1、第一章總論1.1項目名稱*現代物流配送中心建設項目1.2項目建設單位本項目由* 有限公司承辦建設，項目建設單位基本情況 如下：單位名稱:* 有限公司住 所：*省*市江北工業園區世紀大道 2#法定代表人：*注冊資本：1000萬元公司類型：有限公司成立日期：2005年6月16日經營圍：食用植物油及制品的生產、銷售（衛生許可證有效期止 2011年4月26日）；食用植物油原料、飼料及其原材料的銷售；畜、 禽的養殖。1.3報告編制依據1、 國務院關于印發現代物流業調整和振興規劃的通知（國發 20098 號）；2、*省“十一五”現代物流業發展專項規劃；3、*省物流業調整和振興規劃實施方案；4、國家有關部門

2、關于項目可行性研究報告的編制容要求；5、項目調研收集的有關資料；1.4報告研究容本報告的宗旨是分析、論證*現代物流配送中心建設項目的可 行性，具體容包括項目建設的背景及重要意義、需求分析、建設地址 和建設條件、功能設計、建設方案、土地利用與節能節水、環境保護、 項目涉及的職業安全衛生消防、組織機構設置、人力資源配置與培訓、 項目管理和實施進度安排、投資估算及資金籌措、財務評價等容。1.5項目概況1.5.1 建設地點本項目建設地址位于*工業園區，位于*大道以北（西康高 速汽車站對面），與316國道以東西康高速、十天高速出站口接臨， 項目區交通十分便利。1.5.2 建設容及規模本項目建設總用地面積

3、400畝（約266668平方米），總建筑面 積194150平方米。項目主要建設容及規模如下：1、土建工程項目總建筑面積194150平方米。其中：大型農副產品集散存儲 倉庫12棟共60000平方米，中型農副產品集散存儲倉庫20個共40000 平方米，小型工業產品集散存儲倉庫15個共9000平方米，冷凍倉庫 3個共1500平方米，辦公大樓26000平方米，多功能賓館 29100平 方米，職工餐廳及宿舍11200平方米，生活超市3000平方米，個體 物流公司加盟用房300間共11850平方米，輔助用房（含公廁10座 共800平方米、配電房、水泵房、鍋爐房和門衛室4個）2500平方米。2、公用工程公用

4、工程建設主要包括給排水工程、供電工程及供熱工程。3、總體工程場區總體工程建設，場區道路廣場面積34954平方米，大型停車 場3個共24000平方米，中型停車場5個共15000平方米，小型停車 場4個共4000平方米，場區綠化面積43364平方米。4、物流配送及輔助設備購置。投資估算及資金來源經估算，本項目總投資為 25000萬元，其中建設投資23432.16 萬元，建設期利息817.84萬元，鋪底流動資金750萬元。資金來源 為：建設單位自籌6000萬元，占總投資的24%申請銀行貸款10000 萬元，占總投資的40%社會融資5000萬元，占總投資的20%申請 扶持4000萬元，占總投資的16%

5、主要評價指標經計算，本項目各項財務評價指標較好。本項目正常運營后，年 平均營業收入68133.87萬元，年平均總成本費用為 56884.76萬元， 年平均增值稅3244.47萬元，年平均營業稅金及附加 3679.23萬元， 年平均利潤總額為7569.88萬元，年平均上繳所得稅為1892.47萬元， 年平均凈利潤為5677.41元。項目總投資收益率為40.88%;全部投資財務部收益率分別為22.77%（所得稅前）和18.75%（所得稅后），高于本項目設定的基準 值；全部投資財務凈現值為24110.10萬元（所得稅前）和16003.91 萬元（所得稅后），均大于零；全部投資投資回收期（pt ）為5

6、.56年 （所得稅前）和6.09年（所得稅后）。生存能力分析顯示本項目不會依賴短期融資來維持運營，財務生 存能力尚可。敏感性分析和不確定性分析，都顯示本項目有一定的抗 風險能力，財務分析可行。綜上所述，本項目經濟可行。1.6研究結論及建議1.6.1 主要結論*現代物流配送中心建設項目符合中央和省、市政府物流產業政策和行業發展規劃的要求，項目建設方案合理，進度計劃的安排比 較適宜，財務評價顯示本項目具有良好的經濟效益和較強的抗風險能 力，從財務評價角度分析經濟可行；并具有良好的社會效益。因此，本項目是可行的。162建議建議項目建設單位抓緊辦理選址征地、 環境影響評價等各項前期 工作報批手續，盡快

7、落實項目建設資金的籌措，確保項目按計劃實施 并順利完成建設任務，盡早投入運營發揮效益。第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設的背景國家產業政策鼓勵發展現代物流業國家發展和改革委員會于2005年12月2日發布了產業結構調 整指導目錄（2005年本）目錄分三大類一一鼓勵類、限制類和淘 汰類。在鼓勵類第二十五類行業一一其他服務業中第2條中指出：“糧食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的現代化倉儲等物 流設施建設”，其涵明確了倉儲物流業建設屬于鼓勵類行業。另外，國家發改委于2007年12月25日公開征求對產業結構 調整指導目錄（2007年本）（征求意見稿）的意見。在產業結構 調整指導目錄（2

8、007年本）（征求意見稿）中，分為鼓勵類、限制 類和禁止類三個方面。在鼓勵類中，將現代物流業作為一個行業提了 出來，并將其詳細分成小類。2009年2月25日，經國務院常務會議原則通過了現代物流業 調整和振興規劃綱要（以下簡稱規劃綱要）。并于2009年3月 10日公布了國務院關于印發物流業調整和振興規劃的通知（國發20098號），這是繼2006年3月“十一五”規劃正式確立現代物 流的產業地位之后，國家政府推動我國物流業發展又一重大措施， 是 我國現代物流業深入發展的重要標志。 其容中對我國現代物流業的發 展做出了具體的指導性意見。由此可見，國家在當前和中長期都十分重視現代物流業的發展， 鼓勵發展

