孵化40余家企業。5、政策補貼和獎勵為支持當地經濟發展，促進產業結構轉型升級，各地都有相關的政策支持，有相當一部分是直接現金補貼與獎勵。這一項不能當作盈利模式，但對于投資周期長回報慢的產業地產項目，的確又是雪

32、中送碳的好事情。比如在產業地產100講(4):舊廠房改造中的投資機會與風險中提到的東莞市出臺了東莞市“三舊”改造產業類項目操作辦法，對原有廠房自行改造的，補助40元平方米；以租賃形式取得開發權的，補助60元平方米；以收購、回購、流轉出讓、劃撥補辦出讓、完善征收手續后協議出讓方式取得土地的，補助80元平方米。深圳龍華新區為實現產業載體規模化，防止新區產業空心化，鼓勵舊工業區改造提升，進一步加強產業載體尤其是高端產業載體的建設、運營和管理，拓展高端產業發展空間，努力把產業載體打造為承接高端產業轉移的大平臺，促進產業集聚發展、集約發展，加速新區產業轉型升級，出臺了獎勵政策。政策規定，經認定的龍華新區

33、示范產業園區、優秀產業園區、先進產業園區可向新區管委會申請獎勵資金(政府投資或運營的園區管理機構除外)。其中，示范產業園區獎勵1000萬元，優秀產業園區獎勵600萬元，先進產業園區獎勵300萬元。認證研究產業政策是產業地產投資運營商的必須課。6、隱性收益通過開發工業用地，獲得其它類型用地開發的收益。有些工業地產開發商，主營業務并不是開發工業地產，而是因為幫助地方政府承擔了土地整理等角色，而這種付出在很多地方是倒貼成本的，獲得了政府的其它資源置換或補貼，比如獲得了其它的住宅或商業用地，在這一塊房地產開發收益足以彌補純工業地產開發的投入虧損。-產業地產100講(7)：工業地產中容易打擦邊球的“7%

34、”最近幾年在一些大中城市陸續出現工業用地建設辦公樓或商鋪的方式進行出售的現象。在樓市調控政策的重拳下，越來越多的地產企業謀劃轉型，逐利的開發商早已將目光瞄向地價低廉且面積廣大的工業地產。目前傳統住宅開發商向工業地產進軍的趨勢越來越明顯，并且向二三線城市集中，開始新一輪跑馬圈地。根據中工招商產業研究中心的資料統計，工業地產類產品主要由標準廠房產品、研發辦公產品、物流類產品三大產品類型，而研發辦公樓產品的占有率呈現持續上升的趨勢，在發達城市經過產業轉型升級改造后，研發辦公樓產品在局部區域更成為主流。不少投資商看中工業地產，其實是盯上了政策上關于7%配套項目建設的規定，追逐短期利益。所謂的7%配套建

35、設，是指國土資源部工業項目建設用地控制指標中規定，工業地產項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。工業項目建設用地控制指標由投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率五項指標構成。除了嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等新規，控制指標還要求工業企業內部原則上不得安排綠地。但因生產工藝等有非凡要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。 國土資源部同時要求，不符合控制指標要求的工業項目，不予供地或對項

36、目用地面積予以核減。對因生產安全等有非凡要求確需突破控制指標的，應當根據有關規定結合項目實際進行充分論證，確屬合理的，方可批準供地，并將項目用地的批準文件、土地使用合同等相關法律文書報省（區、市）國土資源治理部門備案。編制工業項目供地文件時，必須明確約定投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率等土地利用控制性指標要求及相關違約責任。一些“精明”的開發商針對這個“7%”可以大做文章，比如以建設員工宿舍名義將這一部分做成住宅，并以住宅銷售獲取大量利潤。在真正需要高投入的園區開發運營上卻投入不足，造成工業地產土地閑置，招商運營失敗。因此，政府開始逐漸加強對工業用地項目的

