1、關(guān)于土地政策及土地管理體制的若干問題一、建設(shè)用地審批管理1、基本建設(shè)項目用地管理程序浙江省建設(shè)用地報批簡要流程圖建設(shè)用地許可土地登記發(fā)證2、具體建設(shè)項目用地預(yù)審管理依據(jù)：土地管理法第五十二條；土地管理法實施條例第二十二條、第二十三條；國土資源部第7號令建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法預(yù)審范圍：所有建設(shè)用地項目都必須進行用地預(yù)審。預(yù)審權(quán)限：建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法規(guī)定，能源、交通、水利、礦山、軍事等建設(shè)項目需要使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外土地的，用地預(yù)審由批準(zhǔn)建設(shè)項目的人民政府及其部門的同級土地行政主管部門負責(zé)。如需要使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)土地的建設(shè)項目，用地預(yù)審由

2、項目所在地市、縣土地行政主管部門負責(zé)。預(yù)審的主要內(nèi)容：一是建設(shè)項目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；二是建設(shè)項目是否符合國家供地政策和用地定額指標(biāo)；三是建設(shè)項目選址是否符合地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃；四是補充耕地資金是否落實，計劃費用是否合理。3、農(nóng)轉(zhuǎn)用管理農(nóng)用地的概念：是批直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)轉(zhuǎn)用含義：農(nóng)轉(zhuǎn)用是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡稱。根據(jù)土地管理法第四十四條，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)轉(zhuǎn)用審批權(quán)限：根據(jù)土地管理法第四十四條，省、政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施

3、建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準(zhǔn)。其他建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省政府批準(zhǔn)。圈內(nèi)圈外的界定：是否在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)上報農(nóng)轉(zhuǎn)用的材料要求：農(nóng)轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、土地利用總體規(guī)劃圖、分幅土地利用現(xiàn)狀圖農(nóng)轉(zhuǎn)用方案的內(nèi)容：包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等補充耕地方案的內(nèi)容：包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限

4、，資金落實的情況等，并附具相應(yīng)的圖件。“占補平衡”的概念及其責(zé)任：根據(jù)土地管理法第三十一條，國家實行占用耕地補償制度，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省政府的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。4、征地管理審批權(quán)限：征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的由國務(wù)院批準(zhǔn)。除上述外，征用土地由省人民政府批準(zhǔn)。征地方案的內(nèi)容：包括征用土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬,土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等征地成本：征地補償費用包括土地補償費、安置補

5、助費、地上附著物補償費和青苗補償費；上交國家的稅費有：耕地開墾費、耕地占用稅、新增建設(shè)用地土地有償使用費、征地管理費等5、供地管理供地方案內(nèi)容：包括供地方式行政劃撥或出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）、面積、用途，土地有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等供地審批權(quán)限：根據(jù)浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法第二十一條，在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)和原有建設(shè)用地范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目供地的審批權(quán)限為：二公頃以下的建設(shè)項目用地，由縣（市）人民政府批準(zhǔn)；二公頃以上五公頃以下的建設(shè)項目用地由設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)；其中杭州、寧波兩市人民政府可以批準(zhǔn)二公頃以上六公頃以下的建設(shè)項目用地；杭州、寧波兩市六公頃以上、其他設(shè)區(qū)的

6、市五公頃以上的建設(shè)項目用地，由省政府批準(zhǔn)。建設(shè)項目占用國有荒地、灘涂的按以上規(guī)定權(quán)限辦理審批手續(xù)，但是國家重點建設(shè)項目、軍事設(shè)施和跨省行政區(qū)域的建設(shè)項目以及國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)報國務(wù)院批準(zhǔn)。新增建設(shè)用地土地有償使用費收取的依據(jù)：土地管理法第五十五條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費后，方可使用土地。新增建設(shè)用地的土地有償使用費30%t繳中央，70啕給地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收范圍：報國務(wù)院審批的新增建設(shè)用地項目，按國土資源部下達的繳納通知書征收；報省政府審批、

7、使用年度計劃指標(biāo)的新增建設(shè)用地，剔除交通、能源、水利、軍事等單獨選址項目用地可免繳外，屬土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）建設(shè)用地范圍內(nèi)的，按照分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)面積與上年全省有償供地面積定比確定征收。新增建設(shè)用地土地有償使用費征收的等別與標(biāo)準(zhǔn)按財政部、國土資源部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別的通知（財綜200293號）執(zhí)行，浙江省各縣（市、區(qū)）分別由四等一十四等不等。二、土地利用總體規(guī)劃管理1、土地利用總體規(guī)劃的定義是為實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和土地可持續(xù)利用，保障社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，在一定區(qū)域、一定時期內(nèi)對土地利用所做的統(tǒng)籌安排和制定的調(diào)控措施。2、土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)