9、現代物流倉儲服務。2.1.2 *省產業政策鼓勵發展現代物流業*省人政府關于加快現代物流業發展的意見（陜政發200544 號）,*省發展和改革委員會關于進一步做好現代物流 建設項目工作的通知（陜發改經貿2007224號），都明確鼓勵現 代物流倉儲業的發展。*省政府在國民經濟和社會發展第一個五年規劃綱要中專 門強調要促進現代物流業的發展， 運用現代信息技術和管理手段，促 進交通運輸、倉儲、流通加工、物流信息、包裝、搬運裝卸、區域分 撥和配送等物流環節的有機結合， 形成供應鏈，提高物流業競爭力和 現代化水平。“十一五”期間，要充分發揮我省承東啟西、溝通南北 的區位和交通優勢，加快建設“三大物流園區、

10、十大物流配送中心、 兩大物流平臺、四大物流體系”，形成以為樞紐，以、*為節點 的現代物流產業體系，努力把我省建成重要的物流集散地。綜上所述，各級政府支持現代流通業的發展， 鼓勵進行倉儲物流 項目建設。2.1.3 *省物流產業發展環境和條件現狀為項目發展奠定了基礎近年來，*省物流業呈現出如下的特點：1、物流業規模迅速擴大2008年，*省全社會物流總額達12500億元，物流業實現增 加值600億元，2005年以來年均分別增長17.3%和 14%物流業增加 值占服務業增加值的比重為 25%占GDP勺比重為9%分別高于全國 平均水平8.5和2.4個百分點。2、物流發展水平顯著提高傳統運輸、倉儲、貨代企

11、業實行功能整合和服務延伸，加快向現代物流企業轉型；一些制造企業、商貿企業開始采用現代物流管理理 念、方法和技術，實施流程再造和服務外包；一批新興的物流企業迅 速成長，形成了多種所有制、多種服務模式、多層次的物流企業集群。 全社會物流總費用與 GD啲比率，由2005年的21.7%下降到2008年 的21.4%，物流費用成本呈下降趨勢，促進了經濟運行質量的提高。3、物流基礎設施條件逐步完善交通基礎設施規模迅速擴大，為物流業發展提供了良好的設施條 件。2008年，全省高速公路里程達到2466公里、鐵路營業里程3750 公里、航空貨運量達到5.33萬噸。倉儲、配送設施現代化水平不斷 提高，一批區域性和

12、專業性的物流中心正在形成，物流技術設備更新換代加快，物流信息化建設有了突破性進展。4、物流業發展環境明顯好轉各級政府相繼建立了推進現代物流業發展的綜合協調機制， 出臺 了支持現代物流業發展的規劃和政策。 物流統計核算、人才培養和技 術創新等行業基礎性工作取得明顯成效。綜上所述，近年來，*省物流業發展速度明顯加快，總體規模 快速擴，服務水平顯著提高，發展環境和條件不斷改善，為物流產業 乃至本項目的建設發展奠定了良好的基礎。2.2項目建設的必要性是加快農村流通業發展的需要農村流通業是全社會流通業的重要組成部分，也是制約整個社會 流通業發展的薄弱環節。隨著農村市場經濟體制的改革發展， 原有的 流通格

13、局、組織體系被打破，新的適應市場經濟發展要求的農村流通 組織尚未充分發育，造成農村市場分散經營、無序競爭、短期行為等 較為突出，不能適應農業、農村經濟發展和農民的新要求。在市場經濟條件下，流通業在經濟發展中的地位舉足輕重。 流通 環節是架在消費和生產之間的一座橋梁， 開拓農村市場必須通過創新 流通方式，發展先進流通生產力，從根本上解決農村流通不暢、市場 無序問題。本項目利用* 有限公司現有的行業資源，整合省、市、 縣和基層供銷環節的農資經營網點，建設以現代物流配送中心為重點 的農資物流經營服務網絡，有利于加快農村商品流通業的發展，構建 高效率低成本的現代農資物流體系，為強化我國農業產業競爭力做

14、出 貢獻。222是服務“三農”，促進現代化新農村建設的需要農村是我國小康社會建設的重點和難點。 長期以來農業勞動生產 率低，農村生產力水平不高，社會事業發展落后，農民收入增長緩慢 制約著農村經濟社會的繁榮與發展等。為此，我國農業法明確規 定：“鼓勵供銷合作社和其他組織和個人提供市場信息，開拓農產品 流通渠道，為農產品銷售服務；發展多種形式的農業產前、產中、產 后的社會服務事業；參與農業技術推廣工作。”國家一系列政策、法 規的貫徹執行，必將為供銷這一立足農村、 適應農村經濟體制的 組織，在促進農業經濟發展和農民奔小康方面充分發揮其獨有優勢提 供了良好的發展機遇和廣闊的發展空間。* 有限公司建設的

15、*現代物流配送中心，大大的拉動 了*市農村經濟的發展，農業生產資料的配送到位不僅節省了農民 購買生產資料的費用，加快社會主義新農村建設，搞活農產品生產和 流通，推進農業產業化經營，同時也為促進農業增效、農民增收，解 決農村部分剩余勞動力的就業問題提供了有利的保證。是做大物流產業拉動需為區域經濟發展做出新貢獻的有效途徑物流業替代房地產業和能源業，成為第十大振興規劃產業。被喻 為國民經濟的“血液”，是連接實體經濟與市場的橋梁紐帶。物流業是一個新興的，而且是生產性的服務業，涉及國民經濟的 各個方面，是中國經濟發展的一個重要支撐。中國物流業的增加值占 整個服務業的增加值約為17%，也就是說物流業增長6

