1、邢莊土地開發策略一、項目背景中國城市化進入了高速發展期，城市建設用地的快速擴張，在這個過程中，許多農村的集體用地沒有及時轉變為國有用地，產生了城中村，造成了許多城中村改造和發展的難題。目前還沒有解決城中村的理想辦法。全國各地的城市都在摸索之中。臨潁上一輪總體規劃之后，在建設中遇到了一些問題。最近臨潁又制定了潁北新區的規劃，主要是對臨潁行政中心和穎北工業區的規劃。邢莊地處臨潁城區中心，北至潁川路，南達人民路，西接新城路，東連107國道。臨潁的總體規劃，特別是潁北新區的規劃與邢莊的土地開發密切相關，是邢莊土地開發利用的重要影響因素。如何開發邢莊的土地，在不多的土地上創造盡可能多的財富，保障邢莊人的

2、生活，并進一步使邢莊人過上富裕幸福的生活，是我們的一個重要研究課題。二、邢莊土地開發價值策略本次邢莊的土地價值開發策略是：商業居住為主，景觀設計和市政設施配套為輔，工業向外發展。下面就商業開發、居住開發、景觀設計、市政設施配套展開分析1商業開發1、1邢莊商業現狀表一：邢莊規劃區內的城市主干道路名寬度（M長度（M）迎賓路352000新城路402000人民路35900潁河路35680表二：臨潁縣涉及邢莊的路段商業市場統計表區域名稱店鋪數量（個）經營狀況好差人民路474823848逍襄路2385014048迎賓路1992514826新城路1085103合計101916277582資料來源：臨潁縣商業

3、市場調查情況據統計臨潁縣路段商業的商鋪總數是2243間，其中經營狀況好的有323間,這樣，邢莊周邊幾條道路的商業店鋪數量占全縣比例高達45.4%,經營狀況好的商鋪更占全縣狀況好的商鋪的50.2%0不僅數量占優，質量也占優。全縣商鋪的租金平均水平為186.3元/（平方米年）。邢莊商鋪的地段較好，商鋪租金收入理應比平均水平高,商業開發價值很大。邢莊利用好它在火車站與汽車站之間，行政中心與工業中心之間的優越地理位置，以及人流量大，商業基礎好的條件，做大做強商業，努力打造臨潁縣的商業中心這個品牌。邢莊商業區位圖1、2邢莊各路段的商業狀況分析表三：邢莊主要商業路段的商業狀況區域名稱店鋪數量（個）經營狀況

4、好差數量比例數量比例數量比例人民路4748217.3%38481%81.7%逍襄路2385021%14058.8%4820.2%迎賓路1992512.6%14874.4%2613%新城路10854.6%10395.4%00合計101916215.9%77576.1%828%人民路商鋪數量最多，經營狀況最好。經營狀況差的商鋪只占極少數。逍襄路經營狀況差的和好的都占20%左右。迎賓路經營狀況差的和好的占13%左右，狀況一般的占74.4%，總體情況比逍襄路好。新城路沒有經營差的商鋪，但好的也很少，絕大部分是狀況一般的。1、 3邢莊商業空間開發。打造臨潁倒“日”字商圈。潁河路、人民路、新城路、迎賓路圍

5、成一個“口”字，中間規劃建設一條步行商業街，打通潁河路和人民路商業街。形成一個倒“日”字商圈。規劃建設邢莊商業步行街。在邢莊內部打通潁河路商業街和人民路商業街，避免了人行和車行之間的過多干擾，結合廣場的建設，營造濃郁的商業氛圍，大大提升邢莊內部土地的商業價值。人民路繼續做臨潁商業第一街，通過空間尺度、空間氣氛、室內外空間結合、環境景觀、豐富多樣的里面設計，吸引更多高檔次的商家進駐。空間設計手段有：設立商業廣場，形成商業中心，提升商業價值；設立商業步行街，形成更為濃郁的商業氛圍。改善逍襄路、迎賓路的商鋪經營狀況。發展新城路商業。1 、4邢莊的其他商業現代家具城。進駐商戶10家，占地面積10000

