1、個人住房按揭貸款業務說明個人住房按揭貸款是指銀行機構向購房者發放的用于購買自用住房的貸款，包括期房按揭貸款和現房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋；現房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產權證的房屋。其特點是售房人為開發商，貸款涉及貸款銀行、借款人和開發商三者關系。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期

2、同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由銀行機構根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。業務操作流程受理貸款申請借款人申請個人住房（商用房）貸款應向銀行機構提出書面申請并填寫個人貸款文本，同時提供相關基礎資料。資料內容包括：1有效身份證件、戶口本原件及復印件；2婚姻狀況證明；3現供職單位收入證明，私營業主應提供近期納稅證明；4與開發商或售樓方簽訂的購房合同5購房首付款資金證明；6銀行機構認為需要提供的其他資料。貸款受理審查銀行機構發放的個人住房按揭貸款數額，不高于房地產評估機構評估的擬購買住房

3、的價值或實際購房費用總額的80。銀行機構經辦人員按照要求對借款申請人的資料進行初審，初審符合貸款條件的客戶填寫貸款申請表，由經辦人雙人面簽；除“工資性收入證明” 、“房屋買賣合同”留存原件外，其他所列資料為復印件（驗看原件，收受復印件）；提供擔保證明文件：以財產（含所購房產）設置抵（質）押的，需提供抵（質）押物清單及有權處分人同意抵（質）押的證明文件（以共有財產設置抵押或質押的，應留有財產共有人的同意意見及簽字）；由第三方或開發商提供階段性（或全程）擔保的，應提供第三方或開發商同意擔保的函件（批發性按揭業務如開發商已出具擔保承諾，不須另行提供）。貸款的送審銀行機構經辦人員通過調查，對符合貸款條

4、件的，撰寫明確的送審意見，主、協辦簽字，附有關送審資料，報經營部門主管零售業務的負責人審核。審核通過后，由銀行機構零售信貸綜合員報銀行機構風險管理部個貸審查員審查。銀行機構對不符合貸款條件的，應及時向申請人說明情況，并退還相關資料。貸款的審查對上報的業務申請，銀行機構審查員應按照盡職要求，對所提交送審材料的真實性、完整性、準確性及合法性進行合理、審慎審查，對照各業務品種所要求的貸款條件，對借款申請人的還款能力、貸款用途、擔保等情況進行盡職闡述和利弊分析，提出專業審查意見。如發現材料缺失、相關內容存在疑點等情況，應要求經辦人員進行復查，待其補充資料后，再次進行審查。審查通過后，審查員簽署明確意見

5、，由零售信貸中心送審崗位人員將資料送有權審批人審批。對審查未通過的，審查員通知經辦人員，并將資料退回。貸款審批銀行機構審批人按照盡職要求進行審批，簽署明確意見。審批過程中遇有不明事項，向審查員或經辦人員詢證。需經銀行機構信用審批委員會審批決策的業務，按照信用審批委員會有關規定審批通過后，報審批人審批。審批未通過的，資料退回審查員處，審查員通知經辦人員，并將資料退回。貸款合同的簽訂貸款申請獲得批準，經營部門通知客戶與銀行機構簽定借款合同。抵押物為期房的，應要求房地產買賣合同在房產局備案。借款合同需要公證的，在抵押登記辦理前由經營部門經辦人員與借款申請人辦妥公證手續。辦理抵（質）押登記采取抵（質）

6、押擔保方式的，信貸經辦人員應與抵押人或出質人到抵（質）押機關辦理抵（質）押登記手續，取得抵（質）押權利憑證原件；采取擔保方式的，應辦理財產保險手續，保險金額應足以償還銀行貸款本息，投保期限不得短于貸款期限，保險第一受益人為銀行機構，并取得保險單正本原件和保費繳款憑證復印件。抵押權證的入庫抵押權證和保單的入庫手續由上級銀行機構零售信貸中心統一在營業廳辦理，營業廳集中保管；會計前臺放款帳務處理操作前，零售信貸中心抵押權證管理崗位人員和會計人員共同將貸款的抵押權證和保單封包后交會計部門管庫員入庫保管；抵押權證入庫后，營業廳在抵押權證保管收據上加蓋業務公章，其中零售信貸中心取得信貸部門留存聯，客戶回執

7、聯交經營部門綜合員歸入貸款檔案；對于在分支機構營業廳進行放款帳務處理的業務，上級銀行機構營業廳應將保管收據入庫通知聯作為已入庫證明，交經營機構綜合員，隨同貸款資料交分支機構營業廳作為記帳附件。貸款發放辦妥上述相關手續后，借款人根據借款合同填寫借款借據，信貸經辦人員憑借款合同、擔保合同、借款借據通知柜員辦理貸款發放手續。貸后管理貸后管理主要包括檔案管理、抵押權證管理、貸后檢查、風險分類、還款催收、信息維護、回收和結清管理環節。1檔案管理。貸款發放完畢后，經營部門工作人員按照銀行機構檔案管理要求將個貸檔案整理裝訂，由綜合員與零售信貸中心檔案管理崗辦理檔案交接手續。具備歸檔條件的檔案資料應及時歸檔，