8、限根據(jù)土地管理法第二十一條、浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法第八條和浙江省人民政府關(guān)于調(diào)整鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃審批權(quán)限的通知（浙政發(fā)200176號）的規(guī)定，浙江省省級、杭州市、寧波市市級土地利用總體規(guī)劃由國務(wù)院批準(zhǔn)，其他市級、所有縣級和各設(shè)區(qū)的市市區(qū)范圍內(nèi)的所有鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道、農(nóng)場、各縣（市）人民政府所在地的鎮(zhèn)（街道、城區(qū)）及省政府確定的中心鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃逐級報省人民政府批準(zhǔn)。其他所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃，省人民政府分別授權(quán)各設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)。3、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系依據(jù)：根據(jù)土地管理法第二十二條規(guī)定，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市

9、和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。銜接的主要內(nèi)容：在城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模、發(fā)展方向、范圍上應(yīng)互相銜接。三、土地利用計劃管理1、土地利用年度計劃定義和內(nèi)容是指國家或地方政府對土地資源開發(fā)利用作出的年度安排，包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用（含耕地）計劃指標(biāo)、生態(tài)退耕計劃指標(biāo)、耕地保有量計劃指標(biāo)、土地開發(fā)整理補充耕地計劃指標(biāo)。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同，一經(jīng)審批下達，必須嚴格執(zhí)行。2、土地整理折抵指標(biāo)依據(jù)：根據(jù)土地管理法第四十一條“國家鼓勵土地整理”和浙江省人民政府關(guān)于鼓勵開展農(nóng)村土地整理有關(guān)問

10、題的通知（浙政辦發(fā)199891號），土地整理新增耕地量可按一定比例（72%折抵為建設(shè)占用耕地指標(biāo)。計算方法：在批準(zhǔn)農(nóng)村土地整理立項時，按土地整理項目規(guī)劃可增加的有效耕地面積的30%?排啟動指標(biāo)后，再按實際增加有效耕地面積的60%亥給建設(shè)占用耕地指標(biāo)，并載入浙江省農(nóng)村土地整理指標(biāo)帳冊。土地整理折抵指標(biāo)有償調(diào)劑：根據(jù)原浙江省土地管理局關(guān)于加強土地整理折抵指標(biāo)使用管理的通知（浙土發(fā)1999235號），土地整理新增耕地折抵指標(biāo)當(dāng)年用不完的，允許結(jié)轉(zhuǎn)下年使用，并憑批準(zhǔn)的協(xié)議和雙方資金交割憑證，經(jīng)省國土資源廳批準(zhǔn)可以進行縣際間有償調(diào)劑，在有關(guān)雙方各自的浙江省農(nóng)村土地整理指標(biāo)帳冊上直接進行指標(biāo)劃轉(zhuǎn)。意義：一

11、是彌補了國家下達的土地利用年度計劃中建設(shè)占用耕地指標(biāo)的嚴重不足，保障了我省近幾年經(jīng)濟社會發(fā)展的合理用地需求；二是解決了基本農(nóng)田建設(shè)的大部分資金，極大推動了農(nóng)村土地整理，改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高了耕地質(zhì)量，增加了耕地面積；三是改善了農(nóng)村生活和居住環(huán)境。四、最新土地政策1、農(nóng)轉(zhuǎn)用政策“三個暫停”：根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知（國辦發(fā)明電200420號）,在治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改；暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)涉及土地利用的各類規(guī)劃的修改。“四十四”項目的報批：在深入開展治理整頓期間，國家重點能源

12、、交通、水利、城市重大公共設(shè)施+衛(wèi)生、教育、國防軍事工程和軍工建設(shè)、及其配套的拆遷安置項目，確屬急需的，報國務(wù)院批準(zhǔn)。報國務(wù)院審批用地的項目首先要按照重點急需建設(shè)項目程序進行確認，確認后再按照土地審批程序報批。2、耕地保護政策基本農(nóng)田“五個不準(zhǔn)”：一是不準(zhǔn)除法律規(guī)定的國家重點建設(shè)項目之外的非農(nóng)建設(shè)占用基本農(nóng)田；二是不準(zhǔn)以退耕還林為名，將平原（平壩）地區(qū)耕作條件良好的基本農(nóng)田納入退耕范圍，違反土地利用總體規(guī)劃隨意減少基本農(nóng)田面積；三是不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)；四是不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚和進行畜禽養(yǎng)殖，以及其他嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動；五是不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進行綠色通道和綠化隔離帶建設(shè)。國家和省重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，無法避讓確需占用標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田的，需事先專項報省政府同意。3、被征地農(nóng)民權(quán)益保障措施一是適當(dāng)提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)抓緊貫徹落實浙政發(fā)200227號、200326號文件，實行征地區(qū)片綜合價；二是建立被征地農(nóng)民基本生活保障制度，多渠道安置農(nóng)民就業(yè)，建立征地調(diào)節(jié)資金等政策；三是擴大被征地農(nóng)民的知情權(quán)，市、縣統(tǒng)一征地機構(gòu)在與村集體經(jīng)濟組織簽訂征地意向協(xié)議前，應(yīng)公開征地補償、安置和保障方案等，召開集體經(jīng)濟組織成員（代表）會議或者村民（代表）會議，三分之二村民代表同意的決議