37、監督管理。比如，廣州市法制辦就出臺廣州市提高工業用地利用效率試行辦法（征求意見稿）。為了方便產業區內的工人住宿，辦法還鼓勵產業區塊工業用地內的行政辦公及生活服務設施集中統一設置，但嚴禁建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。對于一類、二類工業用地，可以在產業區塊內規劃一定比例的居住用地，用于建設公租房，解決產業工人的居住需求。辦法還對單個工業建設項目用地所需行政辦公及生活服務設施用地面積進行了限制，要求不得大于項目總用地面積的7%，或建筑面積不得大于工業項目總建筑面積的14%。-產業地產100講(8)：“產權換股權”創新地產金融模式前幾天產業地產100講(6)：工業地產

38、盈利模式最新分析在各大平臺發布后，獲得不少反饋，其中有朋友提到希望就其中的“通過股權投資入園企業”這種模式展開討論。正好我們要發布關于產業地產金融新模式的文章，就當作是回復吧。首先從一個項目說起，深圳星河WORLD項目是星河集團打造的全業態新城市中心。項目源于大型舊改項目，總用地面積約60萬平方米，總建筑面積超150萬平方米。星河WORLD定位為“高科技企業及擬上市企業”的總部聚集地，該項目將以30%的體量用于金融企業的引進與建設，形成以金融產業、高新科技、創新產業為主導的總部型經濟聚集地，與深圳福田CBD、前海CBD實現互補，成為龍崗區的金融示范基地與產業服務基地。在開發商自持一半的基礎上，

39、星河WORLD采用了獨特“產權換股權”、“租金換股權”的招商模式。所謂“產權置換股權”，以現金、產權或“現金+產權”的方式與擬入駐企業進行股權置換，據中工招商產業研究中心了解，這可能是目前國內首例使用項目“房產換股權”的金融投資模式。深圳有非常多的創新型科技企業、現代服務業企業，其中不少已具備未來上市的基礎，購買自有物業作為固定資產是其內在需求，但這類企業又往往面臨著資金的不足。通過“產權換股權”，幫助解決了一些謀求上市的中小企業的發展資金問題，同時星河置換了一批優秀企業的股權，一旦這些企業上市成功，星河將獲得遠遠高于產權銷售的獲利回報。因此可以說是兩全其美的模式。“產權換股權”的模式看起來很

40、美，但并非容易操作。如何判斷目標企業的投資價值、如何對投后企業進行跟蹤管理、如何退出，這些都是非常專業的創投能力。普通的園區開發商當然并不具備這種專業能力。那為何星河集團能做到？看看股東背景就你就明白了。星河集團第二大股東是深圳創新投資集團，這是中國資本市場上規模最大、投資能力最強的本土創投機構，已成功投資近百家上市企業。顯然，深創投的專業優勢幫助項目有效規避投資風險，實現投資收益最大化。金融投資和地產的運營結合起來可以不斷推出地產金融的產品，在大資管、大私募時代即將到來之時，更多金融地產產品會脫穎而出。“產權換股權”這種獨特的產權投資模式給房地產企業拓寬了新的投資渠道，對于產業地產，產業資本

41、、地產資本、金融資本的三者融合，將會產生更多的可能性。-產業地產100講(9)：鋼結構廠房造價預算分析在產業園區的建筑產品形態中，鋼結構廠房也是不可忽視的一類。鋼結構的廠房主要是指主要的承重構件是由鋼材組成的，包括鋼柱子，鋼梁，鋼結構基礎，鋼屋架，鋼屋蓋，注意鋼結構的墻也可以采用磚墻維護。鋼結構廠房具備以下特點：1、鋼結構構件在工廠制作，減少現場工作量，縮短施工工期，符合產業化要求，不但節約了資源也減少了一些不必要的污染。2、鋼結構工廠制作質量可靠，尺寸精確，安裝方便，易與相關部品配合。3、重量輕、強度高，用鋼結構建造的房屋重量是鋼筋混凝土住宅的1/2左右;滿足住宅大開間的需要，使用面積比鋼筋

42、混凝土住宅提高4%左右。4、鋼材可以回收，建造和拆除時對環境污染較少。這些優點就是鋼結構房屋的價值所在。他用這些優勢來撐起生命的“安全傘”。5、安全可靠性，抗震、抗風性能好，荷載能力強，抗震能力可達到八級，大震不倒中震不損就是它的作風。因此，鋼結構廠房憑借著以上這些特點在現代建筑工程中廣泛應用，既適合單層大跨度建筑，也可用于建造多層或高層建筑，可適用于工廠、倉庫、辦公樓、場館等，尤其是能滿足某些大型機電裝配類企業要求。鋼結構廠房造價如何來評估呢？影響鋼結構廠房造價有三個主要因素：一是材料費，二是造價和廠房的跨度高度有關系，三是廠房的人力成本問題和廠房的技術成本。首先，材料費，鋼材材質不同價格有

