1、我國房地產市場現狀、五力模型分析及其未來發展趨勢摘要當前，我國房地產產業在金融信貸、獲取土地、市場的調節機制等方面存在問題。本文就我國目前的房地產市場現狀及其五力分析，并做出未來的發展趨勢的判斷，從而讓房地產行業更健康地發展。只要我們針對存在的問題認真進行整頓，發揮好稅收的調節作用，加強信貸手段的調控，就會促進房地產的健康發展。關鍵詞房地產；現狀；發展；五力分析伴隨著經濟的改革，我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展，對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此，國家曾幾次出臺了一系列的

2、調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。對于房地產市場現狀及未來發展趨勢和應采取的措施，筆者也進行了一些思考。一、當前我國房地產開發現狀（一）房地產的開發投資規模呈現加大趨勢房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產開發自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示，房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在，如果我們把全國房地產開發投資額與周定投資總額作一下比較的話，房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度，房地產開發投資額占全社會固定資產投

3、資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。（二）價格收入比較高房價收入比指的就是一套住宅的總價格占一個家庭年收入的比例，房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5:1,聯合國確定的標準一般是3:1,日本則是4:1,美國所占比例是3:1,而在中國，據初步測算,這一比例嚴重失去平衡,大約在1015:1。一般說來，住房消費超過收入30%勺家庭，我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示，目前,32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%Z上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線，應引起我們的重視。（三）商品房空置率較高住房消費上也存

4、在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下，已大大高于15%勺警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%,就不良資產而言，居我國各行業之首。二、當前我國房地產業存在的主要問題（一）金融信貸方面存在問題我國的房地產金融信貸風險在不斷增加。這具體表現在，部分房地產開發商在購買土地開發的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計從銀行取得貸款，這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對房產

5、進行炒作,這也會導致房地產業泡沫的產生，從而加劇信貸風險。（二）經濟環境因素在影響著高房價縱觀我國房地產的發展歷程，在每一次房地產市場的升溫背后，都是由于經濟的高速發展而催生的。現在，中國經濟受到金融危機影響之后，經濟開始全面復蘇，這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展，這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加，市場需求就會受到更大刺激；同時，伴隨著經濟的持續增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求，影響著人們的購房需求。（二）獲取土地存在問題在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地，這樣就

6、會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是，有的開發商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價獲得國有土地使用權，造成土地資產的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標購地秩序,助長了行賄受賄不正常的風氣，更重要的是損壞國家的土地儲備，進而危害整個國民經濟的可持續發展。（四）中低檔普通商品住房開發欠缺在房地產業的發展進程中，一些房地產開發商出于追求利潤的需要，會去盲目開發高檔商品住宅和別墅群等情況，這樣就會忽視對中低檔普通住房戶的購房需要,造成房地產開發比例失調，一定程度上造成經濟適用房的開發出現空檔。住房結構上的供給失衡，一方面會使房價不斷攀升，催生房地產泡沫，不利于房地產行業的穩定發展；另一方面，普通群眾對

7、中低檔住房的需求不能得到滿足，就會激發普通大眾的不滿情緒，造成社會的不和諧。（五）市場的調節機制有缺陷在房地產業的飛速發展過程中，市場的調節機制日益暴露其缺陷。在利益的不斷驅使下，許多房地產開發商由對合法經濟利益的追求演變為對暴利的追逐，導致某些地區的房價非理性飛漲。住宅作為人民群眾生活的基本物質條件，在某些地區卻成為了某些不法商家牟取暴利的手段。三、房地產業五力模型分析就房地產行業而言，該行業環境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產行業

8、和它的競爭行為。總的來說，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業的利潤能力。（一）新進入者的威脅1、進入障礙加入WT5致外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，從而對我國房地產發展商構成極大威脅。由于對所有外來企業實行國民待遇，國外房地產企業及其相關聯的建筑安裝、中介服務企業以及金融、保險機構將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內企業帶來前所未有的壓力。對大多數企業來說，由于缺乏市場競爭力和規模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數發展商來說，只是一種挑戰，而是面臨十分嚴重的生存危機。2、產品差異化隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業的產品是

9、獨特的。這種認知會給企業帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業也將可以領先其他公司向顧客提供產品和服務。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產品的忠誠，它們經常采用更低的價格相抗衡，隨之企業利潤相應減少。我國房地產業中的各個企業，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰略，企業需要付出相當的努力。房地產企業要想在競爭中脫穎而出，強化特色經營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務，比較優勢就轉化為競爭優勢，或進一步轉化為企業的核心競爭力。3、資本要求在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投

10、入。即使新的行業很有吸引力，企業也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產業就是這樣的企業，它要求企業有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業也是很困難的。4、政府政策國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規，從中權衡輕重，依政策辦事。（二）供應商討價還價的能力我國的住宅產業是一個巨大的市場，無論是國外的房地產開發商，還是材料、產品的供應商，都密切關注這一市場。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬

11、，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。單就房地產產業來說，這或許是有利的。（三）買方討價還價的能力企業作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。因此我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發商來說是較弱的。（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度行業內的企業相互制約，一個企業的行為必然會

12、引發競爭反應。因此，企業為了追求戰略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業受到挑戰，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業內激烈的競爭行為就不可避免。同一行業中的企業很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業會在顧客認為有價值的、企業擁有競爭優勢的方面，努力使自己的產品與有競爭能力者的不同。價格、質量和創意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業展開競爭的方面不同。1、同行企業的數量有很多公司參與競爭的行業，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業如果只有幾個規模和力量相當的企業，也會有競爭。房地產行業應該就屬于后者。一般情況下，某地房地產

13、行業都是由房地產市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業競爭優勢是至關重要的。與單純依賴某一主導戰略的企業相比，能夠成功地執行成本領先與差異化戰略整合的企業，會處于一種更加有利的位置。2、行業增長程度當一個市場正在成長的時候，企業會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環境、設計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。3、高額固定成本房地產是個特殊的行業

14、，它的“產品”就是固定資產，耗資大，風險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業的企業的數量，使得該行業相對其他行業競爭程度小。4、高的退出成本房地產業的特殊性決定了，一旦進入這個行業，特別是已經開始進行房地產開發，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經投入，真正的“產成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發生，就要進行周密的開發前的可行性分析與規劃。（五）替代品的威脅從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的，能替代的就是住天橋底下或窯洞；從小概念來說，商品房的替代品有小產權房和保障性住房。在目前的政策背景下，這兩種性質的房產不可能真正威脅到商品房。通過對房地產現狀及五種力量的分析，投資主體應該能夠對該行業的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業通常具有高的進入障礙。在此，希望我國的房地產