16、個百分點左 右，就可以拉動服務業提高1個百分點。據相關數據統計，2008年我國社會物流總額達89.9萬億元，同 比增長18.1%;物流業增加值約1.94萬億元，同比增長14.6%;社會 物流總費用約為5.21萬億元，同比增長14.7%。目前，我國物流業 占GDP勺比重已達6.6%。有專家認為，物流業是融合運輸業、倉儲 業、貨代業和信息業等的復合型服務產業，是國民經濟的重要組成部分，涉及領域廣、吸納就業人數多、拉動消費作用大。在*地區建立一個有影響力的、綜合的、能夠提供多項物流服 務的物流中心來說，是非常必要的，不僅有利于*地區物流產業的 發展及物流體系的完善，促進 *地區經濟的發展，而且也有利

17、于 *企業的發展。本項目建設*現代物流配送中心，將有利于推動*地區物流 產業的發展，促進物流產業做大、做強。隨著項目的實施運營將帶動 項目區域運輸業、倉儲業、農業、制造業等多個行業的發展，促進國 民經濟發展，為區域經濟發展做出貢獻。第三章市場分析及經營策略3.1物流業現狀及發展趨勢我國物流業發展現狀進入21世紀以來，我國物流業總體規模快速增長，服務水平顯 著提高，發展的環境和條件不斷改善，為進一步加快發展奠定了堅實 基礎。1、物流業規模快速增長2008年，全國社會物流總額達89.9萬億元，比2000年增長4.2 倍，年均增長23%物流業實現增加值2.0萬億元，比2000年增長 1.9倍，年均增

18、長14% 2008年，物流業增加值占全部服務業增加值 的比重為16.5%，占GDP勺比重為6.6%。2、物流業發展水平顯著提高一些制造企業、商貿企業開始采用現代物流管理理念、方法和技 術，實施流程再造和服務外包；傳統運輸、倉儲、貨代企業實行功能 整合和服務延伸，加快向現代物流企業轉型；一批新型的物流企業迅 速成長，形成了多種所有制、多種服務模式、多層次的物流企業群體。 全社會物流總費用與 GD啲比率，由2000年的19.4%下降到2008年 的21.4%，物流費用成本呈下降趨勢，促進了經濟運行質量的提高。3、物流基礎設施條件逐步完善交通設施規模迅速擴大，為物流業發展提供了良好的設施條件。截至2

19、008年底，全國鐵路營業里程 8.0萬公里，高速公路通車里程 6.03萬公里，港口泊位 3.64萬個，其中沿海萬噸級以上泊位1167 個，擁有民用機場160個。物流園區建設開始起步，倉儲、配送設施 現代化水平不斷提高，一批區域性物流中心正在形成。 物流技術設備 加快更新換代，物流信息化建設有了突破性進展。4、物流業發展環境明顯好轉國家“ 一五”規劃綱要明確提出“大力發展現代物流業”， 中央和地方政府相繼建立了推進現代物流業發展的綜合協調機制，出臺了支持現代物流業發展的規劃和政策。物流統計核算和標準化工 作，以及人才培養和技術創新等行業基礎性工作取得明顯成效。我國第三方物流的現狀及發展趨勢1、我

20、國第三方物流的現狀特征第三方物流作為企業作業管理的協作者、 物流服務的整合者以及 物流外包的契約人，日趨成為現代物流主流服務模式。 一個國家第三 方物流發展水平代表著本國物流的發展進程。 在全國經濟快速發展的 新形勢下，大力發展以第三方物流為特征的現代物流服務既是推動我 國經濟質量升級的一條重要渠道，也是我國傳統運輸物流企業轉型的 必然要求。自20世紀90年代中期，第三方物流伴隨現代物流理念 傳入我國以來，已經有了長足發展，并呈現出較為明顯的特征。主要 的特征有：（1）總體規模偏小、發展潛力巨大總體上講，第三方物流在我國處于起步階段， 企業物流和公眾物 流服務仍然是社會物流的主要形式，嚴格意義

21、上的第三方物流有效需 求不足的局面短時期難以明顯改觀。 同時，第三方物流在中國已經有 了大約十年的探討過程和發展過程， 在全球經濟一體化影響下，中國 正在成為第三方物流發展最迅速的國家之一。根據權威分析預計，2011年中國第三方物流市場將達到 53億美 元，年均復合增長率達到27%與此同時，社會物流外包比例不斷上 升，2006年我國銷售物流外包以5%-108的速度增長，運輸與倉儲外 包以10%-158的速度增長，運輸業務委托第三方的占企業運輸業務的 67%這些都為我國第三方物流發展創造了良好條件。（2）需求的不平衡性較強不同企業間的物流理念以及物流需求層次差異性很大，先進的與傳統的物流模式并存

22、。一方面中國日趨成為全球制造業的中心，進入中國的先進制造業和分銷業產生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外資領域。這些企業物流理念先進、物流外包水平高、供應 鏈管理要求嚴格且自主性較強，對第三方物流服務需求迫切、要求高。 從另一方面來看，我國物流社會化、專業化程度依然較低。國企業與 外資企業物流形式、形態存在明顯的差異。以制造業為例，根據有關 機構調查，我國資企業平均使用倉儲面積大約是14.1萬平方米，平均自有倉儲面積8.2萬平方米，租用的倉儲面積是5.9萬平方米， 分別是外資企業的4.9倍、3.4倍和12.3倍，也就是說我們的外包 明顯不足。資企業的貨運車輛平均擁有量為66臺，裝載設備