43、差異，比如是進口還是國產彩板，其厚度、涂層；保溫層材料及厚度；有無天窗；廠房開間、跨度；有無吊車、吊車噸位等等都有關系。其次，造價和廠房的跨度高度有較大關系，如果是不超過8米，跨度不超過30米，帶5噸吊車的廠房，且外圍護采用保溫的做法，那么每平方米造價要500元左右。如果不帶吊車，造價會下降，跨度的變化對造價的影響則分幾種情況：超過15米的廠房，隨著跨度的增加單位面積的造價會下降，但是從15米開始，隨著跨度減小單位面積的造價反而會上升。第三，廠房建造的人力成本問題，以當地的人工成本進行估算。-產業地產100講(10)：產業園區招商“七劍”模式近年來，全國各地從沿海到內陸涌現出大大小小的各類產業

44、園區，各地政府開發區、招商局、園區投資開發商紛紛使出渾身解數，推出各類優惠政策吸引客商投資，園區招商競爭日趨同質化，招商模式單一難顯成效。加上，實體經濟下行壓力持續加大，眾多制造企業投資擴張意愿減弱，供過于求，更讓產業園區招商難上加難。與此同時，互聯網正迅速發展，互聯網、移動互聯網正在對一切傳統行業進行重構、顛覆，產業園區招商必須引入互聯網思維。這已經成為越來越多產業園區、開發區的共識，網絡招商成為產業園區招商的重要渠道之一。如何系統地進行網絡招商推廣涉及到比較專業的知識與技能。網絡招商推廣系統的構建，包括網絡戰略規劃、具體的推廣策略、SEO(搜索引摯優化)、SEM（搜索引摯營銷推廣）、SNS

45、社交網絡的運用。對于很多產業園區來說，往往缺乏專業的互聯網營銷人才去策劃與執行，因此網絡招商與推廣只能停留在意識水平上。為了幫助產業園區利用互聯網、移動互聯網渠道解決招商難題，中工招商產業研究中心結合十二年線下實體招商經驗、千人招商團隊資源，以及四年線上產業園區招商網絡平臺運營之成功經驗，歸納、總結提煉出了全國首創的產業園區招商“七劍”模式，為各類園區提供基于互聯網、移動互聯網、微信的招商技術平臺，將園區招商效果真正實現最大化。下面作一些簡介以供參考。第一劍：營銷型官網為產業園區打造精美、高大上并具營銷型的園區官網，全景展示園區風采、區位優勢、品牌形象，由中工招商網提供服務器空間、三級高權重域

46、名，讓更多的潛在客商找到你、了解你！第二劍：手機網越來越多的用戶開始使用智能移動終端設備，如手機、PAD等。移動互聯網時代，少不了手機網站。我們為園區配套設計制作兼容各類型手機的手機招商網站，讓客商通過的通過手機隨時隨地能找到你！第三劍：微信平臺微信是最常用的移動應用APP，成為人們生活、工作中必不可少的實時在線溝通工具，并兼備強大的媒體傳播、營銷、服務功能。我們為園區提供微信公眾號接口開發，對接企業官網、手機網站，通過園區會員管理功能，將企業客商關注成為園區的粉絲，保持園區與客商之間的信息渠道暢通。第四劍：廣告專題精心制作的網絡招商專題，各個優質廣告資源投放，讓園區項目在目標客商群體中持續、

47、有節奏的曝光。第五劍：新聞傳播根據園區招商進度，制定園區新聞傳播策略，通過營銷型軟文的方式在潛移默化中傳遞園區項目動態，占領目標人群的心智。第六劍：招商信息端口通過中工招商網的招商信息發布端口，將項目的最新招商信息、招商優惠政策發布出來，并定期刷新、置頂，攔截有效客商。通過信息端口發布功能可以直接將項目信息推向廣大投資客商。第七劍：數據庫營銷 中工招商網擁有沉淀多年的近百家企業客商數據庫資源，根據項目的招商定位要求，篩選有針對性的潛在企業客商，發送相應的短信、電子郵件、電話推薦。作為新型的招商渠道，上述“七劍”模式能幫助產業園區零網絡基礎起步，利用成熟的專業網絡平臺，去完成專業的網絡

