1、完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理提升物業(yè)管理水平完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理提升物業(yè)管理水平藍(lán)馨花園是蘭州石化有史以來規(guī)模最大的民用建筑項(xiàng)目，也是蘭州市一次開發(fā)建設(shè)的最大的住宅小區(qū)。是蘭州石化公司重視民生，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的重要舉措。藍(lán)馨花園占地面積35.6萬平方米。小區(qū)內(nèi)共有住宅樓及公共建筑50棟，其中28-33層以上高層住宅樓19棟、11層以上小高層住宅樓28棟、多層公共建筑3棟，配套有餐飲、浴池、商場、娛樂、會所、醫(yī)療服務(wù)站、幼兒園、派出所、體育場館等功能設(shè)施。建筑總面積90.59萬平方米，住宅建筑面積為71.52萬平方米，總居住戶數(shù)6034戶。小區(qū)綠地率37.8%。小區(qū)設(shè)有地下停車位2982個，地上

2、臨時停車位150個，達(dá)到了入住戶數(shù)的51.9%。小區(qū)高層住宅配備電梯135部、熱網(wǎng)站2座、配電室8座、供水站2座、燃?xì)鉄崴疇t2座、三網(wǎng)合一、智能化系統(tǒng)等公用設(shè)施和民用天然氣輸送設(shè)施。一、物業(yè)設(shè)備的前期介入與接管驗(yàn)收1、參與物業(yè)設(shè)備的選購不同的小區(qū)應(yīng)配備不同的設(shè)備設(shè)施。若選型不當(dāng)，將造成資源的浪費(fèi)，也可能形成設(shè)備的供應(yīng)不足。影響小區(qū)業(yè)主的正常生活。因此，物業(yè)管理公司介入設(shè)備選購將節(jié)約建設(shè)資金與人力資源；并且所配備的設(shè)備能更好的適合該小區(qū)，在選擇設(shè)備上，要考慮設(shè)備的耐用性與價格。物業(yè)管理公司有更多的管理經(jīng)驗(yàn)，清楚樓宇設(shè)備運(yùn)行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零件等。在選擇品牌

3、時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運(yùn)行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價格比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，擇優(yōu)采用，減少運(yùn)行資金浪費(fèi)。2、接管驗(yàn)收設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程，把握這一關(guān)，對日后的管理和使用有著重要的意義。因此，在進(jìn)行房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗(yàn)收工作.接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料：接管驗(yàn)收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗(yàn)收。房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時間。對經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影

4、響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存。二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的特點(diǎn)概括來講，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理具有以下幾個特點(diǎn)：1、關(guān)系到業(yè)主的最根本利益。物業(yè)設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，資產(chǎn)絕對值很大，視物業(yè)規(guī)模和檔次不同，多則數(shù)億元，少則幾百萬上千萬元，對于高層中高檔小區(qū)而言，設(shè)備設(shè)施占總投入的1/4-1/3。物業(yè)的正常使用決定于設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，管理如不到位，不僅影響設(shè)備設(shè)施的使用壽命，更會影響整個物業(yè)的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業(yè)的保值升值。2、技術(shù)性強(qiáng)。隨著技術(shù)全面進(jìn)步，越來越多的高科技設(shè)備設(shè)

5、施被應(yīng)用到物業(yè)建筑中，門類繁多，涉及專業(yè)面廣。通常的物業(yè)都具有供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動化控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)（含各類門禁識別系統(tǒng)）、樓內(nèi)綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)等。盡管物業(yè)管理仍具有勞動密集型的特征，但是物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理卻越來越顯示出技術(shù)密集型的趨勢。正因如此，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理成為物業(yè)管理最本質(zhì)、最需專業(yè)技術(shù)的核心內(nèi)容。3、是“顯性服務(wù)”的基礎(chǔ)。目前，很多物業(yè)企業(yè)在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務(wù)等“顯性服務(wù)”方面下足功夫，突出“為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，應(yīng)該說，這是一種企業(yè)經(jīng)營定位方面的進(jìn)步。但要看到，安居才