8、最遲不能超過放款后10個工作日。2抵押權證管理產權證的辦理。經營部門接到開發商辦理產權的通知后，將清單提交銀行機構零售信貸中心。零售信貸中心會同經營部門工作人員到房產登記部門辦理產權證后，由抵押權證管理崗留存復印件歸入貸款檔案，原件單獨專夾保管；零售信貸中心將抵押批復變更為他項權證的出庫清單會簽風險管理部后，由抵押權證管理崗會同風險管理部工作人員至營業廳會計辦理抵押批復的出庫，同時將產權證復印件暫代抵押證明，由會計部門入庫保管；抵押權證管理崗將抵押批復交辦理崗，辦妥他項權證后，交回抵押權證管理崗；抵押權證管理崗留存復印件后會同風險管理部，至營業廳辦理他項權證的入庫，并將產權證復印件取出；產權證

9、復印件、他項權證復印件、入庫憑證歸檔后，零售信貸中心通知客戶領取產權證；經營部門應加強對開發商的監控，落實辦證時間，要按月監測房產證辦理情況，對超期不辦的，限期整改，并及時報零售信貸中心、風險管理部。3貸后檢查。貸款發放后，經營部門應通過電話、實地走訪等形式定期、不定期地進行貸后檢查。主要對借款人的還款能力變化情況，所購房產、抵押(質)物的保管和價值變化情況，開發商的有關情況進行分析檢查，確保貸款安全回收。經辦人員在貸后管理過程中，發現可能影響銀行機構信貸資產安全的情況，包括但不限于借款人還款能力及還款意愿非正常弱化時，應及時將此客戶納入“個人信用客戶黑名單”，并及時采取措施，依法及時主張債權

10、。有關風險預警的情形及處置參見銀行機構相關業務管理辦法執行。貸后檢查形成的資料由經營部門集中建檔管理。4風險分類及信息維護。貸款發放后，銀行機構應按規定要求將業務及客戶的相關信息完整、準確地錄入到銀行機構個人信貸業務綜合管理系統，并根據客戶信息變動情況及時進行調整、補充。同時，嚴格按照信貸資產風險分類實施辦法（2005年7月修訂），依據還款情況、客戶資信變化等情況進行準確分類、適時調整分類結果，真實反映信貸資產風險狀況。貸款催收管理貸款發放后，銀行機構經辦人員應督促借款人按合同約定的還款計劃償還貸款本息。對逾期一個月以內的，應及時對借款人和保證人進行電話、書面和上門催收，催促借款人還款，并做好

11、催收記錄。對連續三期或累計六期未償還貸款本息的，應進入法律訴訟程序。對開發商提供連帶保證責任的，進入法律訴訟程序前，銀行機構應要求開發商履行連帶保證責任。貸款催收記錄及催收過程中形成的資料，在進入法律訴訟程序前由銀行機構集中建檔管理。貸款結清貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結清貸款；提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結清后，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行機構收押的法律憑證和有關證明文件，并持

12、貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。現場檢查流程內部控制制度的建設與執行內部控制制度1檢查方法：查閱現有個人住房按揭貸款業務各項規章制度；查閱崗位職責，查看各崗位的分工情況；將現有個人住房按揭貸款業務的內部管理制度與國家金融法律法規政策和監管當局的要求進行比較。2風險提示： 未建立個人住房按揭貸款業務管理制度；未建立個人住房按揭貸款的授權、轉授權制度；未建立個人住房按揭貸款業務檢查制度；未建立個人住房按揭貸款業務操作實施細則和規程；未建立個人住房按揭貸款業務操作和審批監督約束機制；未建立健全個人住房按揭貸款崗位責任制；未建立個人住房按揭貸款登記臺賬制度；崗位分工不合理；現有個人住

13、房按揭貸款業務內部管理制度與國家金融法律法規政策和監管當局的要求不相符；未及時修改和完善個人住房按揭貸款管理制度。授權管理1檢查方法：查閱銀行機構各級授權和轉授權書；查看個人住房按揭貸款審批單，與授權轉授權書對照，運用適當的抽樣方法，確定個人住房按揭貸款檢查重點。2風險提示：未核定分支機構的個人住房按揭貸款權限；未對分支機構、業務部門或有關人員進行授權、轉授權；對分支機構、業務部門或有關人員的轉授權不全面、不完整；超范圍轉授權；未適時調整授權權限；超權限發放個人住房按揭貸款；未經授權發放個人住房按揭貸款；未經審批發放個人住房按揭貸款；違反程序發放個人住房按揭貸款。授信管理1檢查方法： 查看有關