23、38臺，分別是同期外資企業的3.7倍和1.5倍，明顯反映出國外企業在物流 社會化、專業化運作方面的理念和實際運作差距。這種先進與落后物流形態并存的現象造成我國物流需求的多元化和社會物流結構的不 均衡性。（3）行業集中度較低根據咨詢機構的分析，2006年中國第三方物流市場大約有18000 多個服務商和終端，排名前十位的服務商占市場總額僅 13%（這可能 是很粗略的估計），沒有一家物流企業的市場份額超過 2%說明我國 物流行業尚未實現充分的整合。在競爭模式上主要體現在成本與價格競爭，而對第三方物流所帶來的供應鏈增值效應關注不夠，低水平的過度競爭成為我國第三方物流發展的瓶頸問題， 大家在行業中可能都

24、 感覺到這種競爭壓力。根據分析，我國第三方物流行業目前利潤率為 3%-8%左右，行業利潤空間尚未完全挖掘出來，和國際上相比差距還 是很大。2、我國第三方物流發展的趨勢十一五期間，現代物流作為國家重點發展的戰略性產業得到了社 會各界的廣泛關注與支持，第三方物流發展進一步加快了進程， 在服 務涵、經營模式、功能建設等方面發生了深遠的變革，呈現出良好發 展趨勢：服務鏈不斷延伸、專業化不斷加強；服務圍向金融領域擴展； 物流行業的整合趨勢非常明顯。全球經濟一體化所帶來的是物流全球化進程， 這一進程正在向中 國擴展，自第三方物流概念引入國起，以兼并收購為特征的全球物流 整合深刻改變了物流市場格局。一大批知

25、名的第三方物流企業消失， 一批巨型的物流大集團在整合過程中迅速發展壯大，市場集中度明顯提升。近幾年，外資對國第三方物流企業并購明顯升溫， 進一步加快了 中國第三方物流企業的全球化進程，也使第三方物流企業競爭從服務 競爭擴展到資本競爭。經過十多年發展，中國物流走向了理性、有序的發展軌道，官產 學研等物流各界的溝通與協同不斷加強， 現代物流業發展環境不斷改 善。未來幾年將是我國第三方物流的關鍵成長時期。3.2主要物流品種及市場分析本項目借*工業園區規劃建設及*市富硒農副產品、道地中 藥材種植及加工等產業發展的契機， 整合地域資源，及*工業園區 工業原輔材料運輸，做大做強現代化第三方物流產業，以農副

26、產品、 中藥原藥及工業原輔材料為主要物流品種。321富硒農副產品市場需求分析我國是農業生產大國，人口是世界上最多的國家，人們對農產品 的需求相對來所要比其他國家高很多， 隨著我國全面建設小康社會的 步伐加快，國民收入不斷提咼，生活需求也必將增大并向營養化、保 健化、時尚化方向發展。目前，城鎮、農村居民中用于食品的支出分 別占到總支出的30痢40注右，在過去幾年居民收入快速增長帶動 了農副產品消費的快速增長。隨著人類對硒元素認識的不斷深入，硒的作用也被一一揭示，硒 被譽為“生命的火種”、“抗癌之王”、“心臟的守護神”。硒能減輕化 學致癌物、農藥和間接致癌物的毒副等作用，是對抗污染的“天然解 毒劑

27、”。隨著現代文明發展與人類生活水平提高，近年來，硒作為人 體必須的一種微量元素，它的營養研究，已成為世界各國，尤其是歐 美亞各國微量元素營養研究最受關注的熱點之一。在國際硒的營養研究和產業快速發展情況下，國硒資源的開發應用也方興未艾， 各種富 硒農產品及富硒生物制品大量涌現，如富硒大米、富硒茶葉、富硒水 果、富硒蔬菜、富硒紅薯、富硒蘑菇、高硒螺旋藻等，各種富硒農產 品基地紛紛建設，很多地方圍繞富硒農產品開展深加工項目。近年來，*富硒資源開發已經起步。據不完全統計，全市現已 開發經營富硒產品30個，產值總額3.9億元，有32個企業從事富硒 產品生產。其中，紫陽富硒茶已獲得國家地理標志產品認證和證

28、明商 標，在國享有良好聲譽，生產規模達到15萬畝，產值達到1.5億元。 以富硒地下水為水源的康硒礦泉水、漢水硒谷礦泉水、雙龍泉礦泉水、 富硒桑椹果醋、富硒絞股藍可樂，正在逐步走出山外。以富硒魔芋為原料開發生產的富硒魔芋精粉、葡甘聚糖、魔芋系列食品，正以獨特 的保健功能在全國魔芋產品市場上占有主導地位并遠銷東南亞地區。 富硒糧油產品、富硒干鮮果、富硒方便食品、富硒食用菌等一批富硒 產品也逐步由小規模開發向專業化、產業化方向發展，*市一批富硒食品加工龍頭企業正在逐步發展壯大， 硒蛋白多糖、富硒多元素營 養液、富硒蠶蛹氨基酸口服液等高技術含量的富硒深加工產品和富硒 中藥材正在加快開發研究并取得了較好

29、進展。*的富硒產業顯現出 良好的開發前景，具有成為*最具特色新興綠色主導產業的基礎。綜上所述可以預見，*富硒資源是最具特色的資源，富硒資源 開發比較穩定，易于聚集、形成規模，取得規模效益，富硒產品國外 市場需求旺盛，隨著人們對富硒農產品的重視程度越來越強，*市富硒農產品產業發展越來越迅速，*市富硒農副產品加工行業的 發展壯大，富硒農副產品具有良好的市場前景。322道地中藥材市場需求分析近幾年來，我國中藥產業進行了一系列調整、規工作。政府在“十 一五計劃”中將現代中藥劃為重點發展的高新技術產業，指出今后5至10年是中藥行業發展的關鍵時期，要積極推進中藥現代化進程。 2006年，國家科技部、國家中