6、能樂業(yè)，為業(yè)主的“安居”提供保障，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)無旁貸的義務(wù)，而物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全正常運(yùn)行，是“安居”的前提和保障，是物業(yè)服務(wù)的底線。盡管這項(xiàng)工作不為多數(shù)業(yè)主所常見，具有“隱性管理”特點(diǎn)，但只有做好此項(xiàng)工作，其他各項(xiàng)“顯性服務(wù)”才有意義。換言之，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的水平從根本上決定了物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。三、做好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的幾點(diǎn)建議設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重，應(yīng)著重做好如下幾方面工作：1、加強(qiáng)相關(guān)培訓(xùn)，切實(shí)提升認(rèn)識水平和技術(shù)水平物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)水平問題，關(guān)鍵是各級人員對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災(zāi)時自動降落，阻斷火勢蔓延，因此不能有物品阻擋其下落

7、。再比如，一些開關(guān)和閥門正常運(yùn)行的狀態(tài)或開或閉，如果混淆就會影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會發(fā)現(xiàn)，如果不標(biāo)示出工作狀態(tài)的開關(guān)位置，那么檢修時就可能誤操作，日常巡檢時就無法判斷是否正常，這時就會將標(biāo)識細(xì)化。所以，設(shè)備設(shè)施的管理好壞，很多時候受認(rèn)識深度的限制。要解決認(rèn)識問題，就要加強(qiáng)培訓(xùn)。一是從戰(zhàn)略層面上，決策層要提高對于設(shè)備設(shè)施管理工作的基礎(chǔ)性和重要性的認(rèn)識，將其作為企業(yè)競爭力的培育基點(diǎn)；二是從日常操作層面上，中層以下各級人員要加深對設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和流程的理解，尤其要熟悉各類設(shè)備設(shè)施的關(guān)鍵控制點(diǎn)。此外，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的技術(shù)性極強(qiáng)，決定了技術(shù)水平是關(guān)鍵。要根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

8、，制定有針對性的培訓(xùn)規(guī)劃，并在資源投入方面加以傾斜。例如有專家提出，大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)有必要設(shè)定系統(tǒng)工程師的崗位，強(qiáng)化突出系統(tǒng)工程師的技術(shù)管理責(zé)任。這樣才能保持企業(yè)技術(shù)水平的穩(wěn)定性和競爭力。2、著眼于工作效率和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理，就是通過科學(xué)的管理規(guī)程和適宜的技術(shù)手段，以盡可能低的管理成本，實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行。(1)、實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)控制。設(shè)備設(shè)施的功能、年限、狀況和運(yùn)行環(huán)境不同，可能出現(xiàn)的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容就有所差別，即需要控制的關(guān)鍵點(diǎn)就不一樣。在建立臺帳基礎(chǔ)上，通過檢查檢測，確定每個設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行控制關(guān)鍵點(diǎn)，并將其納入

9、日常的運(yùn)行監(jiān)測體系。同時，通過規(guī)范的管理文件，將關(guān)鍵點(diǎn)控制的方法、流程等固定下來作為作業(yè)指導(dǎo)。這是運(yùn)行管理最重要、最基礎(chǔ)的工作之一。(2)、標(biāo)識規(guī)范、統(tǒng)一、實(shí)用性強(qiáng)。為提高效率和質(zhì)量，應(yīng)建立統(tǒng)一的標(biāo)識體系(名稱標(biāo)識、狀態(tài)標(biāo)識、維護(hù)標(biāo)識、安全標(biāo)識等)，制作成物業(yè)設(shè)備設(shè)施標(biāo)識手冊。要做到“標(biāo)識全覆蓋”，所有設(shè)備設(shè)施都要標(biāo)識清楚規(guī)范。這里需要注意標(biāo)識的“實(shí)用性”問題。建立統(tǒng)一標(biāo)識體系的目的，是提高設(shè)備運(yùn)行控制的效率，如不從實(shí)際操性出發(fā)，就不能很好地達(dá)到目的。以指示性儀表為例，其工作時有數(shù)值指示，如溫度、氣壓、水壓等，藉此可判斷工作狀態(tài)是否正常。這對于專業(yè)的技術(shù)人員不是太困難，但日常巡查有時由其他管理