6、平方米，商業面積4000平方米，租金收入2.4萬元/月。競爭對手主要有久順家具城，紅雙喜家具城。現在現代家具城占有優勢。未來，依托邢莊商業中心的打造和營造好購物環境進一步擴大領先優勢。麗晶大酒店。酒店經營良好。年平均入住率在70%以上，旺季生意供不應求。考慮隨著經濟和城市的發展，住宿需求會不斷增加，可結合商業適度發展酒店旅館業。2 房地產業開發2、 1邢莊房地產價值臨潁現在的房地產消費水平大概是1100元/平方米。本地的居民的購買力有限。高層住宅的管理費用高，多層住宅更適應本地的需求。邢莊地處城市中心。周邊有潁川路、人民路、新城路、迎賓路等城市的交通主干道，交通十分便利。同時黃龍渠從中間穿越，

7、將來黃龍渠兩邊各六十米寬的休閑綠帶的設計建設，進一步提升了邢莊的房地產開發價值。因此，邢莊的房地產開發價值比臨潁的其他地區要高。有數據顯示，在中小城市，中低層、小高層的房地產開發價值最大。邢莊位于臨潁市區的絕好地段，房地產開發以小高層為主，中低層為輔，較為合理。2、 2邢莊各區塊房地產開發價值分析黃龍渠兩岸房地產開發區。范圍是黃龍渠以北至黃龍路，以南至潁河路。這里臨近黃龍渠休閑帶。濱水地區一向是人們喜愛的居住地帶，中原屬于缺水地區，濱水地區尤其受居民歡迎。這里的房地產價值是邢莊最好的，也是臨穎很好的居住地段。當然，房地產不僅僅靠區位和黃龍渠的，要進一步提升這個片區的居住價值，還要做好戶型的設計

8、、小區配套設施、區內環境綜合指數。黃龍渠南岸其他地區。這里四邊分別是人民路商業帶、逍襄路商業帶、新城路商業帶和迎賓路商業帶，同時即將打造的富有特色的邢莊商業步行街和商業廣場，商業成為了這里房地產開發的突出要素。伴隨著將來商業廣場和商業步行街的建成，這里的房地產價值會進一步提升。黃龍渠北岸其他地區。這里的居住區與城市其他地區的居住區連成一片。可考慮作為開發式住宅，對外出售，以補充邢莊改造過程中的資金不足。3、 景觀設計及價值分析隨著居民收入增加，生活水平的提高，他們對生活環境的要求也高了。人居環境日益成為人們關注的問題。邢莊地處臨潁市區中心，寸金寸土。如果忽略了環境景觀設計，對土地過度開發，不僅

9、不能帶來更多的收益，反而會因為環境差大大降低邢莊的吸引力，造成邢莊土地價值衰退。為了防止衰退，為了增強吸引力，在規劃設計中，十分重視邢莊景觀設計。黃龍渠休閑帶。邢莊地處中原地區，水的缺乏使得濱水地區變得更加有吸引力。如果利用得好，這里將是永久的活力地帶。黃龍渠兩岸規劃了寬約50米的休閑帶，同時在北岸還規劃了一個用地約一公頃的公園，就是為了打造邢莊的休閑中心，提升兩岸的商業和房地產價值。邢莊南北綠帶。在貫穿邢莊南北的新城路和另一條邢莊內部道路兩邊布置寬20米的街頭綠地，改善區內環境。這樣邢莊就形成了“一橫兩縱”的景觀總體格局。在綠帶內部設計座椅、雕塑、小型游樂設施等街頭小品。4、市政設施配套三、邢莊的土地開發策略建議近期保留工業，工業的收入作為村改造的啟動資金。近期建設黃龍渠以南、新城路以東、潁河路以北的一片村民集中居住區。中期建設潁河路以南、迎賓路以西、邢莊商業步行街以東的一塊用地作為村民集中居住用地。每戶村民提供200平方米的住房。其中120平方米村民住，另外80平方米用于出租房，作為村民長期的生活來源，保障村民收入。置換出來的黃龍渠以南的原村民的大片居住用地。未來有商業開發價值的用作商業開發。村民每戶都分有商鋪，村民可自主經營，也可用來出租。進一步增加村民的