48、招商事宜，自己則更專注于產業園區開發運營核心能力的構建。-產業地產100講(11)：園區招商如何吸引產業轉移客商？招商難，這已經成為了制約產業園區發展的一大瓶頸，越來越多產業園區投資商、政府招商人員發現，破解產業園區持續發展問題，必先突破招商難題。隨著產業向內陸轉移進程的加快，專業地產運營商擴張，產業地產在全國范圍內快速增長，產業園區相互之間的競爭日益激烈，招商速度慢、空置率高日益成為各產業園區的首要難題。前段時間，中工招商產業研究中心接待了好幾批來自內地省市的招商局、開發區、園區代表，他們都向我們提出了怎么樣才能吸引珠三角地區有意向內地產業轉移的企業，把它們招商到自己的開發區、產業園區。的確

49、，產業轉移、產業升級是珠三角、長三角工業發達地區的必然趨勢。全國園區招商競爭激烈，吸引這些客商落戶到自己的園區，自然是最理想的結果，問題是園區要自己想想，這些客商的可供選擇的目標園區很多，為什么、憑什么轉移過來？為了讓全國各級政府招商部門、產業園區在開發道路上少走彎路、規避風險，最大限度實現利潤最大化，中工招商網依托伙伴工業地產十二年專業的工業地產運營資源，整合龐大的數據庫資源，推出產業園區招商推廣“七劍”模式，幫助開發區、產業園區實現快速招商。針對產業轉移的企業客商，首先我們要非常理性地分析企業為何轉移？只有弄明白企業轉移動因，園區招商才能事半功倍。1、被動轉移：其實真正因迫于沿海地區各種成

50、本上升而轉移的企業有，但不是主要原因，內地成本不見得比沿海低，例如東莞能租到10元以下廠房，武漢要15元以上。真正有轉移剛需的是不受當地政府和政策支持的“污染“型企業化工、電鍍、電路板、家具、食品等行業，只要能得到園區和政府的有力支持，轉移機會大。2、主動轉移：企業出于自己的經營發展戰略需要，異地擴張，轉移布局能增加銷量、降低成本、及具備投資增值性（擁有產權土地和房產），如能達到上述目標，轉移機會大。3、什么規模企業能轉移？國企、大企業找政府直接拿地，小企業無力轉移，只有中型企業有較多把握，聯合政府大規模開發運營。4、什么情況下企業不來？政府沒實在支持政策的不來（假支持誰都有，企業享受不了）、

51、產業鏈不全并且無法補救的不來。企業投資、搬遷或擴產不是一個簡單的決策，如果經營條件不成熟，市場欠發達乃至能源、原材料或勞動力缺乏，企業無論如何都是不愿意搬走的，這就注定產業園區招商是一個長期的過程，必須要制定長期的戰略。歸納總結，產業園區招商要能準確定位目標客戶群，并從客戶角度出發思考，制定策略、提升服務做好產業方向定位及市場化的招商策略，才能招來企業。-產業地產100講(12)：產業園區招商運營的互聯網思維過去一年來，互聯網思維成為各行各業的熱點詞匯。為什么互聯網對企業帶來了如此深遠的影響？因為在互聯網時代，信息的豐富度比以前大大增加，信息的流動比以前大大加快，導致信息越來越對稱。以前很多行

52、業都是依靠信息壟斷和不對稱來牟利的，比如中介、銀行、零售、媒體行業等。互聯網讓信息的獲得成本大大降低，導致以往通過信息產生的權力被大大削弱，靠信息不對稱來獲取利潤越來越難。但互聯網思維不是互聯網行業的專利。不是因為你在互聯網公司你就具備這種互聯網思維，也不是傳統企業就沒有這種思維。互聯網思維就是一種思考方式，它不屬于哪一類人。即使是互聯網公司出來的也有很多人不具備這種思維。產業園區投資運營，同樣也要有互聯網思維，尤其是其中的用戶思維。中工招商產業研究中心認為，園區招商運營核心理念是“以人為本、以企業為本”，對企業需求、價值點的挖掘，是項目成敗的關鍵要素之一。在招商啟動之前，必須進行嚴謹的市場調

