1、精選優質文檔-傾情為你奉上物業服務管理基本知識 什么叫物業服務管理？所謂物業服務管理，是指業主通過選聘物業服務管理企業，由業主和物業服務管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 物業管理有什么作用?  物業管理的作用主要是指物業服務企業通過對小區共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生和秩序維護等提供專業的管理服務，延長房屋及其附屬設施設備的使用壽命，確保其功能的正常運行，與業主共同創造安全、舒適、文明、和諧的社區生活與工作環境。 業主在物業管理活動中，履行哪些義務？國務院物業管理條例第七條規定業主在物業

2、管理活動中，履行下列義務：(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；(5)按時交納物業服務費用；(6)法律、法規規定的其他義務。 小區的管理者到底是誰？根據物權法以及物業管理條例的有關闡述，針對小區的物業服務管理活動，物業服務企業只是表面上的主體，實質主體還是業主。物業管理權是業主對其房屋位于所有權派生出的一種權利，物業服務企業所提供的只是一種合同式服務，真正的管理者是業主大會。 業主委員會應如何成立

3、？1小區入住率達到50%以上，是成立業主委員會的前提條件；2由小區全體業主（包括產權人和使用人）選舉產生業主委員會；3業主委員會制定并通過業主委員會章程；4業主委員會持業主委員會章程及業委會人員名單，向小區所在區（縣）房地產管理部門提出登記申請；5區（縣）房地產管理部門受理登記；6小區業主委員會正式成立。 業主委員會職責1、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；2、代表業主與業主大會選聘的物業管理服務企業簽訂物業服務合同；3、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理服務企業履行物業服務合同；4、監督業主公約的實施；5、業主大會賦予的其他職責。 物業共用部位和共用設施設備分別

4、指哪些？共用部位，是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。共用設施設備，是指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱 (房)、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、進出口大門等設施設備。 建設單位在前期物業管理活動中應當承擔什么責任？建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等

5、事項依法作出約定。建設單位指定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權；建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料；應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房；應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。 房屋質

6、量缺陷能拒交物業費嗎    問：我購買了一處房產，現發現該房質量有問題，我一直在和物業公司交涉，要求維修，請問，在物業公司將房屋維修好之前我能否拒交物業管理費？    答：一旦你在辦理完接收手續（即入住手續）之后才發現房屋存在質量問題，則分兩種情況區別對待：（1）若房屋質量不是主體結構存在問題，未嚴重到足以解除購房合同的情況下，則應繼續交納物業管理費。因為房屋質量問題是基于你與開發商簽訂的購房合同，當質量問題較小，不足以解除購房合同時，如裝修工藝稍次，局部出現滲漏等，你應與開發商協商解決房屋質量問題或索取經濟補償。物業管理費是業主有償

7、享受物業管理服務所發生的費用，業主只要實際接收了物業就享受了服務，因而必須向物業管理公司支付服務費。房屋質量問題與物業管理問題分屬于兩個不同的范疇，二者不能混為一談。（2）若質量問題嚴重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業主仍應交納物業管理費，直至合同解除為止。 “你們把xxxxx事解決了（搞好了），我就繳物業服務費”，這樣的做法對嗎？很多小區存在這樣的問題，有些事情業主不滿意，就拒繳物業服務費用。業主拒繳物業費的理由不外乎以下幾種：（1）有些事情不是物業公司所承擔的責任，像這樣的事情業主不能作為不繳費的理由。（2）開發企業留下了很多遺留問題，造成業主不滿意從而轉嫁到物業服務企業頭上。物業

8、服務企業的主要工作是積極配合業主與開發企業聯系，解決好業主的實際困難。業主們應該理解物業服務企業，合理正確的維護自身的合法權益，而不能一味的針對物業公司，物業公司與開發企業畢竟是兩家不同的法人企業。由開發商遺留的問題如不及時解決，侵害了業主的合法權益，業主可以向開發企業的上級政府行政主管部門提請投訴，開發商違法的，業主可以依法提請訴訟（3）物業服務企業自身存在的服務不到位的情況。針對這一情況物業企業應主動及時地給業主做好服務，讓業主滿意。如果物業服務企業不作為，業主可以向物業服務企業的上級行政主管部門（湘潭市房產管理局）進行投訴，而政府主管部門對不按合同約定提供服務的物業服務企業的行政處罰是很

9、重的。 在小區內是不是什么事都是物業公司負責處理？如果不是該怎么辦？不是。首先物業公司所提供服務的依據是“物業服務委托合同”中約定的事項，如果合同中沒有約定，即不屬于物業服務的范圍，物業服務企業也就沒有義務來負責處理。其次，物業服務企業是一個企業，不是政府的某個行政職能部門，在處理某些事情的時候，更多的是要靠業主的自律自治以及業主公約（規約）的約定，在面對有業主違反業主公約（規約）的情況時，物業服務企業的權力與義務是根據公約（規約）約定進行批評、警告、制止、直至上報有關部門處理，物業服務企業沒有處罰權。最后，業主才是小區真正的管理者，如果出現超出物業服務合同以外的糾紛或者有違反業主公約（規約）

10、約定的事項而對相鄰業主合法權益造成了損害的，可以由權益受害一方根據有關法律法規依法提請訴訟，通過法律渠道解決矛盾，挽回損失。 物業服務管理有哪些內容？物業服務分為常規性的公共服務，針對性的專項服務和委托性的特約服務三種。一般物業服務泛指常規性的公共服務，其具體包括：（1）房屋共用部位的維護與管理。（2）房屋共用設施設備及其運行的維護和管理。（3）環境衛生、綠化管理服務。（4）小區內交通、消防和公共秩序等協助管理事項的服務。（5）物業裝飾裝修服務管理。（6）房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金的代管服務。（7）物業檔案資料的管理工作。（8）其他公共服務工作等。 業主辦理交付房屋手續后，沒有入住

11、的空置房是否需要繳納物業服務費?    業主接收了房屋之后，即使沒有入住，也應當根據物業服務合同的約定及時繳納物業服務費用。其理由：一是根據國家物業管理條例第四十二條規定，業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用；二是業主臨時管理規約或管理規約明確規定，業主應該自覺遵守的；三是物業服務企業的服務是為全體業主服務的，如物業公共部位、公共設備設施管理維護、門衛、小區公共秩序維護、環境衛生、綠化管理養護等，這些服務項目不僅僅是對已入住業主的，也是對全體業主服務的，若業主沒入住就不交納物業服務費，則侵害了全體業主的權益。 物業服務費用由誰交納？不交納物業管理費用的承

12、擔什么法律責任？業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。物業服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產看管、保管保險費用。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。 在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以

13、建設方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。 買房后長期不居住，是否還要交納物業管理費？產權人長期不住的房屋或建設方未出售的空置房，均應交納物業管理費。理由如下：物業管理公司提供的服務是一種公共性服務，即公共區域的保潔、保安、綠化、房屋及小區公共設施的維護、小區日常管理等，這種公共性服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。 物業管理區域禁止哪些行為？條例第三十七條規定物業管理區域禁止下列行為：（1）違法改變物業的使用用途；（2）違法搭建建筑物或者構筑物；（3）擅自占用、損壞物業的共有部位、共用設施設備及附屬設施；（4）損壞房屋結構或者從事其他影響物業使用安全的行為；（5）損壞公共綠化、園林設施；（6）任意棄置垃圾；（7）違反規定飼養動物；（8）在