30、醫藥管理局和衛生部在長期調研的基 礎上確立了“中藥現代化”和“中藥更廣泛地走向世界”的跨世紀戰 略目標，選擇中藥科技化作為切入點，實施中藥現代化產業行動計劃， 確立了以技術現代化、工藝工程化、質量標準化、產品規模化為手段 全面推進中藥產業發展的戰略目標。 國家藥品監督管理局成立后，提 出了逐步研究建立中藥材栽培規的 GAP中藥安全評價規的GLR中 藥臨床研究規GCP中藥質量標準規等任務。國家計委、經貿委、農業部等先后出臺政策，對中藥現代化予以大力扶持，這為我國中藥產業的發展創造了良好的政策環境。中藥業現已發展成為我國的高成長行業、優勢產業。*位于*省最南部、北靠秦嶺，南依巴山，漢江橫貫其中，

31、形成“兩山夾一川”的地勢特征，*屬北亞熱帶濕潤季風氣候區， 雨量充沛，氣候溫和。獨特的地理位置及地貌特征，造就了豐富多樣 的生物資源，是全國聞名的“生物資源基因庫”。*自古以來就盛產中藥材，歷史上被稱為“中藥材之鄉”。全市中藥材野生分布十分 廣泛，歷史上傳統出口的藥材有杜仲、黨參、川牛膝、銀耳、銀花、 桃仁、柴等，主銷香港及東南亞。* 一區九縣均有藥材分布，不少 藥材顯示出特殊的地帶性或分布的局限性，道地中藥材近百種，在全省乃至全國占有重要的地位。綜上所述，根據“ 一五”發展規劃，*道地中藥材具有的發 展具有政策上的優勢和地域上的優勢， 道地中藥材產業的發展必將帶 動商貿、物流等相關產業的發展

32、，因此本項目的實施具有良好的市場 前景。323 * 工業園區發展趨勢對物流的需求分析*工業園區為省級科技工業園區，享受省級高新技術開發區和 省級經濟技術開發區的各項優惠政策。 園區突出秦巴生物資源開發的 比較優勢，企劃、營造*生物醫藥工業產品的市場知名度，打造知 名品牌企業。園區以“高技術、高附加值、高市場占有率”為起點， 努力把*工業園區建設成陜南工業科技創新、機制創新的重要基 地，區域科技項目和高科技企業及科技管理型企業的孵化基地。隨著經濟的飛速發展，*工業園區新建、擴建了大批企業，工業園生產 規模不斷擴大。*工業園區位于*江北*大道以北（西康高速汽車站對 面），與316國道以東西康高速、

33、十天高速出站口接臨，這些便利的 條件促進了 *工業園區經濟的發展，形成了以農產品加工、中草藥 加工、油脂生產、食品加工、飼料生產、建材企業等為支柱的產業群， 也確定了 *工業園區在*市工業經濟發展中的獨特地位。*工業園區及*市眾多輕重工業企業的生產原料輸入、產品輸出及企業間的資源配送等，都充分的說明了物流業在此有著廣闊的 市場。3.3項目經營的基本戰略及營銷策略1、戰略思想從供應鏈的基本思想出發，建立于其他物流企業之間的戰略聯盟 關系，強化物流中心的功能與服務體系，形成和建立一個以*區為 中心，輻射全國的全方位的、多功能的物流服務體系與網絡，在此基 礎上與工商企業建立戰略聯盟關系， 為社會提供

34、物流服務，實現社會 物流的合理配置，更好的滿足客戶的需求，提供物流效率，降低物流 成本。2、基本原則堅持功能互補、平等自愿、互惠互利、協調一致的原則，建立合 理的運作管理方式。3、營銷策略市場競爭越來越集中于品牌競爭，名牌成為開啟市場的一把金鑰 匙。本項目將實施品牌化策略，以“保證質量，優質服務”的經營方 針，為客戶提供優質的服務，逐步創立企業品牌，以服務創牌，以品 牌創銷路，謀發展。第四章建設地址和建設條件4.1建設地址及概況建設地點及土地現狀本項目擬在*大道以北（西康高速汽車站對面）征地400畝進 行項目建設。項目用地屬于建設用地，符合項目區域用地規劃。場區 地勢開闊平坦，沒有壓覆礦床和文

35、物。項目建設不會對周圍環境造成 不利影響，也不涉及移民安置及搬遷。本項目位于 *大道以北（西 康高速汽車站對面），與316國道以東西康高速、十天高速出站口接 臨，交通十分便利。4.1.2 * 市概況*市位于祖國版圖中部、*東南部，幅員在北緯 31° 4233° 49、東經 108° 01一 110° 01 之間，面積 23529 平方公 里，占*省面積的11.4%。本市南依大巴山北坡，北靠秦嶺主脊， 東西寬約200公里，南北長約240公里，漢江由西向東橫貫，構成“兩 山夾一川（江）”的自然地貌。全市最高海拔2964.60米（秦嶺東梁）, 最低海拔170米

36、（白河縣漢江出境處），海拔高低相對差為2794.6米。 *地緣和區位優勢獨特，在省際之間，處于川、陜、鄂、渝四省市 的結合部，即東與省（竹山、竹溪、鄖縣、鄖西）連接，南與川渝兩省 市（萬源、城口、巫溪）接壤，位處、三大經濟區的幾何中心，故有 方志稱*為“東接襄沔、西達梁洋、巴蜀、北控商虢”之地。在* 省，*北與省會市（周至、戶縣、長安）和市毗連，西與市（佛坪、 洋縣、西鄉）為鄰。*市新型工業迅速發展，按照“統籌城鄉、循環經濟、產業集 群、項目支撐”的要求，組織編制了以月河川道石泉、漢陰、漢濱為 主體，旬陽、平利為兩翼的“一體兩翼”區域發展規劃和新型材料工 業規劃。省政府已將月河川道列為統籌城鄉