14、授信文件，運用適當的抽樣方法，確定檢查重點，審查合同全部要件；調閱相關貸款檔案，查看銀行機構對被查分支機構統一授信額度審批權的授權文件。1 風險提示： 未確定客戶的授信額度；未對授信額度進行動態監控和調整；未建立完整的個人授信業務集中統一的授權管理、會計核算、財務核對、檢查監督、統計分析等管理制度和風險識別、預警、評估、監測、控制、考核機制；未嚴格執行授信管理制度，超授信額度審批。業務操作1檢查方法：查看個人住房按揭貸款檔案和相關傳票。2風險提示：未建立規范的業務操作規程和實施細則；操作規程未完整涵蓋業務的全過程和風險點；各業務環節不具備有效的控制手段；控制環節的設置不合理；控制職能的劃分不清

15、楚；業務操作、審批和會計核算未堅持“三分離”制度。基礎工作1檢查方法：查看個人住房按揭貸款檔案資料。2風險提示：未與客戶簽訂合同；個人住房按揭貸款手續不完備；個人住房按揭貸款合同不規范；個人住房按揭貸款檔案資料不全；未建立個人住房按揭貸款臺帳；信貸管理信息系統未能得到有效的維護，信貸信息錄入不及時、不完整。風險管理風險識別1檢查方法：查看個人住房按揭貸款相關檔案資料，與有關業務人員座談，運用適當的抽樣方法，確定個人住房按揭貸款檢查重點。2風險提示：以個人名義發放公司類貸款；貸款被挪用；貸款不符合基本條件、限制性條件和準入標準；申報審批材料在完整性與內容要素的齊全性等方面存在明顯缺陷與疏漏；在貸

16、款發放環節，未全面落實審批決策意見，貸前條件和用款條件未落實；貸款擔保的合法性、充分性和有效性不足，未充分關注擔保公司擔保及其他特殊方式擔保。風險控制1檢查方法：與經辦人員座談、查閱內部管理制度；查閱部門職責及員工崗位責任制；查閱職工休假登記表。2風險提示：未建立異常個人住房按揭貸款交易預警和處理機制；未建立風險責任制，明確各個部門、崗位的風險責任；對重要崗位人員未實行定期或不定期輪換和強制休假制度；未及時提出并運用各種手段組織實施清收。風險評估1檢查方法： 獲取個人住房按揭貸款電子數據，運用適當的抽樣方法，確定個人住房按揭貸款檢查重點；貸款減值損失資料；調閱個人住房按揭貸款不良資料，與信貸管

17、理人員談話，了解其對風險的認識，現場檢查實際風險及損失情況。2風險提示：未對不良貸款原因進行分析并對損失進行預測；未對不良貸款形成的責任人進行責任追究；未對即將到期的可能形成不良的個人住房按揭貸款進行預測；貸款減值損失計提不合規。合規性對申請人資格的審查1檢查方法：獲取個人住房按揭貸款電子數據，運用適當的抽樣方法，確定個人住房按揭貸款檢查重點；調閱個人住房按揭貸款業務檔案，審查借款人申請材料和相關資料。2風險提示：不符合個人住房按揭貸款的基本條件；借款人不有具有穩定的職業和經濟收入、不具有償還貸款本息的能力；借款人沒有銀行機構認可的資產作為抵押或質押，或足夠代償能力的單位或個人作為保證人；銀行

18、機構未密切關注開發企業的開發情況，房屋不能夠在合理期限內正式交付使用；借款人的借款期限超過退休年齡；開發商不具備房地產經營資格或未獲得樓盤的銷售或預售資格；開發商未落實協議中的反擔保；為有不良記錄的借款人發放貸款。調查評價1檢查方法：調閱個人住房按揭貸款業務檔案，審查貸款申請的真實性及借款人的信用情況、擔保評價等相關材料。2風險提示： 各類評價報告不全面、真實、準確；首期付款低于所購房全部價款的30%；銀行機構未通過借款人提供有關資產證明（例如銀行存單）、實地調查等方式，全面分析借款人的還款能力；抵押率、質押率不符合有關規定；保險單的第一保險賠償受益人不是貸款發放行；保險期短于貸款期；保單正本未存放在貸款發放行；投保總值低于抵押物估價總值。貸款審批1檢查方法：調閱個人住房按揭貸款業務檔案，查看審批材料，與授權書、授信文件等資料對比。2風險提示：未建立個人住房按揭貸款的審批標準；貸款審批額度超越審批個人住房按揭貸款權限；對關系人發放貸款，條件優于一般性貸款。貸款發放1檢查方法：調閱個人住房按揭貸款業務檔案，審查相關系統。2風險提示：超按揭成數放款；銀行機構信貸人員在貸款發放前未落實貸款條件，合同簽訂后未落實用款條件；貸款證、信貸