1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產企業委托代銷的企業所得稅收入確認技巧及典型案例分析為節約成本，體現專業辦事，房企委托專業資質的房地產銷售經紀機構代理銷售，在代理銷售模式下，房企涉及的稅務風險分析：一、代理銷售費用在房企所得稅前扣除涉及的稅法規定：1、稅收扣除限額的規定：根據企業手續費及傭金支出稅前扣除政策（財稅 2009 29 ）規定，房企與具有合法經營資質的房地產銷售經紀機構或者個人簽訂的代銷合同，不得超過5%的收入的傭金可以稅前扣除；（國稅發2009 31號）文件規定房企與境外銷售機構簽訂的代銷產品的合同，不得超過代銷收入的10%傭金或者手續費可以所得稅前扣除。2、（財稅2009 29 ）

2、規定 二、企業應與具有合法經營資格中介服務企業或個人簽訂代辦協議或合同，并按國家有關規定支付手續費及傭金。除委托個人代理外，企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除。三、企業不得將手續費及傭金支出計入回扣、業務提成、返利、進場費等費用。五、企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額，并如實入賬。六、企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知 （財稅201643號 ）在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值

3、稅。二、房地產委托中介銷售的企業所得稅收入的確認1、房地產企業銷售期房和現房的企業所得稅納稅義務時間（1）房地產企業銷售期房確認企業所得稅收入時間的會計與稅法差異房地產開發企業的銷售方式一般包括現房銷售、期房銷售?，F房銷售的處理方法，企業會計準則與稅法的規定是一致的；期房銷售的處理方法，會計準則和稅法的規定有所不同，預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。在會計上，根據企業會計準則的規定，期房銷售的會計處理為：由于企業銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工

4、并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業務收入”科目，同時結轉開發產品成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。在稅務上，根據國關于房地產開發業務征收企業所得稅問題（國稅發200931號）第六條的規定，企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。因此，簽訂房地產預收合同所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收賬款”的概念，只要簽訂了銷售合同、預售合同并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為銷售未完工開發產品取得的收入，負有企業所得稅納稅義務。（2）房地產企業銷售現房確認企業所得稅收入的時間現房，只要簽訂銷售合同，房企就可以

5、與購房者辦理商品房的移交手續，在會計核稅法上，房地產企業確認企業所得稅收入的時間是一致的。2、房地產企業采取委托方式銷售產品的企業所得稅收入確認的時間點及案例分析根據國稅發200931號第六條第（四）項的規定，房地產企業采取委托方式銷售開發產品的企業所得稅收入確認的時間分為四種情況（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。案例1：某房地產企業采用支付手續費方式委托銷售的收入確認甲房地產公司2017年開發住宅小區，選擇一般計稅方法計征增值稅，甲公司與A房屋銷售公司簽訂現房銷售代理銷售合同約定： A公司按銷售額5%

6、收取手續費。2017年7月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司如何進行賬務處理和企業所得稅收入如何確認？（1）甲公司正確的財稅處理根據房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 （國稅發【2009】31）第六條第（四）項第一款規定，采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。另外，關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號） 第五條規定：“企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額，并如實入賬” 。因此，基于以上稅收政策規定

7、，正確的財務和稅務處理是： A公司代理業務銷售額應為1000萬元，不能將支付給代理銷售機構的手續費50萬元直接扣除合同銷售金額，應由A房屋銷售公司向甲房地產企業開具“現代服務業代理業”的增值稅專用發票50萬元，作為費用列支。賬務處理如下：借：銀行存款  1000萬元      貸：主營業務收入  901萬元  應交稅費應交增值稅（銷項稅） 99萬元  借：銷售費用代銷傭金  47.17萬元 應交稅費應交增值稅（進項稅）2.83萬元貸：銀行存款 50萬元（2）采取視同買斷方式委

8、托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。案例2：某房地產企業采用視同買斷方式委托銷售的收入確認甲房地產公司2016年開發住宅小區，選擇一般計稅方法計征增值稅，甲房地產公司與B公司簽訂現房銷售代理合同約定： B公司采取買斷方式

9、代理銷售，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協議。2017年9月B公司將開發產品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。請分析甲公司的財務稅務處理和企業所得稅收入如何確認？（1）正確的財稅處理根據國稅發200931號文第六條第（四）項第二款的規定，采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩

10、種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現?；诖硕惙ㄒ幎?，如果房地產企業與銷售代理機構簽訂視同買斷方式的代理銷售合同，則房地產企業的企業所得稅收入確認必須按照合同中約定的買斷價格與實際市場銷售價格熟低的原則進行收入確認。本案例中的銷售代理合同約定的買斷價為4500元一平方米，而實際市場銷售價格為5000元一平方米，根據稅法的規定，甲房地產企業必須按照5000元一平方米確認收入。因此，根據以上財稅政策分析，甲房地產企業正確的稅務處理是 ： B公司代理業務銷售額應為1000萬元

11、，不能將支付給代理銷售機構的手續費100萬元直接扣除合同銷售金額，應由B房屋銷售公司向甲房地產企業開具“現代服務業代理業”的增值稅專用發票100萬元，作為費用列支。賬務處理人如下：借：銀行存款  1000萬元貸：主營業務收入   901萬元  應交稅費應交增值稅（銷項稅）  99萬元 借：銷售費用代銷傭金   94.34萬元  應交稅費應交增值稅（進項稅）5.66萬元   貸：銀行存款   100萬元（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售

12、開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。案例3：某房地產企業采用超基價分成方式委托銷售的收入確認甲房地產公司2016年開發住

13、宅小區，選擇一般計稅方法計征增值稅，甲房地產公司與C公司簽訂現房銷售代理合同，合同約定：采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品。銷售保底價4500元一平方米，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2017年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。請分析甲公司的財務稅務處理和企業所得稅收入如何確認？ （1）正確的財稅處理：根據國稅法200931號文第六條第（四）項第三款的規定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，按照以下兩種情況確認收入。屬于由企業

14、與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。本案例中的基價為4500元一平方米，實際售價為5000元一平方米，根據以上稅收政策的規定，甲房地產公司應該

15、按照5000元一平方米確認收入。因此，基于此稅收政策規定，C公司代理業務銷售額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），這里關鍵點在于開發商支付給受托方的分成額（50004500）×2000×30%30（萬元）不得直接從銷售收入中扣除，將來支付代銷手續費時，根據C公司開來的增值稅專用發票作為銷售費用列支。甲房地產企業正確的賬務處理如下：借：銀行存款  1000萬元貸：主營業務收入  901萬元 應交稅費應交增值稅（銷項稅）99萬元 借：銷售費用代銷傭金 28.3萬元   應交稅費應交增值稅（進項稅）1.7萬元  貸：銀行存款 30萬元 案例四：采用包銷方式確認收入的處理（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。案例4：采用包銷方式委托銷售的收入的確認甲房企2000平米的小區，采用一般計稅方式核算，委托乙方包銷房產，合同約定，銷售單價為4500元，如果2017年9月15日未銷售完畢，剩余產品