37、一體化發展綜合實驗區。 *工業園區在調整中加快建設，特色品牌建設和名牌產品培育取得 成效。全市實現工業產值135億元，增長23%新增規模企業28戶。 堯柏水泥、新型管材、雙稀沃氏、天新捻絲等40個工業項目投產運營；旬陽電站、小金河大型鐵礦、納米氧化鋅遷建擴能、南江河水電 梯級開發、漢濱五氧化二釩等重點項目開工建設。列入當年開工、續 建、竣工、前期的“四個十”工業項目推進計劃如期實現。2008年*全年完成生產總值 233.7億元，增長15.1%;全社會 固定資產投資201億元，增長35.8%,其中地方固定資產投資151億 元，增長52.3%；財政總收入26億元，增長30%其中地方一般預算 收入7

38、.49億元，增長28.8%，一般預算支出57.2億元，增長63.9%; 社會消費品零售總額78億元，增長24.9%；城鎮居民人均可支配收 入10150元，凈增2099元，增長26.1%；農民人均純收入2770元， 凈增514元，增長22.8%；物價漲幅5.1%,單位能耗下降4.5%。4.2建設條件4.2.1 地質地貌*在大地構造位置上屬于秦嶺地槽褶皺系南部和子準地臺北 部漢南古路的東北緣，分別由東西走向的秦嶺地槽褶皺和北西走向的 大巴山弧形褶皺帶復合交接組成。具南北銜接，東西過渡的特點。* 以漢江為界，分兩大地域，北為秦嶺地區，南為大巴山地區，以漢水 池河一月河一漢水為秦嶺和大巴山的分界，其地

39、貌呈現南北高山夾峙，河谷盆地居中的特點。全市地貌可分為亞高山、低山、寬谷盆地、巖溶地貌、山地古冰川地貌6種類型。在本市土地面積中，大巴 山約占60%秦嶺約占40%山地約占92.5%,丘陵約占5.7%,川道 平壩占1.8%。海拔高程以白河縣與省交界的漢江右岸為最低（海拔 170米），秦嶺東梁為最高（海拔 2964.6米）。秦嶺主脊橫亙于北， 一般海拔2500米左右；大巴山主梁蜿蜒于南，一般海拔2400米左右； 鳳凰山自西向東延伸于漢江谷地和月河川道之間，形成“三山夾兩川”地勢輪廓，漢江谷地平均海拔370米左右。秦嶺、大巴山主脊與漢江 河谷的高差都在2000米以上。境的主要山脈有秦嶺的東梁、平梁河

40、、 南羊山和大巴山的化龍山、鳳凰山、筆架山。地震設防烈度及抗震設計參數本項目建筑工程基本地震局加速度值為0.2G，抗震按8度基本設防烈度標準。水文氣象條件*市屬亞熱帶大陸性季風氣候，四季分明，雨量充沛，無霜期 長。垂直地域性氣候明顯，年平均氣溫寧陜、鎮坪12C左右，其他各縣15C左右。全市日照時數在1495.6小時（鎮坪）一1836.2小時（白 河）之間。年降水量在750毫米一1100毫米之間。全市無霜期210 270天，平均8個月以上。主要氣候特點是：冬季寒冷少雨雪；夏季 多雨并有伏旱；春暖干燥；秋涼濕潤并多連陰雨。主要災害性天氣是 伏旱、暴雨和連陰雨。交通運輸條件項目所在區域交通極為便利。

41、航空：*飛機場位于城西的五里鎮，距市中心約 17公里，每 周有從*直達的航班。鐵路：*火車站位于城區江北。市有陽安、襄渝二條電氣化鐵 路，陽安線：陽平關至* ;襄渝線：襄樊至；西康線：至*。這 三條鐵路是我國中南、華北、西南、西北鐵路交通之間重要的聯絡線 路，*市正居其樞紐地位，每天有列車分別可達北京、上海、 等大城市。公路：*市有國道316、210穿境而過。全市現有公路112條， 通車里程1253公里。其中干線公路180公里，多為三、四級。城區 開通公共汽車路線五條，總程 60公里。2009年5月28日，至* 高速公路全線貫通。*市被納入2小時經濟圈。*市目前已初步形成了航空、鐵路、公路相融

42、合的立體化交通 網絡。項目地交通極其便捷，是物流配送中心的理想的建設地。公用設施條件項目所在地位于*工業園區，園區基礎設施齊全，完全能滿足 項目建設及運營的需要。給水：園區現有自來水廠一座，日供水能力遠期6萬噸，近期3萬噸。排水：園區實行雨、污水分流排水，已鋪設雨、污水管道4900m 電力：有兩條110KV架空線從園區穿過，有110KV開閉所一座。通訊：電信、網通固話均可接入園區；聯通公司通訊樞紐大樓設 在園區。寬帶：廣電通訊光纜即將接入；電信、網通寬帶均可接入園區。第五章建設規模及功能設計5.1建設規模發展目標定位吸收國外現代物流業的先進理念， 采用現代信息技術，高起點打 造*地區農副產品、