10、人員完成，這時就無法通過儀表讀數(shù)來判斷設(shè)備正常與否。即使完全由技術(shù)人員來做，還有一個效率和可行性問題一一如果儀表位置不是非常理想，讀取數(shù)值就變得困難；儀表眾多時，即使讀取數(shù)值，單憑記憶也無法判斷是否正常。如此一來，對這些設(shè)備的日常巡檢必定流于形式，運(yùn)行管理就會留有隱患。此時標(biāo)識的“實(shí)用性”就非常有必要：如果是指針式儀表，就把儀表正常工作時指針的上下限位置用醒目顏色標(biāo)示出來；如果是數(shù)字式儀表，就把正常工作的數(shù)值范圍標(biāo)示于便于觀察的地方。如此一來，任何人員都可一目了然，立即判斷設(shè)備是否正常。可見，即使有先進(jìn)的儀器儀表，仍需在實(shí)踐中不斷摸索總結(jié)，優(yōu)化管理，才能充分發(fā)揮技術(shù)設(shè)備的優(yōu)勢。(3)、著眼于預(yù)

11、測預(yù)防，堅(jiān)持日常巡查與定期檢測相結(jié)合要從設(shè)備運(yùn)行的長遠(yuǎn)性和管理的可繼承性出發(fā)，切實(shí)做好設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)檢測和故障預(yù)測工作。除日常人工巡查記錄外，還要借助各種設(shè)備診斷技術(shù)，不斷收集各個設(shè)備設(shè)施的關(guān)鍵參數(shù)變化，如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線梢接點(diǎn)的測溫、系統(tǒng)“關(guān)注點(diǎn)”的定位等。將這些預(yù)防性工作納入物業(yè)設(shè)備管理的常規(guī)工作中，并做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和變化趨勢分析，就能夠動態(tài)掌握各類設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)與變化，從而實(shí)現(xiàn)從狀態(tài)維修向預(yù)知維修發(fā)展，從事后維修向事先預(yù)測轉(zhuǎn)變。這對于系統(tǒng)保養(yǎng)工作的重點(diǎn)識別具有指導(dǎo)意義。3、貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)保養(yǎng)重于維修，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事

12、故都是由細(xì)小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導(dǎo)致局部過熱引發(fā)停電、失火或者燒毀設(shè)備等。設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)重在系統(tǒng)化、常態(tài)化，要加強(qiáng)計(jì)劃管理，尤其要抓好三個環(huán)節(jié)：一是設(shè)備臺帳的建立與維護(hù)。建立臺帳的原則是帳實(shí)相符，原先有臺帳的，也要由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行實(shí)地核查，對不符之處做出修改；而設(shè)備臺帳缺失，或新增、更換設(shè)備的，則要通過現(xiàn)場逐個檢測，重新建立臺帳。臺帳維護(hù)重在即時更新，如實(shí)反映設(shè)備設(shè)施的實(shí)際狀況。二是保養(yǎng)計(jì)劃的制定。要根據(jù)設(shè)備設(shè)施的性能、運(yùn)行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史維修保養(yǎng)記錄等，以“確保運(yùn)行、預(yù)防故障、經(jīng)濟(jì)高效”為原則，制定針對性的保養(yǎng)計(jì)劃。三是原始保養(yǎng)記錄的建立與保存。保養(yǎng)要嚴(yán)格

13、按計(jì)劃執(zhí)行，規(guī)范填寫相關(guān)記錄并妥善保管。上述三個環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，構(gòu)成一個可以互相印證的整體。要確保有設(shè)備必有臺帳，有臺帳必有保養(yǎng)計(jì)劃，有保養(yǎng)計(jì)劃必有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必有實(shí)際作業(yè)。這樣，對設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查就可從任何一個環(huán)節(jié)入手。4、不可忽視對外包服務(wù)的質(zhì)量管理當(dāng)設(shè)備設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目超出企業(yè)自身技術(shù)實(shí)力時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會將其交由第三方的專業(yè)公司來完成。這種外包服務(wù)本身是一種優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享的業(yè)務(wù)協(xié)作方式，有利于社會資源的優(yōu)化配置。但是，外包只是將工作本身轉(zhuǎn)移給第三方，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未隨之轉(zhuǎn)移改變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍對外包服務(wù)的質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。相反，因?yàn)闃I(yè)務(wù)外包而使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進(jìn)行更細(xì)致的過程管理，有時會使不可控因素增加。因此，對于外包服務(wù)的過程跟蹤和質(zhì)量監(jiān)督，仍是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對外包服務(wù)的質(zhì)量管理，關(guān)鍵在于：一要通過完備的合同協(xié)議，明確約定外包事項(xiàng)，二要規(guī)定詳細(xì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及檢驗(yàn)檢測方法，三要納入日常的運(yùn)行管理