1、商業房地產工程開發中需要注意的事項一近幾年來,行業開展迅速,SHOPPINGMAbL商業街、購物村、購物鎮等大型商業房地產如雨后春筍般涌現在國內各個城市,規模有小到大,從單棟建筑形態開展到群樓.雖然開發形勢越來越熱,但此類工程在實際操作中也存在著大量問題,工程中途停止或開業后運營困難的現象經常發生.商業房地產工程開發不同于一般購物中央或者住宅樓的開發,商業房地產工程無論業態定位,還是設施的規劃都要考慮其商業特點,商業屬性是工程開發的根本點,貫穿工程開發、設計、籌劃、建設、運營的每個過程與環節.下面總結了商業房地產工程開發中需要注意的事項.1、市場條件判斷房地產工程開發商需要在工程初期,首先對工

2、程擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷.該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對工程微觀角度的分析,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區開展相應商業房地產工程的可行性.和對該工程的定位有個宏觀的思考.由于商業房地產的形式種類比擬多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區的社會生產力水平比擬低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區投資建設大型商業房地產工程.2、工程位置選擇商業房地產工程的位置選擇問題對于工程的成功將是決定性的.實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產工程開發,只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做.商業房地產鑒于其功能特點,對位

3、置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及.一個住宅社區,一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業房地產那么不同,所要解決的客流會隨著經營狀態的變化,會發生倍增,也會發生銳減.當一個商業房地產工程的客流發生倍增的時候,工程所在位置能否適應就成為一個重要的問題.針對不同的工程有不同確實定方案,房地產工程開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業咨詢機構進行選址3、判斷可開展規模在完成商業房地產工程選址工作后,需要針對特定工程地址進行市場前景及可開展規模的可行性分析.將確定該工程的市場根底,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的工程營業額及項目的可開

4、展規模等一系列相關問題.例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業后,二期長期經營狀況不佳,治理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良.直到最近,二期經營狀況才得到改觀.其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確：崇文門地區在2000年尚缺乏以支撐面積十多萬平方米的商業,這說明房地產工程開發商對市場可支撐的開展規模的判斷不夠準確.該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為根底,建立相關分析模型,測算出該工程地址

5、可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該工程可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該工程地可開展商業房地產工程的規模.不同的咨詢機構在進行上述分析時由于根底數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同.比方,有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為根底信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優點,但缺點也是很明顯的.某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產工程的市場分析時充分發揮其優勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對工程的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性.個人認

6、為最好是上述兩種咨詢機構的融合.在做完市場咨詢及可承受開展規模的研究后,需要依據工程特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對工程的客戶定位進行階段性判斷.雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環節中可以作出豐富和調整.4、工程土地取得及政府許可完成商業房地產工程市場前景及可開展規模的分析后,將面臨工程土地取得及政府許可的問題.土地取得指投資商根據與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權.政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產工程,并得到政府相應方案委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等.工程土地取得有兩大標準：

7、1、土地規模標準.商業房地產工程對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要,得夠用.2、土地價格標準.土地價格的上下將直接決定工程的競爭優勢.尤其在工程運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小.5、工程定位細化徹底的,細致的研究分析工程的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題.此步驟是工程成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,那么工程沒有成功的可能.反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場.通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正工程定位,在工程定位過程中取地工作已開始.6、工程規劃設計工程的規劃設計包括工程的方案設計、初步設計及施工圖設計等.其中,尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產工程的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等.初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計根底上進行純建筑工程角度的深化、細化.一般房地產工程開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