43、中藥材、工業品物流配送中心，集倉儲、運輸、 分揀、包裝、配送及信息資源整合為一體，大力發展第三方物流業， 為貨物供需雙方提供全方位、個性化、增值性的專業服務，使其成為 依托*，輻射周邊地區的的重要的農副產品、中藥材、工業品集散 地，并努力建成*農副產品物流網中的關鍵節點。建設規模本項目建設總用地面積400畝（約266668平方米），總建筑面 積194150平方米。其中：大型農副產品集散存儲倉庫12棟共60000平方米，中型農副產品集散存儲倉庫20個共40000平方米，小型工業產品集散存儲倉庫15個共9000平方米，冷凍倉庫3個共1500平 方米，辦公大樓26000平方米，多功能賓館29100平

44、方米，職工餐廳 及宿舍11200平方米，生活超市3000平方米，個體物流公司加盟用 房300間共11850平方米，輔助用房（含公廁10座共800平方米、 配電房、水泵房、鍋爐房和門衛室 4個）2500平方米。場區總體工程建設，場區道路廣場面積34954平方米，大型停車 場3個共24000平方米，中型停車場5個共15000平方米，小型停車 場4個共4000平方米，場區綠化面積43364平方米。建設二級中轉站4個（分別為、）；建設區域性農副產品及物流信息服務平臺1個；購置重型中長途物流運輸車輛 15輛，短途輕型 物流運輸車輛20輛，裝卸車輛10臺，檢驗檢測設備5套，各規格計 量設備5套。5.2項目

45、經營模式根據GB/T18345-2001物流術語中對物流的定義是：物品從 供應地向接收實體地流動過程。現代物流是將物品的運輸、儲存、裝 卸、搬運、流通加工、包裝、配送、信息處理等基本功能有機結合， 使“物流”、“信息流”、“資金流”融合于一體，實現物流成本的最低 化。本項目物流配送中心將采用專業物流公司的經營模式。按物流貨主與物流企業（公司）業主的關系，物流企業（公司） 可分為專業物流公司、非專業物流公司和綜合性物流公司。1、專業物流公司也稱為第三方物流公司，它是由物流貨物的供方與需方以外的物流企業提供物流服務的運營模式。是貨物的生產或銷售等企業為集中精力增強核心競爭能力，將其物流業務以合同的

46、方 式委托于精心選擇的專業物流公司（3PL）運作。第三方物流企業提 供物流服務的方式是多種多樣的，如前店后倉式、單品配送式、整合 配送式等等。2、非專業物流公司也稱為貨主方物流公司，它是貨物生產企業 以自營為主的物流運營模式，即企業自己在全國圍建立起網絡化的現 代物流配送體系，自主運營完成物流業務的全部流程。 利用精確而迅 速的信息流動可以達到即時采購、 生產和銷售的良好效果，從而努力 實現零庫存。3、綜合性物流公司則是上述兩種運營模式的結合。企業（貨主） 物流是由供應物流、生產物流、銷售物流以及回收利用物流共同構成 的。綜合就是指將上述物流環節中的某一部分或幾部分由第三方物流 公司完成，其余

47、的物流環節依然由貨主自己來做。 這是我國目前大多 數企業采取的物流模式。哪個環節需要由第三方物流公司完成， 主要 取決于企業自身的軟硬件能力和社會的物流服務能力。 這種形式也相 應地集合了上述兩種物流模式的種種優點和缺點。隨著市場經濟的發展完善，社會分工逐漸細化，第三方物流企業 由供方與需方以外的物流企業提供物流服務的業務模式應運而 生，這些物流服務商在產權關系上是獨立法人企業， 并不隸屬于某個 生產企業。從物流理論上說，第三方物流企業的運營模式，可以提供 專業化、規化、規模化的物流服務，降低物流成本，因而也就提高了 企業的市場競爭力。因此 本項目物流配送中心將采用專業（第三方） 物流公司的經

48、營模式，以做到專業化、規化運作 。5.3項目功能設計為了實現本項目的建設目標，在建設容上設置了四大功能，分別 是倉儲、裝配貨服務、信息服務、綜合服務功能等。5.3.1 倉儲功能1、場所根據項目運營特點，本項目倉儲主要針對富硒農副產品、中藥材、 工業品等，設標準倉儲庫；針對需要保鮮產品設置專用冷藏庫；針對 危險物品設置專用倉庫保管。2、功能針對不同富硒農副產品、中藥材、工業品等倉儲要求，按規要求 分門別類進行貯存、分裝和貨物配送工作。3、管理服務（1）場區所有倉儲庫全部實行全自動安防監控和現代化經營管 理，建立完善的電腦貯存資料檔案，建設區域性農副產品及物流信息 服務平臺，設計流暢的專業倉儲運輸

49、線路，配備必要的機械設備，以 減輕工人勞動強度，實現物流現代化、信息化，提高工作效率。所有 倉儲物質符合安全、消防、特種行業物品管理規定。（2）按照所倉儲物質的不同要求和規定，進行質量檢測、檢驗 和計量，建立嚴格的物資產品準入制度。裝卸、組配貨及配送功能1、場所在倉儲庫附設貨物裝卸、組配貨間。2、功能（1）出入庫產品檢測、檢驗、計量。（2）按客戶對貨物品類、型號、規格、數量、包裝、倉儲等要 求，進行貨物集中堆放、分揀、組配、包裝、裝運、配送等作業。3、技術要求（1）快速準確的檢測、檢驗、計量。（2）規化的產品包裝。（3）采用安全可靠、快捷的裝運設備，減輕勞動強度。（4）完善的檢、配、裝、送管理

50、程序。（5）利用電子辦公軟件，電子備案配送產品的品類、型號、規 格、包裝、數量等，節約人力，使裝卸、配送服務更加精準化，集約 化。信息服務功能1、場所區域性農副產品及物流信息服務平臺（附設在辦公大樓）。2、功能通過聲訊、計算機網絡等多種渠道為客戶提供產品、車輛信息、 物流配送業務辦理等的全程咨詢、查詢服務。建立物流公共信息平臺。整合農副產品、中藥材、工業品等物流 從上游供應商到下游用戶各個環節，建立物流產品供需資源數據庫， 為供需雙方及物流等各環節服務方便、及時、準確的提供信息共享、 交互、全程交易、決策支持、數據挖掘等服務功能。3、技術要求（1）采用集計算機集成技術、語音處理、計算機網絡、數