53、研、項目定位策劃，針對目標企業，進行細分，進而針對不同的細分目標企業，定制、構建相應的“價值點”。貫徹“以人為本”的理念，例如，如何幫助入駐企業節約成本？如何幫助入駐企業解決上下游產業配套及物流問題？如何幫助企業解決用工問題,能招到人，能留住人，成本不是企業轉移的核心要素，長遠發展商機才是打動企業家的。全國各地產業園經濟正呈現如火如荼的態勢，從政府到企業，大到開發區，小到園中園，大量的資源和力量正在進入。產業地產，不是簡單的產業+地產，如果簡單地當作房地產來操作，以為圈了地就自然會有利可圖，而忽視了產業地產在運作上的專業性、復雜性，最終將會失敗。產業地產開發與住宅房地產開發有著顯著的差別，不僅

54、在產品形態上，在目標客戶上、客戶投資決策等方面本質上的不同。因此，產業地產的投資熱潮，迫切需要專業化運營服務。在長達十二年的產業地產專業化、產業互聯網成功運營基礎上，中工招商產業研究中心總結提煉了一整套行之有效的“產業地產全程服務體系”，在項目的取地階段、規劃設計階段、招商階段、運營階段分別提供針對性的顧問服務，包括可研咨詢、前期策劃、招商代理、運營顧問四個核心模塊，成為國內唯一具有“咨詢+實施”能力的產業地產實戰型顧問團隊。在產業轉移的大背景下，全國各地招商引資競爭激烈，而產業園區的同質化越來越嚴重，面臨的招商難度也越來越大。通過與專業化的產業地產運營服務機構合作，運用互聯網思維，拓展多元化

55、的招商渠道，是產業園區創新突破口。-產業地產100講(13)：三類工業用地及行業分類劃分工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。按照城市用地分類與規劃建設用地標準（GB137-90）將工業用地分成的三種類型，包括基本無污染、對環境有一定干擾和污染、對環境有嚴重干擾和污染的工業用地。在城市規劃中，工業用地可分為三類：一類工業用地：對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地，如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。在規劃圖紙中用字母M1表示。二類工業用地：對居住和公共設施等環境有一定干亂和污染的工業用地，如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等

56、用地。在規劃圖紙中用字母M2表示。三類工業用地：對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地，如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業制革工業、建材工業等用地。在規劃圖紙中用字母M3表示。工業用地中的行業分類：第一類行業：銀行業、證券業、保險業、其他金融活動業、居民服務業、其他服務業、租賃業、商務服務業、住宿業、餐飲業、批發業、零售業、倉儲業、郵政業、電信和其他傳輸服務業、計算機服務業、軟件業、衛生、社會保障業、社會福利業、新聞出版業、廣播、電視、電影和音像業、文化藝術業、教育、研究與試驗發展、專業技術業、科技交流和推廣服務業、城市公共交通業。 第二類行業：房

57、地產業、體育、娛樂業、水利管理業、環境管理業、公共設施管理業、農副食品加工業、食品制造業、飲料制造業、煙草制品業、紡織業、紡織服裝、鞋、帽制造業、皮革、毛皮、羽絨及其制品業、林業、農業、畜牧業、漁業、農、林、牧、漁服務業、木材加工及木、竹、藤、草制品業、家具制造業、造紙及紙制品業、印刷業和記錄媒介的復制、文教體育用品制造業、化學纖維制造業、醫藥制造業、通用機械制造業、專用機械制造業、交通運輸設備制造業、電氣機械及器材制造業、儀器儀表及文化、辦公用機械制造業、非金屬礦物制品業、金屬制品業、橡膠制品業、塑料制品業、通信設備、計算機及其他電子設備制造業、工藝品及其他制造業、廢棄資源和廢舊材料回收加工業、電力、熱力的生產和供應業、燃氣生產和供應業、水的生產和供應業、房屋和土木工程建筑業、建筑安裝業、建筑裝飾業、其他建筑業、地