51、據庫 于一體的呼叫中心（call-center ）技術組成信息呼叫系統。（2）提供對各種線路資源的支持，使交換與計算機系統有機結 合。完成信息咨詢、信息查詢、費用查詢、業務受理等各種功能，并 作為人工服務的輔助和引導。（3）采用RFID （電子標簽）、車載GPS定位系統等現代先進物 流信息技術的應用，實現數據的采集與應用，運輸車輛的全天候定位 跟蹤，提高物流的作業效率，降低物流成本。綜合服務功能緊密圍繞物流配送業務提供全方位優質服務，創建良好的經營環 境，主要服務功能有：（1）鼓勵個體物流公司加盟：以優惠的政策吸引個體物流公司 加盟，使物流運輸線路及網絡更全面更廣；鼓勵個體車主加盟，增強 本物

52、流中心的運輸能力。（2）設立工商稅收服務窗口：在物流中心設立工商稅收服務窗 口，辦理各種經營執照，方便入園企業和運輸戶納稅。（3）法律咨詢服務：法律顧問服務。（4）金融服務：儲蓄、融資、保險、小額信貸服務。（5）郵政、聯運服務。(6) 生活服務：提供吃住、購物、娛樂、醫療等建設服務。(7) 治安服務：實行統一的物業管理，強化治安、綠化、衛生 保潔等服務工作，為各路客商提供一個優美安全的工作環境。第六章建設方案6.1項目建設指導思想和建設原則建設指導思想*現代物流配送中心的建設，在指導思想上要高標準起步，借 *工業園區迅速發展及*農副產品、中藥材、工業產品發展迅速 的契機，整合地域資源，做大做強

53、現代化第三方物流產業，以提供物 流配送配套服務為目標，通過規模化、檔次化、專業化、品類化、綜 合化，高起點打造一個集采購、倉儲、運輸、分揀、包裝、配送及信 息資源整合為一體的產業鏈管理中心，鑄造出具有區域特色的農產 品、中藥材、工業品物流配送中心。建設原則1、認真貫徹執行物流業調整和振興規劃，遵循*省物流 業調整和振興規劃實施方案。2、總體設計及設計功能與城市規劃相結合，功能適當超前的原 則。3、建設設計既體現倉儲物流業使用功能的要求，又要充分考慮 現代化城市建設的需求，體現出地方建筑特色。4、立足于服務全社會的高度，以滿足當地經濟社會發展對物流 配送的需求作為項目建設的出發點和落腳點，進行有

54、針對性的布局、 功能等方面的設計，盡最大可能提供優質的保障服務。5、項目建設要力爭做到技術先進，系統開放，根據實際需求確 定項目各項功能。6.2 土建工程方案621主要建（構）筑物建筑結構特征1、倉庫建筑面積110500平方米，均為單層輕鋼結構建筑，高度 4.5m。 外墻均為240mn厚空心磚墻；屋面為雙層壓型鋼板，夾 75厚玻 璃棉氈；外墻設塑鋼窗；大門為鋼制保溫門；地面不發火花混凝土地 面；空心磚墻外飾為藍色涂料，飾刷白色乳膠漆涂料。2、辦公大樓建筑面積26000平方米，長度130米，寬度50米，主體四層， 層高3.6m，設二部樓梯。辦公大樓采用現澆鋼筋混凝土框架結構， 樁基（或鋼筋砼獨立

55、基礎）。鋼筋混凝土基礎梁，現澆鋼筋混凝土梁、 板、柱。外墻均為200mn厚加氣混凝土砌塊，外窗為單框雙玻塑鋼窗，樓 地面鋪防滑地磚，門為木門，外門為白鋼框不銹鋼門，外墻刷涂料， 屋面設聚苯乙烯泡沫塑料板保溫，APP卷材防水。3、多功能賓館建筑面積29100平方米，長度100米，寬度97米，主體三層， 一層高4.5米，其余層高3.6m，設二部樓梯，一部電梯。設住宿、 餐飲、洗浴、棋牌休閑娛樂等服務功能。住宿條件達到星級標準，標 準客房1000間（25平米一房間），餐飲種類包括南北菜肴。多功能賓館大樓采用現澆鋼筋混凝土框架結構，樁基（或鋼筋砼 獨立基礎）。鋼筋混凝土基礎梁，現澆鋼筋混凝土梁、板、柱

56、。外墻均為200mn厚加氣混凝土砌塊，外窗為單框雙玻塑鋼窗，樓 地面鋪防滑地磚，門為木門，外門為白鋼框不銹鋼門，外墻刷涂料， 屋面設聚苯乙烯泡沫塑料板保溫，APP卷材防水。4、職工餐廳及宿舍建筑面積11200平方米，長度100米，寬度28米，四層，一層 層高4m其余樓層高2.6m。其中一層為職工餐廳及職工活動室，以 上為職工宿舍。采用磚混結構，外墻均為240mn厚燒結多孔磚墻，外窗為單框雙 玻塑鋼窗，樓地面鋪防滑地磚，門為木門，外門為白鋼框不銹鋼門， 外墻刷涂料，屋面設聚苯乙烯泡沫塑料板保溫，APP卷材防水。5、生活超市建筑面積3000平方米，長度60米，寬度50米，二層，層高4m 其余樓層高3.6m。采用磚混結構，外墻均為240mn厚燒結多孔磚墻， 外窗為